世联海南乐东龙腾湾龙栖湾旅游地产整体定位报告

世联_海南乐东龙腾湾_龙栖湾旅游地产整体定位报告第一页，共176页。顺应旅游发展趋势，重塑丝路文化辉煌，提升海南文化国际竞争力—

乐东龙腾湾-龙栖湾整体定位报告

二OO九年二月修改稿第二页，共176页。龙腾湾-龙栖湾及其周边实地调研与踏勘海南主要湾区考察-海口：东海岸、西海岸等-三亚：三亚湾、大东海、海棠湾、红塘湾、亚龙湾等-其他区域：清水湾、香水湾、石梅湾等海南房地产市场调查海南旅游市场调查消费者市场调查……世联集团董事长/总经理海南土地储备中心主任三亚规划局总规划师深圳综合开发研究院旅游研究中心主任深圳华侨城旅游投资发展部深圳华侨城旅游总策划师深圳万科集团万豪集团营销总监海口喜来登酒店营销总监欧博公司MichePerisse……海南旅游地产研究海南东部旅游带研究海南西部工业带研究海南区域开发模式研究项目价值研究项目发展方向研判项目解决方案研究项目发展战略评估项目整体定位项目功能定位……世联项目组进行了大量的数据收集与相关研究世联平台数据库CNKI数据库中国房地产信息网数据库搜房网数据库《中国房地产年鉴》海南、海口、三亚等2000~2007年统计公报海南官方统计网站部分城市统计年鉴优秀硕博士论文……进行的调查进行的访谈进行的研究参考的数据第三页，共176页。汇报内容概述国际一流滨海旅游度假区案例与关键成功因素海南旅游发展新趋势项目发展机遇研判和市场可行性分析龙腾湾-龙栖湾整体定位龙腾湾-龙栖湾空间布局区域模式开发计划第四页，共176页。项目区位：距三亚凤凰机场60公里，距三亚市区70公里，距离乐东县城45公里三亚项目凤凰机场60km70km乐东县城项目45km项目在海南的位置图项目在乐东的位置图第五页，共176页。项目规模：面积共约66平方公里，包括龙腾湾和龙栖湾两个湾区项目总规模约66平方公里，海岸线长33公里，内陆延伸2公里项目自东向西包括两个湾区：龙栖湾、龙腾湾，两湾区均为西南朝向，自然相连，之间无建筑物阻隔项目海岸线（33公里）项目范围（66平方公里）龙栖湾龙腾湾第六页，共176页。项目四至：南部临海，北靠三个乡镇，东端紧靠三亚崖州湾，西部为莺歌海盐场项目地段分属于九所、利国、黄流三镇，三个镇均以农业为主，其中九所镇规划为未来的新型城区东端的石柱岭位于乐东和三亚崖州湾交界处，可见东锣、西鼓两岛南部海面东锣、西鼓利国镇黄流镇莺歌海盐场九所镇石柱岭镇区村庄（个）户数（万户）人口（万人）九所240.512.53利国140.341.62黄流140.351.88总计521.26.03第七页，共176页。项目交通：临近多条交通干道，外部交通便利；内部交通以乡镇公路为主，通达性较差交通要道东线高速、西线高速、中线高速距三亚70公里距凤凰机场60公里距南山35公里距乐东县城45公里项目外部交通便利，位于海南省南部九所等三个镇区，临近多条交通干道，距三亚、机场等地点较近项目内部交通以乡镇公路为主，225国道和环岛铁路西线横穿整个项目，是与外界联系的主要交通设施项目海边通达性较差，进入海边需要穿过海边的村庄，路况较差，车辆无法直接进入西环铁路225国道第八页，共176页。土地利用：以集体用地为主，包括村庄、水塘、农田、河流和防护林等项目纵深两公里范围内涉及村庄52个，户数1.2万户，人口6.03万人入海河道村庄水塘农田农产品基地防护林带基本农田林地建设用地未利用地项目土地利用占比资料来源：乐东县政府第九页，共176页。内部资源：一线滨海处于未开发状态，资源条件极佳，无其他特殊资源龙栖湾四河分布海岸线沙滩滨海资源优越，海水清澈，沙质细腻，海岸线绵延长达33公里龙腾湾海岸人为活动较少,沿线均为防护林带龙栖湾沿岸分布大量养殖水塘，海岸遭到轻微破坏项目内分布四条天然河流，其中望楼河入海口为天然避风良港望楼港海水河道入海口部分海滩遭破坏山海相连第十页，共176页。

项目背景海南省提出建设国际旅游岛目标大三亚旅游圈内、具有优质滨海资源条件、大规模、陌生湾区的旅游开发项目属性界定基本特征项目位置位于乐东县滨海区，东距三亚70公里项目规模龙腾湾-龙栖湾岸线长33公里，面积66平方公里项目四至紧邻三亚崖州湾、莺歌海，背靠三个乐东乡镇项目交通外部交通便利，内部通达性差项目资源滨海资源优越，生态环境良好第十一页，共176页。审视（一）:项目如何寻找独特的价值定位，为海南旅游开辟新市场已形成的旅游格局预期将有多个湾区入市海棠湾红塘湾石梅湾香水湾东海岸盈滨岛……大东海：传统旅游区三亚湾：城市级度假区亚龙湾：国家级度假区西海岸：高档滨海度假区海甸岛：中档滨海度假区清水湾：国际综合度假区崖州湾：创意产业…………第十二页，共176页。审视（二）:项目应如何打造富有吸引力的功能和产品，以完善海南旅游格局海口万宁乐东琼海三亚东部旅游带海南产业已初步形成东部旅游带和西部工业带格局东方儋州/洋浦西部工业带东部旅游带已初步成型海口客流三亚客流美兰机场560万人次海口港口78万人次凤凰机场500万人次海南旅游客流旅游产品高尔夫球场（16个）游艇码头星级酒店(200余家)度假物业国际会议……南部旅游目的地北部旅游目的地凤凰机场美兰机场第十三页，共176页。审视（三）:面对国际旅游岛建设热潮，项目应该创新何种区域模式，为区域开发树立标杆经济发展时间2007－2008年1978年改革开发未来发展难以预期过去海南取得成功因素现在已经发生变化经济快速上升期全国经济稳步快速发展各类土地价格飙升投资商资金充裕，势力较强投资商大多采用区域拓展战略各消费群体的投资欲望强烈土地价格偏离价值开发主体开发能力强市场多元需求支撑全国经济明显放缓各类土地价格下降投资商资金严重紧缺投资商保守保生存各消费群体整体观望土地价格回归价值开发能力急速减弱市场需求大幅萎缩第十四页，共176页。项目最终需要解决三个层面的核心问题：

价值定位+功能产品+区域模式价值定位区域模式功能产品从海南岛旅游发展中寻找机会第十五页，共176页。汇报内容概述国际一流滨海旅游度假区案例与关键成功因素海南旅游发展新趋势项目发展机遇研判和市场可行性分析龙腾湾-龙栖湾整体定位龙腾湾-龙栖湾空间布局区域模式开发计划第十六页，共176页。我们对世界一流滨海度假目的地的成功开发进行了广泛的研究，并着重分析了其中的四个国际案例初步考虑案例着重分析其中的四个Sentosa,新加坡Bintan,印尼Malaka,马来西亚Johore,马来西亚Balearic,西班牙Varadero,古巴Pattaya,泰国KasaiTokyo,日本SaiKung,香港Beitou,台湾Karnataka,印度Hawai`l,美国NapaValley,美国加州NavyPier,美国芝加哥Cancun,墨西哥Varadero,古巴Balearic,西班牙Hawai`l,美国拥有自然山海风光成为国际化的热门旅游点制定明确的区域定位、发展规划及市场推广策略优化区域产业结构第十七页，共176页。以墨西哥坎昆为例进行详细阐述：

