海门区拆迁管理办法

海门区拆迁管理办法一、总则（一）目的与依据为加强海门区城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等有关法律法规，结合本区实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于海门区内国有土地上房屋拆迁及其相关管理活动。（三）基本原则房屋拆迁应当遵循依法、公正、公开、合理的原则，保障被拆迁人的合法权益，兼顾公共利益和社会稳定。拆迁人应当依照本办法规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在规定的期限内完成搬迁。（四）管理部门职责海门区住房和城乡建设局是本区房屋拆迁管理的行政主管部门（以下简称区拆迁主管部门），负责本办法的组织实施和监督管理工作。区发展和改革、规划、国土资源、财政、公安、工商、税务等部门应当按照各自职责，协同做好房屋拆迁管理工作。街道办事处、镇人民政府应当配合区拆迁主管部门做好本辖区内的房屋拆迁管理工作。二、拆迁管理程序（一）拆迁计划与拆迁方案1.拆迁计划拆迁人应当根据建设项目的实际情况，制定拆迁计划，明确拆迁范围、拆迁期限、拆迁实施步骤、拆迁补偿安置资金预算等内容。2.拆迁方案拆迁人应当根据拆迁计划，制定拆迁方案，包括拆迁补偿安置方式、补偿标准、安置地点、过渡方式、过渡期限等内容。拆迁方案应当报区拆迁主管部门审核。（二）拆迁公告区拆迁主管部门在核发房屋拆迁许可证后，应当将拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁公告应当张贴在拆迁范围内的显著位置，并通过报纸、电视、网络等媒体发布。（三）拆迁补偿安置协议签订1.拆迁补偿安置协议的内容拆迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。2.签订程序拆迁补偿安置协议应当由拆迁人与被拆迁人协商一致后签订。拆迁人应当向被拆迁人提供拆迁补偿安置协议文本，并对协议内容进行说明。被拆迁人应当认真阅读协议文本，在充分理解协议内容的基础上签订协议。（四）拆迁补偿安置资金监管1.资金缴存拆迁人应当在办理房屋拆迁许可证前，将拆迁补偿安置资金足额存入区拆迁主管部门指定的银行账户，实行专户存储、专款专用。拆迁补偿安置资金的缴存数额应当根据拆迁补偿安置预算确定。2.资金使用拆迁补偿安置资金应当按照拆迁补偿安置协议的约定，用于支付被拆迁人的拆迁补偿款、安置用房建设费用、搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业损失补偿费等。拆迁人使用拆迁补偿安置资金时，应当向区拆迁主管部门提出申请，经审核同意后，由区拆迁主管部门按照规定拨付。（五）拆迁实施1.拆迁委托拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资质的单位实施拆迁。拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报区拆迁主管部门备案。2.拆迁工作人员要求拆迁单位应当按照拆迁委托合同的约定，组织实施拆迁工作。拆迁工作人员应当具备相应的业务知识和技能，遵守职业道德，不得采取暴力、威胁或者其他非法手段强迫被拆迁人搬迁。3.拆迁实施监督区拆迁主管部门应当对拆迁实施情况进行监督检查，及时发现和纠正拆迁过程中的违法行为。拆迁人、拆迁单位应当接受区拆迁主管部门的监督检查，如实提供有关资料。（六）拆迁补偿安置争议处理1.争议解决方式拆迁人与被拆迁人在拆迁补偿安置协议履行过程中发生争议的，可以通过协商解决；协商不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。2.行政裁决被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由区人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由区拆迁主管部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。三、拆迁补偿与安置（一）拆迁补偿原则拆迁补偿应当遵循公平、合理、等价有偿的原则，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。（二）拆迁补偿方式拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。（三）货币补偿1.补偿金额计算货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产评估机构按照国家和本市有关规定进行评估。2.评估机构选择房地产评估机构由被拆迁人在规定的时间内协商选定；协商不成的，由拆迁当事人抽签确定。拆迁当事人对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起5日内，向原评估机构申请复核评估；对复核结果仍有异议的，可以自收到复核报告之日起5日内，向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。（四）房屋产权调换1.安置用房选择拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于产权调换。安置用房的建筑面积、户型、楼层等应当符合拆迁补偿安置协议的约定。被拆迁人有权选择安置用房的具体位置和楼层。2.差价结算房屋产权调换的差价结算方式，由拆迁人与被拆迁人在拆迁补偿安置协议中约定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。（五）搬迁补助费和临时安置补助费1.搬迁补助费拆迁人应当向被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。搬迁补助费的标准由区人民政府根据本市实际情况制定。2.临时安置补助费在过渡期限内，拆迁人应当向自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人支付临时安置补助费；由拆迁人提供周转用房的，不支付临时安置补助费。临时安置补助费的标准由区人民政府根据本市实际情况制定。（六）停产停业损失补偿费对因拆迁造成停产停业的非住宅房屋，拆迁人应当给予适当补偿。停产停业损失补偿费的标准由区人民政府根据本市实际情况制定。停产停业损失补偿费应当根据房屋被拆迁前的效益、停产停业期限等因素确定。四、特殊情况处理（一）公益事业房屋拆迁拆迁用于公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。（二）宗教团体、寺庙、文物古迹房屋拆迁拆迁宗教团体、寺庙、文物古迹等房屋，应当依照有关法律、法规的规定办理。需要迁移、拆除的，应当征求宗教事务管理部门和文物管理部门的意见，并按照有关规定执行。（三）军事设施、学校、医院、幼儿园等房屋拆迁拆迁军事设施、学校、医院、幼儿园等房屋，应当依照有关法律、法规的规定办理，并按照国家有关规定给予补偿。（四）共有房屋拆迁拆迁共有房屋，拆迁人应当与全体共有人签订拆迁补偿安置协议。共有人对补偿安置方式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项协商一致的，按照协商结果签订协议；协商不一致的，按照多数共有人的意见签订协议，但不得损害少数共有人的合法权益。（五）设有抵押权的房屋拆迁拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。抵押房屋被拆迁时，抵押人应当及时通知抵押权人，并依法清理债务，解除抵押关系。五、法律责任（一）拆迁人违法责任拆迁人有下列行为之一的，由区拆迁主管部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：1.未按本办法规定办理房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的；2.以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的；3.未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施拆迁的；4.委托不具有拆迁资质的单位实施拆迁的；5.擅自延长拆迁期限的；6.提供的拆迁补偿安置资金不足的；7.未按本办法规定对被拆迁人给予补偿、安置的。（二）被拆迁人违法责任被拆迁人有下列行为之一的，由区拆迁主管部门责令停止违法行为，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款：1.伪造、涂改、转让拆迁补偿安置协议的；2.违反本办法规定，拒绝搬迁的；3.采取暴力、威胁或者其他非法手段强迫拆迁人搬迁的。（三）拆迁单位违法责任拆迁单位有下列行为之一的，由区拆迁主管部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销拆迁资质证书：1.未按拆迁委托合同的约定实施拆迁的；2.采取暴力、威胁或者其他非法手段强迫被拆迁人搬迁的；3.擅自转让拆迁业务的。（四）其他单位和个人违法责任有关行政管理部门及其工作人员在房屋拆迁管理工作中，有下列行为之一的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：1.违反本办法规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的；2.对未依法取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的行为不予