电梯管理维护保养

电梯管理、维护、保养

电梯管理

电梯设备管理主要包括电梯设备的安全管理、运行管理、维修管

理等内容。电梯设备的安全管理主要包括：电梯使用安全教育、安全

措施，电梯困人的援救管理等。电梯设备的安全管理好坏直接影响电

梯管理人员和电梯司乘人员的安危，所以电梯设备的安全管理居物业

管理的首要地位。电梯的运行管理主要包括：规范电梯的日常管理工

作，以保证电梯设备的正常运行。

电梯设备的维修管理是规范电梯的维护保养工作，使电梯各项性

能指标达标，消除电梯的故障隐患，以减少运行费用。

(1)电梯的使用安全管理

为防止电梯因使用不当造成损坏或引起伤亡事故，必须加强电

梯的使用安全管理。电梯使用安全管理主要包括：安全教育、乘梯

人员的安全管理、电梯困人救援的安全管理。

①实施安全教育

由电梯管理员负责对电梯机房值班人员和乘梯人员实施安全教

育，使他们树立安全第一的思想，熟知电梯设备的安全操作规程和

乘梯安全规则。

②加强对乘梯人员的安全管理

制定电梯乘梯人员安全使用乘梯的警示牌，悬挂于乘客经过的

显眼位置。敬告乘梯人员安全使用电梯的常识。乘梯须知应做到言

简意赅。警示牌要显而易见。乘梯须知内容是：

a.用手按钮，严禁撞击

b.不许吸烟，勿靠厢门

c.运行之时，挤门危险

d.危险物品，禁止进梯

e.保持清洁，勿吐勿丢

f.若遇危险，请按警铃

g.超载铃响，后进退出

h.儿童乘梯，成人携带

i.楼内火灾，切勿乘梯

（2）电梯困人救援的安全管理

规范电梯困人救援工作，以确保乘客的安全是电梯困人救援管理

工作的目的，凡遇故障，巡查人员应首先通知电梯维修人员和管理人

员，如电梯维修人员和管理人员5分钟仍未到场，工程部经过训练的

救援人员可根据不同情况，设法先行释放被困乘客。

①援救程序：

L1告知被困人员，等待救援

当发生电梯困人事故时，电梯管理员或援救人员通过对讲机或喊

话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，静心等待救援人员的援

救。被困人员不可将身体任何部位伸出轿箱外。如果轿箱属于半开闭

状态，电梯管理员应设法将厢门完全关闭。

1.2准确判断轿箱位置，作好援救准备

根据楼层指示灯等判断轿箱的所在位置，然后设法援救乘客。

②救援步骤：

2.1轿箱停于接近电梯口的位置时的援救步骤：

A.关闭机房电源开关

B.用专门外门锁钥匙开启外门

C.在轿箱顶用人力慢慢开启轿门

D.协助乘客离开轿箱

E.重新关好厅门

2.2轿箱远离电梯口时的援救步骤：

A.进入机房，关闭该故障电梯的电源开关

B.拆除电机尾轴端盖，按上旋柄座及旋柄

C.救援人员用力把住旋柄，另一救援人员，手持制动释放杆，

轻轻撬开制动，注意观察平层标志，使轿箱逐步移动至最接近厅门

为止

D.当确认刹车制动无误时，放开盘车手轮。然后按1）的方式

救援

遇到其它复杂的情况时，应请电梯公司帮助救援。援救结束

时，电梯管理员填写援救记录并存档。

（3）电梯设备的运行巡视监控管理

巡视监控管理，是由电梯机房值班人员实施的，定时对电梯设

备进行巡视、检查，发现问题及时处理的管理方式。电梯机房值班

人员每日对电梯进行一次巡视，根据巡视情况填写《电梯设备巡视

记录》。

①建立巡视监控管理制度

公司工程部的电梯管理员，根据电梯的性能和运行情况制定出

电梯巡视管理制度。并监督机房值班人员执行。

②巡视内容

机房值班人员巡视应注意按照上表提示内容检查。

③巡视中发现不良情况的处理

