黄冈预售管理办法

黄冈预售管理办法一、总则（一）目的为了加强黄冈市预售管理，规范预售行为，保障预售各方的合法权益，维护房地产市场秩序，促进房地产市场健康发展，根据国家相关法律法规及行业标准，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于黄冈市行政区域内各类房地产项目的预售活动及其监督管理。（三）基本原则1.依法依规原则预售活动必须严格遵守国家法律法规和本办法的规定，确保预售行为合法合规。2.公开公平公正原则预售信息应全面、准确、及时公开，保障各方在预售活动中的平等地位，公平参与竞争，公正处理相关事务。3.保障权益原则充分保护预售人、预购人及其他相关方的合法权益，维护交易安全与稳定。二、预售条件（一）土地条件1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2.土地用途符合城市规划要求，不存在土地权属纠纷或被依法查封等限制交易的情况。（二）建设工程规划条件1.取得建设工程规划许可证。2.按照规划许可内容进行建设，不得擅自变更规划设计。如需变更，应依法履行相关审批手续。（三）施工进度及质量安全条件1.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。2.施工单位已按照工程建设质量安全标准进行施工，不存在质量安全隐患。建设单位已办理工程质量监督手续，施工过程接受相关部门的质量安全监督检查。（四）其他条件1.已制定预售方案，预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管账户及监管协议等内容。2.符合其他相关法律法规及政策规定的预售条件。三、预售许可申请与审批（一）申请主体房地产开发企业作为预售许可申请人，应当对申请材料的真实性、合法性、有效性负责。（二）申请材料1.预售许可申请表。2.开发企业的营业执照和资质证书。3.土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证。4.投入开发建设的资金证明，如银行出具的资金到位证明或其他相关财务凭证。5.工程施工合同及施工进度说明。6.预售方案。7.法律、法规、规章规定的其他材料。（三）申请流程1.开发企业向项目所在地的房地产管理部门提交预售许可申请材料。2.房地产管理部门收到申请材料后，应当对申请材料进行初步审查。材料齐全、符合法定形式的，予以受理；材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5个工作日内一次性书面告知申请人需要补正的全部内容。3.受理申请后，房地产管理部门应当对申请事项进行实地核查，核实项目建设进度、预售方案等内容是否符合预售条件。4.经审查，符合预售条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，颁发《商品房预售许可证》；不符合预售条件的，应当作出不予许可的书面决定，并说明理由。（四）审批公示房地产管理部门作出的预售许可决定，应当在黄冈市房地产信息网等指定媒体上进行公示，公示内容包括开发企业名称、项目名称、预售许可范围、预售面积、预售价格等信息，接受社会监督。四、预售合同管理（一）合同签订1.开发企业应当与预购人签订书面商品房预售合同。预售合同应当采用示范文本，明确双方的权利和义务。2.预售合同应当包括以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。（二）合同备案1.开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向房地产管理部门和土地管理部门办理合同备案手续。2.房地产管理部门应当建立商品房预售合同网上备案系统，开发企业通过网上备案系统签订预售合同，并及时将合同备案信息上传至系统。房地产管理部门对备案信息进行审核，符合备案要求的，予以备案，并在系统中公示备案结果。3.已备案的预售合同如需变更，开发企业和预购人应当签订变更协议，并按照前款规定办理变更备案手续。（三）合同效力1.商品房预售合同自双方当事人签字（盖章）之日起生效，但法律、行政法规另有规定或者当事人另有约定的除外。2.当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。五、预售资金监管（一）监管账户设立1.开发企业应当在商业银行设立商品房预售资金监管账户，用于存放预售资金。监管账户应当与项目预售许可证核准的项目名称一致，并在预售方案中予以明确。2.开发企业应当与监管银行、房地产管理部门签订商品房预售资金监管协议，明确监管账户的开户银行、账号、监管项目、监管资金范围、使用条件、拨付方式、监管期限等内容。（二）资金缴存1.开发企业应当按照预售方案中确定的预售资金缴存方式，将预售资金足额存入监管账户。预售资金缴存比例应当根据项目建设进度分阶段按比例拨付使用。2.预售资金缴存比例一般按照以下标准执行：基础完工至主体结构完工，拨付比例不超过预售资金总额的25%；主体结构完工至竣工验收备案，拨付比例不超过预售资金总额的50%；竣工验收备案至交付使用，拨付比例不超过预售资金总额的75%；交付使用后，拨付比例不超过预售资金总额的95%。3.开发企业申请拨付预售资金时，应当向监管银行提交以下材料：预售资金拨付申请表；工程建设进度证明材料，如监理单位出具的工程进度报告、施工单位的工程进度说明等；用款计划；其他相关材料。