深圳业主管理办法

深圳业主管理办法一、总则（一）目的与依据本办法旨在规范深圳业主管理行为，维护业主合法权益，营造安全、舒适、和谐的居住环境。依据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》以及深圳市相关法律法规制定本办法。（二）适用范围本办法适用于深圳市行政区域内各类住宅小区、商业写字楼、工业园区等物业项目中业主的管理活动。（三）基本原则1.依法管理原则业主管理活动必须遵守国家法律法规和深圳市的相关规定，确保管理行为合法合规。2.民主协商原则充分尊重业主的意愿，通过民主协商的方式解决管理中的问题，保障业主的知情权、参与权和决策权。3.公平公正原则对待所有业主一视同仁，不偏袒、不歧视，确保管理活动公平公正。4.服务与管理并重原则在加强管理的同时，注重为业主提供优质的物业服务，满足业主的合理需求。二、业主大会与业主委员会（一）业主大会的成立1.筹备组的组建符合成立业主大会条件的小区，由街道办事处、乡镇人民政府负责组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。2.业主大会的召开筹备组应当自组成之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。首次业主大会会议应当对以下事项进行表决：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（二）业主委员会的选举与职责1.业主委员会的选举业主委员会由业主大会会议选举产生，由五至十一人的单数组成。业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（1）具有完全民事行为能力；（2）遵守国家有关法律、法规；（3）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（5）具有一定的组织能力；（6）具备必要的工作时间。2.业主委员会的职责（1）执行业主大会的决定和决议；（2）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（3）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（5）监督管理规约的实施；（6）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（7）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（8）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（9）业主大会赋予的其他职责。（三）业主大会与业主委员会的运作1.议事规则业主大会应当制定议事规则，明确业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和任期等事项。2.会议制度业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。3.表决程序业主大会决定本办法规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；决定筹集和使用专项维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。三、物业服务（一）物业服务企业的选聘与解聘1.选聘业主大会可以通过招投标或者协议的方式选聘物业服务企业。采用招投标方式选聘的，应当按照国家有关规定组织实施。2.解聘业主大会决定解聘物业服务企业的，应当提前六十日书面通知物业服务企业，并在物业管理区域内显著位置公告。（二）物业服务合同1.合同内容物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、双方的权利义务、合同期限、违约责任等事项进行约定。2.合同变更与解除物业服务合同期限届满前，业主大会决定续聘的，应当与物业服务企业在合同期限届满前签订新的物业服务合同。物业服务合同期限届满前，业主大会决定不再续聘的，应当在合同期限届满前书面通知物业服务企业，并在物业管理区域内显著位置公告。（三）物业服务质量监督1.监督机制业主委员会应当定期对物业服务企业的服务质量进行监督检查，听取业主的意见和建议，并将监督检查情况向业主大会报告。2.投诉处理业主对物业服务企业的服务质量不满意的，可以向业主委员会或者相关部门投诉。业主委员会应当及时协调处理，相关部门应当依法进行调查处理。四、物业使用与维护（一）物业使用规范1.业主使用物业应当遵守法律法规和管理规约的规定，不得损害公共利益和他人合法权益。2.业主不得擅自改变房屋用途、搭建建筑物、构筑物或者其他设施等。（二）物业维修与养护1.专项维修资金专项维修资金由业主按照规定缴存，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。2.日常维修养护物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期对物业共用部位、共用设施设备进行检查、维修和养护，确保其正常运行。（三）物业安全管理1.安全防范措施物业服务企业应当制定安全防范制度，落实安全防范措施，保障物业管理区域内的人身和财产安全。2.消防管理物业服务企业应当按照消防法律法规的规定，做好物业管理区域内的消防工作，确保消防设施设备完好有效。五、费用管理（一）物业服务费用1.收费标准物业服务费用由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定协商确定。2.费用缴纳业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。（二）专项维修资金1.缴存专项维修资金由业主按照规定缴存，缴存比例和方式按照国家和深圳市的相关规定执行。2.使用专项维修资金的使用应当按照规定的程序进行，经业主大会或者相关部门审核同意后使用。（三）其他费用1.停车费物业管理区域内的停车费由业主大会或者业主委员会与物业服务企业协商确定收费标准，并按照规定进行管理。2.水电费水电费由业主按照实际使用量向供水供电部门缴纳，物业服务企业可以代收代缴。六、法律责任（一）业主的法律责任业主违反法律法规和管理规约的规定，损害公共利益和他人合法权益的，应当依法承担相应的法律责任。（二）业主委员会的法律责任业主委员会委员违反法律法规和业主大会议事规则的规定，损害业主利益的，应当