当巡视中发现不良状况，机房值班人员应及时采取措施进行调

整。如果问题严重则及时报告公司工程部主管，协同主管进行解

决。整修时应严格遵守《电梯维修保养标准》。

（4）异常情况处置管理

当电梯工作中出现异常情况时，司梯人员和乘梯人员都要冷

静，保持清醒的头脑，以便寻求比较安全的解决方案。

①发生火灾时的处置：

1.1当楼层发生火灾时，电梯的机房值班人员应立即设法按动

“消防开关”，使电梯进入消防运行状态。电梯运行到基站后，疏导

乘客迅速离开轿箱。电话通知工程部并拨打119电话。

1.2井道或轿箱内失火时，司机应立即停梯并疏导乘客离开，

切断电源后用干粉灭火器或1211灭火器灭火。同时，电话通知工程

部。若火势较猛就应拨打119,以便保证人员和财产的安全。

②电梯遭到水侵的处置：

电梯的坑道遭水侵，应将电梯停在二层以上，然后断开电源总

开关并立即组织人员堵水源，水源堵住后进行除湿处理，如热风吹

干。试梯正常后才能投入使用。

（5）电梯机房的管理

电梯机房值班人员，在公司工程部电用管理员的领导下工作。

电梯管理员负责制定电梯机房的管理制度。机房值班人员严格执行

电梯机房管理制度。

①电梯机房管理制度：

1.1非机房工作人员不准进入机房，必须进入时应经过公司工

程部经理同意，在机房人员的陪同下进入；

1.2机房应配足消防器材，免放易燃易爆品；

1.3每周打扫一次机房卫生，保持机房清洁；

1.4为防止不必要的麻烦，机房要随时上锁。

②交接班制度：

2.1正常时，按时交接班。并签署《旦梯设备巡视记录》；

2.2当遇到接班人员未到岗时，交班人员不得离岗。应请示工

程部电梯管理员寻求解决；

2.3电梯发生事故后，未处理完，应由交班人员继续负责事故

的处理，接班人员协助处理。

(6)电梯维修保养标准

①机房：

L1机房通风良好，温度在5—40度之间，相对湿度不大于

85乐保证没有雨水侵入；

1.2机房的干粉灭火器应保持正常压力；

L3机房的紧急救援操作规程、注意事项齐全，并挂在明显

处；

1.4轿箱平层标志明显可见；

L5机房门锁良好，告示牌清晰挂于显眼处；

L6机房电源、插座良好；

L7机房不得进入，应保持清洁；

1.8曳引轮对铅垂线的偏差小于2.0mm；

1.9限速器调节部位应有铅封，非劳动局专业人员禁止调整；

1.10限速器、安全开关灵活可靠；

1.11限速器一安全钳一安全开关连动可靠：

1.12曳引轮标出的运行方向清楚；

1.13各轴承灵活，运行时无异常声音，温度不高于80度；

1.14导体各相间和相地之间的绝缘良好，电气设备外壳接地良

好；供电电压波动在上下7%范围内，频率波动上下2%范围内；制动

装置制动良好、轿箱以额定速度空载上行至行程上部范围内断电时,

应能完全停止。

②井道与轿箱。

③底坑。

(7)电梯的维修保养制度

为使电梯安全运行，需要对电梯进行经常性的维护、检查和修理。

电梯管理员和电梯机房值班电工负责电梯发生故障时的紧急维修工

作，公司工程部主管负责电梯故障维修的组织监控工作，并负责建立

电梯维修管理制度。电梯维修管理制度主要包括：

①检修完成后填写《电梯月维修保养汜录》。

②季维修保养制度

针对机房内的主要设备进行检修。检修完成后填写《电梯季度

维修保养记录》。

③年维修保养制度

每年对电梯的整机运行性能和安全设施作一次检查。整机性能

包括乘坐的舒适感、运行的振动、噪音、运行速度、平层准确性。

安全设施包括超速保护，断相、错和保护，撞底缓冲装置，超越上

