黄石拆迁管理办法

黄石拆迁管理办法一、总则（一）目的与依据为加强黄石市城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等有关法律法规的规定，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于在黄石市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。（三）基本原则房屋拆迁管理应当遵循依法管理、合理补偿、妥善安置、公开公正、保障被拆迁人合法权益的原则。（四）管理部门职责黄石市房产管理部门是本市房屋拆迁管理的行政主管部门（以下简称房屋拆迁管理部门），负责全市房屋拆迁管理工作。其主要职责包括：1.贯彻执行国家、省有关房屋拆迁的法律、法规和政策；2.制定本市房屋拆迁管理的规范性文件；3.审批房屋拆迁计划和拆迁方案，核发房屋拆迁许可证；4.监督管理房屋拆迁补偿安置资金的使用；5.负责房屋拆迁纠纷的裁决；6.对违反房屋拆迁管理规定的行为进行查处。市建设、规划、国土资源、公安、工商、物价等部门应当按照各自职责，协同做好房屋拆迁管理工作。二、拆迁管理（一）拆迁计划与拆迁方案1.拆迁计划拆迁人应当根据建设项目的性质、规模和拆迁范围，制定房屋拆迁计划。拆迁计划应当包括拆迁范围、拆迁方式、拆迁期限、拆迁补偿安置资金预算等内容。2.拆迁方案拆迁人应当根据拆迁计划，制定房屋拆迁方案。拆迁方案应当包括被拆迁房屋的基本情况、拆迁补偿安置方式、补偿标准、安置地点、安置房屋户型及面积、过渡方式及过渡期限等内容。（二）拆迁申请与审批1.拆迁申请拆迁人应当向房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，并提交下列资料：（1）建设项目批准文件；（2）建设用地规划许可证；（3）国有土地使用权批准文件；（4）拆迁计划和拆迁方案；（5）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。2.审批程序房屋拆迁管理部门应当自收到拆迁申请之日起30日内，对申请事项进行审查。经审查符合条件的，颁发房屋拆迁许可证；不符合条件的，书面通知拆迁人并说明理由。（三）拆迁公告房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。（四）拆迁委托拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。（五）暂停办理相关手续房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证后，应当书面通知有关部门暂停办理拆迁范围内的下列手续：1.新建、扩建、改建房屋；2.改变房屋和土地用途；3.租赁房屋。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。三、拆迁补偿与安置（一）补偿方式房屋拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。1.货币补偿货币补偿是指拆迁人将被拆迁房屋按照房地产市场评估价格，以货币形式补偿给被拆迁人。2.房屋产权调换房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的房屋与被拆迁房屋进行调换，并按照被拆迁房屋的评估价格和调换房屋的市场价格结算差价。（二）补偿标准1.被拆迁房屋的评估被拆迁房屋的评估应当由具有房地产评估资质的机构按照房地产市场评估规范进行评估。评估机构应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素，对被拆迁房屋的市场价值进行评估，并出具评估报告。2.货币补偿标准货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体补偿标准由市房屋拆迁管理部门会同市价格主管部门定期公布。3.房屋产权调换标准实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法规定的货币补偿标准结算差价。拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋用于产权调换。（三）安置地点与面积1.安置地点拆迁人应当根据城市规划和建设需要，合理确定安置地点。安置地点应当符合交通便利、配套设施完善等条件。2.安置面积拆迁人应当按照被拆迁房屋的建筑面积，为被拆迁人提供相应面积的安置房屋。安置房屋的建筑面积与被拆迁房屋的建筑面积相等或者相近。（四）搬迁补助费与临时安置补助费1.搬迁补助费拆迁人应当向被拆迁人支付搬迁补助费。搬迁补助费的标准由市房屋拆迁管理部门会同市价格主管部门制定。2.临时安置补助费在过渡期限内，拆迁人应当向自行安排住处的被拆迁人支付临时安置补助费；由拆迁人提供周转房的，不支付临时安置补助费。临时安置补助费的标准由市房屋拆迁管理部门会同市价格主管部门制定。（五）停产停业补偿费对因拆迁造成停产停业的，拆迁人应当给予适当补偿。停产停业补偿费的标准由市房屋拆迁管理部门会同市价格主管部门、市劳动保障部门等有关部门根据被拆迁房屋的区位、经营状况、停产停业期限等因素制定。（六）拆迁补偿安置协议1.协议签订拆迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。2.协议履行拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人应当按照协议约定的期限完成搬迁。