商业地产从业者必看之金光华广场全案策划

地铁MALL第一站——金光华广场8/17/20251

地铁MALL第一站——金光华广场8/17/20252

地铁MALL第一站——金光华广场8/17/20253

北京：东方广场

上海：正大广场、港汇广场、恒隆广场

广州：天河城广场、中华广场

香港：又一城、时代广场、太古广场

深圳：

？

每一个大都市，都有商业龙头——8/17/20254

金光华广场总建筑面积有8万平方米以上

地处临近罗湖口岸的人民南商圈中心联接将于2004年竣工的地铁一号线国贸站金光华广场能否成为深圳的商业龙头？我们的工作由此而展开——关于金光华的思考8/17/20255

MALL旋风

在国外，MALL显示出一派繁盛景象

美国的MALL已占据了商业领域确50％以上的零售商业份额作为21世纪的新兴产业，在全球、在亚洲、在中国，MALL

正在逐渐成为占据零售商业主流地位的新兴商业类型

MALL将为国内零售业、地产业带来了新的震撼！8/17/20256金光华商业广场

项目策划系列报告之

MALL商业模式研究8/17/20257

MALL是什么？Mall全称ShoppingMall，音译“摩尔”或“销品贸”Mall为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态西方国家也称为ShoppingCenter，即“购物中心”但和国内通常所指的购物中心（实为百货商场的另一种称呼）含义不尽一致Mall（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心

Mall提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受8/17/20258

我国MALL排行榜

(1)

已开业或即将开业的MALL部分

名次城市

MALL名称

规模（万平方米）

主力店

1台湾新竹新竹风城

35日本吉之岛JUSC日本松屋百货2上海虹桥购物乐园33

2大连大商摩尔商业城30太平洋百货3上海正大广场

24易初莲花超市正大百货3台北京华城

24MIRA百货3台南新光三越百货台南购物中心

24新光三越百货8/17/20259

我国MALL排行榜

(2)

已开业或即将开业的MALL部分

名次城市

MALL名称

规模（万平方米）

主力店4

香港

海港城

21马莎百货连卡佛百货

4佛山佛山时代广场

21一期10万平方米5

武汉团结商贸城购物中心

20

5

宁波天一广场

20百盛、乐购5

沈阳兴隆大家庭

20兴隆百货5

武汉武广摩尔商业城

20武汉广场、世贸广场、武汉商场8/17/202510

我国MALL排行榜

(3)

已开业或即将开业的MALL部分

名次城市

MALL名称

规模（万平方米）

主力店

5长春

欧亚购物中心

20

6台北新光三越百货信义购物中心

186大连和平商业广场

18乐购

7厦门厦门SM城市广场17菲律宾SM影城台湾来雅百货美国沃尔玛8台北大江购物中心16

8

广州中华广场16日本吉之岛JUSCO中华百货8/17/202511

我国MALL排行榜

(4)

已开业或即将开业的MALL部分

名次城市

MALL名称

规模（万平方米）

主力店8台湾台中新光三越百货台中店

16

8台湾MEGA大远百中本店

16远东百货9大连大连华南国际商城

15沃尔玛

9

深圳中信城市广场15日本吉之岛JUSCO西武百货9台北天母购物中心15太平洋崇光百货9

香港又一城15百佳、马莎8/17/202512

我国MALL排行榜

(5)

已开业或即将开业的MALL部分

名次城市

MALL名称

规模（万平方米）

主力店9台北微风广场

15

9台中中友百货

15ABC3幢大厦

9

台北中华城

15

10

北京北京新世界中心14香港新世界百货10

大连香港新世界百货14

10

北京崇光SOGO百货广场14崇光SOGO百货8/17/202513

我国MALL排行榜

(6)

已开业或即将开业的MALL部分

名次城市

MALL名称

规模（万平方米）

主力店

11

杭州太平洋商业中心

13.8

12广州天河城

13日本吉之岛JUSCO12

北京新东安广场

13

12福建福埔福埔SM城市广场1312

南海城市广场13万客隆、百盛

13

上海浦东新世纪商厦12八佰伴百货8/17/202514

我国MALL排行榜

(7)

已开业或即将开业的MALL部分

名次城市

MALL名称

规模（万平方米）

主力店13

福州

元洪城广场

12

13重庆华宇广场

12

13

上海港汇广场12台湾MEGA富安百货

13

台北美丽华购物中心12

13台北德安购物中心12

14

香港时代广场10马莎百货、西武百货、连卡佛百货14

香港黄浦新天地10吉之岛百货、百佳14

北京东方广场10

8/17/202515

我国MALL排行榜

(8)

已开业或即将开业的MALL部分

名次城市

MALL名称

规模（万平方米）

主力店14

重庆

大都会广场

10太平洋百货14重庆时代广场10连卡佛百货14

沈阳沈阳新玛特1014

昆明金鹰百货购物中心1014

长春影城购物中心1014

广州江南城广场1014

成都罗马假日广场10好又多旗舰店14

济南嘉华购物中心10

14

大连长兴购物中心10

8/17/202516

我国MALL排行榜

(9)

已开业或即将开业的

MALL部分

名次城市

MALL名称

规模（万平方米）

主力店14

天津

铜锣湾广场

10

14上海银泰广场10太平洋百货14

台北ZOOMALL10

15台湾桃园台贸购物中心9英国TESCO超市15

郑州五彩广场9北京华联百货北京华联超市15

上海九百城市广场

9太平洋百货15

福州大利嘉城9沃尔玛15

上海华联五角场购物中心9

8/17/202517

我国MALL排行榜

(10)

已开业或即将开业的MALL部分

名次城市

MALL名称

规模（万平方米）

主力店16

深圳

铜锣湾广场-华侨城

8铜锣湾百货16

郑州新纪元生活广场

8美国普尔斯马特PrciesMart

16

成都同辉国际购物中心

8日本伊藤洋华堂旗舰店

16

上海友谊南方商城

8家乐福、友谊百货16

广州广百广场

8广州百货16

香港崇光SOGO百货

8崇光SOGO百货16

北京北京恒基中心商城

8

16

北京王府井新厦购物中心

8

8/17/202518

我国MALL排行榜

(11)