下限位置的保护等。整机检修完成后填写《电梯年维修保养记录》。

(8)电梯常见故障的检查和排除

电梯出现故障后，电梯维修人员应能迅速、准确的判断故障的

所在，及时排除故障。电梯的故障可分为机械故障和电气系统故

障。

(9)机械系统的故障和排除

机械系统的故障比较少见，但机械系统发生故障时，造成的后

果却较严重。所以，作好日常的维护保养，减少机械系统故障是电

梯管理的主要任务之一。

①机械系统的常见故障

1.1润滑系统的故障。由于润滑不好或润滑系统某个部件故

障，造成转动部位发热或抱轴现象，使滚动和滑动部位的零件损

坏。

1.2机件带伤运转。忽视了日常的预检修，未发现机械零件的

转动、滑动和滚动部件的磨损，使机械零件带伤工作，造成电梯故

障，被迫停机修理。

L3连接部位松动。电梯的机械系统中，有许多部件是由螺栓

连接的，运行过程中，由于振动等原因使蝶栓松动、零部件移位造

成磨损或撞毁机械零件，被迫停机。

L4平衡系统的故障。当平衡系数与标准要求相差较远时，会

造成轿厢蹲底或冲顶，限速器、闸瓦动作，被迫停机。

②机械系统常见故障的预防与修理

加强电梯的维护和保养是减少或避免电梯机械故障的关键，对机

械故障的出现起到预防作用。一是要及时润滑有关部件；二是要紧固

螺栓。做好这两项工作，机械系统的故障就会大大减少。

发生故障后，维修人员要向司乘人员了解故障时的情况和现象。

若电梯还能运行，维修人员应到轿厢内亲自控制电梯上下运行数

次，通过眼看、耳听、鼻闻、触摸等实地考察、分析和判断，找出故

障部位，并进行修理。修理时，应按照有关文件的技术要求和修理步

骤，认真地把故障部件进行拆卸、清洗、检查、测量。符合要求的部

件重新安装使用，不符合要求的部件一定要更换。修理后的电梯，在

投入使用前必须经过认真的调试和试运行后，才能投入使用。

电梯轿厢被安全钳卡在导轨上，使其不能上下移动是电梯的一种

特有故障。出现这种故障后，必须用承载能力大于轿厢重量，挂在机

房楼板上的手动葫芦(导链)把轿厢上提150mm左右，一般情况下安

全钳可复位。经过这样的处理，一般电梯可恢复运行。但是，必须查

明故障原因，采取相应的措施，并修复导轨卡痕后，才能交付使用。

(10)电气系统的故障和检修

①电梯出现系统的故障多种多样，但大致分为四类型：

1.1门系统故障。采用自动开关门的电梯，其故障多为各种电器

元件的触点接触不良所致，而触点接触不良主要是由于元器件本身的

质量，安装调整的质量，维护保养的质量等存在的问题所致。

1.2继电器故障。用继电器组成的电梯控制电路，故障一般出在

继电器的触点上。触点通断时的电弧使触点烧坏，使其不能闭合或长

期粘连，造成断路或短路。

1.3电气元件绝缘老化。电器元件受潮通电时产生的热量，都加

速了绝缘的老化，使绝缘击穿造成短路。

1.4外界干扰。电子技术的发展，使可编程控制器和计算机等先

进设备应用在电梯的控制系统中，发展为无触点电气控制系统。这种

控制系统避免了继电控制系统的触点故障。但是，这种系统中的控制

信号较小，容易受到外界干扰，如果屏蔽不好，常使电梯产生误动作。

②电气系统故障的排除电梯的电气控制系统结构复杂而又分

散，要想迅速排除电气系统的故障，维修人员应做到：

2.1掌握电梯电气控制系统的电原理图、接线图、安装位置

图。

2.2熟悉电梯的起动、加速、满速运行、到站提前换速、平

层、开门等全部控制过程。

2.3掌握各电器元件间的控制关系，继电器、接触器接点的作

用。