拆迁人应当按照协议约定的期限和方式向被拆迁人支付补偿款和提供安置房屋。（七）特殊情况的处理1.产权不明确房屋的拆迁拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。2.设有抵押权房屋的拆迁拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。四、拆迁评估（一）评估机构的选定拆迁评估机构由被拆迁人在规定的时间内协商选定；协商不成的，由房屋拆迁管理部门组织被拆迁人投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。（二）评估程序1.评估委托拆迁人应当与选定的评估机构签订评估委托合同，并将评估委托合同报房屋拆迁管理部门备案。2.实地查勘评估机构应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，并拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的评估人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和评估机构以外的无利害关系的第三人见证，并在评估报告中作出说明。3.评估报告出具评估机构应当根据实地查勘结果和有关规定，在规定的时间内出具评估报告。评估报告应当包括被拆迁房屋的基本情况、评估依据、评估方法、评估结果等内容，并由注册房地产估价师签字、评估机构盖章。（三）评估异议处理被拆迁人或者拆迁人对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起5日内，向原评估机构书面申请复核评估。原评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起5日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。被拆迁人或者拆迁人对原评估机构的复核结果有异议的，可以自收到复核结果之日起5日内，向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估依据、评估方法、评估结果等进行审核，出具书面鉴定意见。经鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。五、拆迁实施（一）拆迁期限拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁期限内完成拆迁。拆迁期限由房屋拆迁管理部门根据拆迁规模和实际情况确定。（二）拆迁实施要求1.拆迁人应当按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限实施拆迁，不得擅自扩大或者缩小拆迁范围，不得擅自延长拆迁期限。2.拆迁人应当按照本办法规定的拆迁补偿安置标准，对被拆迁人进行补偿安置，不得损害被拆迁人的合法权益。3.拆迁人应当做好拆迁现场的安全防护和环境保护工作，确保拆迁工作安全、有序进行。4.拆迁人应当及时处理拆迁过程中出现的问题，妥善解决拆迁纠纷，维护社会稳定。（三）强制拆迁1.强制拆迁条件被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。2.强制拆迁程序（1）拆迁人向房屋拆迁管理部门提出强制拆迁申请，并提交下列资料：①强制拆迁申请书；②裁决书及有关证据；③被拆迁房屋的证据保全公证书；④其他有关资料。（2）房屋拆迁管理部门对强制拆迁申请进行审查。经审查符合条件的，报市、县人民政府批准；不符合条件的，书面通知拆迁人并说明理由。（3）市、县人民政府批准强制拆迁申请后，由房屋拆迁管理部门组织实施强制拆迁。实施强制拆迁时，应当通知被拆迁人或者房屋承租人到场，并邀请有关部门和基层组织人员到场见证。六、拆迁补偿安置资金管理（一）资金缴存拆迁人应当按照拆迁补偿安置资金预算，将拆迁补偿安置资金足额存入办理存款业务的金融机构，设立专门账户，专款专用。拆迁补偿安置资金不得挪作他用。（二）资金使用监管房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督管理，定期对拆迁补偿安置资金的使用情况进行检查。拆迁人应当按照房屋拆迁管理部门的要求，定期报送拆迁补偿安置资金的使用情况。（三）资金结算拆迁补偿安置工作完成后，拆迁人应当将拆迁补偿安置资金的使用情况报房屋拆迁管理部门审核。经审核后，拆迁人应当与被拆迁人按照拆迁补偿安置协议进行结算。七、法律责任（一）拆迁人违法责任拆迁人有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：1.未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施拆迁的；2.委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；3.擅自延长拆迁期限的。（二）被拆迁人违法责任被拆迁人有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门予以警告，责令改正；拒不改正的，可处1000元以上1万元以下的罚款：1.伪造、涂改、转让房屋拆迁许可证的；2.未按房屋拆迁许可证规定的拆迁范围实施拆迁的；3.擅自改变房屋和土地用途的；4.擅自新建、扩建、改建房屋的。（三）评估机构违法责任评估机构有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令改正，并处1万元以上3万元以下的罚款；情节严重的，