合肥商品房管理办法

合肥商品房管理办法一、总则（一）目的与依据为加强合肥商品房市场管理，规范商品房交易行为，维护房地产市场秩序，保障商品房交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于合肥市行政区域内商品房的销售、预售、交付及相关管理活动。本办法所称商品房，是指房地产开发企业在依法取得国有土地使用权的土地上开发建设，面向社会销售并交付使用的房屋，包括住宅、商业、办公等各类房屋。（三）基本原则1.依法管理原则严格依照国家法律法规及本办法规定，对商品房市场进行管理，确保各项管理活动有法可依、依法进行。2.公平公正原则维护市场公平竞争环境，保障商品房交易当事人平等的法律地位，公正处理商品房交易中的各类问题和纠纷。3.诚实守信原则倡导房地产开发企业、中介机构及购房者等各方主体诚实守信，自觉遵守法律法规和市场规则，履行各自的义务。4.服务与监管并重原则在加强市场监管的同时，注重为市场主体提供优质服务，引导房地产市场健康有序发展。二、商品房预售管理（一）预售条件1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2.持有建设工程规划许可证和施工许可证。3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。4.向市房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。（二）预售许可申请房地产开发企业申请商品房预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：1.商品房预售许可申请表。2.开发企业的营业执照和资质证书。3.土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证。4.投入开发建设的资金占工程建设总投资25%以上的证明。5.工程施工合同及关于施工进度的说明。6.商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。（三）预售许可审批市房地产管理部门应当自受理商品房预售申请之日起10日内，依法作出准予预售或者不准予预售的决定。准予预售的，应当自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》；不准予预售的，应当说明理由。（四）预售合同管理1.房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。2.房地产开发企业与预购人应当签订书面商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向市房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。3.商品房预售合同示范文本由市房地产管理部门制定。房地产开发企业不得使用自行印制的合同文本。三、商品房销售管理（一）销售条件1.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。3.持有建设工程规划许可证和施工许可证。4.已通过竣工验收。5.拆迁安置已经落实。6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。7.物业管理方案已经落实。（二）销售方式1.房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。2.房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，应当与受托中介服务机构签订书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。3.受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。（三）销售价格管理1.商品房销售价格由当事人协商议定，但不得违反国家和地方有关价格管理的规定。2.房地产开发企业应当在商品房销售场所醒目位置明码标价，公布商品房价格、价格浮动幅度、付款方式、收费标准及计价方式等。3.房地产开发企业不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。（四）销售合同管理1.房地产开发企业销售商品房时，应当与买受人签订书面商品房买卖合同。合同应当对商品房的基本情况、价款及付款方式、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜，解决争议的方法，违约责任等内容作出明确约定。2.房地产开发企业应当自商品房买卖合同签订之日起30日内，向市房地产管理部门和土地管理部门办理合同备案手续。3.商品房买卖合同示范文本由市房地产管理部门制定。房地产开发企业不得使用自行印制的合同文本。四、商品房交付管理（一）交付条件1.房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。2.交付使用的商品房应当符合下列条件：完成工程设计和合同约定的各项内容。有完整的技术档案和施工管理资料。有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。有施工单位签署的工程保修书。已通过规划、消防、环保等专项验收。（二）交付程序1.房地产开发企业应当在商品房交付使用前，向买受人发出书面交房通知，告知买受人办理交付手续的时间、地点及应当携带的证件。2.买受人在接到交房通知后，应当按照通知要求的时间和地点办理交付手续。办理交付手续时，买受人应当查验房屋及其附属设施设备的质量、数量和使用功能等，并签署房屋交接单。