坎昆从加勒比海的小渔村发展为世界著名的滨海旅游度假胜地Cuba坎昆岛坎昆城尤卡坦半岛礁湖加勒比海坎昆主要特点:位置/规模：加勒比海北部，尤卡坦半岛东北端海滨，总占地约60平方公里，20公里长海岸线，以白沙滩为主功能组合：包括旅馆区（坎昆岛）、居住区（坎昆城）、国际机场区、保护区“白沙滩”、圣米盖里托古迹废墟、尼楚普特(Nichupte)、波荷奎(Bojorquez)礁湖等第十八页，共176页。坎昆各种旅游产品构建了度假生活较高的价值体系吃游玩购娱Spa水疗按摩保健其它康体设施儿童乐园区游艇海岸高尔夫球场冲浪购物中心主题餐厅酒吧水上运动俱乐部迪斯科舞厅1500多家自由免税商店水族馆玛雅遗址各项旅游活动第十九页，共176页。会议展览业与旅游嫁接，国际组织和国际企业的会议促使旅游淡季变成旺季坎昆国际会议展览中心举行过多次重要的国内和国际会议每年有许多享有声望的国际企业来举办会议会议促使当地旅游淡季变成旺季，酒店入住率高达85%，收费随之上涨坎昆国际会议展览中心位于坎昆旅游酒店区内，紧邻高星级酒店群，距离机场20分钟车程建成于1994年，共4层，总建面15.3万平方尺，能同时容纳7000人优质海景、紧邻高级酒店与国际机场、先进完善设备、周全服务等优势吸引国际组织和企业在此举办重大会议会议时间性质发展中国家和发达国家就国际经济合作与发展问题进行对话的最高级会议1981.10国际世贸组织第五次部长级会议2003.09国际加勒比海湾酒店国际会议每年6月区域电影节每年11月区域墨西哥革命周年庆典每年11月全国第二十页，共176页。文化产业和度假旅游结合，发掘和整合玛雅文化历史资源和民俗风情，为旅游业带来了可持续发展空间玛雅文化文化资源保护政府于70年代开始强调对玛雅历史区域的保护，并对其进行修复文化资源整合将岛上原有的圣米盖里托古迹废墟与周边的奇琴伊察、图卢姆等玛雅文遗迹纳入度假者游览的范围文化产品打造用玛雅文化打造旅游产品，吸引游客，数据显示，其中30%的游客是受到玛雅文化的吸引前往坎昆第二十一页，共176页。坎昆非常注重地方资源的保护性开发，这大大降低了人工开发对环境的不利影响自然保护原则：河道与红树林受严格保护，除了正常的航道清理外，没有任何人为砍伐痕迹区域隔离措施：茂密的树林掩映道路和酒店等设施,很好地控制了度假酒店区内的轮廓线和天际线。沿着20余公里海堤，绿化带设计随着路形的变化或宽或窄，将道路对生态环境的影响减至最小政府政策支持：举办以“永续观光”为题的北美洲会议，重点在自然资源和本土特色的保存。解决旅游开发带给环境的冲击问题优美的生态风光坎昆开发面积的构成保护区旅游区居住区第二十二页，共176页。政府集中举措提升基础设施的现代化程度，产生了较高的经济效益政府中央银行

