淡市中郑州市畅销户型专题研究31p

淡市中郑州市畅销户型专题研究研究综述宏观市场、研究方法、研究步骤畅销楼盘畅销户型分析案例分析、原因分析、户型分析、比照分析非畅销楼盘畅销户型分析销售情况、户型结构、启示研究小结创新案例、小结123专题提纲4项目名称成交套数美景鸿城539金领时代292二七万达广场183鑫苑.逸品香山179正商明钻170豫航泊郡152联合花园（经适房）122中原国际数码港--蓝堡湾117恒大名都114中原新城113

项目名称成交套数郑州中原万达广场958中原国际数码港--蓝堡湾334泰和苑（经济适用房)226联合花园（经济适用房）206绿地之窗195.逸品香山178托斯卡纳161兴达国贸111项目名称成交套数乾宏.领秀空间567二七万达广场349天擎花园308海马公园258郑州中原万达广场241逸品香山221蓝堡湾217德润黄金海岸183升龙国际中心159正商新蓝钻155项目名称成交套数二七万达广场380天擎花园（经适房）363新芒果.和郡238橡树玫瑰城234东方鼎盛时代208永威东棠205鑫苑.逸品香山182升龙国际中心181项目名称成交套数美景鸿城350正商明钻170二七万达广场169豫航泊郡152鑫苑.逸品香山122中原新城106恒大名都103升龙国际中心95升龙凤凰城94鑫苑世纪东城94项目名称成交套数二七万达广场483晖达新领地301美景鸿城236金印阳光城182惠众一品（惠众嘉苑）149汉飞金沙国际134金晨嘉园118恒大名都110正商明钻110中原新城109项目名称二七万达广场中原万达广场美景鸿城鑫苑·逸品香山乾宏.领秀空间蓝堡湾正商明钻升龙国际中心销售套数138111991125882567561450435前十频次52351233宏观市场4月份5月份6月份7月份8月份10月份数据来源：郑州市房管局自3月新版限购令公布以来，郑州楼市逐渐降温，然而有些楼盘如二七万达、中原万达、美景鸿城等依然逆市热销，靠的是什么？是否是因为其户型优势？下面将通过一定的步骤、方法对其进行研究。影响销售的六大因素户型结构开发商品牌市场环境生活配套产品价格地理环境95%生活配套教育、医疗、商业、休闲、办公、酒店等95%产品价格单价、付款方式优惠等90%户型结构户型的结构设计、面积大小等90%地理环境交通、园林配套等85%市场环境淡市、旺市等80%开发商品牌社会知名度、开发资质、社会影响力等畅销影响因素研究方法研究的三个步骤研究综述宏观市场、研究方法、研究步骤畅销楼盘畅销户型分析案例分析、原因分析、户型分析、比照分析非畅销楼盘畅销户型分析销售情况、户型结构、启示研究小结创新案例、小结123专题提纲4鉴于二七万达与中原万达，均由万达集团开发，开发策略较为类似，在此只分析二七万达广场。万达广场产品每次推出体量大，而且各类产品普遍消化速度快，尤其是两房、精装soho消化率均在95%以上更是热销，万达广场总能在逆市保持劲销势头。住宅开盘时间5月28日7月30日8月16日10月26日12月10日开盘房源推出8#、10#、11#共992套房源推出9号楼140㎡三房124套33层，1T2,推出7#265套，两房和三房各占50%。13#精soho505套12#A座精装soho二批，6T24，共计房源528套销售情况销售率达89.8%开盘当天销售40套左右，现今销售率达89.1%现剩余20套左右，销售率达91%销售率达95%开盘当天劲销90%畅销案例一12月10开盘当天万达广场完善的外部及内部生活配套：如教育、医疗、商业、休闲、办公、酒店等；开发商的品牌影响力：万达的品牌影响、行业口碑、开发资质等；地段交通优势明显：紧邻航海路、大学路，交通兴旺；精装修，高性价比：价格相对于周边工程不高：均价7500元/㎡，一次性优惠5%，按揭优惠1%；户型结构：户型结构多为根本舒适度、舒适度提升档次，满足置业者的正常生活需求；开发商的营销措施：高频次的报广宣传、营销活动〔如摄影大赛〕及产品推介，仅精装soho自9月20日——12月10就有18次报广。