已开业或即将开业的MALL部分

名次城市

MALL名称

规模（万平方米）

主力店16

广州

万国广场

8家乐福

16深圳龙岗世贸中心

8万佳百货

16台中

TigerCity老虎城8

16

深圳金光华商业广场8

在我国73家MALL排行榜中，深圳仅名列第22名、第62名、第71名、第73名8/17/202519深圳落后了！深圳市的城市经济实力在全国名列前茅深圳号称人均一平方米商业面积但从我国MALL排行榜上，可以看到，深圳的现代商业明显落后了！深圳MALL的规模、数量，离市场需求相去甚远落后意味着发展机遇！

8/17/202520

MALL

调研

国内MALL实地考察

国外MALL资料研究北京上海广州香港东方广场燕莎友谊商城宜家家私正大广场恒隆广场中信泰富广场梅龙镇广场港汇广场太平洋百货巴黎春天百盛百货中华广场流行前线天河城广场金凯商业广场时代广场太古广场新城市广场又一城西九龙广场台湾亚洲欧美美国MALL加拿大西艾商场英国兰水商场京华城台贸微风广场日本时代广场新加坡义安城新加坡SuntecityMall菲律宾Supermall8/17/202521

一.中国MALL

案例分析

1.1广州天河城、中华广场、流行前线

1.2上海恒隆广场、港汇广场、正大广场

1.3

北京东方广场

1.4

香港时代广场、太古广场、新城市广场、又一城

1.5台湾京华广场、台茂购物中心

1.6深圳太阳广场、铜锣湾广场、罗湖商业城

结论二.国际MALL

案例介绍

2.1美国美国购物中心MallofAmerica2.2加拿大西艾商场WestEdmontonMall2.3日本新宿时代广场TimesSquare

2.4新加坡义安城MoeeAnnCity2.5新加坡

SuntecityMall2.6菲律宾

Magamall

结论

三.MALL

研究结论目录8/17/202522风生水起，蔚为壮观

——

国内MALL案例分析8/17/202523广州

MALL调研天河城广场、中华广场流行前线8/17/202524天河城广场

广州珠江新城主轴线核心商业总建面积13万平方米

地下2层，地上7层商品档次中等顾客为广州本地人、国内游客商场人流极旺8/17/202525天河城业态及其分布7F天南大名牌特价场、天南大电器广场6F餐饮、娱乐5F文化用品、儿童天地4F家私、天梦影院、通讯3F天南百货、家居用品、家电总汇2F品牌店1F品牌店B1吉之岛百货超市8/17/202526天河城体验点

Attractions电子游戏机大厅、DISCO碰碰车古墓迷城、奇趣机关屋、欢乐货柜车天梦影院、动感立体电影亲子欢乐工作坊文化廊儿童天地8/17/202527中华广场中山路商圈核心店占地3.5万平方米建筑面积17万平方米地上8层商品档次中等顾客为广州本地人商场人流极旺8/17/202528中华广场业态及其分布8F中华电影城7F中华美食城6F凤凰文化城、壹创书城、中华百货特卖场5F中华现代家居4F中华百货、中华数码城3F中华百货、吉之岛、潮流天地2F中华百货、吉之岛、1F中华百货、名牌专卖店、广场西餐吧8/17/202529中华广场体验点

Attractions全国最长的户外观光电梯直达各楼层广州最豪华的电影院中华电影城伶子鬼屋射击场凤凰文化城数码工作坊8/17/202530全新登场“惊吓之旅”今年暑假期间，从日本引进的“鬼屋”体验点，使广州市的青少年们趋之若骛——花钱买“惊吓”8/17/202531流行前线广州市青春一族最中意之时尚MALL时尚、流行、“酷”商品原为广州市东山区9406人防工程建筑面积1.8万平方米地下1层商品档次低档顾客为广州本地青少年商场人流极旺8/17/202532流行前线体验点Attractions潮流特区动感廊兰桂坊一级棒美食大本营南梦宫电子游戏世界老鼠街8/17/202533广州

MALL考察结论城市定位为华南中心城市MALL规模较大商品中等档次多为地铁商业人流极旺8/17/202534广州

MALL发展计划珠江新城商业广场（“天河城”南）将开业，号称有全国独一无二的5000平方米中庭正佳商业广场（“天河城”东）正在施工，商场建筑面积37.6万平方米广州新机场建成后，原白云机场将建大型MALL8/17/202535上海

MALL调研恒隆广场、港汇广场正大广场8/17/202536恒隆广场Plaza66

国际顶级精品在上海的汇聚地占地约3万平方米，包括两栋66层及46层的办公楼和5万平方米商场主楼高度为288米，为目前浦西第一高楼，投资2亿美元南京西路“金三角”高级商圈核心店商品档次高档顾客为上海、华东顶端消费者，国内外游客商场人流不旺8/17/202537恒隆广场业态聚集近百种国际顶尖品牌，如LV、卡迪亚、芬迪、布拉达、TODS、CELINE、HERMES、路易威登、登喜路等提供高端消费个性化商品8/17/202538恒隆广场体验点

Attractions以其浦西第一高楼及海上顶级MALL的声誉，成为社会活动舞台大堂、中庭成了时装SHOW、上市公司发布新闻、新产品面世发布、名画展示、文体新闻发布、新店开张典礼的最佳场所，每周都有活动中外明星或出席新闻活动，或光顾品牌店，成为FANS追星之地国际顶级品牌店中庭飞机成为顾客视觉中心中庭有咖啡吧和汽车展示8/17/202539港汇广场