全国旅游促进基金会全国旅游开发公司政府机构（如公共工程部、水利部）相关单位及公共机构制定规划和执行等集中措施针对开发进行一些初期启动基础建设承担度假区规划费用基础设施经营和收费全面负责基础设施和其他设施的设计和建设负责坎昆度假区的对外宣传促销聘请知名咨询机构来做规划和工程方案对开发建设初期的宾馆、饭店启动和经营给予了一定的资助和扶持以低价买进生地，经开发后将设施齐备的熟地以相应价格出售组织完成度假区各项基础设施的建设工程美洲开发银行两笔贷款70%用于基础建设：1971年投入使用第一笔贷款，主要用于初期的饭店建设所必须的基础设施的开发、环境改善和古迹修复，1976年投入使用第二笔贷款，用于补充旅游区和新城区中的基础设施，包括建设一所中学，扩建饭店学校等自有资金中有40%进行局部基础建设：是向开发者转让建饭店用的土地和向新居民出售建房用地，小区域基础设施建设得以保证23第二十三页，共176页。高规格招商保证了坎昆世界一流的开发能力商业全球第五大免税集团Weitnauer控股公司于1994年在坎昆开设零售店KukulkanPlaza是Cancun最高档的shoppingmall，销售世界名牌时装、高档珠宝、一流香水、手工艺品等，还能在里面打保龄球、去bar娱乐度假物业1972-1975年吸引国内外商人来此投资，招商要求建设4星级以上宾馆业，于是在半岛上建起了22座豪华旅馆第二十四页，共176页。灵活的开发模式是坎昆进行区域开发的显著特点60年代70年代80年代90年代至今坎昆只是个仅有300多人的渔村坎昆是一个只有2000居民的渔村，半岛上则只有3户渔家居民增加到6万人坎昆人口达到25万到目前为止，城市人口已经达到100万墨西哥政府制定了《国家旅游战略发展规划》政府对坎昆旅游度假区进行整体规划，指导该区域开发从美洲开发银行取得贷款继续进行基础设施建设由于常住人口的增加，开始加大对坎昆城的开发：医院、学校等政府制定“玛雅世界”旅游规划，以推动整个半岛旅游业的发展72年政府开始在该岛投资3.5亿美元修建了高速路；建造了国际机场在东海岸建造了华雷斯海港，开通了同加勒比海各国的海运吸引国外资本开发半岛旅馆区同时严格按照政府规划保护玛雅文化和礁湖的生态资源到1994年,半岛上的旅馆已由80年的22家增加90家,客房两万多间，另开发有数百家餐馆、夜总会、网球场和高尔夫球场72-75年吸引国内外商人来此投资，在半岛上建了22座豪华旅馆75年正式接待游客，当年接待了10万人次76年南斯拉夫总统铁托元帅访问坎昆1981年南北首脑会议在坎昆召开，更使他名噪全球到这里旅游的人数年年直线上升，1989年突破100万人次（80年接待46万），外国旅游者占52%以上92年开始每年接待120万国际游客，消费12亿美元，酒店的使用率超过60%,国际客源市场：美国占57%，有7.8%来自加拿大和欧洲，本地的旅游也相当活跃，每年有39.52万2002年接待游客300多万，旅游外汇收入32亿美元（占墨西哥全国旅游创汇的40％）第二十五页，共176页。这些成功案例揭示，以旅游为增长引擎，谋求可持续发展空间，必须重点打造六大致胜要素六大致胜因素措施内容深入挖掘地方资源针对地方特有的生态资源、文化资源、滨海资源进行深入挖掘并打造成为具有独特竞争力的旅游产品完善区域基础设施滨海度假胜地的基础设施是其推进旅游升级的必要因素，国际上滨海度假胜地从未间断过基础设施的投入引进多元旅游产品随着国际游客旅游度假的偏好应运而生的多种新产品成为其竞争力的主要体现有机组合细分产业最常见的方式是将农业嫁接旅游细分：观光农业、种植体验、粗加工等，体验参与成为现代度假的一种新时尚高规格的旅游招商高规格招商是保证度假胜地国际一流地位的因素，也是旅游资源成功开发的关键，经验实力企业带来的效应超乎想象灵活的开发模式国际滨海度假区的地方性、阶段性开发特征明显，灵活选取阶段产品，重新组合焕发生机第二十六页，共176页。汇报内容概述国际一流滨海旅游度假区案例与关键成功因素海南旅游发展新趋势项目发展机遇研判和市场可行性分析龙腾湾-龙栖湾整体定位龙腾湾-龙栖湾空间布局区域模式开发计划第二十七页，共176页。灵活的开发模式高规格的旅游招商有机组合细分产业引进多元旅游产品完善区域基础设施深入挖掘地方资源目前海南在打造六大关键要素方面初具基础关键因素迄今为止海南取得的成就海南挖掘自身优质的资源，并进行保护性开发，包括假日海滩、火山地质公园、野生动植物园等旅游发展的交通“瓶颈”得以缓解，旅游点可进入性显著增强，通讯、水电供应等方面正逐步提高海南依托自身资源开发多元化的旅游产品，包括热带滨海度假休闲游、热带动植物观赏游等海南，形成了初具规模的“吃、住、行、游、购、娱”六大要素功能齐全、协调配套的产业体系海南进行高门槛、有选择性的招商，坚持“要数量更重质量”的招商引资理念依托滨海等旅游资源形成“旅游+地产”的开发模式，推进海南旅游经济的快速发展第二十八页，共176页。（一）海南在旅游开发中非常注重挖掘生态资源滨海植物生态植被文化建筑宗教寺庙滨海岸线火山地质海南丰富的旅游资源海南热带生态环境得到较好的保护，特别是羊山地区生态环境脆弱，农民参与保护意识较强，生态植被极少破坏历史文化遗产丰厚，各类宗教寺庙繁多，其日常的养护工作主要由本地村民和政府负责历史古村、南洋街等古建筑较多，绝大部分处于自然状态滨海红树林最具代表性，资源价值极高，现在基本处于未开发状态，资源保护较好世界地质公园，面积宏大，为保护火山核心资源，选址于二级保护区，并严格控制设施的体量，地质地貌保护较好海南拥有全国独一无二的滨海资源，岸线较长，一线区域开发为港口岸线，而旅游岸线、生活岸线主要处于二线区域，整体利用情况较好第二十九页，共176页。海南省已形成贯穿中部、沟通南北、东西的“田字型”公路网主骨架和沟通市县、旅游区的支干线公路网形成了东西南北“四方五港”格局截至2007年12月，直飞海南国际航班的国内外航空公司24家,开辟国际航线39条（二）海南立体化的交通体系已基本形成，景区配套设施需逐步完善交通设施能源设施供、排水设施海南电网构筑起北部和西部为双回、东部和南部为单回的220千伏环岛主网架，110千伏及35千伏电网覆盖全省各市县但近两年海南用电量以２０％以上的速度增长，随着工业的加速发展，电能的供需矛盾突出发展现状邮电通讯设施城市主要基础设施存在排水管网建设不完善、建设规划不同步、排水设施不健全等缺陷，容易造成积水一些水利设施工程的灌区配套工程建设的滞后影响了整体效应，工程性缺水问题依然较为严重已具备基础传输网络能力、固定电话网络能力、移动通信网络能力和数据多媒体网络能力但城郊地区仍无法实现无障碍沟通，有待进一步提高第三十页，共176页。（三）已开发的旅游产品主要立足于自身旅游资源旅游分类热带海滨度假休闲游高尔夫球休闲游温泉康乐度假休闲游热带动植物观赏游黎苗风情观光度假游海南文化古迹游浪漫神奇小岛游…依托的旅游资源主要地区在三亚亚龙湾、万宁市的石梅湾、琼海市的万泉河出海口、文昌市的东郊椰林、海口市的假日海滩、琼山市的桂林洋等滨海资源区分布在海边、湖边、中心城市以及旅游度假区内，活动区有海口的台达和东山、三亚市的红峡谷、定安县南丽湖的台健、万宁市的南燕湾、琼海市博鳌等主要活动点是兴隆温泉、官塘温泉、蓝洋温泉、七仙岭温泉、南田温泉以及海口市的几家拥有温泉的旅游酒店主要活动地点有尖峰岭、五指山、吊罗山、黎母山、猴猕岭等热带森林区，有兴隆热带花园、海口热带野生动物园、儋州热作两院植物园、枫木鹿场和海南鹿场、仙安石林等景点主要活动地区在通什、保亭、琼中等市县，主要观光点有通什市的中华民族文化村、通什民族博物馆、五指山、百花岭、仙安石林等主要观光点有海口五公祠、海瑞纪念馆、琼台书陆军、文昌文庙和宋氏祖居、琼海红色娘子军雕象、万宁东山岭等现已开发的三亚西岛和蜈支洲岛，植被覆盖率高，自然海洋生态得以完整保存，海底珊瑚礁资源未遭破坏，周围海域盛产夜光螺、海参、龙虾及五颜六色的热带鱼第三十一页，共176页。（四）海南旅游已与少数细分产业产生较强的关联旅游产业在娱乐、购物方面表现不佳旅游产业与房地产业关联性较强第三十二页，共176页。（五）区域开发的市场定位、规划设计等环节开始面向全球，以保障国际品质国际化开发流程面向国际国内外一流策划单位省内外一流开发商世界一流规划设计单位上市房地产公司全球范围融资国内一流建筑施工单位以国内为营销主战场以国内为营销主战场国际一流公司进入中国市场定位土地招商规划设计融资建筑施工市场营销销售物业管理第三十三页，共176页。（六）旅游地产成为区域开发的主流模式海南旅游开发模式旅游景区开发模式旅游地产开发模式市场份额*典型代表海口.火山地质公园海口.野生动植物园三亚.南山文化旅游区三亚.亚龙湾海口.西海岸资料来源：访谈，世联分析*区域开发数量第三十四页，共176页。但与世界一流滨海旅游目的地相比，在某些关键要素的打造上仍存在差距差好12345深入挖掘地方资源完善区域基础设施引进多元旅游产品有机组合细分产业高规格的旅游招商灵活的开发模式海南国际一流滨海度假区第三十五页，共176页。为此，海南省提出建设国际旅游岛的宏大目标建设国际一流的旅游海岛目标游客来源国际化运营能力国际化开发水平国际化旅游设施国际化海南省提出，2020年成功建设世界一流国际旅游岛的宏大目标，预示着海南将全面融入世界旅游体系！海南国际游客数量逐步增加。2013年，入境游客占全省旅游接待人数的10%以上，2018年上升至30%。度假区酒店、景点等设施引入世界一流运营商管理和经营按照国际一流的标准进行高起点开发建设，以保证度假区达到各项国际水准旅游设施建设特色化、国际化第三十六页，共176页。为尽快实现国际旅游岛宏大目标，海南省因时提出促进旅游发展的战略举措国际旅游岛规划一海二市三区着眼于海南作为中国热带度假胜地在今后国际旅游中的重要作用，放眼于整个中国南海，以有“南海明珠”誉称的海南岛为重心，开辟包括豪华邮轮、游船旅游、海岛旅游和各种海上休闲运动旅游的海洋旅游——“南海旅游”，努力打造在国际上具有良好知名度和美誉度的“南海旅游”品牌以国际化要求，将海南岛两大口岸和中心旅游城市海口、三亚，逐步发展成为世界一流、个性鲜明、规模适中的“热带滨海精品旅游城市”，显示海南岛龙腾凤舞勃勃生机的两大形象城市，推动海南岛旅游又好又快发展的两大引擎城市打破传统的以行政区域为主的旅游开发模式，将海南岛的东部、中部、西部策划成特色鲜明、定位各异、和谐共进的整体性区域旅游项目，分别为东部——中国椰树海岸；中部——海南岛国家公园；西部——定位为海南岛神奇西部第三十七页，共176页。趋势一：在空间上海南将形成海口和三亚两大旅游圈，其地位日益凸显两大旅游圈已经形成海口旅游圈三亚旅游圈地位日益凸显以海南两大口岸城市之一的海口为为核心，包括海口、儋州、文昌、定安、琼海、洋浦等8个区域，重点开发休闲旅游产品以中国最典型的热带海岛城市三亚为核心，保亭、陵水、五指山等市县，重点发展度假旅游产品