万达广场之所以取得如此的销售业绩，与其丰富的城市综合体开发经验相关，周边及自身优质的商业配套优势为其争取了有力的支持。整体来说，户型结构并不是万达取得畅销佳绩的决定性因素。2011年5月——11月二七万达广场广告投放频次月份5月6月7月8月9月10月11月报广频次223022121079频次排名1116877畅销原因分析康桥金域上郡，自9月3日起8号楼开盘，推出约192套套房源；6#、7#开始认筹，推出一房、二房、三房共计334套。其户型结构设计同样多为舒适度提升档次，甚至优于万达户型，但至今其整体销售率不及40%，大量三房、两房及一房剩余。这说明，户型并不能决定消费者的选择，而周边的配套等因素起着至关重要的作用。6#7#8#大学路汝河路人和路96㎡两房47㎡一室一厅次卧餐厅凸出，从而全明户型设计；客厅主卧向南，采光良好；双阳台设计，满足观景、生活需要；卫生间靠近卧室、餐厅，方便使用。对比分析一室一厅布局简洁实用，餐客一体化、独立书房，能根本满足青年居住着的生活需求。升龙国际中心6#公馆11月26日开盘，共有房源88套；主要为61.08—61.8㎡的一房和两房；成交价格在5500—5900元/㎡；销售情况：当天销售约50套左右；当天销售率达60%，销售情况较好。原因分析：该工程本次的推广语是“6号公馆，礼献新青年〞，因此房源主要是针对年轻人推出的61㎡的一房和紧凑型小两房。与万达精装soho相似的，同样是带装修，均价在5800元/㎡左右。较低的价格是其销售较好的重要原因，毕竟对青年置业者来说，价格依然是最终决定者，居住品质的满足应在第二位。精装修在郑州市房地产市场并不普及，然恒大名都全精装以及二七万达广场的精装soho，给出了一个信号：在配套完善的根底条件下，精装修户型还是市场前景广阔的，尤其是精装小户型，低总价、低首付，即时入住对青年置业者无疑能起到有效的吸引。对比分析开盘时间三期8月6日三期12月9日销售情况推出2#、5#、6#、7#楼，共900多套房源，开盘当天选房700套，整体表现均价7000元/㎡3#的310套房源，3T10户，开盘劲销180套，成交价格在5800-6700元/㎡之间，均价6350元/㎡在限购的市场下，美景鸿城7月、8月连续销冠，10月、12月的持续热销局面又是引领了东南区域的销售热潮，尤其是小户型房源更是受到了广阔置业者的青睐，究竟是什么原因使得美景鸿城如此受置业者的欢送呢？畅销案例二高频次的报广力度以及话剧年等营销活动的主题宣传，充分提高了工程的社会影响力；户型面积类型较多，且价格较低，尤其是三期三批小户型以其低总价，户型结构的超高性价比充分满足了年轻置业者的需求；内部及外部的配套完善，交通便利，临近航海路与中州大道。美景鸿城的逆势劲销与其高频次报广、密集的营销活动以及较低的价格关系密切。其户型面积类型的多样化，尤其是小户型〔一房、小两房、小三房〕以其超高性价比对广阔职业者有较大的吸引力。畅销原因分析美景鸿城三期户型面积类型较多，自53㎡方正一房到175㎡四房不等，且户型设计较为合理，除一房外，多为舒适度提升档次，合理的户型结构设计及户型面积配比对其销售起到了有力的助推作用。