地产成本新管理办法

地产成本新管理办法一、总则（一）目的为加强公司房地产项目成本管理，规范成本核算与控制流程，提高成本管理水平，确保公司经济效益最大化，特制定本管理办法。（二）适用范围本办法适用于公司所有房地产开发项目，包括项目的前期规划、设计、施工、销售及交付后服务等各个阶段的成本管理。（三）基本原则1.成本效益原则：在成本管理过程中，要充分考虑成本与效益的关系，确保投入的成本能够带来最大的经济效益。2.全面性原则：成本管理应贯穿于项目开发的全过程，涵盖所有与成本相关的环节和部门。3.动态控制原则：根据项目进展情况，及时调整成本管理策略，确保成本始终处于可控状态。4.责权利相结合原则：明确各部门和人员在成本管理中的职责、权利和义务，做到责任到人，奖惩分明。二、成本管理组织与职责（一）成本管理领导小组成立以公司总经理为组长，副总经理为副组长，各相关部门负责人为成员的成本管理领导小组。其主要职责是：1.审批公司成本管理目标、成本管理制度和重大成本决策。2.协调解决成本管理过程中的重大问题。3.监督检查成本管理工作的执行情况。（二）成本管理部门成本管理部门作为公司成本管理的专业职能部门，负责制定和完善成本管理制度，组织成本核算与控制，提供成本分析报告，参与项目预算编制、招标采购、合同管理等工作。其具体职责如下：1.制度建设负责制定、修订和完善公司成本管理制度、流程和标准。指导和监督各部门执行成本管理制度。2.成本核算建立健全成本核算体系，明确成本核算对象、项目和方法。定期收集、整理和分析成本数据，编制成本报表，确保成本核算的准确性和及时性。3.成本控制参与项目前期规划、设计方案的经济技术分析和论证，提出成本控制建议。审核项目预算，监控预算执行情况，及时发现和纠正成本偏差。负责招标采购过程中的成本控制，参与评标工作，审核合同价款。对项目成本进行动态监控，定期进行成本分析，为决策提供依据。4.成本分析定期对项目成本进行分析，找出成本变动原因，提出改进措施和建议。开展成本对标分析，与同行业先进水平进行比较，查找差距，制定提升目标。5.合同管理参与合同的起草、审核和签订工作，确保合同条款符合成本管理要求。负责合同执行过程中的成本监控，及时处理合同变更和结算事宜。（三）其他部门职责1.规划设计部门在项目规划设计阶段，充分考虑成本因素，进行多方案比选，优化设计方案，降低工程造价。配合成本管理部门进行设计概算的编制和审核，提供设计变更的技术支持。2.工程管理部门负责项目工程建设的组织实施，严格按照施工图纸和规范要求施工，确保工程质量，控制工程进度。加强施工现场管理，合理安排施工顺序，减少浪费，降低工程成本。及时办理工程变更签证手续，对变更内容的必要性和经济性进行审核。3.市场营销部门根据市场需求和公司营销策略，制定合理的销售价格，确保项目销售利润最大化。配合成本管理部门进行项目成本测算，提供市场价格信息和销售费用预算。4.采购部门负责项目物资设备的采购工作，严格按照采购流程进行招标、询价、比价，选择优质供应商，确保物资设备质量，降低采购成本。建立供应商档案，定期对供应商进行评估和考核。5.财务部门负责项目资金的筹集和管理，合理安排资金使用，确保项目资金链的稳定。按照成本核算要求，及时准确地进行财务核算，提供相关财务数据。参与项目成本分析和控制，对成本管理工作进行财务监督。三、成本核算（一）成本核算对象成本核算对象应根据项目开发特点和成本管理要求确定，一般以独立编制概算或施工图预算的单项工程为成本核算对象；对于规模较大、工期较长的项目，可按开发期分阶段确定成本核算对象；对于同一项目中有不同功能区的，应按功能区分别确定成本核算对象。（二）成本项目及核算内容1.土地成本：包括土地出让金、土地补偿费、拆迁补偿费、契税等。2.前期工程费：包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、三通一平等费用。3.建筑安装工程费：包括建筑工程费、安装工程费、装饰装修工程费等。4.