3.房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》应当对住宅工程质量保修范围、保修期限和保修责任等作出明确约定。《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。（三）交付后的质量保修1.房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担商品房保修责任。保修期自商品房交付之日起计算。2.在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。3.房地产开发企业不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，业主可以自行或者委托他人维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。五、房地产中介服务管理（一）中介服务机构设立1.设立房地产中介服务机构，应当向市房地产管理部门提出申请，经审查合格后，领取营业执照，并到工商行政管理部门办理登记注册手续。2.设立房地产中介服务机构，应当具备下列条件：有自己的名称、组织机构。有固定的服务场所。有必要的财产和经费。有足够数量的专业人员。法律、法规规定的其他条件。（二）中介服务人员资格1.从事房地产中介服务的人员，应当取得相应的资格证书。2.房地产中介服务人员资格证书由市房地产管理部门统一印制，严禁伪造、涂改、转让。（三）中介服务行为规范1.房地产中介服务机构应当按照核准的业务范围从事经营活动，不得超越核准范围经营。2.房地产中介服务机构及其从业人员应当遵守职业道德，诚实守信，依法经营，不得损害当事人的合法权益。3.房地产中介服务机构及其从业人员不得采取隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，不得伪造、涂改、转让房地产中介服务合同。4.房地产中介服务机构及其从业人员不得泄露委托人的商业秘密和个人隐私。（四）中介服务收费管理1.房地产中介服务收费应当合理、公开，收费标准应当明码标价。2.房地产中介服务机构应当按照价格主管部门核定的收费标准收取费用，不得擅自提高收费标准或者加收其他费用。六、商品房交易资金监管（一）监管原则1.商品房交易资金监管遵循政府监管、专户存储、专款专用、银行代理、无偿服务的原则。2.市房地产管理部门负责本市商品房交易资金监管工作，会同市财政部门制定监管办法，指导、监督各监管银行开展监管业务。（二）监管账户设立1.房地产开发企业应当选择一家监管银行，设立商品房预售资金监管账户，用于商品房预售资金的收存、使用和管理。2.监管账户应当以项目为单位设立，专款专用，不得支取现金。（三）资金缴存1.房地产开发企业应当按照预售方案中确定的监管方式，将商品房预售资金足额存入监管账户。2.购房人应当按照商品房买卖合同约定，将购房款存入监管账户。（四）资金使用1.商品房预售资金应当按照工程建设进度分阶段拨付使用。房地产开发企业申请使用预售资金时，应当提交用款计划、工程进度证明等资料。2.监管银行应当按照监管协议的约定，对房地产开发企业提交的用款计划进行审核，对符合条件的，及时拨付资金。（五）监督管理1.市房地产管理部门应当加强对商品房交易资金监管工作的监督检查，定期对监管账户资金缴存、使用情况进行检查。2.监管银行应当按照监管协议的约定，履行监管职责，对监管账户资金缴存、使用情况进行监督，并定期向市房地产管理部门报送监管账户资金收支情况。3.房地产开发企业未按照规定使用商品房预售资金的，市房地产管理部门应当责令其限期改正；逾期不改正的，暂停该项目的商品房预售。七、法律责任（一）房地产开发企业违法责任1.未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，由市房地产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。3.房地产开发企业不按照规定使用商品房预售资金的，由市房地产管理部门责令限期改正，并处以违法所得一倍以上三倍以下但不超过3万元的罚款；没有违法所得的，处以1万元以下的罚款。4.房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，由市房地产管理部门责令改正，并处以警告、罚款：未按照规定的现售条件现售商品房的。未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的。返本销售或者变相返本销售商品房的。采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的。分割拆零销售商品住宅的。不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的。未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》《商品房买卖合同示范文本》《城市商品房预售管理办法》的。委托没有资格的机构代理销售商品房的。（二）房地产中介服务机构违法责任1.违反本办法规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由工商行政管理部门依照《无照经营查处取缔办法》的规定处罚。2.房地产中介服务机构及其从业人员在房地产中介活动中有下列行为之一的，由市房地产管理部门责令改正，并处以警告、罚款：未按照规定的业务范围从事经营活动的。未按照规定向委托人出示房地产中介服务人员资格证书、注册证书的。未按照规定与委托人签订书面合同的。未按照规定如实向委托人告知房地产交易的有关情况的。未按照规定收取服务费用的。未按照规定办理房地产中介服务合同备案的