GrangdGateway徐家汇商圈核心店建筑面积13万平方米内有250个品牌商铺34间特色餐饮5000平方米的国际美食广场15000平方米的‘富安百货’5000平方米国内首家数码影院，6500平方米联华超市4200平方米名店运动城商品档次中档顾客为上海本地人商场人流极旺8/17/202540港汇广场业态及其分布6F主题乐园、娱乐中心、特色餐厅5F主题乐园、美食广场、特色餐厅4F百货公司、婴童服饰、玩具专门店家居/电讯中心3F百货公司、潮流便服2F百货公司、潮流便服1F餐饮店、潮流便服便利商场、步行街B1超级市场、运动用品时尚特区8/17/202541港汇广场体验点

Attractions港汇广场主入口台阶式广场，成为聚集人气的场所

中庭广场定期举办文娱、体育、促销活动8/17/202542正大广场

SuperBrandMall世界一流的购物和娱乐中心，目前中国最大MALL莲花超市、多屏幕电影城、零售店铺、大排挡、知名中西餐馆、网吧和停车场占地3.1万平方米建筑总面积24.1万平方米招租总面积12.2万平方米地上10层、地下3层

停车场1,200辆投资3.35亿美元2002年10月正式开业，现仅地下一层、二层的易初莲花超市试业

北立面西立面东南立面8/17/202543正大广场业态及其分布10F经理人俱乐部9F多功能礼堂8F娱乐天地7F中国城6F购物乐园5F美食天地4F高档商品3F新潮时装2F世界顶级品牌1F世界顶级品牌B1易初莲花超市B2易初莲花超市6F购物乐园8/17/202544正大广场体验点（1）

Attractions汇集了世界著名建筑师、设计专家，共创世界一流的购物和娱乐中心——美国Jerde

公司为项目总建筑师迪斯尼乐园的形象设计者之一SelbertPerkins，在形象设计中以四季氛围为主旨，营造出四季分明的内部景观和冬日夜晚、水世界等各个主题顾客可以领略各种最流行的娱乐活动6楼购物乐园像一个节庆场所。装点着加利佛尼亚棕榈树及其它美国南方景象，充满异国情调推出Style杂志（中英文季刊），将追踪时装、美容和生活用品上的最新潮流，向消费者介绍健身、食品、近期电影及上海动态“四季”形象设计8/17/202545正大广场体验点（2）

Attractions最新潮流、顶级服装品牌、最优质的产品上海最大的网吧及十屏幕的电影城各种地方特色菜点、西式菜肴的主题餐馆婚纱摄影中心汽车展厅豪华的经理人俱乐部

8/17/202546上海

MALL考察结论城市定位为国际化大都市MALL档次分为两等

最高档次瞄准国际顶级品牌（恒隆广场、正大广场）中等档次定位于平民消费（港汇广场）8/17/202547上海MALL发展计划选址在市区区级商圈（如五角场、中山公园等）规模较小（5万至20万平方米左右）走香港和新加坡MALL模式

8/17/202548北京

MALL调研东方广场8/17/202549东方广场OrientalPlaza亚洲最大的商业建筑群，融合商业、购物、消闲、娱乐、高尚于一体，分为“东方经贸城”和“东方新天地”两部份占地9.3万平方米，地铁直通商场“东方经贸城”拥有八幢办公大楼、一幢五星级豪华酒店及四幢酒店式服务公寓“东方新天地”包括五个不同风格的商场和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个三层室内停车场

8/17/202550东方新天地业态及其分布缤纷新天地首层：银镇、名表城、天使冰王地铁层：维沙曼、读卖女装、美容中心都市新天地首层：恒信钻石宫殿、索尼探梦地铁层：生活几何、其乐皮鞋、KissCat庭苑新天地首层：星巴克咖啡、Jack&Jones男装店地铁层：百丽、屈臣氏、佰草集寰宇新天地首层：资生堂&欧珀莱、CANALI

地铁层：瑞贝卡(女鞋)、海港欧宝建材活力新天地首层：元绿回转寿司、法国胜龙、麦当劳地铁层：新世纪电影中心、东方甜心世界儿童主题乐园8/17/202551东方广场体验点

Attractions中庭设计新颖，主题性强，可供组织活动使用中庭设有电视大屏幕、立体绿化、观光电梯“体验点”主题明确、独立性强、景观性强遗址博物馆、迪斯尼童话世界8/17/202552北京

MALL考察结论城市定位为国家首都大多为百货商场目前MALL数量少、规模大

商品面向首都及全国的高档消费8/17/202553北京

MALL发展计划在北京城五环线边东、西、南、北共建四座大型MALL，建筑面积20—60万平方米大地集团的大地MALL——“北京Mall”，占地549亩，总规划建筑面积60万平方米，一期建筑面积达31万平方米大地集团的春天MALL（65万平方米）、西单商场和法国欧尚合作的MALL项目、王府井集团的MALL项目（30万平方米）北京的规模较大（20万至60万平方米），走的是欧美MALL的模式8/17/202554深圳“

MALL”调研太阳广场、铜锣湾百货广场罗湖商业城8/17/202555“准MALL”——太阳广场东门商圈主力店总建筑面积5万平方米业态较齐，规模偏小商品档次中档顾客为深圳本地人、国内游客商场人流较旺8/17/202556“类MALL”——铜锣湾广场华强北商圈主力店之一号称MALL，但规模偏小，总建筑面积6.5万平方米业态不全，没有餐饮、娱乐场所商品档次中档顾客为深圳本地人商场人流极旺C-mall8/17/202557罗湖商业城罗湖口岸商业成为特区对港的商业窗口品质偏低，满足低消费需求业态适应港人喜好：服装、电器、玉器、窗帘、美甲、松骨等商品档次低档80%以上顾客为港人商场人流极旺8/17/202558深圳

MALL考察结论城市定位为国家改革开放窗口多为大型百货超市商品档次中等现时没有真正意义上的MALL8/17/202559深圳MALL发展计划中信城市广场15万平方米（深南大道市府一办南）华润新城12万平方米（宝安南路：室内MALL+室外MALL）新城市商业广场22万平方米（中心区水晶岛南地下）金光华广场8万平方米8/17/202560香港