基础设施费：包括小区内道路、供水、供电、供气、排水、通讯、绿化等费用。5.公共配套设施费：包括教育、医疗、商业、社区服务等公共配套设施的建设费用。6.开发间接费：包括项目管理人员工资、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费等。（三）成本核算方法成本核算应采用制造成本法，将开发项目的成本费用划分为直接成本和间接成本。直接成本直接计入成本核算对象，间接成本按照一定的分配方法分配计入各成本核算对象。分配方法一经确定，不得随意变更。四、成本控制（一）项目前期成本控制1.项目定位与规划结合市场需求和公司发展战略，进行项目定位和规划，确保项目产品符合市场需求，具有竞争力。在规划设计阶段，引入成本控制理念，进行多方案比选，优化设计方案，降低工程造价。2.可行性研究与投资估算开展项目可行性研究，对项目的技术、经济、环境等方面进行全面分析和论证，确保项目的可行性和经济性。编制准确的投资估算，作为项目决策和成本控制的依据。投资估算应涵盖项目开发全过程的成本费用，并充分考虑可能发生的风险因素。（二）设计阶段成本控制1.设计招标与方案评审通过公开招标等方式选择具有资质和经验的设计单位，要求设计单位在满足设计要求的前提下，优化设计方案，降低工程造价。组织相关部门对设计方案进行评审，从技术、经济、功能等方面进行综合评价，提出修改意见，确保设计方案的合理性和经济性。2.限额设计建立限额设计指标体系，明确各专业设计的造价控制目标。设计单位应按照限额设计要求进行设计，确保设计成果满足造价控制目标。加强对设计过程的监控，定期对设计概算进行审核，及时发现和纠正设计超概算问题。（三）招标采购阶段成本控制1.招标策划根据项目进度和成本控制要求，制定招标采购计划，明确招标范围、招标方式、招标时间等。对招标项目进行成本分析，合理确定招标控制价，确保招标价格具有竞争力。2.资格预审与评标对投标单位进行资格预审，确保投标单位具备相应的资质和能力。组建评标委员会，按照评标标准进行评标，选择报价合理、技术方案可行、信誉良好的中标单位。3.合同管理签订详细、明确的合同条款，对合同价款、付款方式、结算办法、违约责任等进行约定，确保合同的严密性和可操作性。加强合同执行过程中的管理，严格按照合同约定支付款项，及时处理合同变更和结算事宜。（四）施工阶段成本控制1.工程进度控制合理安排工程进度，避免因工期延误导致成本增加。加强对工程进度的监控，及时解决影响工程进度的问题。2.工程质量控制建立健全质量管理体系，加强对施工过程的质量控制，确保工程质量符合标准要求。避免因质量问题导致返工、维修等费用增加。3.工程变更管理严格控制工程变更，确需变更的，应按照规定的程序进行审批。变更发生后，及时对变更内容的必要性和经济性进行评估，调整成本预算。4.现场签证管理规范现场签证程序，明确签证的范围、内容和审批权限。现场签证应及时、准确，避免事后补签或虚假签证。（五）销售及交付阶段成本控制1.销售费用控制制定合理的销售费用预算，严格控制销售广告、营销策划、销售代理等费用支出。加强对销售费用的审核和监控，确保销售费用支出合理、合规。2.交付后服务成本控制建立完善的交付后服务体系，明确服务内容和标准，合理控制售后服务费用。及时处理客户投诉和维修问题，提高客户满意度，降低因客户不满导致的潜在成本增加。五、成本分析与考核（一）成本分析1.定期分析成本管理部门应定期（每月、每季度、每年）对项目成本进行分析，编制成本分析报告。分析报告应包括成本完成情况、成本变动原因、成本控制措施执行效果等内容，并提出改进建议。2.专项分析针对项目成本管理中的重大问题或异常情况，及时开展专项成本分析。专项分析应深入剖析问题产生的原因，提出针对性的解决方案，并跟踪落实情况。（二）成本考核1.考核指标建立成本考核指标体系，包括成本降低率、目标成本完成率、成本节约额等指标。2.考核对象成本考核对象包括公司各部门、项目团队及相关责任人。3.考核周期成本考核周期与项