农民住宅管理办法

农民住宅管理办法一、总则（一）目的与依据为加强农民住宅管理，规范农村建房行为，保障农民合法权益，促进农村经济社会健康发展，依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律法规，结合本地区实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本行政区域内农民住宅的规划、建设、使用、维修、拆除等管理活动。（三）基本原则1.规划先行原则。农民住宅建设应当符合乡镇土地利用总体规划、村庄规划，合理布局，节约用地。2.节约集约原则。鼓励农民充分利用原有宅基地、空闲地等进行建设，严格控制新增建设用地。3.安全可靠原则。住宅建设应当确保工程质量和施工安全，满足抗震、防火、防洪等要求。4.风貌协调原则。注重保护和传承乡村特色风貌，与周边自然环境和历史文化相协调。二、规划管理（一）规划编制与审批1.乡镇人民政府应当组织编制本乡镇的村庄规划，明确农民住宅建设的布局、规模、高度、风貌等要求。村庄规划应当广泛征求村民意见，并报县级人民政府审批。2.村民委员会应当根据村庄规划，制定本村的农民住宅建设规划图，经村民会议或者村民代表会议讨论通过后公布实施。（二）宅基地规划1.宅基地的布局应当符合村庄规划，优先安排在交通便利、基础设施完善、公共服务设施配套的区域。2.严格控制宅基地面积标准，具体标准由县级人民政府根据本地区实际情况制定，并报上一级人民政府备案。（三）规划实施监督1.乡镇人民政府应当加强对农民住宅建设规划实施情况的监督检查，及时发现和制止违反规划的建设行为。2.任何单位和个人不得擅自改变村庄规划确定的宅基地用途和建设要求。确需调整的，应当按照原审批程序办理。三、建设管理（一）申请与审批1.符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向村民委员会提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。2.村民委员会收到申请后，应当在10个工作日内进行初审，并将初审意见在本村村务公开栏公示，公示期不少于5个工作日。3.经公示无异议或者异议不成立的，村民委员会将申请材料、初审意见和公示情况报乡镇人民政府审核。乡镇人民政府应当在10个工作日内完成审核，并将审核意见报县级人民政府农业农村主管部门。4.县级人民政府农业农村主管部门应当在收到乡镇人民政府审核意见后5个工作日内，会同自然资源主管部门对宅基地申请进行联审。符合条件的，由县级人民政府农业农村主管部门核发《农村宅基地批准书》，由自然资源主管部门核发《乡村建设规划许可证》。不符合条件的，书面通知申请人并说明理由。（二）建设要求1.农民住宅建设应当委托具有相应资质的建筑施工企业或者具备相应技能的农村建筑工匠进行施工。2.建筑施工企业或者农村建筑工匠应当按照设计图纸或者规划要求施工，确保工程质量和施工安全。3.农民住宅建设应当使用符合国家标准的建筑材料和建筑构配件，不得使用不合格产品。（三）施工管理1.建筑施工企业或者农村建筑工匠应当在开工前向乡镇人民政府备案，提交施工图纸、施工计划、安全保障措施等资料。2.乡镇人民政府应当对农民住宅建设施工现场进行定期检查，发现问题及时督促整改，确保施工安全。3.农民住宅建设应当遵守施工安全操作规程，设置警示标志，采取必要的安全防护措施，保障施工人员和周边群众的安全。（四）质量安全监督1.县级人民政府住房城乡建设主管部门应当加强对农民住宅建设质量安全的监督管理，定期开展质量安全检查。2.乡镇人民政府应当建立健全农民住宅建设质量安全巡查制度，及时发现和处理质量安全问题。3.鼓励村民对农民住宅建设质量安全进行监督，发现问题可以向乡镇人民政府或者相关部门举报。四、宅基地管理（一）宅基地申请条件1.农村村民符合下列条件之一的，可以申请宅基地：因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。2.农村村民有下列情形之一的，不得申请宅基地：已有宅基地并达到规定面积标准的；出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的；不符合分户条件而以分户为由申请宅基地的；其他不符合申请宅基地条件的。（二）宅基地审批程序1.