合肥松芝·万象城D E栋营销方案40P

松芝·万象城D/E栋营销方案合富辉煌中国〔安徽公司〕2021.1.16PART1营销背景与竞争分析合肥市场现有公寓主要分为普通居住公寓和商办公寓两种性质，高端公寓稀少合肥公寓市场现有产品实际的市场功能定位主要为“写字楼及住宅的低端替换型物业〞。房地产市场的整体开展阶段决定合肥公寓市场以性价比路线为主流。70年产权公寓，以2.9-3m平层层高为主，挑高产品多为早期审批工程，数量较少；产品面积区间集中在30-80㎡，少量超80㎡大户型，主力户型面积集中在40-65㎡之间；精装产品数量稍逊于毛坯产品，但有增多趋势，精装产品可能成为未来公寓产品的一种方向。合肥典型公寓工程未来将提供约80.95万方的供给量，其中已上市未销售的局部约54.65万方，未推出的量约26.3万方；公寓市场/客群分析第一层第二层第三层自住型客群总结：当前客户集中在25-35岁之间，多为看中公寓的住宅性质、低总价、学区。5地段配套产品与户型精装修面积控制及功能布局的合理；复式、挑高、赠送等创新形成区域商务价值；交通便捷；未来升值空间生活的便利大中型商业辐射客户关于公寓的核心价值敏感点客群分析福乐门福乐门目前在售1#、2#楼东侧和东北角房源，折后价在6800元/平米，面积在38-53平米。按揭98折，一次性付款97折。金大地·1912金大地1912一次性付款98折，按揭99折。工程5#楼精装小户型最低首付3.1万元起；前期住宅剩余局部现房，115-132平米总价直降4万元，均价在7600-8000元/平米不等，具体可咨询销售中心。丰富华庭目前在售4#楼精装小公寓，32—65㎡均价7500-7600元/平米，32平米户型按揭99折，一次性付款99折额外再减1000元，43、65平米户型一次性98折，按揭99折，365看房团12月2日额外享受小公寓1000/套的优惠新华国际广场新华国际广场在售公寓2#楼和3#楼，仅剩十多套39平米，均价9500元/平米，具体一房一价。新华学府春天住宅16#、17#楼129、180平米户型在售，实景现房，加推期间最高可享受8.8万元/套优惠。甲A写字楼主推B座及A座，整层面积1800平米，可整层或半层购置。均价10000元/㎡左右，具体一房一价。通和·易居同辉在售9#楼摩根公寓39—45平米户型，均价7500元/平米，一次性付款96折，按揭97折，3梯18户，共33层，2021年8月份交房。预计12月份开盘推出8#楼，30-90多平米，具体开盘时间未定。PART2松芝万象城价值梳理价值体系梳理——松芝万象城七个第一安徽第一街：长江西路主干道，千年繁华孕一城；安徽第一商圈：三里庵、五里墩繁华商圈，核心地段第一城；安徽第一门户：西大门要塞，合肥高端居住人群的门户之地；安徽第一人口辐射圈：80万固定居住人口，覆盖80%以上高学历人群；安徽第一潮流商业会聚地：12万方潮流商业，全业态组合，安徽商业聚焦点；安徽第一轨道交通商业圈：2号线、3号线双地铁出口，全地下贯穿商业集群；全国第一座高架辅道直达工程内部之作：高架桥直接进入工程，无交通灯干扰，不堵车，顺畅通行；价值逻辑树巩固树干：产品——繁茂枝叶：配套、附加值——商圈、学区、景观、户型附加值扎实根基：地段——安徽第一大街，长江西路中轴位置，核心地段商业产品：12万方自持商业，国际优品中心公寓产品：40-100㎡CEO效劳私邸核心价值转化地段价值——安徽第一街，长江西路中轴位置，五里墩商圈精华地段。合肥市，长江西路上再无同等地段，同类产品。地段稀缺性决定产品高升值潜力；交通价值——2号线、3号线交汇，将来必是中心；轨道交通接轨后，潜山路、望江路、长江西路、黄山路、怀宁路……商业集群，西大门商圈真正聚合形成；放眼看全国：上海：人民广场、中山公园、徐家汇香港：中环，海港城商圈；南京：新街口，中央门轨道交通聚集点，必是商业繁华中心点；核心价值转化商业价值——商业改变一座城，能推动城市开展，变革城市格局，推动物业升值的必定是商业。在合肥，在长江西路，在三里庵商圈，松芝万象城12万方商业巨鳄，必将带动整个板块升级。活生生的现实：新都会商圈、芜湖路万达商圈、天鹅湖万达商圈。万达与万科的区别：两个都是地产巨头。万科开发模式，“万科在造一座城〞。万达的开发模式，“万达在哪里中心就在哪里〞松芝万象城，商业规模、招商运营，比肩万达。长江西路，原本就是中心，松芝万象城12万方商业新能量注入，改变合肥市商业格局，完成三里庵国购商圈的西向延伸。补充国际潮流，更年轻更时尚的品牌与业态组合。不是只有万达才有潮牌。松芝万象城开业后，三里庵商圈真正实现全业态，全方位消费圈。工程主推广语建议松芝万象城七个第一，三大价值，独有优势不外是“商业〞二字。没有12万方商业支撑，松芝万象城不能称其为“万象〞。没有12万方商业支撑，松芝万象城不过是高架桥旁边的一个交通相对便捷的小公寓，不能称其为“中心〞。在蜀山区、在大西门、在合肥，松芝万象城最大的核心价值，仍然是12万方商业。