2.4了解各电器元件的安装位置和机日间的配合关系。

维修人员还要不断分析、研究和总结经验，做到准确判断故障

发生点，并迅速排除故障。

一、清洁保养

1.定期清理电梯轿厢内部，包括地面、墙壁、天花板和设备表

面，保持清洁卫生。

2.定期清理电梯门缝、门槽、候梯厅等部位，确保无杂物、无

积尘。

3.定期清洁电梯机房设备，包括曳引机、控制柜、限速器等，

保持设备表面无灰尘、无油污。

二、润滑保养

1.对电梯的曳引机、导轨、门机等需要润滑的部位进行定期润

滑保养。

2.选用合适的润滑油或润滑脂，按照设备要求进行润滑。

3.定期检查润滑情况，确保润滑良好，防止因润滑不良引起的

设备故障。

三、检查维修

1.对电梯的各项功能进行定期检查，包括电梯门的开闭、指示

灯、报警系统等。

2.对检查中发现的问题及时进行维修处理，确保电梯的安全运

行。

3.建立维修档案，记录维修内容和维修时间，为后续维护提供

参考。

四、更新改造

1.根据实际情况，对电梯的某些部件进行更新改造，提高设备

性能和安全性。

2.对老化、损坏的部件进行更换或修复，确保电梯的稳定性和

可靠性。

3.对不适应新环境的部件进行改造，以适应新的运行环境和条

件。

五、预防性维护

1.制定预防性维护计划，定期对电梯进行预防性维护。

2.对潜在的故障隐患进行排查和预防，防止故障的发生。

3.对维护过程进行记录和分析，总结经验教训，不断提高维护

水平。

电梯保养方案

一、电梯机房保养

1.定期清理机房内的灰尘和杂物，保持整洁卫生。

2.定期检查机房内的电气设备，包括电源开关、电缆、电机等，

确保其安全可靠。

3.定期检查机房内的消防设备，确保其完好有效。

4.定期检查机房内的空调设备，确保其正常运行，保持适宜的

温度和湿度。

二、电梯轿厢保养

1.定期清理轿鼎内部的灰尘和杂物，保持整洁卫生。

2.定期检查轿厢内的照明、通风设备，确保其正常运行。

3.定期检查轿厢内的安全设施，包括安全门、紧急报警装置等，

确保其完好有效。

4.定期椅杳轿厢内的地板和座椅，确保其安全可靠。

三、电梯层门保养

1.定期清理层门表面的灰尘和杂物，保持整洁卫生。

2.定期检查层门的机械部件，包括门滑轮、导轨等，确保其运

行顺畅。

3.定期检查层门的电气部件，包括感应器、控制开关等，确保

其安全可靠。

4.定期进行层门的润滑保养，减少机械磨损。

四、电梯底坑保养

1.定期清理底坑内的灰尘和杂物，保持整洁卫生。

2.定期检查底坑内的排水设备，确保其排水畅通。

3.定期检查底坑内的电气设备，包括极限开关、缓冲器等，确

保其安全可靠。

4.定期进行底坑的防水处理，防止渗漏水。

五、电梯曳引机保养

1.定期清理曳引机表面的灰尘和杂物，保持整洁卫生。

2.定期检查曳引机的润滑情况，包括轴承、齿轮等部位，确保

其运行顺畅。

3.定期检查曳引机的电气部件，包括电动机、控制柜等，确保

其安全可靠。

4.定期进行曳引机的防锈处理，防止锈蚀。

六、电梯钢丝绳保养

1.定期检查钢丝绳的表面状况，包括是否有断丝、变形等情况。

2.定期清洗钢丝绳表面的油污和杂物，防止腐蚀和卡滞。

3.定期调整钢丝绳的松紧度，确保其张紧度适宜。

4.对于磨损严重的钢丝绳应及时进行更换处理。

七、电梯电气系统保养

1.定期检查电梯电气系统的线路和电气设备，包括电缆、接触

器、继电器等部件的安全性和可靠性。同时检查地线及零线的完好程

度，以确保系统的安全运行。

2.检查各电点设备的绝缘电阻是否符合标准要求；各保护继电

