海南华友第一城产品定位提纲

华友第一城产品定位提纲I工程根底数据规划用地面积(M2)总建面积（M2）项目内容总建(M2）建筑密度容积率1439557864.4地上54072.4住宅38204.631.7％3.76商业及配套面积11705.4附属部份1286.6阳台部份5751.8架空部份205.6骑楼部份624.8地下3792住宅地下车库3792II-区域工程总建4万方位置兴利科技园旁状态毛坯销售一期2幢多层售完售价2400元/平折扣8.8

/9.4折客群白沙、新县、大洋等交房2010年-05月开盘08年12月类型多层小高层商铺主力面积110-120平方(3成)150平方左右(6成)主力总价23-31万38-44万户数220户II-I我们的“邻居〞-“万兴金玉满堂〞总建31869.6方位置保尾状态毛坯售价3600元/㎡物管元/平方米配套成熟配套投资飞旋地产类型高层(32)用途商住面积95-233平方户数162户可售50%II-I保尾-“飞旋新天地〞II-II其它局部参照工程板块案名开盘总建（万M2)产品类型主力面积(M2)工程进度销售率保尾飞旋新天地08.123.21幢32F95-150封顶50%北区凯旋天下未定11.545幢11F，6幢18F140-160未封顶--北区华侨新城08.16.32幢18F，2幢7F，3幢16F140-150----北区侨新市场较早--1幢9F150封顶70%北区荔洲商贸广场--3.92幢28F140-150一期封顶，二期开工60%东区金玉满堂08.1145幢11F，1幢9F，2幢7F120-160一期部份封顶32%II-III市场小结区域板块参考指标涵江保尾涵江北区涵江东区总建面积周边无规模楼盘3-12万m25万m2产品类型仅1幢32层地标建筑集中在小高层、高层集中在多层、小高层主力面积主力面积在90㎡二房，130-155㎡三房三房为区域供应主力以120-160m2三房为主主力客源主要本区域客源为主主要本区域客源为主本区域的新县，白沙等县城首次购房III-产品SWOT分析优势：1、本工程为涵江东区高品质住宅；2、周边工厂带动人气；3、周边无高建筑，产品视觉效果极佳劣势：1、工程未有大动静，客户缺乏信心；2、北侧受主干道影响；时机点：1、涵江东区高品质竞品较少；2、交通体系完善；威胁点：1、地段，外来人多但无消费力，商业配套少，业态零散。2、涵江东区缺乏市场关注；III-产品SWOT分析III-SWOT分析结论SWOT分析结论：产品目前特色优势不够突出；需争取外区域市场客源购置；营销建议小结：寻找市场上客户接受度较高的同类产品并加以提升；产品可以对外区域客户形成吸引力；按照适当比例增加产品类型，吸引客户，扩大客源面；IV-营销角度产品建议IV-营销角度产品建议推出建议：先住宅,后公寓。理由：1、工程历史客源数据分析2、市场数据分析IV-套房带动公寓公寓套房市场回暖钢性需求带动人气人气带动商机客源流失无法预期的市场VI-工程历史客源数据分析IV-I历史客户数据从上图可以看出，目前来访客户询问住宅内产品的占最大比例，其次是公寓，再者为商铺。由于工程前期媒体推广方面较弱，无明确的诉求，因此来访客户需求较单一。IV-I历史客户数据从以上来访客户需求数据来看，130-139㎡的比例最大，其次为140-150㎡，再下来为110-119㎡。由于目前无明确价格，介于客户对面积的不敏感度，因此，客户所提供的需求，面积存在一定的误差。但要求三房户型的比例占最大。介于单价较高，如超出总价预期，这部份客户，将降低大面积户型的需求，转而求购相对较小面积的户型。IV-I华友第1城工程住宅户型面积比例工程目前以130-139㎡占55%；其次是110-120㎡占34%;另外120-129㎡和140-149㎡所占比例较低，分别占5%和7%.。VI-市场数据分析IV-I户型格局分析从上图看出，涵江区房地产市场的主力户型落位在三房。二房以下的小户型供给量较少，仅占整体市场供给量的9%，其中两房户型主要集中在保尾的飞旋新天地，城区楼盘的二房户型供给量仅占整体供给量的4%，二房户型成为中心城区房地产市场的稀缺产品。IV-I各楼盘户型细分配比分析

IV-I各楼盘户型细分配比分析

各楼盘的户型细分比例显示，所有楼盘主力户型都是以三房为主。一房的户型只有华侨新城有，占所在楼盘体量的17%。二房的比例及四房比例根本属于空白IV-II户型面积分析－涵江区现阶段涵江区房地产市场，三房户型的供给面积根本上集中在130平方米以上，其中130—140平方米三房的比例到达22%，140—160平方米的比例到达56%，显示整体三房住宅市场供给以大三房为主IV-II户型面积分析－涵江东区东片板块主要竞争对手是金玉满堂，目前金玉满堂主要以三房为主，面积分布为100-160平方米，其中一期以100-120㎡占有较大体量。金玉满堂从开盘至今所销售的户型大局部为100-120㎡。金玉满堂由于处于涵江区东面，比较靠近工业园区，地理位置远离主城区，因此，其产品设计根本以经济型户型为主，120㎡以下的经济型三房在工程所有户型中的占比为17%，作为一期在售产品，所占比例为36%。IV-III销售分析－不同面积段户型销售从销售曲线图分析显示，涵江房地产市场整体销售情况良好，但在所有户型面积段中，130平方米以下户型的销售率最高，说明经济、舒适型住宅具有较强的市场接受根底。140—160平方米的户型销售去化速度相对较慢。IV-IV销售分析－不同总价户型销售总价供给曲线分析显示，涵江房地产市场的主力供给与需求总价主要集中在40—60万元区间。从不同总价的销售情况比照分析显示，涵江房地产市场整体价格消费需求呈多点分散，但整体市场中，由于多数为涵江主城区，总价在70万元以下的户型销售率较快，是涵江房地产市场的热销户型。V–市场总结主要以大面积户型供给为主，主力户型供给主要集中在大三房户型设计以“大、阔、豪〞为标准。整体市场呈现二房户型量少，三房以上户型面积大的特征，二房到三房的户型区间面积拉大，130平方米以下三房与二房等舒适、经济实用户型的供给匮乏，在目前市场情况下，实用型户型将面临市场细分后的良好时机。本案的户型策略应有机迎合在户型面积上未被满足的市场需求，超越同构竞争，走总体差异化与局部领先的开发经营之路，在住宅产品供给未与有效消费需求对位的市场空白点处，明晰产品定位。V-市场总结—区域市场V-市场总结—区域市场涵江房地产市场135平方米以下户型畅销，但市场供给缺乏，135平方米以下户型的市场有效需求未被充分满足，是本案产品规划的一大时机点。现阶段涵江房地产市场，130—150平方米户型是消费主流、三房总价40万、四房总价50万元以下是热销户型。本案的户型设计，在尊重主流客户面积消费习惯的同时，面积定位上应考虑市场总体消费能力，合理控制总价。V-市场总结就近工程销售分析从涵江东区的万兴金玉满堂的户型分布及去化分析看，以小面积户型为最畅销产品，畅销主要原因是：小三房面积低总价。华友第1城工程住宅户型面积比例建议考虑为高层工程，为控制总价，大面积、高总价房源无需增加；由于市场二房跟四房源空缺，因此可以适当增加，将1#或是2#其中一个单元原110㎡户型，改为2房，而同梯位的131㎡三房户型扩为143㎡的四房户型。户型更改建议B户型玄关原B户型卧室，改为A户型卧室