并且是长江西路五里墩的商业。属于松芝万象城的一系列标签：长江西路、五里墩、小公寓、LOFT、22万方综合体、LOFT……我们用什么来定位松芝万象城？工程主推广语建议合肥西大门，巅峰第一城五里墩22万平米一站式万象生活圈在合肥，与世界同步五里墩22万平米一站式万象生活圈安徽第一街，繁华正中央五里墩22万平米一站式万象生活圈PART3E座营销铺排与执行自住租赁办公SOHO我们的客群高租金回报率价值支撑〔利益点〕区域、交通、建筑、物业、户型、配套、旺盛的租客群体七大主要因素本案可以提炼的卖点：五里墩商圈、定制综合体、大型商业配套开业年龄层：介于25~35岁之间的青年消费群体，多数处于过渡期城市白领层。1、蜀山区、主城区、附近工作为主多数选择以工作交通便利为主，多有白领阶层、管理人员等，也不排除政务及高新区工作的客群。2、居住过度类型〔城市白领〕城市白领，有较高收入，懂得生活享受，看中效劳式管理类型。3、办公SOHO族/成长型公司一个或几人组成的SOHO族或成长型小公司，看中价格与未来升值潜力。自住客分析自住客1、重视居住气氛、环境、地段、配套2、临近商务活动地点3、综合物业价格优势4、未来物业保值、增值潜力商务居住质量提升刚需及过渡需求驱动1、蜀山区或者附近区域工作为主人群2、过度居住城市白领3、办公SOHU族/小型公司区域、交通、建筑、物业、户型、配套六大主要因素本案主要突出的卖点：实景准现房、N+1户型、挑高公寓价值支撑〔利益点〕目前自住刚需客户对价格的支付能力缺乏，如何有效拉动这局部客户的需求？我们的客群本体大搜索E栋挑高LOFT产品竞争力更强，D栋同质化，竞争更剧烈：公寓产品虽多，但LOFT产品少，常规，先推E栋，搅热市场，D栋趁势加推。但根据节点，需先推D栋，需要寻找更具诱惑力的卖点。04户型硬伤：房间有柱子，影响实际使用，可针对性的拉开价差，将该户型作为促销房源，用低价吸引成交。现房是把双刃剑：即买即住，当然更划算。但是现房不能再去跟客户造梦，所有缺点将曝露无疑，需要销售员更了解产品，做更细致的应对说辞，所有可能出现的问题提前预估提前解决。商业开业为住宅加分：12万㎡自持商业，是工程最大的卖点，也是价值最大提升点，结合商业造势，事半功倍。营销四个关键词综上所述，D/E栋营销四个关键点：地段、价格、商业、现房D/E栋营销，围绕四个点做文章。价格与价值实现完美对接。大多数客户都只相信实实在在的东西。价格攀高，就是透支未来3-5年的升值空间。客户“不愿意看得那么远〞。他们只认现在的价值。地铁通车，那是很多年后的事情，大势不好，很多楼盘都在降价促销，是现在实实在在的行情；合肥市销量好的楼盘，都是超高性价比楼盘；要么买不起，买得起的没资格买，限购区的为难局面；价格依然是直击要害的第一切中点。短视的大多数营销5个关键词D/E栋营销节点排布2021年2月24日E栋推广画面出街2021年3月16日E栋认筹2021年3月30日E开盘营销目标打造松芝公馆完美收官之作E栋开盘，活动成果展示启动预约，结合“现房主题〞活动LOFT户型加持，2021年完美收官C栋余货E栋182套D栋156套＋D栋趁势加推，人气旺盛2021年4月20日D栋认筹、5月初开盘工程首批房源概况：房源概况开盘条件客户分解E座182套房源，开盘预计去化销售80套一个必备硬性条件：预售许可证取得一个必备硬性条件：样板房开放首批房源数量：182套，以去化率40%计算，当期去化73套首批认筹要求：按照认筹转成交比例50%计算，需73*2=146组首批来访量要求：按照来访转认筹比例20%计算，需来访146*5=730组来访量分解到日：以每日接待20组有效来访，需蓄客730/20=37天E座开盘营销时间轴线大范围强势蓄客诚意度摸排锁定成交2.24-3月16日多渠道推广3月16日-3月30日结合样板房开放互动推广。3月16日认筹。3月30日开盘3月30日开盘活动营销推广三阶段第一阶段推广策略营销事件：全网覆盖推广目的：扩大工程影响力，释放开盘信息推广策略：倾巢战略，主动式营销，通过多通路组合，配合陌拜、派单、外展等有效行销快速聚拢客源；推广主题：五里墩绝版LOFT挑高公寓买一层用两层主诉求：五里墩绝版商圈标杆力作+LOFT挑高，买一层用两层〔交通、商业、学区等〕媒体通路：短信、户外更换、报广、网络、移动媒体、派单2021年2月24日前营销事件：全网覆盖推广目的：深挖客户、对客户进行摸底！推广策略：通过破万这主题的推出，对市场释放正面的信息，通过硬软广组合来吸引客户的关注。推广主题：长江西路破万了！主诉求：五里墩绝版商圈标杆力作+12万㎡国际潮牌聚集地，开业倒计时媒体通路：短信、户外更换、报广、网络、移动媒体、派单、银幕贴片2021年2月24日-3月16日前第二阶段推广策略营销事件：样板房开放活动、“最美情侣最美小家〞婚模拍摄大赛〔比照赛中可要求设置以家居服、家居照为主〕。推广目的：开盘前最后准备推广策略：通过样板房这一信息的整合传递。推广主题：松芝公馆怎么变都可以！