户型分析客厅主卧南向设计，客厅带阳台卫生间干湿别离双阳台设计动静分区主卧带飘窗入户门玄关设计卫生间干湿别离次卧带飘窗，全明户型设计卫生间干湿分离L型厨房设计，提升利用效率带阳台餐客共用，影响舒适度，但空间利用效率提高一房主要特点：1、卫生间干湿别离；2、L型厨房设计；3、带阳台、主卧可以采光；4、受面积影响导致暗卫，餐厅客厅共用；但总体根本可以满足生活需要二房、小三房主要特点：1、客厅主卧南向，全明户型设计；2、双阳台设计，满足生活、观景需求；3、卫生间干湿别离；4、主卧可均带有飘窗；户型结构整体为舒适度提升档次鼎盛阳光城紧邻美景鸿城，同样以高密度的报广和营销活动期望通过此扩大自身影响力，增加销售。11月19日开盘劲销200套，其中以下图118.56三室两厅开盘推出62套，当天即根本售罄。由此说明，对于大盘，一定程度的高密度宣传和户型结构的设计优势对户型的畅销起着至关重要的作用。此户型为7#楼东西边户，均价7000元/㎡左右，源于其优良的户型设计及三房的稀缺性。对比分析全明户型设计客厅主卧南向，且客厅有大阳台独立餐厅而且连接有阳台，较为稀缺动静分区鑫苑·逸品香山虽然地理位置并不优越，且报广数量并不多，但自4月至8月连续5月稳居郑州畅销楼盘前十，销售业绩持续飘红。自身较低的价格、工程的宜居性、开发商的社会影响力为本工程的畅销起到了良好的推动作用。畅销原因分析：自身在北区相比适中的价格容易被消费者接受；社区的园林配套，宜居性较好；鑫苑的品牌实力形象，赋予客户信任感；相对北区工程较为成熟的生活配套；周边多为别墅区，产品的竞争压力较小。畅销案例三户型分析两房面积多为86.㎡左右，全明户型设计客厅主卧南向设计主卧连接观景阳台南北通透动静分区干湿不别离，动静不分区逸品香山户型在结构设计上较为合理，多为舒适度提升档次。从销售来看，最畅销的是南北通透的边户以及一梯两户的洋房，中户局部房源销售速度缓慢。因此，在此区域应多注重开发南北通透的房子。例，左图为11号楼中户，右图为11号楼边户，11号楼共有96套房源，其中边户售罄、中户剩余13套，左右两户户型在整体居住舒适度上差异不大，主要区别为是否南北通透。由此可见，是否南北通透在客户决定是否购置中影响比重较大。小结淡市中，户型面积小〔50㎡左右〕、总价较低的房源相比照较畅销，青年置业需求开始凸显；精装修户型在郑州市场有较大的开展空间和前景；尤其在配套开展较为完善的地段开发成功率较高。配套设施的完善是以及价格是决定消费者是否选择的根本原因，户型结构处于次级决定地位；宣传力度对户型的畅销作用匪浅，报纸广告、营销活动等；在大北区，以休闲居住为主的客户对南北通透的要求较高，可以考虑开发一梯两户的板式楼，或者运用新风系统改善通风效果。因此，应抓住当地客户群的需求特征，这样才能减少产品的滞销。研究综述宏观市场、研究方法、研究步骤畅销楼盘畅销户型分析案例分析、原因分析、户型分析、比照分析非畅销楼盘畅销户型分析销售情况、户型结构、启示研究小结创新案例、小结123专题提纲4户型面积：140㎡、138㎡开盘时间：户型均价：10500元/㎡销售情况：推出6#2单元124套，现处于清盘期，销售率达93%以上。户型结构：性价比提升档次客户满意度：★★★★★4月23日，恒大名都御湖城140㎡湖景大宅面世，并在逆市中赢得劲销，对于在郑州老城区以两房小三房为市场主流、大三房消化率较低的情况下取得如此销售业绩出乎大家意料。这说明，市场并无一成不变的定数，应结合自身情况准确定位、灵活应对。案例一恒大名都优秀的销售业绩不仅在于户型的设计性价比较高，另一方面也得益于其在社会上的口碑以及自身的实力，而且本工程地处市中心，周边教育、医疗、休闲、商业等配套相当完善，这些资源也为其畅销增加了一些砝码。价值点分析：1、全明户型，飘窗运用较多，切飘窗宽度60cm，大大增加可使用面积；2、独立衣帽间；3、入门处玄关处理；4、双卫生间；5、餐客一体化；6、南北通透；7、干湿别离；8、动静分区。