作为中国唯一的热带滨海旅游城市，已经受到越来越多的关注，周边市县的旅游景点景区纷纷主动牵线三亚，共建“大三亚旅游圈”未来将进一步拓展各景区的度假休闲功能，推荐各项旅游要素和服务标准率先国际化，社会配套设施逐步旅游化

凭借海口和周边地区的历史文化及生态等旅游资源对海口旅游圈中的一些景点进行整合、包装并予以推广未来随着海口旅游圈的旅游设施的不断改善，客源结构的不断优化，强劲的发展势头必然到来第三十八页，共176页。趋势二：高端体育游将成为未来重点打造的拳头产品海南各类旅游产品体育旅游文化旅游乡村旅游养生旅游节庆旅游……体育旅游成为拳头产品开辟包括豪华邮轮、游船旅游、海岛旅游和各种海上休闲运动旅游的海洋旅游发展“海南岛游艇旅游”，并建设中国游艇业基地突出高尔夫的集群优势，打造“高尔夫游”第三十九页，共176页。趋势三：海南岛旅游转变为海南省旅游，为游客提供了全新的选择全新的旅游体验海南省陆地游海南省海上游以海南岛为基地，以西沙群岛为主要目的地，在海岸岛、西沙群岛的相关岛屿和海域开发海岛观光、各类海上休闲活动和潜水等旅游形式巩固和拓展香港-海南-越南下龙湾、广西北海的邮轮航线，逐步扩展环中国南海国家和地区的南海豪华邮轮旅游线路在海口、三亚建设具有一定规模的游艇基地，在其他市县建设游艇码头，开展全岛一体化的游艇旅游开发以中部为主的国家公园，以全区域的原生态为基础，选择适当的点、线，结合为海南岛陆地游的吸引物，由丰富多彩的原生态景观、自然保护区、特色主题景区和度假区、风情旅游小镇和文明生态旅游村、热带农业观光区、特色旅游营地和旅游服务（系统）等构成就五指山神奇腹地、尖峰岭雨林沟谷、七仙岭雨林温泉、呀诺达雨林文化、吊罗山雨林瀑布等开展特种旅游第四十页，共176页。汇报内容概述国际一流滨海旅游度假区案例与关键成功因素海南旅游发展新趋势项目发展机遇研判和市场可行性分析文化旅游将成为本项目的发展方向以海上丝绸文化为主题的文化娱乐产品具备较强的市场可行性龙腾湾-龙栖湾整体定位龙腾湾-龙栖湾空间布局区域模式开发计划第四十一页，共176页。机会筛选模型－顺应趋势，抓住各种旅游发展新机遇旅游吸引力项目竞争力低高高低海南旅游发展新趋势机会筛选模型关键问题重点主攻主动放弃市场培育积极进取海南旅游吸引力主要表现在哪些方面？项目是否具备竞争力打造有吸引力的旅游？针对不同的细分旅游市场，项目应该采取何种策略？项目重点主攻的市场在那里？……第四十二页，共176页。从两个角度进行重点分析项目机会旅游吸引力项目竞争力海南游客细分需求分析海南细分旅游吸引力评估项目价值分析项目竞争力评估第四十三页，共176页。项目机会旅游吸引力项目竞争力海南游客细分需求分析海南细分旅游吸引力评估项目价值分析项目竞争力评估第四十四页，共176页。国内市场是海南旅游的主战场国内及境外游客的市场规模及增长2007年游客数量（万人）市场增长率（04-07年均增长率）市场收入，20亿元人民币国内境外第四十五页，共176页。未来中国将成为世界领先的旅游市场2020年世界十大旅游目的地国家接待人次（万）市场份额1995-2020增长率中国137108.68.0美国102406.43.5法国93305.81.8西班牙71004.42.4香港59303.77.3意大利52903.32.2英国52803.33.0墨西哥48903.13.6俄罗斯47102.96.7捷克44002.74.0合计7088044.22020年世界十大旅游客源国国家出境旅游人次（万）市场份额德国1635010.2日本141508.8美国123307.7中国100006.2英国96106.0法国37602.3荷兰35402.2加拿大31302.0俄罗斯30501.9意大利29701.9合计7889049.2资料来源：世界旅游组织第四十六页，共176页。在国内，四大重点省市最具发掘潜力市场规模和增长—中国各地区市场2007年游客数量（万人）市场增长率（04-07年均增长率）市场收入广东北京上海浙江江苏山东湖北湖南云南第四十七页，共176页。未来国外市场将增长迅速海南入境人数及外汇收入占比变化第四十八页，共176页。中高收入旅游消费者是最具吸引力的客户群游客的家庭收入越高，潜在的消费意愿则越高<10万10－20万20－30万30－50万50－100万>100万100%家庭年收入100%单次旅游消费278027222682234121091956高端客户中端客户低端客户高端客户比低端客户可承受消费力最高多达42％数据来源：问卷调查；世联分析第四十九页，共176页。生态旅游、红色旅游和乡村旅游是国内大众游客优选的旅游主题2007年游客关注的旅游主题05%10%20%25%19.68%13.20%11.23%10.84%9.97%8.54%7.10%7.01%3.51%生态旅游红色旅游城市旅游农村旅游文化旅游商务旅游蜜月旅游体育旅游特种旅游主题驱动因素城市居民由于工作压力、城市生活环境等因素，追求与城市差异化的生态旅游环境红色旅游团体主要为企事业单位，其次是为孩子爱国主义教育的家庭数据表明，短假期，大多数城市居民首选所在城市内旅游农村旅游即农家乐，也是城市居民选择差异化旅游的重要形式商务旅游、蜜月旅游、体育旅游和特种旅游的受众旅游群体比较窄，旅游目的性较强数据来源：百度数据研究中心第五十页，共176页。海南在商务旅游、体育旅游等方面存在很多机会第五十一页，共176页。其中文化旅游需要重点挖掘细分旅游市场的份额游客需求分析数据来源：问卷调查；世联分析第五十二页，共176页。借鉴国际一流度假地案例，文化旅游是实现区域持续发展的关键要素发展期衰退期重振期依托阳光、海水、沙滩良好的资源优势，低成本批量建设滨海度假地、滨海城镇及饭店设施等，在较短的时间内形成规模度假地的趋同化及由此带来的吸引力下降和低水平价格战严重影响了旅游效益城市化改造造成传统文化的退化和对历史遗迹的破坏认识到依靠发展阳光、海滩传统的单一产品难以适应竞争和满足旅游者多样化的需求开始关注文化旅游产品的开发，充分体现区域文化特点，打造文化旅游路线以西班牙巴利阿里群岛为例第五十三页，共176页。项目机会旅游吸引力项目竞争力海南游客细分需求分析海南细分旅游吸引力评估项目价值分析项目竞争力评估第五十四页，共176页。项目集文化价值、滨海价值和生态价值等于一体文化价值拥有浓郁的黎苗族文化，文化底蕴深厚滨海价值中国一流的滨海资源，腹地土地资源广阔临近尖峰岭国家稀缺资源生态价值第五十五页，共176页。（一）文化资源价值：乐东县浓郁的黎苗族风情文化民俗风情

