11沿海集团 北京红军公园项目情况汇报

北京“红军公园〞工程

情况汇报2021年11月一、工程概况二、合作方式三、市场调研四、工程定位五、初步测算六、难点分析七、工程附件

目录一、工程概况工程位置位于北京市朝阳区黑庄户乡【红军公园】内，五环化工桥向东约3公里，大鲁店北路南侧。一、工程概况区域概况工程所处区域为黑庄户乡郎各庄村和小鲁店村，周边建筑以农民住宅和企业、工厂用房为主，多为平房和低层建筑；通行道路仅依靠大鲁店北路，沿路向西3公里即是东五环，有公交线路，交通状况一般；周边生活配套低端，向西2公里可借力富力又一城完善的生活配套设施。一、工程概况现状情况目前，红军公园已失去了正常的管理秩序，原有场地、建筑和设施根本处于荒废状态，院内各种车辆杂乱停放、草木丛生、道路泥泞、环境脏乱、私搭乱建。一、工程概况一、工程概况公司背景据介绍，长征公司通过协议出让方式获得工程用地。在建设过程中，未按约定支付征地费用，并且与多家单位发生经济纠纷，涉及多起诉讼。2021年12月12日，其因未按规定参加年检被朝阳工商局撤消营业执照。一、工程概况公司背景“博泰森〞与“长征公司〞合作开发红军公园工程，是实际出资人之一。一、工程概况工程规划公园一期：规划用地面积591563.9平方米，其中，建设用地519215.5平方米，代征道路用地44318.8平方米，代征绿化用地28029.6平方米。地上建筑面积不超过28000平方米，建筑层数不超过2层。最新设想：在原一期根底上开发建设红军公园文化产业基地：除了介绍和传承红军精神的主题公园外，还将围绕红色主题建设与文化产业、影视产业相关配套设施，开展文化生产、文化交流、休闲娱乐活动。为满足新设想的要求，红军公园文化产业基地需要在原建设规模根底上新增建设指标，用于建设相关配套设施。

一、工程概况工程进展公园一期已经取得各项规划和建设手续，并已建设一局部。重新申请指标的工作目前正在进行，2021年6月份，“博泰森〞向朝阳区政府提出了?关于申请建设红军公园文化产业基地的报告?。据介绍，针对该申请报告，朝阳区有关部门要求“博泰森〞提出详细建设方案后再组织相关部门参与的联席会商讨。二、合作模式工程地址：红军公园西1公里大鲁店北路路北产权年限：住宅70年，商业40年占地面积：36.8万平方米建筑面积：115万平方米容积率：2.38工程业态：住宅、商业、办公建筑类型：高层装修状况：精装修销售均价：住宅：23000元/平米公寓：15000元/平米商业：22000元/平米工程说明：1、住宅共7133户，分三期开发；2、住宅及公寓已售罄，仅有商铺在售；3、工程配套有芳草地学校、幼儿园、会所、商业和公寓等。富力又一城三、市场调研三、市场调研工程地址：红军公园西800米大鲁店北路北产权年限：70年占地面积：2.1万平方米建筑面积：1.6万平方米容积率：0.78工程性质：独栋、联排别墅装修状况：毛坯开盘时间：2021年3月24日入住时间：现房销售均价：独栋30000元/平米联排25000元/平米其他说明：1、总户数为72户；2、独栋面积在245~300平米之间，联排面积在220平米左右；3、地上三层。城与墅三、市场调研工程地址：五环外1公里京沈高速路南，距红军公园3公里产权年限：50年，可分割产权占地面积：11.67万平方米建筑面积：15.7万平方米容积率：1.2装修状况：毛坯主力户型：独栋260~300平米，联排200平米工程定位：集综合发布展厅、影音室、摄影棚、制片剪辑中心、形象设计中心、培训中心、企业个性办公、创意工作室等为一体的文化产业重要的聚集区，含办公、公寓。开盘时间：2021年10月入住时间：2021年销售均价：办公23000元/平米公寓25000元/平米第九区四、工程定位工程SWOT分析STW优势SWOT分析O威胁时机劣势工程靠近五环，地理位置优越；工程距离未来开通的7号线4公里，交通条件较好；工程紧邻红军公园，未来休闲景观资源较好；工程前期宣传在北京市场树立一定知名度。工程周边环境杂乱，现状落后；工程周边配套相对缺乏；工程用地为公建性质，产权不可分割可能性较大；工程内部有遗留建筑，对未来产品规划有影响；商业体量大。区域未来交通不断改善，开展加快；随着北京不断东扩，区域未来开展潜力巨大。四、工程定位市场定位北京红色爱国主义军事文化体验基地红色爱国：融入红军的长征精神、爱国精神，以创新体验的方式形象的表达；军事文化：增强工程的体验性，将军事文化以各类型模拟实物的形式展现，吸引体验者参与；体验性：红色文化融入体验馆，相关产业融入商务配套工程，增强实际参与感，将参与者的体验感受放到第一位。考虑工程的盈利性，须建设可以出售的公寓。四、工程定位客群定位四、工程定位产品定位红色主题工程：28000平方米；体验馆：占新增局部25%；商务办公：占新增局部20%；公寓工程：占新增局部50%；公共配套：占新增局部5%。四、工程定位价格定位红色主题工程：公益工程，无偿建设；体验馆：出租经营，市场价值15000元/平方米；商务办公：销售均价：18000元/平方米；公寓工程：销售均价：20000元/平方米。五、初步测算测算思路在：1、一期指标无偿建设红色主题工程2、其他各业态规模占新增指标比例不变3、按预计的工程市场价值销售4、实现35%毛收益率目标的条件下，计算：新增指标的最低数量。五、初步测算测算结果新增建筑面积超过140000平方米时，能够到达工程目标收益水平。序号用途建筑面积（平方米）占比容积率占地面积（平方米）备注1一期公益项目28000

591563.9一期指标2新增体验馆3500025%

3商务办公2800020%

4公寓7000050%

5公共配套70005%

6小计140000100%

7合计168000

0.28591563.9

五、初步测算测算结果序号项目总价（万元）单价（元/平方米）参数1项目价值体验馆52500.0015000

商务办公50400.0018000

公寓140000.0020000

合计242900.00

2直接成本土地成本土地补偿费62113.9070万元/亩地上物补偿费1000.00

人员安置费1000.00

开发费14789.10250按土地面积计算小计178903.005636

前期费3360.00200

建安费用公益项目7840.002800

体验馆11200.003200

商务办公9800.003500

公寓21000.003000

小计249840.00

基础设施费8400.00500

公共配套1750.002500

开发间接费1680.00100

合计2143933.00

3两税一费13359.50

5.50%4毛利润85607.50

毛利润率35.24%六、难点分析1、工程一期建设用地为绿地，建设性质为红军公园。重新申请的指标极可能延续一期的工程性质。如按该性质获得批复，那么“公寓〞在户型设计、销售许可、产权分割等环节均会有障碍，并严重影响工程的销售价格和销售进度；2、用地范围内