MALL调研时代广场、太古广场沙田新城市广场、又一城8/17/202561

时代广场TimesSquare

铜锣湾商圈核心店商业总建面积5万平方米地上13层，地下2层商品档次中档偏上顾客为港岛本地人、国内外游客商场人流较旺8/17/202562时代广场业态及其分布10-13F食通天9F合家欢8F家居乐7F电业通6F运动营5F轻便装4F俏衣裳3F时尚集2F大堂1F通道B1莲卡佛百货超市B2时代便利集8/17/202563时代广场体验点

Attractions3000平方米露天广场，每天吸引30万人流全亚洲最大电视幕墙7×9米，定时发放新闻、天气、财经等资讯食通天

20家餐饮店集中经营定期举办各类娱乐活动、大赛展场活动频繁：露天广场、1层展厅、2层大堂、9层展厅8/17/202564週六、日

趣緻動物汽球任您取

2:00pm-3:00pm

九樓兒通天6Aug(Tue)

社會福利處東區及灣仔辨事處「擊掌互關懷」啟動禮

12:00noon-2:00pm

露天廣場9-11Aug(Fri-Sun)

澳門旅遊塔「萬紫千紅夏日嘉年華」巡迴展覽

12:00pm--9:00pm

露天廣場17-18Aug(Sat-Sun)

PCCW--NewTechnologyRoadshow

10:00am-10:00pm

地庫二樓3-4Aug(Sat-Sun)

Hallmark護膚系列隆重登場

12:00noon-8:00pm

露天廣場8-10Aug(Thur-Sat)

So-net寬頻新體驗

11:00am--10:00pm

地庫二樓10-11Aug(Sat-Sun)

奇幻魔術之旅

3:00pm-4:00pm

九樓兒通天20-21Aug(Tue-Wed)

展翅計劃2002/3地區課程展覽

11:00am--7:00pm

二樓大堂3-4Aug(Sat-Sun)

搭得安全,搭得多Fun

10:00am--10:00pm

地面展覽廳8-11Aug(Thur-Sun)

IsseyMiyake&JeanPaul

香薰推廣

10:00am--10:00pm

地庫一樓10-11Aug(Sat-Sun)

NikePrestoEvent

11:00am-10:00pm

露天廣場24Aug(Sat)

明報小偶像大招募2002

2:30pm-4:30pm

九樓兒通天3-4Aug(Sat-Sun)

小丑哥哥與您歡渡炎炎夏日

3:00pm-4:00pm

默劇時刻

4:00pm-5:00pm

九樓兒通天8Aug-6Oct(Fri-Sun)

CitibankTimesSquareJointPromotion

12:00noon-10:00pm

地面展覽廳12-15Aug(Mon-Thur)

男士健康生活巡迴展覽

10:00am--9:00pm

二樓大堂25Aug-1Sept(Sun-Sun)

Kalms

陪您上學去

12:00noon-9:00pm

鋼琴演奏(小小鋼琴家李小燕/何躍龍為您呈獻)

週六週日下午

九樓兒通天6Aug(Tue)

「絕世好B」首映禮

9:00pm-9:45pm

露天廣場9Aug(Fri)

新秀麗驚喜新世代

6:00pm--8:00pm

二樓大堂12-18Aug(Mon-Sun)

玩具"反"斗城玩具嘉年華

12:00noon-8:00pm

九樓兒通天定期的各类活动，使时代广场充满生机8/17/202565主辦機構:

日本田宮模型、偉高模型企業公司協辦機構:

模型幻族場地:荷里活廣場–鑽石山地鐵站日期:2002年9月21日至22日收件時間:2002年9月20日(星期五)12:00nn至8:00pm及2002年9月21日(星期六)10:00am至2:00pm公開展覽:2002年9月21日(星期六)1:00pm開始頒獎時間:2002年9月22日(星期日)5:00pm開始靜态模型大赛

2002田宮亚洲杯主辦機構:日本田宮模型、偉高模型企業公司場地:荷里活廣場–鑽石山地鐵站(室內地毯場)日期:2002年9月27日至29日比賽項目:(1)標準房車,(2)F1,(3)越野,(4)4WDGT參與國家:中國、韓國、馬來西亞、菲律賓、星加坡、泰國、土耳其、南非、黎巴嫩、台灣及香港。8/17/202566太古广场港岛最大建筑群一座写字楼8万平方米二座写字楼6.5万平方米购物商场6.6万平方米酒店式公寓379间3个五星级酒店:

港丽酒店513间客房香格里拉酒店565间客房万豪酒店604间客房8/17/202567太古广场业态及其分布香港最高档的购物商场之一；百货公司、時装精品店及各国著名品牌云集地下1层,地上4层百货公司:西武、莲卡佛、马莎百货商品档次高档顾客为香港本地人、国内外游客商场人流较旺

8/17/202568太古广场体验点

Attractions世界顶级品牌店UA电影院为香港顶级电影院8/17/202569新城市广场广九铁路沙田站出口出站即见商场的典型业态齐全，吸引周边顾客集中购物一期、三期总经营面积12.5万平方米，其中一期9.3万平方米地上8层商品档次中档偏下顾客为沙田本地人商场人流极旺8/17/202570新城市广场业态及其分布8F银行、服务、美容7F餐饮、银行、美容6F餐饮5F工艺、家居、美容、珠宝4F服装、皮鞋、百货、餐饮3F服装、皮鞋、百货、餐饮2F服装、百货、超市、餐饮1F餐饮、娱乐、银行、美容

8/17/202571新城市广场体验点

Attractions中庭广场——罗马圆型献技场定期（每周）组织歌星与追星一族的会面会等活动娱乐新闻发布许志安在现场与歌迷会面8/17/202572又一城广九铁路与地铁交汇处九龙塘站MALL建筑面积15万平方米地上4层，地下2层商品档次中档顾客为九龙本地人商场人流极旺