缺点点分析：1、缺少生活阳台。该户型为中央特区三房户型，户型面积同为140㎡左右，位于4号楼东西户，户型设计性价比提升，大面宽采光好且均可俯瞰七里河及园区景观。中央特区、恒大名都的户型说明，客厅并非必须朝南，朝向景观最好的方向才是正确的选择，而且景观在推动销售上作用匪浅。案例二户型面积：140㎡开盘时间：户型均价：12000元/㎡销售情况：推出40套，现根本售罄，销售较好户型结构：性价比提升档次客户满意度：★★★★270度观景窗卫生间干湿别离餐客一体化，空间感较强静动动静分区主次卧南向，大面宽采光良好卧室均带有飘窗或阳台生活阳台、观景阳台4#衣帽间与门对冲落地凸窗凸窗案例三户型面积：133.97㎡

开盘时间：户型均价：12000元/㎡

销售情况：推出18套左右，开盘即售罄户型结构：功能空间弹性档次

客户满意度：★★★★★东方鼎盛时代嵌入式衣帽间入口门玄关处理卧室带落地飘窗，客厅带开敞阳台，采光好南北通透，客厅主卧朝南，且主卧带有独立卫生间卧室带有凸窗双卫生间，主客别离表达尊贵餐厅厨房互动较好该户型为东方鼎盛时代畅销三房户型，面积133.97㎡，布局结构合理，且有较多弹性元素，如玄关处理、衣帽间、落地凸窗等为户型增色不少，性价比较高。与相邻的中央头户型相比，说明户型结构的优势在弥补自身自然景观缺乏上有一定成效。海马公园三房户型面积：133.1㎡

开盘时间：户型均价：12000元/㎡销售情况：推出86套左右，开盘即售罄户型结构：舒适度提升档次客户满意度：★★★★★案例四该户型为海马公园经典三房户型，面积同东方鼎盛时代约133㎡，户型的畅销与前期客户积累、园区配套有很大关系，但户型结构的简单明了也赢得了客户的广泛认可。由此可以看出，三房户型结构上客户最关注的是根本居住舒适度：通透、采光、双阳、双卫，这将是客户是否选择这个户型的决定性因素。主卧室带有凸窗主卧客厅南向，采光好南北通透，通风效果好双阳台设计，满足生活观景需求双卫生间，且靠近卧室全明户型餐厅、厨房照应较好动静分区赠送面积约6㎡案例五多面采光，利用侧向开窗取得通透的舒适感户型大致类似，但居住舒适度左<右，长进深建议采用右主次卧均带有飘窗，右为270度观景飘窗全明户型客厅主沙发不靠墙卫生间不规那么，且不靠近卧室案例六9#L型厨房，连接生活阳台，餐厅互动较好可变空间，可两房变三房主次卧全南朝向，切次卧带有观景阳台缺点：客厅并不朝南两房往往受到建筑布局的限制，难免出现客厅不朝南的现象。然而在客户眼中，最好有失有得，诸如非常国际这种用具备可变空间、次卧朝南的优势来弥补此缺点，未尝不是一个很好的选择，尤其对于刚性需求的对象，同样也是一种心理冲击，毕竟其最关注户型的性价比。客厅主卧南向L型厨房设计连接生活阳台客厅餐厅一体化，空间感好三别离卫生间卧室带飘窗此为永威东棠两房户型，户型面积在93.92㎡左右，于2021年7月22日推出约69套，2T4，开盘当天消化约25套左右，现根本售罄，相对本工程其它两房，更受客户关注且销售状况更好。康桥金域上郡、金晨嘉园等工程同有此户型，客户满意度较高〔★★★★★〕。附带观景阳台案例七通过对次卧开凸窗或者次卧凸出〔如下P金晨嘉园户型〕来保证户型的整体采光；动静分区、干湿别离，同时，卫生间位于主次卧、客厅的交界处，方便生活，而且防止了两房中常见的房门与卫生间门口对冲的缺点；双阳台设计，如此完善、使用的两房，较为难得。案例八金晨嘉园推出两房多为此结构户型，与永威东棠户型类似，本户型面积在82—93㎡之间，于2021年12月3日推出约136套，位于6#，24层，2T3。开盘当天消化约70%左右，销售状况良好，客户对该工程的户型结构整体满意度较高〔★★★★★〕。6#厨房连