民间文化文物资源乐东有黎、苗族人口18万之多，由于历史、文化的渊源关系，至今仍保留着很多质朴淳厚的民风民俗，如黎苗“三月三”、黎苗歌舞，黎家婚礼等民俗风情

黎族工艺品、织锦刺绣、剪纸艺术、崖州民歌等久负盛名，其中民间剪纸艺术作品曾获得国家和省级奖，黎族“打柴舞”被选为优秀项目进京表演，崖州民歌成为海南省不可多得的珍贵民间艺术品种乐东蕴藏着丰富的历史文物，拥有明清两代的黄花梨家具、珍艺品、青铜石器、陶瓷、黎被黎锦黎服、黎汉生产生活用具第五十六页，共176页。（二）滨海资源价值：中国一流滨海资源，腹地土地资源广阔品质一流腹地广阔NN腹地范围123123从沙滩、海水各项指标看，质量接近亚龙湾，品质上属国内一流从海滩纵向内陆延伸2公里，腹地基本为平地，腹地范围最大纵深达10余公里左右123123第五十七页，共176页。（三）生态资源价值：临近尖峰岭国家森林公园，可联动开发尖峰岭国家森林公园—稀缺的生态资源概况：总面积4.5万公顷，森林覆盖率达96%，拥有我国面积最大、保存最完好的热带原始雨林，因其独特的地理位置、地质结构、海洋环境和良好的自然生态系统造就了它别具特色的生物物种、自然景观和宜人的气候条件，被称为“热带北缘生物物种基因库”

景点：主要有热带雨林自然保护区、山水植物园、“四海奇观”、“虎啸龙吟”、“凤鸣谷”等

资源：气候宜人，空气洁净，富含大量对人体有益的负氧离子，有天然大氧吧的美誉，是海南岛绝佳的森林探险、康复疗养和避暑消闲胜地

本项目尖峰岭国家森林公园第五十八页，共176页。区域高规格的规划与发展奠定了项目具备较高的竞争力乐东：主动融入西部工业走廊和三亚旅游圈，产业格局逐步优化

九所新区：打造集工业创业、居住生活、休闲娱乐于一体的新兴城市龙沐湾：依托滨海资源，打造国际性旅游度假胜地乐东县及项目周边区域的高规格规划与发展奠定了项目较高的竞争力第五十九页，共176页。（一）乐东已主动融入西部工业走廊和三亚旅游圈，产业格局逐步优化乐东县的产业发展举措大力发展新型工业抓好金矿、钼矿生产，提升食盐、蔗糖等传统工业

加快发展以农副产品包装、保鲜、储藏为主的加工业

大力发展能源电力、商贸、物流等产业，积极培育新的经济增长点，不断壮大县域经济实力重点规划和建设南巴河、富光、保力等一批小水电项目加快发展以特色旅游为重点的现代服务产业积极作好滨海旅游开发文章，引进大企业、大项目，使之建设成为独具特色的滨海港湾

重点做好“一山二岭三湾”的规划建设，大力开发我县丰富的旅游资源，主动融入大三亚旅游圈乐东黎族自治县东方市崖州湾大三亚旅游圈西部工业产业带产业格局将逐步优化未来乐东第一产业的比例将逐年下降，二三产业的比例将快速提升第六十页，共176页。（二）九所新区将引领乐东发展，打造成为集工业创业、居住生活、休闲娱乐于一体的新兴城市九所新区规划城市建设用地平衡表（2012年）九所新区用地规划图第六十一页，共176页。（三）龙沐湾将依托滨海资源，打造国际性旅游度假胜地规划范围规划方向旅游项目世界级旅游度假目的地位于乐东尖峰岭镇，北面紧邻淡水河，南临白沙河，东靠海南三昌铁路和海榆西线高速公路，西临北部湾，规划面积34.16平方公里，拥有14公里海岸线和优质沙滩由“三海互动”、“旅居合一”、民族风情等构成不同于海南岛东部海湾旅游度假的独特优势项目计划投资100亿元，其中一期投资6—9亿元主要建设内容包括建设酒店、度假村、运动休闲俱乐部、海上运动休闲中心、健康住宅以及商业配套设施等说明第六十二页，共176页。综合分析，文化旅游将成为本项目的发展方向机会筛选模型旅游吸引力项目竞争力低高高低重点主攻主动放弃市场培育积极进取文化旅游农村旅游商务旅游生态旅游蜜月旅游城市旅游红色旅游特种旅游体育旅游第六十三页，共176页。与海南各市县承担不同的价值定位资料来源：YY分析休闲度假文化自然海口旅游圈三亚旅游圈文昌临高定安海棠湾保亭三亚湾亚龙湾……盈滨岛……文化休闲生态休闲自然度假文化度假本项目第六十四页，共176页。满足不同细分旅游消费者的多元需求－海口旅游圈海口旅游圈细分功能科技体验功能城市商务功能常居养生功能乡村体验功能文昌西海岸、海甸岛等生态观光功能文化观光功能国贸等海口市区新坡等定安第六十五页，共176页。满足不同细分旅游消费者的多元需求－三亚旅游圈三亚旅游圈细分功能滨海娱乐功能滨海度假功能城市滨海观光功能乡村体验功能海棠湾三亚湾城市养老功能文化体验功能红塘湾、亚龙湾南山文化旅游区保亭三亚市区第六十六页，共176页。汇报内容概述国际一流滨海旅游度假区案例与关键成功因素海南旅游发展新趋势项目发展机遇研判和市场可行性分析文化旅游将成为本项目的发展方向以海上丝绸文化为主题的文化娱乐产品具备较强的市场可行性龙腾湾-龙栖湾整体定位龙腾湾-龙栖湾空间布局区域模式开发计划第六十七页，共176页。项目将寻找独特的文化价值定位，提高区域吸引力文化利用价值（独特性、影响力）开发产品复合单一未来海南的文化旅游现在海南的文化旅游低价值/单一产品独特的文化价值驱动多元产品驱动高价值/复合产品第六十八页，共176页。通过世联深入分析发现，海南在海上丝绸之路文化方面大有可为海南多元文化南洋文化海上丝路文化佛教文化黎苗族文化文化独特性文化影响力低高高低海南多元的文化海上丝路文化：海上丝绸文化有着悠久的历史，从唐宋开始，海南成为海上丝绸之路的始发站佛教文化：以南山文化旅游区为代表，通过南山寺、南海观音佛像等展示中国佛教传统文化南洋文化：海口南洋老街具有一百多年历史、以南洋建筑风格为特色，仍处于政府重点保护、未开发阶段黎苗族文化：海南有着悠久的黎、苗族传统文化，形成泼水、打水仗、过浮桥、划竹筏、潜水等一系列活动第六十九页，共176页。源于海南历史上作为海上丝绸之路要道的辉煌海南海上丝绸之路形成于汉武帝之时，从中国出发，向西航行的南海航线，是海上丝绸之路的主线另一条由中国向东到达朝鲜半岛和日本列岛的东海航线，它在海上丝绸之路中占次要的地位海南是海上丝绸之路航线的必经之处…自汉朝以来，海上丝绸之路航道屡有变化，但海南岛始终扼航道之要冲…