8/17/202573又一城业态及其分布4F

AMC电影院、皇家运动专门店、

玩具反斗城3FAMC电影院、皇家运动专门店、香港唱片、Esprit2FAMC电影院、欢天雪地溜冰场、

LOG-ON1FG.O.D.住好啲、品牌店B1叶壹堂书店、马莎百货、品牌店B2热带雨林餐厅、马莎百货、品牌店B3百佳超级广场（通地铁）8/17/202574又一城体验点

Attractions亚洲首间热带雨林餐厅全港最大的AMC电影院（11个厅）全港最大溜冰场无边无界，生活之态8/17/202575香港

MALL考察结论城市定位为国际化自由经济城市规模因地制宜，港岛MALL规模较小高档面向国际人士中档面向香港及国内人士8/17/202576台湾MALL调研京华城台茂家庭娱乐购物中心8/17/202577台湾京华城LivingMall国际级都心型观光休闲购物中心独一无二的建筑设计、国际水准软体规划，成为创新市场的领导者，主导新世界消费文化的時尚重镇号称亚洲最大MALL总建筑面积24万平方米地上12层8/17/202578京华城业态及其分布12F24时地域：国际美食广场、生鲜超市11F5D空间：美食餐饮、文化会馆、娱乐10F第7象限：休闲服饰、运动用品、影音器材、电脑3C、美食餐饮9F格林童话街：婴儿用品、童装童鞋、玩具、儿童游乐场、音乐教室

8F张曼玉街：艺文、保健、文教用品、生活用品、诊所、轻食餐饮7F枫丹白露街：家居精品、轻食餐饮6F庞德007街：绅士服、运动休闲、皮鞋皮件、高尔夫用品、钓垂用品5F翡冷翠街：少淑女装、淑女装、美容美发4F香榭大道：国际精品服饰、美容美发3F苏菲亚街：少女服饰、休闲服饰、化装品、轻食餐饮2F仙度拉街：进口青少年服饰1F京华大道：国际精品服饰、珠宝配饰、钟表、化妆品、轻食餐饮8/17/202579京华城体验点

Attractions喜满客京华影城：全台湾最具特色的大型影城，13个放映厅，超过2000个座位，台湾唯一24小时开放的影城

8/17/202580台贸家庭娱乐购物中心TaiMall1999年成立的台湾第一家MALL占地5万平方米，建筑面积12万平方米，1.5万平方米公园绿地，3300个车位地下一层，地上七层五大表演广场：皇家中庭、中央广场、户外剧场、水池广场、文化广场艺文空间、三塔剧场、超大型活动帐篷、喷水池、篮球场、羽球场、溜冰场8/17/202581台贸业态及分布7F欢影城6F主题娱乐餐厅、餐宴世界5F世界美食及生活广场4F百乐集、新世代川廊3F时尚休闲广场2F欢乐嘉年华村1F万客隆百货B1万客隆百货8/17/202582台贸体验点

Attractions五大表演广场成为吸引人流的集散地五星级ACE欢影城百乐集主题娱乐餐厅休闲座椅提供休闲环境8/17/202583台湾

MALL考察结论台湾作为自由经济地区MALL规模较大主题明确、娱乐性强MALL作为新兴的商业模式日益成为台湾商业的支柱8/17/202584中国MALL考察结论一个城市的MALL定位与其城市的定位有关中国目前的MALL一般面积在5—20万平方米之间，大多在10万平方米左右，将来将会出现30—60万平方米的大型MALL但凡MALL，必须满足现代消费潮流，在适宜的人工环境中，全天候地集“吃喝—玩乐—购物”全方位、多功能为一体每个MALL都有1—2个主力店，这些主力店一般是大型百货商场,或大型超市每个MALL都有其吸引顾客的亮点——“体验点”8/17/202585他山之石，可以攻玉

——

国外MALL案例介绍8/17/202586美国购物中心

MallofAmerica

世界上规模最大的超级室内购物商场之一，建筑面积约39万平方米，集购物与娱乐于一体，建筑宏伟壮观位于美国明尼阿波利斯州两条高速公路的交汇点

4个大百货,有520家商店,98%的出租率一个美国最大的室内主题公园（76英亩）一座学校，一个拳击场，一个射击场，12，750车位每年有3500-4200万游客

8/17/202587顾客在美国MALL逗留时间平均为3小时,为美国其它MALL的3倍美国MALL吸引了大多数的海外游客,每年来此的游客数比迪斯尼乐园、科罗拉多大峡谷的游客总计还多8/17/202588美国

MALL成功原因位置距国际机场2英里吸引了大量的游客附近有超过7000间客房的旅馆当地有每年365天温暖阳光的好气候零售市场能够容纳较多的店铺经营8/17/202589美国MALL体验点Attractions定期举办有特色的益智类、趣味性活动如近期的：沙鱼周活动世界最大乌龟展8/17/202590

美国MALL体验点

各类著名美食各种主题游艺场所吸引了成千儿童、众多的家庭，将美国MALL视作周末度假的理想场所8/17/202591

加拿大西艾商场

WestEdmontonMall

全世界最大的MALL（吉尼斯纪录）位于加拿大阿伯特地区（Alberta)艾得蒙顿市建筑面积超过50万平方米，零售面积37万平方米，出入门达50个800家店铺，110家餐饮店，1个赌场、1个三星级宾馆，7个主题公园，车位20000个所有场所在一个屋顶下，全天候营业年营业额达28.8亿美元8/17/202592西艾商场体验点梦幻场（Fantasyland)——水上公园为世界最大的室内湖（海脉表演、潜艇深海冒险、哥伦布发现新大陆使用的复制船、水生动物展等）世界上最高的滑行铁道迷你高尔夫球场（18孔）一座教堂提供婚礼服务700人夜总会一个动物园一个溜冰场湖中有哥伦布发现新大陆使用的复制船8/17/202593日本新宿时代广场

