昆明预售管理办法

昆明预售管理办法昆明市商品房预售管理办法总则目的与依据为加强昆明市商品房预售管理，维护房地产市场秩序，保障商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。适用范围本办法适用于昆明市行政区域内商品房预售及其相关管理活动。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。基本原则商品房预售应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则，依法保护交易各方的合法权益。市、县（市）区住房和城乡建设主管部门（以下简称主管部门）负责本行政区域内商品房预售的监督管理工作。预售许可申请条件房地产开发企业申请商品房预售许可，应当符合下列条件：1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4.开发企业对预售商品房及其建设用地范围内的土地使用权未设定抵押等权利限制；5.法律、法规、规章规定的其他条件。申请材料房地产开发企业申请商品房预售许可，应当向主管部门提交下列材料：1.商品房预售许可申请表；2.开发企业的营业执照和资质证书；3.土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证；4.投入开发建设的资金占工程建设总投资25%以上的证明；5.工程施工合同及关于施工进度的说明；6.商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。许可程序1.受理：主管部门收到开发企业提交的商品房预售许可申请后，应当对申请材料进行审查。材料齐全、符合法定形式的，应当受理，并出具受理通知书；材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5个工作日内一次性书面告知开发企业需要补正的全部内容。2.审核：主管部门应当自受理之日起10个工作日内，对开发企业提交的申请材料进行审核。经审核，对符合预售条件的，作出准予预售的行政许可决定，向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》；对不符合预售条件的，作出不予许可的书面决定，说明理由，并告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。3.公示：主管部门作出准予预售许可决定后，应当将许可事项在昆明市房地产市场信息网等媒体上进行公示，接受社会监督。预售合同签订要求房地产开发企业预售商品房时，应当与买受人签订书面商品房预售合同。合同应当采用统一的示范文本，并明确以下主要内容：1.当事人名称或者姓名和住所；2.商品房基本状况；3.商品房的销售方式；4.商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5.交付使用条件及日期；6.装饰、设备标准承诺；7.供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；8.公共配套建筑的产权归属；9.面积差异的处理方式；10.办理产权登记有关事宜；11.解决争议的方法；12.违约责任；13.双方约定的其他事项。备案管理商品房预售合同签订后，开发企业应当自合同签订之日起30日内，向主管部门办理商品房预售合同登记备案手续。主管部门应当通过昆明市房地产市场信息网等网络平台，为开发企业和买受人提供商品房预售合同网上签约和登记备案服务。开发企业和买受人应当按照网上签约流程，在昆明市房地产市场信息网签订商品房预售合同，并通过网络平台提交登记备案申请。主管部门应当自收到申请之日起7个工作日内，对符合备案条件的，予以登记备案，并在合同上加盖登记备案专用章；对不符合备案条件的，不予登记备案，并书面告知理由。预售资金监管监管账户设立房地产开发项目取得商品房预售许可后，开发企业应当按照一个预售项目设立一个监管账户的原则，在商业银行设立商品房预售资金监管账户。监管账户应当与开发企业其他资金账户严格区分，独立核算，专款专用。开发企业应当在预售资金监管账户设立后5个工作日内，将监管账户信息报送主管部门和监管银行，并在售楼处显著位置公示。资金缴存买受人按照商品房预售合同约定支付的全部房价款，应当直接存入监管账户。开发企业不得另设其他账户收存预售资金，不得以任何形式直接收存买受人支付的房价款。资金使用商品房预售资金应当按照工程建设进度分阶段进行拨付使用，具体拨付比例由主管部门根据项目建设情况确定。开发企业申请使用预售资金时，应当向监管银行提交以下材料：1.用款计划；2.监理单位出具的工程进度证明；3.施工单位出具的工程建设费用支付证明；4.其他需要提供的材料。监管银行应当对开发企业提交的申请材料进行审核，对符合用款计划和规定条件的，按照主管部门核定的金额拨付资金。主管部门应当加强对预售资金使用情况的监督检查，发现开发企业有挪用预售资金行为的，应当责令其限期改正，并依法予以处罚。预售商品房转让转让条件预售商品房在办理房屋所有权初始登记前可以转让，但应当符合下列条件：1.已支付全部房价款的，购房者可以将预售商品房转让给他人，但应当办理预售合同变更备案手续；2.尚未支付全部房价款的，购房者转让预售商品房的，应当取得开发企业的同意，并签订转让合同，同时按照本办法规定办理预售合同变更备案手续。转让程序预售商品房转让的，转让双方应当签订转让合同，并自合同签订之日起30日内，持下列材料向主管部门办理预售合同变更备案手续：1.转让合同；2.转让方和受让方的身份证明；3.原预售合同；4.其他需要提供的材料。主管部门应当自收到申请之日起7个工作日内，对符合条件的，予以办理变更备案手续，并在原预售合同上加盖变更备案专用章；对不符合条件的，不予办理变更备案手续，并书面告知理由。监督管理日常检查主管部门应当加强对商品房预售活动的日常监督检查，建立健全监督检查制度，定期或者不定期对开发企业的预售行为进行检查。监督检查的内容包括：1.开发企业是否取得《商品房预售许可证》；2.预售商品房是否按照规定进行销售；3.预售合同是否按照规定签订和登记备案；4.预售资金是否按照规定缴存和使用；5.法律、法规、规章规定的其他事项。投诉处理主管部门应当设立投诉举报电话、信箱等，受理有关商品房预售的投诉举报。对投诉举报事项，主管部门应当及时进行调查处理，并将处理结果告知投诉举报人。信用管理主管部门应当建立房地产开发企业信用档案，记录开发企业的预售行为、市场经营活动等情况，并向社会公开。对违反本办法规定的开发企业，主管部门应当按照有关规定，在信用档案中予以记录，并采取相应的信用惩戒措施。法律责任开发企业违法责任开发企业有下列行为之一的，由主管部门责令限期改正，并处以警告，可并处3万元以下罚款：1.未取得《商品房预售许可证》预售商品房的；2.未按照本办法规定签订、登记备案预售合同的；3.未按照规定使用预售资金的；4.未按照规定公示有关事项的；5.未按照规定办理预售商品房转让手续的。开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由主管部门予以撤销，并处以警告，可并处3万元以下罚款。开发企业挪用预售资金的，由主管部门责令限期改正，并处以挪用金额5%以上10%以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。