器的灵敏度和可靠性是否正常；这些装置在非正常情况下是否能自动

动作并切断电源，防止事故扩大；一旦发现不良现象应及时更换和处

理。

3.对控制柜的保养主要指清除积尘，检查各插件是否有松动或

过紧现象；检查各继电器的接点是否牢固；插接是否牢固；线圈是否

被短路或烧毁；触点是否灵活可靠；各导线连接处是否牢固可靠；外

壳接地是否良好；调换接触器触点时必须清除铁心上的油污垢层；调

整触点压力；更换烧损的触点；清洗触头表面；触头的开距不要太小

以防短路或烧坏触头；触头的初压力为168-208毫米/厘米；终压力

为48-55毫米/厘米；银合金触头初压力可大一些终压力小一些以保

证触头闭合后接触面之间产生弹力使触头接触良好并延长触头使用

寿命。

4.检查接触器主触点及辅助触点是否有烧毛现象；接触器主触

点及辅助触点表面有氧化现象时应刮净后再用；更换接触器时型号要

配合适当；对于频繁操作的接触器主触点要经常检查其接触情况发现

有严重烧毛现象时应更换新触头或修平后使用以保持良好的接触性

能。

5.对于电容器主要检查其是否被击穿或漏电以及电解液干涸现

象；一旦发现有此不良现象应及时更换处理以免影响其它元件的正常

工作甚至造成安全事故。

6.检查热继电器热元件双金属片是否变形；有无烧毛现象；热

继电器动作

楼体危险警示维护

一、警示标识

1.确保楼体危险区域有明显的警示标识，包括但不限于“危险”、

“禁止进入”等标识。

2.定期检查警示标识的完好性，如有损坏或丢失，应立即进行

修复或补充。

3.在特定情况下，如维修、施工等，应在危险区域设置临时警

示标识，以确保安全。

二、照明设施

1.确保楼体危险区域的照明设施完好无损，光线充足，以利于

人员和车辆的通行。

2.对于有夜间使用的楼体，应确保照明设施的亮度和照射范围

符合安全要求。

3.如发现照明设施故障，应及时修复或更换，确保人员和车辆

通行的安全性。

三、声音提示

1.在楼体危险区域，如有必要，应设置声音提示系统，如警报、

广播等。

2.定期检查声音提示系统的完好性，确保在紧急情况下能够正

常工作。

3.在特定情况下，如火灾、地震等，应启动声音提示系统，引

导人员安全撤离。

四、报警系统

1.对于可能引发危险的楼体区域，如火灾、泄漏等，应设置相

应的报警系统。

2.定期检杳报警系统的完好性，确保在紧急情况下能够及时发

出警报。

3.在报警系统出现故障时，应及时进行修复或更换，以确保其

有效性。

五、封闭设施

1.对于可能造成危险的楼体区域，如电梯井、楼梯间等，应设

置封闭设施，如安全门、栏杆等。

2.定期检查封闭设施的完好性，确保其牢固可靠，防止人员和

物品掉落。

3.在封闭设施出现故障时，应及时进行修复或更换，以确保其

封闭性。

电梯管理方案

一、电梯设备维护保养制度

1.电梯设备应定期进行维护和保养，包括机房、井道、轿厢、

门机系统、控制系统等部件的检查和维护。

2.维护和保养工作应按照规定的程序和标准进行，确保设备运

行正常。

3.对于重要部位，如曳引机、控制柜、门机系统等，应进行定

期的润滑保养，防止机械磨损。

4.维护和保养过程中发现的问题应及时进行处理，保证设备的

安全性和稳定性。

二、电梯设备运行管理制度

1.电梯设备的运行应按照规定的程序进行，包括开启电源、运

行电梯、关闭电梯等步骤。

2.电梯设备运行中应注意安全事项，如禁止在电梯运行时将头、

手伸出轿厢外等。

3.电梯设备运行中出现异常情况，应立即