（三）资金使用监管1.监管银行应当按照监管协议的约定，对预售资金的使用进行监管，确保资金用于项目建设。2.开发企业使用预售资金时，应当按照工程建设进度和实际需要，提出用款计划，经监理单位审核同意后，报房地产管理部门备案。监管银行根据备案后的用款计划，按照工程进度和实际支出情况拨付预售资金。3.房地产管理部门应当加强对预售资金使用情况的监督检查，发现开发企业存在违规使用预售资金的行为，应当责令其限期改正；拒不改正的，暂停该项目的预售资金拨付，并依法予以处罚。（四）监管期限与账户撤销1.预售资金监管期限自项目取得预售许可证之日起，至项目竣工验收备案后满一年止。2.监管期限届满后，开发企业如无违反预售资金监管规定的行为，可向房地产管理部门提出撤销监管账户的申请。房地产管理部门应当在收到申请之日起10个工作日内进行审核，审核通过的，通知监管银行撤销监管账户。六、预售行为规范（一）广告宣传规范1.开发企业发布预售广告，应当真实、准确、合法，不得含有虚假内容，不得欺骗和误导消费者。2.预售广告应当载明以下内容：开发企业名称、资质证书号；预售许可证号；项目名称、地点、坐落、土地性质、用途、规模、容积率、绿化率；预售房屋的类型、面积、户型、价格、装修标准；公共配套设施的建设情况；前期物业服务内容、标准及收费标准；交房时间；咨询电话；其他需要明示的事项。3.预售广告中涉及规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等内容的，应当在广告中注明“规划中”或者“建设中”字样。（二）价格管理1.开发企业应当按照明码标价的规定，在售楼处显著位置公示商品房预售价格、价格浮动幅度、付款方式及优惠折扣等信息，不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。2.开发企业调整预售价格的，应当在调整前30日将调整原因、调整幅度等情况报房地产管理部门备案，并在售楼处显著位置公示。（三）销售行为规范1.开发企业应当按照预售许可范围销售商品房，不得擅自扩大或者缩小销售范围。2.开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。3.开发企业不得分割拆零销售商品住宅，不得将成套商品住宅分割成若干部分分别销售给买受人。4.开发企业应当如实向预购人告知预售商品房的抵押、查封等情况。七、监督管理（一）部门职责1.房地产管理部门负责本市预售活动的监督管理工作，依法查处预售活动中的违法行为。2.发展改革部门负责对预售价格进行指导和监督，规范价格行为。3.建设行政主管部门负责对预售项目的工程质量、施工安全等进行监督管理。4.国土资源部门负责对预售项目的土地使用情况进行监督管理。5.其他相关部门按照各自职责，协同做好预售管理工作。（二）日常巡查1.房地产管理部门应当建立健全预售日常巡查制度，加强对预售项目的现场检查，重点检查预售条件落实情况、预售合同签订及备案情况、预售资金监管情况、销售行为规范情况等。2.巡查人员应当如实记录巡查情况，发现问题及时责令开发企业整改，并将巡查结果纳入企业信用档案。（三）投诉处理1.房地产管理部门应当设立投诉举报电话、信箱等，接受预购人及其他相关方对预售活动中违法行为的投诉举报。2.对投诉举报事项，房地产管理部门应当及时受理、调查核实，并依法作出处理决定。处理结果应当及时反馈给投诉举报人。（四）信用管理1.房地产管理部门应当建立开发企业预售信用档案，记录开发企业的预售行为、诚信情况等信息。2.对存在违法违规行为的开发企业，应当按照有关规定进行信用扣分，并向社会公示。信用等级较低的开发企业，在预售许可、资金监管、项目审批等方面将受到相应限制。八、法律责任（一）开发企业违法责任1.开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，由房地产管理部门责令停止预售，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得预售许可的，由房地产管理部门予以撤销，并处3万元罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。3.开发企业未按照本办法规定签订预售合同、办理合同备案手续、缴存和使用预售资金、规范销售行为等的，由房地产管理部门责令限期改正，逾期不改正的，处1万元以上3万元以下罚款。4.开发企业擅自变更规划设计、未按照规划许可内容建设、存在质量安全问题等，影响预售活动的，由相关部门依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（二）其他主体违法责任1.预购人以欺骗、胁迫等手段签订预售合同的，该合同无效，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。2.房地产中介机构及其从业人员在代理预售业务中存在违法违规行为的，由房地产管理部门依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。3.监管银行未按照监管协议履行监管职责的，由房地产管理部门责令改正，并处1万元以上3万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。（三）责任追