——新浪网.海口文化频道…海南有着200多万平方公里海域面积，自古就是海上丝绸之路要冲

…——海南省文体厅朱厅长…从唐宋开始，海口、三亚、万宁就成为了海上丝绸之路的始发站，对促进海上丝绸之路的发展起着重要的作用…——海南省旅游局陈局对推进海上丝绸之路的发展起重要作用亚洲欧洲非洲东海丝路南海丝路美洲第七十页，共176页。国内以泉州、宁波等为代表的海上丝绸文化的打造已先行一步泉州之于海上丝绸之路重点打造丝路文化泉州港曾以“刺桐”一名为世界各国航海家、商人所熟知，它的兴起和发展在海上丝绸之路历史上占有重要的篇章通过“海上丝绸之路”文化节及泉州海上丝绸之路史迹一日游的打造，“海丝”文化已成为泉州的文化品牌和海内外了解泉州的重要窗口第七届泉州海上丝绸之路文化节海上丝绸之路的起点-九日山福建泉州以泉州为例第七十一页，共176页。本项目可打造海上丝绸之路文化，在功能上提升三亚文化度假地位，空间上顺应三亚文化旅游向西发展大趋势大三亚旅游发展总体规划本项目根据大三亚旅游圈空间总体布局，“天涯海角-乐东”的西翼将突出文化特色和娱乐度假功能，提升现有旅游设施水平本项目将围绕海上丝绸之路打造文化旅游产品，顺应三亚文化旅游向西发展的趋势大三亚文化度假细分民俗文化-鹿回头旅游区宗教文化-南山文化旅游区天涯文化-天涯海角风景旅游区丝绸文化-本项目大三亚文化度假第七十二页，共176页。大三亚旅游圈已成为海南旅游的支柱2007年海南省A级景点分布2007年海南旅游收入地区结构海南旅游景点结构海南旅游收入结构资料来源：海南旅游信息网；海南统计局单位：个单位：亿元第七十三页，共176页。滨海旅游带在空间上呈现“一心两翼”的大旅游格局一心东翼西翼规划范围：天涯海角-乐东发展方向：突出文化特色和娱乐度假功能提升现有旅游设施水平规划范围：三亚市城区发展方向：大三亚旅游经济圈的龙头城市；以旅游发展促城市功能完善，突出热带滨海的文化特色规划范围：亚龙湾-陵水-万宁发展方向：与海口、琼海滨海海湾联动，打造世界级“大美三亚”黄金旅游带第七十四页，共176页。一心：依托三亚市区，提供完备的城市度假设施三亚市区大东海红塘湾三亚湾发展定位城市景观和谐、旅游设施完备、功能完善的休闲城区WALKTOWN——中国最休闲的热带风情小镇大众休闲主题的中部城市旅游区融滨海休闲、观光休闲、主题娱乐、时尚购物于一体的开放型多功能旅游区面向国际国内中高端市场，融酒店、商业、娱乐、社区为一体，集滨海小镇风情和滨海风光于一身的综合型旅游度假区

资料来源：世联数据库待开发用地（平方公里）第七十五页，共176页。东翼：以亚龙湾、海棠湾为代表国家级滨海度假区，服务于国际中高端游客亚龙湾海棠湾定位待开发用地（平方公里）土福湾中国第一、亚洲首选、世界知名的热带滨海旅游度假胜地和会议基地，国家5A级旅游区“国家海岸”，成为世界顶级的专业化度假型“美丽海岸新城”，国家5A级景区，主要目标市场是高端度假市场“珍珠海岸”，定位为国际主题休闲度假区、“国家海岸”的重要功能板块，是世界级度假胜地之一，同时也将是具有陵水文化精神和国际水准的主题型滨海度假区资料来源：世联数据库第七十六页，共176页。西翼：以南山文化旅游区为代表，引领三亚文化旅游向西拓展南山文化旅游区崖州湾天涯海角文化主题文化主题文化主题文化主题以佛教文化为主，同时展示中国南海之滨的自然风光和黎村苗寨的文化风情，并兼容一些西方现代化文明以文化朝拜为主挖掘“天涯海角”的历史渊源、文化内涵和人文习俗，并融合了开疆历史文化、婚庆文化等以文化观光为主凸显海南文物古迹，挖掘古迹和古城留存，丰富海南历史文化内涵以文化观光为主资料来源：世联数据库待开发用地（平方公里）第七十七页，共176页。围绕度假主题，不同区域各自承担不同细分功能三亚已成为全国性的度假目的地一心：三亚湾、大东海、红塘湾等东翼：亚龙湾、海棠湾、土福湾等西翼：崖州湾、龙腾湾、龙栖湾等滨海度假功能为主文化度假功能为主城市度假功能为主第七十八页，共176页。项目将依托海上丝绸之路文化，开发多元产品，推进海南文化旅游转型文化利用价值（独特性、影响力）开发产品复合单一未来海南的文化旅游现在海南的文化旅游低价值/单一产品独特的文化价值驱动多元产品驱动高价值/复合产品第七十九页，共176页。市场调查和案例显示，以海上丝绸文化为主题的“文化娱乐”产品具备较强的市场可行性市场调查案例研究占位大三亚旅游圈，文化娱乐将成为项目差异化的发展方向针对海南旅游，游客表现出强烈的娱乐需求，随着海南旅游的全面提升，娱乐游的发展将势在必行法国蓝色海岸泉州、阳江、宁波等开发海上丝绸文化分析结论第八十页，共176页。复合型娱乐旅游将成为大三亚旅游圈开发的重点高端度假客普通观光客体验低体验高目标客户大旅游产业组合产品组合非常单一（高尔夫、游艇码头）面向高端客户的顶级酒店群“高值型”“专业型”“低值型”市场细分特点亚龙湾博鳌大东海三亚湾湾区代表当前海南旅游市场类型划分当前市场空白“复合型”“高值型”游艇码头高尔夫顶级度假客中端旅游客有针对性地面向客户（高尔夫、国际会议）配套酒店服务提供滨海观光产品针对普通观光市场提供各类中端酒店服务面向中高端客户提供滨海娱乐产品“低值型”滨海观光……高消费低消费“专业型”“复合型”海棠湾红塘湾第八十一页，共176页。高值型－亚龙湾，针对高端的度假和商务客户，提供以顶级酒店为载体的滨海度假服务……三亚崛起成为国际性海滨度假胜地之余，各大国际酒店集团也围绕着三亚市场展开了激烈的争夺，尤其是风景最佳的亚龙湾更是强手如云。先期进入市场的五星级酒店天域度假酒店和凯莱度假酒店一直生意火爆，五星级的假日度假酒店随之加入战团……——世界酒店领袖中国会长亚龙湾酒店结构亚龙湾游客结构数据来源：海南酒店行业分析第八十二页，共176页。专业型－博鳌，面向国际的会议目的地博鳌会议档次构成博鳌旅游结构数据来源：博鳌会议产业分析……“我们正在逐渐加强博鳌论坛为中外企业家服务的功能，我们希望通过举办论坛，为企业家提供一个交流的平台，使得每个企业家在参会的过程当中得到实际的好处，这是保证博鳌论坛能够持续发展的基础”……——博鳌亚洲论坛秘书长第八十三页，共176页。低值型－大东海，服务于国内外多元客户的传统滨海度假区域大东海酒店结构亚龙湾游客来源结构……“无论游客还是酒店都开始回归理性。……今年将呈现多元的客源结构，导致客源分流局面加剧，一部分客人会流向家庭旅馆、自有房产等接待设施，其中大部分是高星级（四星及以上）酒店的消费群体”……——三亚市旅游饭店协会会长第八十四页，共176页。高尔夫系列游艇码头及滨海商业街特色海港情小镇渔人码头滨海运动渔农体验区海洋主题乐园威尼斯水城……复合型：未来以海棠湾为代表的度假区将提供滨海娱乐功能海棠湾红塘湾清水湾三亚旅游圈内的新湾区定位规划的功能产品国家海岸综合型旅游度假区国际型海滨城镇世界级游艇滨海高尔夫国家级海洋公园、海岸湿地公园海棠湾国际风情小镇风塘区国际社区和主题公园……高尔夫球场水上运动中心商业休闲带风情小镇滨海运动休闲区内港区体验渔农生活……滨海类产品：体育运动主题公园风情小镇渔人码头第八十五页，共176页。本项目将定位于未被定义的细分市场—文化娱乐高端度假客普通观光客体验低体验高目标客户大旅游产业组合当前海南旅游市场类型划分当前市场空白“复合型”滨海娱乐or文化娱乐“高值型”游艇码头高尔夫顶级度假客中端旅游客“低值型”滨海观光……高消费低消费“专业型”文化娱乐文化内涵：以丝路文化为核心，充分利用乐东黎苗族各类地方文化开发方向：重点开发文化娱类产品，辅以文化观光，打造成为代表海南国际地位的文化基地开发基础：龙腾湾－龙栖湾滨海资源、海南海上丝路文化、乐东黎苗族文化第八十六页，共176页。国内外诸多度假区通过为文化注入娱乐功能，重新激发了文化的旅游价值文化观光文化娱乐文化朝拜文化表现形式案例文化开发方式适用文化举例中国历史红色文化名人文化……商贸文化民俗文化滨海文化……医学文化宗教文化……泰国幻多奇印度柯钦曲阜三孔以孔庙孔府孔林为基础展现中国历史建筑、民俗、音乐舞蹈艺术、儒家文化孔庙、孔林的祭孔仪式杏坛剧场六艺城：鲁国古乐舞文化孔府文化会展中心及广场的民俗、民趣表演及制作项目孔林农业观光旅游、休闲农业旅游三大游乐设施展示泰国神秘文化，融入高科技娱乐项目和商贸服务幻多奇剧场、4000人水上自助餐厅