TimesSquare

东京都内机能最为丰富多元的新复合式商场总建筑面积17.4万平方米地上14层副楼为整栋全日本卖场面积最大的纪伊国屋书店34个品牌的巨型化妆品卖场日本著名老铺新引进的海外料理12F～14F的RestaurantPark集结了28家餐馆，是新宿地区规模最大的美食街8/17/202594时代广场业态分布8/17/202595时代广场体验点

Attractions为吸引更多顾客,在内部设计了许多可供消遣游玩的设施和进行各种社会活动空间,如室内活动广场、儿童游艺厅、展示空间、饮食街、图书中心、电影院、剧场、声像厅、娱乐设施等具有高18m大画面专门放映立体3D映像的TOKYOIMAXTHEATER、SEGA最新体验型电玩游乐场JOYPOLIS散布在每个楼层，提供消费者歇脚休息兼用餐的「吃茶店」

8/17/202596新加坡义安城

MoeeAnnCity繁华商业街乌节路Orchard上最大

MALL，东南亚最大的购物中心之一建筑面积30万平方米业态齐全，应有尽有地上6层，地下1层8/17/202597义安城体验点

Attractions新加坡最大的化妆品柜台四楼有餐厅及丸善书店邮局远藤多津子美容室

8/17/202598新加坡新达城广场

SuntecityMall新加坡CBD最大建筑群Suntecity裙楼及地下商场商业面积8.3万平方米主力店为法国的家乐福超市近6千平方米流行时装廊经销各国名牌产品娱乐中心提供世界最流行娱乐活动近千平方米各色餐饮店8/17/202599SUNTECITYMALL体验点

Attractions已列入吉尼斯记录的财富之泉(直径40米环状灯光喷泉)讲究风水的“财富之泉”成为各国游客必到的旅游景点,为新加坡的旅游事业作出贡献8/17/2025100菲律宾MAGAMALL亚洲第一大连锁MALL集团SM集团投资33万平方米的SMMEGAMALL为居世界前十大的MALL4万平方米的SM百货公司（太平洋百货）、200余家高级专卖店、100余家著名快餐店、餐厅、COFFEE、2000座的FOODJUNCTION、12厅的SM大影城、1万平方米的SM大卖场（如家乐福）、还有药店（如WASTON'S）、大型书城、音像店、大型电子游戏城、KTV、TOYKINGDOM玩具反斗城、真冰溜冰场、花店、宠物店、工艺礼品店、大型五金超市（如百安居）、大型家具超市（如IKEA）、家电大卖场、银行、票务中心甚至还有展览中心、小型室内迪斯尼游乐中心、赌场等8/17/2025101MAGAMALL体验点

AttractionsMALL内业态齐全不仅是当地的购物中心同时为当地的娱乐中心8/17/2025102国际

MALL规模

美国

>

欧洲

东南亚

>

日本、香港

新加坡20多家MALL——每15万人一家MALL

泰国曼谷20多家MALL

印尼雅加达20多家MALL

菲律宾马尼拉30多家MALL——每35万人一家MALL

台湾

>

香港

香港20多家MALL——每30万人一家MALL

台湾80多家MALL8/17/2025103国际MALL考察结论国际

MALL的客户是开放性的，吸引国际旅游客是保证客流、支撑大卖场的必要经营方式国际上

MALL一般面积在10—40万平方米之间，大多在20万平方米左右MALL被定义为“娱乐+购物”的场所，大型MALL大多用全世界独一无二的娱乐项目吸引游客去“体验”，实现购物的目的国际上通行的

MALL只租不售，从而实现良好的整体管理和整体营销8/17/2025104方兴未艾，任重道远

——MALL研究结论8/17/2025105

MALL结论一成功商业模式：

MALL是源自美国、风行世界的成功商业模式

全：集旅游、购物、休闲、娱乐、文化、饮食、服务等各种商业功能于一体的“一站式消费”的多功能、全方位、综合性商业物业大：一般为复合业态大型商业（≥8万平方米）全天侯：室内可调节气温的商业空间四季都有很舒适的购物环境

8/17/2025106

MALL结论二体验点娱乐主题：

为吸引顾客，MALL大多设有颇具感昭力、市场关注力的体验点体验点的规模、引起市场的兴奋程度与MALL的定位具有相关性，一般而言

世界级MALL的体验点，要求具有世界上独一无二场景：如西艾商场的室内最大湖，新达城的财富之泉

国内MALL的体验点，要求具有国内最高级的场景：如中华广场的国内最长扶梯，珠江新城的国内最大中庭

主体验点吸引顾客到MALL来次体验点将顾客分散、疏导到各楼层消费场所8/17/2025107

MALL结论三主力店：

1-4家（视规模而定），作为MALL

商业龙头龙头：

国内外城市现代商业发展的事实表明一座城市的MALL是城市的商业龙头，是城市的一张旅游名片

满足需求：

迎合、适应了现代人生活的变化满足了现代消费模式对商业形式的需求8/17/2025108

MALL结论四（1）生命线：

欧美国家个人汽车拥有率高，高速公路系统发达，这些国家的MALL一般在城郊高速公路旁，

为郊区模式MALL——营业面积大，停车场面积大郊区模式MALL与高速公路紧密结合亚洲国家城市人口密度大，这些国家的MALL一般在城市商圈，为城市模式MALL——营业面积相对小城市模式MALL与城市地铁紧密结合8/17/2025109

MALL结论四（2）中国的MALL，似乎与地铁有不解之缘

太古广场—地铁金钟站时代广场—地铁铜锣湾站又一城—地铁九龙塘站天河城广场—地铁体育场西站中华广场—地铁烈士陵园站正大广场—地铁陆家嘴站港汇广场—地铁徐家汇站地铁成了中国

MALL

的生命线或主动脉8/17/2025110

MALL结论五三权分离模式开发：MALL的开发者即业主管理：或是业主自己管理或是委托专业购物中心管理公司管理经营：场地出租给各种零售商作“店中店”经营（业主也可经营部分场地）