农户提出申请后，村民委员会应当按照规定进行审核，重点审查申请资格、拟用地是否符合规划等。2.乡镇人民政府负责对村民委员会报送的材料进行审核，实地查看拟用地情况，签署审核意见。3.县级人民政府农业农村主管部门会同自然资源主管部门进行联审，作出是否批准的决定。（三）宅基地使用与流转1.宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。2.鼓励符合条件的农村村民在自愿的前提下，将闲置宅基地和农房流转给本集体经济组织成员或者其他符合条件的人员。宅基地流转应当签订书面合同，并报乡镇人民政府备案。3.宅基地流转不得改变土地所有权性质和用途，不得损害农村集体经济组织和村民的利益。（四）宅基地退出与复垦1.有下列情形之一的，宅基地应当依法退出：农村村民一户多宅且多余宅基地的；自批准宅基地之日起满二年未动工兴建的；房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的；因规划调整等原因需要退出的。2.宅基地退出后，由乡镇人民政府组织复垦，复垦后的土地应当优先用于农业生产，也可以按照有关规定用于农村公共设施和公益事业建设。五、使用管理（一）房屋产权登记1.农民住宅建成后，房屋所有权人应当及时向不动产登记机构申请办理不动产登记，领取不动产权证书。2.申请办理不动产登记应当提交下列材料：登记申请书；申请人身份证明；宅基地使用证明或者集体所有建设用地使用证明；申请登记房屋符合城乡规划的证明；房屋测绘报告或者村民住房平面图；其他必要材料。（二）房屋用途限制农民住宅应当用于居住，未经批准不得擅自改变用途。确需改变用途的，应当依法办理相关审批手续。（三）房屋维修与改造1.农民住宅需要维修或者改造的，应当符合规划要求和质量安全标准，并按照规定办理相关手续。2.涉及房屋结构变动的维修与改造，应当委托具有相应资质的设计单位进行设计，并由具有相应资质的建筑施工企业施工。六、维修管理（一）维修责任1.农民住宅的维修责任由房屋所有权人承担。2.因自然灾害等不可抗力造成房屋损坏的，乡镇人民政府应当组织抢险救灾，并指导房屋所有权人进行维修。（二）维修资金筹集1.鼓励农民通过自筹、互助等方式筹集住宅维修资金。2.有条件的村集体经济组织可以设立住宅维修专项资金，用于本村农民住宅的维修。（三）维修程序1.房屋所有权人发现房屋需要维修的，应当及时制定维修方案，并报乡镇人民政府备案。2.维修方案应当包括维修内容、维修预算、维修期限等。3.房屋所有权人应当按照维修方案组织维修，并接受乡镇人民政府的监督检查。七、拆除管理（一）拆除情形1.有下列情形之一的，应当依法拆除农民住宅：未经批准擅自建设的；超过批准面积建设的；不符合规划要求建设的；存在安全隐患且无法整改的；经批准拆除的。2.因公共利益需要拆除农民住宅的，应当依法给予补偿安置。（二）拆除程序1.乡镇人民政府应当依法作出拆除决定，并公告当事人。2.当事人应当在规定的期限内自行拆除。逾期不拆除的，由乡镇人民政府依法组织拆除。3.拆除农民住宅应当遵循法定程序，保障当事人的合法权益。八、法律责任（一）违反规划建设的责任1.未经批准或者未按照批准内容进行农民住宅建设的，由乡镇人民政府责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，并处建设工程造价5%以上10%以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。2.超过批准面积建设的，多占的土地以非法占用土地论处，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。（二）违反施工管理的责任1.建筑施工企业或者农村建筑工匠未按照设计图纸或者规划要求施工，造成工程质量事故的，依法承担赔偿责任；情节严重的，由住房城乡建设主管部门吊销资质证书或者资格证书。2.建筑施工企业或者农村建筑工匠在施工过程中违反安全操作规程，造成安全事故的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（三）违反宅基地管理的责任1.农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。2.农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。（