嘉年华村商店街、象王宫殿高科技如雷射、电动塑像、烟火、音乐瀑布及图像投影古老的建筑体现多种宗教并存滨海养生殿堂，集合阿育吠陀医学、瑜伽和香薰SPA内陆水上船屋、湖上窥探野生动物国家级商贸会展第八十七页，共176页。法国蓝色海岸通过“滨海＋文化＋娱乐”的组合开发为游客提供了独特的旅游体验摩纳哥国——博彩娱乐为主题的“赌博之国”海洋博物馆、歌剧院、海滩日光浴、星级饭店旅部、总统套房、赌城街道、赌场林立、海滨及体育、高尔夫球乡村俱乐部尼斯市——人文娱乐为主题的“懒人城、闲人城、老人城、无聊城”嘉年华馆、花车游行、化妆舞会、滨海浴场、度假村、海滨石滩、中心广场地摊、英格兰大道、购物大道芒通市——柠檬种植体验的旅游地狂欢、让·考克多博物馆、结婚礼堂、考克多美术馆戛纳市——以节庆娱乐为主体的的“社交之城”国际电影节、国际赛船节、国际音乐唱片节、含羞草节、豪华酒店、弄湖儿和划船的乐园、赌城街道、日光浴场、海滨育、咖啡馆、酒吧和名牌专卖店土伦市——军事文化的“度假胜地”海军博物馆、土伦军港基地、斯大林格勒码头大道、拿破仑纪念馆、航空母舰参观体验耶尔市——文化艺术的“魅力的城市”绘画挂毯和雕塑展馆、服装设计会议展览中心、帆船训练基地、移动式小木屋、耶尔大教堂、维拉·诺阿耶博物馆圣特罗佩市——滨海娱乐度假帆船俱乐部、风筝广场、阳光浴场、游轮游览、码头广场、游艇船坞昂蒂布市——富人度假居住的海港小城豪华游艇、直升机停泊广场、阳光浴场、游轮游览、游艇船坞第八十八页，共176页。根据大众游客行为习惯，娱乐是旅游圈必不可少的功能生态旅游文化旅游滨海旅游……观光度假娱乐朝拜体验度低高海南所处阶段旅游演进方向……第八十九页，共176页。针对海南旅游，游客表现出强烈的娱乐需求游客对海南旅游景点的消费需求*资料来源：问卷调查；海南岛度假网；世联分析*定义家庭年收入低于20万元人民币的游客为中低端游客；家庭年收入高于20万元人民币的游客为中高端游客第九十页，共176页。项目将围绕文化娱乐构建完善的旅游产业链，满足游客六大关键要素的需求海上丝绸之路文化娱乐吃住行游娱购第九十一页，共176页。海南各景区餐饮缺乏特色，无法满足游客多样化需求游客不满主要表现景区餐饮满意度调查数据来源：问卷调查；世联分析第九十二页，共176页。项目可整合滨海资源，重点打造“海上世界”特色餐饮深圳海上世界项目自身资源评价区位条件资源要求市场支撑位于深圳相对独立的蛇口片区，距离蛇口工业区约十分钟左右的车程拥有一线海景资源及广阔的腹地基础设施完善，交通便捷主要吸引蛇口片区的商务人士及外地游客项目毗邻东方市，位于西部工业带与东部旅游带之间，区位相对独立33公里的滨海长廊，腹地开阔，拥有良好的地形条件基础设施逐步完善，未来具有较强的可达性项目未来可吸引西部工业带的商务人士及东部旅游带的游客“海上世界”特色餐饮复合的功能：以邮轮为载体，包括海南特色风味区、国际美食区及西餐酒吧区广泛的客户群：主要吸引东方市的商务人士、本地及三亚的养老客户及短期度假客第九十三页，共176页。海南现有酒店同质化竞争严重，未来市场将供过于求海南酒店存在酒店文化和个性张扬不明显、分布失衡、部分酒店削价竞争等问题，受国际金融风暴直接影响，2008年8月的酒店入住率比去年同期降低5%-10%游客对海南酒店的认识主要湾区酒店数量统计红塘湾亚龙湾三亚湾清水湾海棠湾海南酒店市场尤其是五星级酒店市场呈现快速扩张的趋势，每年至少要增加5到8家五星级酒店。据有关部门测算，海南省酒店接待能力超前15年，已达到2020年水平海南酒店同质化现象严重未来市场将供过于求资料来源：问卷调查；世联分析；阳光旅行网第九十四页，共176页。项目将重点开发更具市场吸引力的主题特色酒店低中高低中高可行性吸引力体育运动型高端游客的需求高端游客崇尚个性化的服务，对海口高端酒店的需求主要集中在生态型、运动型、养生型为代表的主题酒店良好的旅游资源海南拥有良好的滨海运动资源、稀缺的生态资源及养生资源，能充分满足高端游客的需求酒店业同质化的竞争海南酒店的同质化竞争严重，随着供需结构的调整，独具特色的主题酒店将是酒店差异化发展的最佳选择让健康养生型生态资源型艺术特色型文化特色型城市特色型鼓励发展限制发展伺机发展尽快摆脱海南高端酒店的发展方向驱动因素第九十五页，共176页。并针对游客长期居住需求，开发特色度假物业度假别墅酒店式公寓大型居住社区特点位于一线滨海区域，低容积率，面积集中在200-500平米，产品以独栋、联排为主总价较高，具有较高的私密性，独具热带风情位于一线滨海区域，容积率较高，以小户型为主，面积集中在60-150平米总价较低，具有投资性能上的稳定性和免装修等特点通常位于二线滨海区域，以多层为主，面积集中在80-200平米拥有完善的生活配套和较高的可达性，主要服务于京津塘为主的养老客户第九十六页，共176页。项目将提高内部交通的可达性，与海口、三亚共建立体化的交通网络，实现海陆环岛游陆地：规划网状布局的交通网络，修建高等级的高速公路和市级主干道，提高项目的可达性，迅速进入海南立体化的交通格局达到本项目的交通工具包括公交车、三轮车、出租车等