MALL比百货公司更需要良好的管理——

经营公司是MALL成功的关键

8/17/2025111

MALL结论六规划领先哪种店铺引进多少、引进谁，要有事先的统一规划各行各业都要有合理的比例，其功能不仅包括一次购足的售卖功能，还应包括吃、喝、玩、乐的生活功能8/17/2025112MALL们的自我推广港汇广场：21世纪的全新消费理念，请到港汇来探索，体验！中华广场：万千姿彩在中华正大广场：托起一个梦黄浦新天地：购物消闲乐在其中8/17/2025113金光华广场

MallofShenzhen

畅想

Imagine

深圳经济特区

——商业龙头

城市名片

都市感觉

集中地

(内地、农村）

特区商业

大观园

（本地、香港）

体验文化

新舞台（全世界）动感之都8/17/2025114金光华广场

项目策划系列报告之

物业发展建议（上篇）8/17/2025115

说明《物业发展建议（上篇）》为制定项目方案设计任务书的依据之一《物业发展建议（上篇）》可作为设计方案评标的参考标准之一8/17/2025116规划设计要点占地面积：16743平方米总建筑面积:88800

平方米（含地下停车库建筑面积）其中：地上商业建筑面积59300平方米地下商业建筑面积24400平方米地下停车库面积5100平方米

建筑高度：限高40米（地上8层、地下2层）

停车位：208

个8/17/2025117

现代人的购物习惯

——

不仅仅会为了商品而消费还会为了环境而消费

甚至为了自己的心情而消费现代商业大卖场

MALL——

集“休闲、娱乐、餐饮、购物”为一体

一站式购物8/17/2025118引起深圳轰动的新闻：南国影院拆除“不破不立”，金光华广场涅盘再生，宣告自东门商圈改造完成后，人民南商圈改造的开始头版头条新闻8/17/2025119

一.

建筑设计原则

二.MALL建筑研究

三.项目定位四.项目体验点五.商业流线分析六.项目业态建议七.技术参数建议目录8/17/2025120

一.建筑设计原则

1.1主题指导设计原则

1.2标志性原则

1.3“空间超越建筑”原则

1.4可持续性经营原则

1.5人性化设计原则

1.6环保节能原则

1.7社区共荣原则

8/17/2025121主题指导设计原则MALL主题是建筑设计的灵魂日本博多水城（美国JERDE公司设计）以太阳广场、星星庭院、海洋庭院、以月亮街、地球街为主题，营造大自然物像华侨城铜锣湾广场（美国HHCP国际设计有限公司耗时4年规划）国内第一家以“生态景观和海洋文化”为主题的景观式购物中心正大广场（迪斯尼乐园设计者SelbertPerkins）以四季氛围为主旨，营造出四季分明的内部景观和冬日夜晚、水世界等各个主题金光华广场主题，由竞标设计公司根据对项目的理解选择确定正大广场的四季主题8/17/2025122标志性原则深圳城市景观建筑之一全世界独一无二的商业建筑形象在国贸商圈昭示性极强标志点位置具唯一性有独创的能吸引、集聚人流的主体验点8/17/2025123空间的设计、处理高于商业公共空间的昭示性、导示性、共享性交通组织的通达性、便利性环境景观的穿透性、共赏性卖场、休闲两类空间的有机组织、连接体验点的昭示性、引导性“空间超越建筑”原则8/17/2025124可持续性经营原则空间组合的灵活性业态转换的变通性结构荷载的应变性交通通道的扩展能力广场人流的集散能力8/17/2025125人性化设计原则适宜的空间尺度对商业人流的体贴关怀对商业人流的有效疏导喜闻乐见的建筑、环境色彩精致、周到的建筑、环境细部设计体贴残疾人的无障碍设计引人入胜的体验点与环境的和谐共存与周边商业建筑、街区、地铁的包容、连接8/17/2025126节能的中央空调系统充分利用自然日光环保、节能的建筑围护结构、材料节能照明注：1.大体量的商业建筑，能源的消耗极大（主要是中央空调与照明耗能）2.对金光华的中央空调系统,应作专题研究

环保节能原则8/17/2025127社区共荣原则金光华、钻石广场、友谊城三家临近的独立商业建筑形成“金三角”鼎足之势金光华以其规模、位置、昭示性成为人民南商圈“金三角”之龙头注：人民南商圈其它商业建筑都为裙楼商业，只有“金三角”商业才是独立商业建筑金光华钻石广场友谊城人气很旺的发展广场擦成了金光华连接友谊城的通道8/17/2025128“金三角”一荣俱荣友谊城时尚指数：价格指数：火爆指数：钻石广场时尚指数：价格指数：火爆指数：8/17/2025129

