交易房管理办法

交易房管理办法一、总则（一）目的为了加强交易房管理，规范交易行为，保障交易双方的合法权益，维护房地产市场秩序，促进房地产市场健康发展，特制定本办法。（二）适用范围本办法适用于在本地区范围内进行的各类房屋交易活动，包括新建商品房买卖、存量房买卖、房屋租赁等。（三）基本原则1.依法依规原则：交易房活动必须遵守国家法律法规和相关政策规定。2.公平公正原则：保障交易双方平等的法律地位，公平合理地确定交易价格和条件。3.诚实守信原则：交易双方应如实提供相关信息，不得隐瞒或欺诈。4.高效便民原则：简化交易流程，提高办事效率，为交易双方提供便利服务。二、交易房主体管理（一）房地产开发企业1.资质要求房地产开发企业从事商品房销售活动，应具备相应的房地产开发资质，并在资质等级许可的范围内从事经营活动。2.信息公示房地产开发企业应在售楼处显著位置公示企业资质证书、营业执照、商品房预售许可证、经备案的商品房买卖合同示范文本、房屋交易价格、楼盘表等信息，接受购房人查询。3.销售行为规范不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。不得分割拆零销售商品住宅。不得虚假宣传，不得隐瞒真实情况或者故意告知买受人虚假情况，诱使买受人作出错误的意思表示。（二）房地产经纪机构1.备案登记房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。2.从业人员管理房地产经纪人员应当实名登记，取得房地产经纪人员职业资格证书。房地产经纪机构应当加强对从业人员的管理，建立业务培训、绩效考核、违规处理等制度。3.业务规范房地产经纪机构接受委托提供房地产经纪服务，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同，并在合同中明确服务内容、服务标准、收费标准等事项。房地产经纪机构及其从业人员不得泄露或者不当使用委托人的个人信息和商业秘密，不得利用委托关系谋取不正当利益。房地产经纪机构不得为不符合交易条件的房屋提供经纪服务，不得促成违法、违规的房屋交易。（三）房屋交易当事人1.身份核实房屋交易当事人应当提供真实有效的身份证明、房屋权属证书等相关材料。2.交易行为规范房屋交易当事人应当按照合同约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。房屋交易当事人应当遵守法律法规和社会公德，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。三、交易房合同管理（一）合同签订1.合同示范文本房屋交易应当签订书面合同，使用统一的合同示范文本。合同示范文本由市住房城乡建设部门会同相关部门制定，并向社会公布。2.合同内容房屋买卖合同应当包括以下主要内容：当事人的姓名或者名称、住所。房屋的基本情况，包括地址、面积、户型等。房屋的价格及付款方式、付款时间。房屋交付时间、交付条件及交付手续。产权登记及办理期限。违约责任及争议解决方式。其他约定事项。（二）合同备案1.备案要求房屋买卖合同签订后，当事人应当自合同签订之日起30日内，到房屋所在地的房地产交易管理部门办理合同备案手续。2.备案效力经备案的房屋买卖合同具有对抗第三人的效力，当事人不得擅自变更或者解除。（三）合同变更与解除1.变更条件房屋买卖合同履行期间，当事人协商一致，可以变更合同内容。变更合同应当签订书面协议，并办理合同变更备案手续。2.解除条件房屋买卖合同履行期间，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。法律规定的其他情形。3.解除程序当事人解除房屋买卖合同的，应当签订书面解除协议，并办理合同解除备案手续。四、交易房资金监管（一）监管原则房屋交易资金实行监管制度，遵循安全、规范、透明、便民的原则。（二）监管范围新建商品房预售资金、存量房交易资金等纳入监管范围。（三）监管账户设立1.房地产开发企业应当在预售许可前，选择一家银行作为预售资金监管银行，并签订预售资金监管协议，设立预售资金监管账户。2.存量房交易当事人可以自行选择一家银行作为交易资金监管银行，并签订交易资金监管协议，设立交易资金监管账户。（四）资金缴存与使用1.新建商品房预售资金缴存房地产开发企业应当按照预售资金监管协议的约定，将预售资金足额存入监管账户。预售资金缴存比例按照项目建设进度分阶段予以拨付使用。2.存量房交易资金缴存存量房交易当事人应当按照交易资金监管协议的约定，将交易资金存入监管账户。交易资金在房屋所有权转移登记完成后，按照约定划转至卖方账户。3.资金使用监管账户内的资金只能用于本项目建设，不得挪作他用。房地产开发企业使用预售资金时，应当向监管银行提出用款计划，经监管部门审核同意后，由监管银行按照用款计划拨付资金。五、交易房登记管理（一）登记类型房屋交易登记包括房屋所有权初始登记、转移登记、变更登记、注销登记等。（二）登记程序1.申请房屋交易当事人应当向房屋所在地的房地产登记机构提出登记申请，并提交相关材料。2.受理房地产登记机构对申请材料进行审核，符合条件的予以受理，并出具受理通知书。3.审核房地产登记机构对申请登记事项进行实地查看、调查核实等，对申请材料的真实性、合法性、有效性进行审核。4.登簿发证经审核符合登记条件的，房地产登记机构将登记事项记载于房屋登记簿，并向申请人颁发房屋权属证书。（三）登记时限房地产登记机构应当自受理登记申请之日起，在规定的时限内完成登记审核，并颁发房屋权属证书。一般情况下，国有土地范围内房屋所有权登记为30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记为60个工作日。六、交易房市场监管（一）市场巡查1.定期巡查房地产市场监管部门应当定期对房屋交易市场进行巡查，检查房地产开发企业、房地产经纪机构等的经营行为是否规范，房屋交易合同是否备案，交易资金是否监管等。2.不定期抽查房地产市场监管部门可以根据群众举报、媒体曝光等线索，对房屋交易市场进行不定期抽查，及时发现和处理违法违规行为。（二）投诉处理1.投诉渠道房地产市场监管部门应当设立投诉举报电话、信箱等，畅通投诉举报渠道，接受群众对房屋交易违法违规行为的投诉举报。2.投诉处理房地产市场监管部门接到投诉举报后，应当及时进行调查核实，依法处理，并将处理结果及时反馈给投诉举报人。（三）违法违规行为查处1.对房地产开发企业的违法违规行为，如未取得预售许可擅自预售商品房、虚假宣传、捂盘惜售等，房地产市场监管部门应当责令其限期改正，并处以罚款；情节严重的，吊销其开发资质证书。2.对房地产经纪机构的违法违规行为，如未按规定备案、虚假房源信息、不正当竞争等，房地产市场监管部门应当责令其限期改正