丰台市小区管理办法

丰台市小区管理办法总则目的与依据为加强丰台市小区的管理，维护小区的居住环境和公共秩序，保障业主、物业使用人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》以及相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于丰台市行政区域内各类住宅小区的管理活动。管理原则小区管理应当遵循业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则，坚持公开、公平、公正，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。管理主体及职责1.业主大会和业主委员会：业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主委员会由业主大会选举产生，执行业主大会的决定事项，履行法律法规规定的职责。2.物业服务企业：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，维护小区的正常秩序和公共设施设备的正常运行。3.政府相关部门：市、区住房和城乡建设主管部门负责对小区物业管理活动进行指导、监督和管理。其他相关部门按照各自职责，做好小区管理的相关工作。业主及业主大会业主权利与义务1.权利：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利；对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；有权参加业主大会会议，行使投票权；有权选举业主委员会成员，并享有被选举权等。2.义务：业主应当遵守法律法规以及管理规约，执行业主大会的决定和业主委员会的决议；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用等。业主大会的成立1.筹备：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区住房和城乡建设主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。符合成立业主大会条件的，建设单位或者十人以上业主联名可以申请成立首次业主大会会议筹备组。2.召开：首次业主大会会议应当在区住房和城乡建设主管部门、街道办事处、乡镇人民政府的指导下召开。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会的职责1.制定和修改业主大会议事规则；2.制定和修改管理规约；3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；5.使用建筑物及其附属设施的维修资金；6.筹集建筑物及其附属设施的维修资金；7.改建、重建建筑物及其附属设施；8.改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；9.有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主委员会1.组成与任期：业主委员会由业主大会选举产生，成员人数为五至十一人的单数，每届任期不超过五年，可以连选连任。2.职责：执行业主大会的决定和决议；召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同等。前期物业管理前期物业服务合同1.签订主体：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。2.合同内容：前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、服务期限等内容进行明确约定。物业承接查验1.查验主体与时间：建设单位应当在物业交付使用前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。2.查验内容：包括物业共用部位、共用设施设备的数量和质量，以及相关的技术资料等。临时管理规约建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。物业服务物业服务合同1.签订：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。2.内容：物业服务合同应当对服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等内容进行约定。物业服务企业的义务1.按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；2.定期公布物业服务费用的收支情况；3.对物业共用部位、共用设施设备进行定期检查、维护和管理；4.协助做好物业管理区域内的安全防范工作；5.及时处理业主、物业使用人的投诉和建议等。物业服务费用1.收费标准：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。2.交纳义务：业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业服务的退出与交接1.退出：物业服务合同终止的，原物业服务企业应当在约定期限或者合理期限内退出物业管理区域。2.交接：原物业服务企业应当与业主委员会或者新选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备、物业服务用房、相关档案资料等的交接工作。物业的使用与维护物业使用的禁止行为1.损坏房屋承重结构、主体结构；2.违法搭建建筑物、构筑物；3.破坏房屋外貌；4.擅自改变物业使用性质；5.存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品；6.排放有毒、有害物质；7.发出超过规定标准的噪声；8.侵占、损坏物业共用部位、共用设施设备；9.违反规定饲养动物等。物业的维修养护1.业主责任：业主对其专有部分的物业负有维修养护的责任。2.共用部位和设施设备：物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，按照规定从专项维修资金中列支。专项维修资金1.交存：业主应当按照国家有关规定交存专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。2.管理与使用：专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。使用专项维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。监督管理政府部门的监督职责1.市、区住房和城乡建设主管部门应当加强对小区物业管理活动的监督检查，建立健全物业管理投诉受理制度，及时处理业主、物业使用人的投诉和举报。2.其他相关部门应当按照各自职责，加强对小区内违法建设、环境污染、安全隐患等问题的监督管理。行业协会的作用物业管理行业协会应当加强行业自律管理，制定行业规范，推动行业诚信建设，促进物业服务企业提高服务质量和管理水平。法律责任建设单位的法律责任建设单位违反本办法规定，未履行物业承接查验义务、未制定临时管理规约等行为的，由区住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，依法给予行政处罚。物业服务企业的法律责任物业服务企业违反本办法规定，未按照物业服务合同的约定提供服务、擅自提高收费标准、拒不退出物业管理区域等行为的，由区住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，依法给予行政处罚；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。业主和物业使用人的法律责任业主和物业使