二.MALL建筑研究

2.1MALL研究范围

2.2MALL十大标准

2.3MALL

消费十大特点

2.4MALL

建筑八大功能8/17/2025130

MALL

调研

国内MALL实地考察

国外MALL资料研究北京上海广州香港东方广场燕莎友谊商城宜家家私正大广场恒隆广场中信泰富广场梅龙镇广场港汇广场太平洋百货巴黎春天百盛百货中华广场流行前线天河城广场金凯商业广场时代广场太古广场新城市广场又一城西九龙广场台湾亚洲欧美美国MALL加拿大西艾商场英国兰水商场京华城台贸微风广场日本时代广场新加坡义安城新加坡SuntecityMall菲律宾Supermall8/17/2025131MALL十大标准（1）一.规模大：国外10万平方米以上，国内8万平方米以上二.业态全：娱乐、购物、休闲、服务等消费功能齐全三.全天侯：整个商业环境温度集中控制人工调节四.主力店：由大百货、大超市、大家居担当商业龙头五.体验点：有吸引顾客的娱乐休闲购物的亮点8/17/2025132MALL十大标准（2）六.店铺多：有100个以上“店中店”独立经营七.交通便捷：有地铁、交通干线、高速公路输送人流八.统一管理：营业时间、对外形象、保安管理统一九.一站式购物：一个MALL购尽所需无须他求十.一站式休闲：一个家庭不同成员各得其所共度一天8/17/2025133MALL消费八大特点一.人流多：商场内人流入织形同赶集（现代商业集会）二.有的吃：咖啡、酒吧、快餐、饮品、酒家各有其所三.有的玩：儿童、少年、成人娱乐场所各得其乐四.有的买：高、中、低档次商品应有尽有各购所需五.不寻常体验：鲜明体验使顾客津津乐道印象深刻六.不一般购物：全家老小随机随意约会旅游包容万象七.人车分流：人流、车流各行其道互补干扰八.上下便利：自动扶梯观光电梯垂直交通畅通无阻8/17/2025134MALL建筑八大功能一.中庭大：开扬视野吸引往来人流二.广场多：前广场门庭中庭内庭各类空间有效集散人流三.主力店：主力店规模大商品全满足基本需求四.店中店：各类店铺各具特色，有个性化选择商品机会五.商业内街：逛店如同逛街，室内环境优于室外街道六.娱乐休闲：娱乐场所各式各样各取所需七.餐饮轻食：不出商场即有饮食休憩处无后顾之忧八.地铁当车：与地铁站有机连结方便顾客进出8/17/2025135

三.项目定位

3.1物业定位

3.2客户定位

3.3档次定位

3.4主力店选择

3.5形象定位

8/17/2025136物业定位描绘

深港自由贸易区的商业旗舰来深游客必至的旅游景点深圳人不购物也会去的休闲天堂可以在里面度过充实一天的休息室完全满足港人购物休闲的新天地肯定可以买到心仪货品的超级卖场8/17/2025137物业定位深圳商业的一张旅游购物名片人民南国际品牌一条街的旗舰商业

成熟商圈的SHOPPINGMALL8/17/2025138客户定位•深圳中产、小资、白领消费群体•来深的国内、国际观光、商务游客•港人消费者零售消费金字塔

中档客户低消费能力客户中高档客户高端客户集中、购买力旺盛的多数群体高消费年龄段8/17/2025139档次定位以中高档次商品为主档次代表品牌比例高档次Bally\Celine\D&G\gucci\Hermes\Joyce\LouisVuitton\Prada\Swank\Versace\Chanel……10%中高档次AIXArmaniExchange\Agnesb.\Aquascutum\AnteprimaLoewe\Max&Co\MomentoCeruti\Durban\Daniel

echter35%中等档次Nautica\Timberland\Iblues\Kookai\Miu

Miu

\Esprit40%低档次UnitedColorsofBenetton（班尼顿）\G2000\U215%8/17/2025140主力店选择•目前在深圳具有唯一性

马莎、莲卡佛+宜家家私+CITYMARKET……•业态与档次互补

家装+百货+超市……•影响全市的号召力8/17/2025141形象定位

让一家，呆一天

！8/17/2025142

四.商业流线分析

4.1商业人流

4.2外部交通组织

4.3平面交通组织

4.4垂直交通组织

4.5车库及货运组织

8/17/2025143商业人流分析地铁人流是主要商业人流地铁人流街道人流天桥人流强中弱商业强度商业人流8/17/2025144外部交通组织人车分流人流流线：顾客人流内部人流车流流线：顾客车流内部车流货车车流消防车流8/17/2025145平面交通组织步行街是顾客的交通和交流空间，是空间的骨架与关节MALL的本质是大型室内商业的步行街MALL内，任一楼层、任一业态之间，应有通畅的步行通道（水平、垂直）8/17/2025146垂直交通组织垂直交通包括扶梯、垂直电梯、消防楼梯在中庭设置观光电梯，给空间增加动感自动扶梯主要在中庭设置（每层中庭至少4部，主力店区域2部）垂直电梯包括消防电梯、货梯，结合卸货处与消防楼梯设置8/17/2025147车库及货运组织

地下车库设于建筑东侧-1、

-2层在-1层设置卸货地点货梯临近卸货地点8/17/2025148

地铁接口形式

所考察的MALL有两种地铁接入方式一.MALL与地铁由地下通道连接（多数MALL连接方式）二.MALL直接从地铁站站台开口连接（香港新城市广场）后一种方式较理想8/17/2025149

四.体验点建议

4.1“体验点”描绘

4.2第一主体验点

4.3第二主体验点

4.4次体验点

8/17/2025150体验点描绘

她是一个城市的旅游景点

她需要有一个脍炙人口传说有一个大屏幕发布信息

有明确的位置标识要让每一个参与其中的人有全新的体验

……8/17/2025151“体验点”组织主体验点将吸引四海游客慕名而来次体验点将引导人流向各楼层分流8/17/2025152第一主体验点——中心广场中心广场是最具体验效果的第一主体验点，是设计成败的点睛之笔为使地下空间能够自然采光，建议中心广场采用下沉广场形式广场的视觉焦点，应是主体验点广场亦可有若干标志点，作为地标（如五杆旗、小品等）标志点8/17/2025153传统中心广场中心花园、喷水池8/17/2025154流行中心广场音乐程控喷泉趣味喷泉城市雕塑8/17/2025155体验概念中心广场创吉尼斯纪录具人文、宗教传说

案例：新加坡新达城MALL“财富之泉”8/17/2025156第二主体验点设在中庭，成为节庆、典礼、各类SHOW活动场所第二主体验点——中庭8/17/2025157次体验点次体验点往往是娱乐休闲场所及活动金光华广场的五星级电影院将是今后深圳最高档次电影院热带雨林美食广场对国内游客具有吸引力8/17/2025158

六.项目业态建议

6.1MALL空间基本组成

6.2典型MALL业态比例

6.3本项目业态比例建议

6.4典型MALL业态分布

6.5本项目业态分布建议

8/17/2025159商业设施零售空间主力店专卖店休闲空间餐饮餐馆、咖啡厅、酒吧……文化娱乐图书馆、溜冰场、影剧院、游泳池、健身俱乐部、艺术画廊、儿童游乐中心……服务银行、社区服务