海上：修建游艇码头及邮轮停靠港，拓展南海旅游航线建立完善的海上交通管理体系，保障船舶、设施和人命财产的安全

提高陆地、海上的可达性海口实现海陆环岛游三亚陆地环岛游海上环岛游第九十七页，共176页。项目将围绕海上丝绸之路的主要航线，致力于具有地域特色旅游产品的开发维度一海上丝绸之路所经区域特色旅游产品维度二维度三通过可行性和吸引力模型确定项目的目标产品借鉴世界一流滨海度假区的旅游产品三大主题区推荐产品非洲主题区欧洲主题区亚洲主题区音乐喷泉室内冲浪馆文化主题园海上丝绸博物馆国际品牌的免税店邮轮基地…以欧洲风情为主的度假物业高尔夫球场游艇俱乐部欧洲特色的主题酒店…海南民俗村亚洲野生园亚洲文化长廊森林生态公园…第九十八页，共176页。挖掘海上娱乐资源，大力开展娱乐活动海岸线地带拥有丰富的地热资源拥有广阔的腹地资源，地势平坦拥有优质的滨海资源，海域宽阔充分发挥温泉的旅游和医疗价值，打造温泉休闲娱乐品牌，开发温泉SPA、美容、足疗、国际康复疗养基地等康体保健产品利用平坦、开阔的腹地打造体育娱乐品牌，开发拓展基地、大型球馆、体育MALL、国际滑沙中心等娱乐设施利用一线滨海资源，开发滨海自驾车营地、主题酒吧、滨海节庆广场等文体娱乐产品娱乐产品第九十九页，共176页。打造购物中心级的免税店，并争取国家政策上的支持购物中心级免税店的特点国家政策支持打造海南最大规模的免税购物中心以“健康、环保、回归自然‘为导向，以OUTLET为主题的商业中心为旅游者提供可选择的多种国际品牌免税店、品牌发布展示场地、海南特产及创意手工艺品等，并配置不同类型的配套设施，为游客提供一站式服务同意在乐东设立购物中心等级的免税店，以规模制胜，让境内外游客享受到国际接轨的旅游购物优惠政策纳入城市旅游营销体系，并给予税收优惠、资金扶持等优惠政策适时变通产业政策，增加免税对象和部分经营品种拥有价格自主权、商品选择权，实现规模化进货打造购物中心级的免税店，以差异制胜第一百页，共176页。汇报内容概述国际一流滨海旅游度假区案例与关键成功因素海南旅游发展新趋势项目发展机遇研判和市场可行性分析龙腾湾-龙栖湾整体定位龙腾湾-龙栖湾空间布局区域模式开发计划第一百零一页，共176页。发展战略——以海上丝绸之路文化为核心，以娱乐功能为载体，抓住海南建设国际旅游岛的重大机遇，重塑海南丝路文化辉煌，全面提升海南文化的国际竞争力第一百零二页，共176页。整体定位填补海南丝路文化空白，打造中国丝路文化新一极，集文化娱乐、民俗风情、滨海度假三大功能于一体“凤凰西翼”第一百零三页，共176页。

凤凰西翼世界大洲最精髓的灿烂文明，将在这里展现中国南海丝绸之路文化断带，将在这里修复海南历史长廊湮灭的繁荣景象，将在这里重塑在乐东，游客将接受世界最灿烂文明的洗礼丝路辉煌文化重塑第一百零四页，共176页。凤凰西翼：基于规划的南海丝路观光航线，丰富其旅游内涵，打造真正意义的“丝路文化之旅”打造“丝路文化之旅”，融入“一海”旅游格局一、海上丝路文化重现二、丝路文化之旅航线海上丝绸之路文化：贸易文化、中原文化、欧亚文化南海旅游航线：南海豪华邮轮旅游，以海南岛为重要的邮轮基地海南岛海口、三亚游艇码头丝路文化体现在两个方面，一是建筑特色，二是旅游产品将海上丝路涉及的几个亚、欧等国际区域文化在本项目重现将海南地方文化与国内其他文化结合，打造中原文化乐东将作为文化基地打造海南游艇旅游节点乐东将作为南海旅游航线的重要基地南海邮轮旅游度假的文化节点南海邮轮各类补给的重要基地第一百零五页，共176页。客户定位文化度假需求客户来源三亚高端目的地游客，其中国内以京津塘、长三角、珠三角等经济发达地区为主；境外以日本、韩国、俄罗斯、西欧、北欧等地的入境游客为主客户特征收入较高，家庭年收入在20万元以上，通常选择凤凰机场或以自驾游的形式直接进入三亚，以度假游为主客户重要性核心客户游离客户重要客户客户来源豪华邮轮游客，以境外游客为主客户特征通过海上豪华邮轮进入海南岛，旅游消费观念超前，对价格不敏感，注重精神上的享受，追求高品质度假享受的同时对文化有较浓厚的兴趣客户来源海南环岛游客客户特征以大众游客为主，对价格较为敏感，主要是通过美兰机场进入海南，沿东线黄金旅游带体验海南岛不同区域的特色低高高低第一百零六页，共176页。功能定位文化娱乐—非洲主题区滨海度假—欧洲主题区民俗风情—亚洲主题区第一百零七页，共176页。产品定位三大主题区推荐产品特点非洲主题区欧洲主题区亚洲主题区音乐喷泉室内冲浪馆海上丝绸博物馆国际品牌的免税店南非主题酒店迪拜特色度假物业摩洛哥主题酒吧…西班牙风情高尔夫球场法国主题酒店荷兰风情度假物业英国风情游艇俱乐部…海南民俗村农业生态园马来西亚文化长廊森林休闲公园韩国风情度假物业…围绕非洲特色文化，开发特色的娱乐产品，满足游客文化娱乐的需求围绕欧洲文化，打造独具欧洲风情的度假物业，辅以高尔夫球场、游艇俱乐部等等，满足滨海高端度假游客的需求与尖峰岭国家生态公园联动，围绕亚洲文化，以乐东黎苗族文化为基础，开发展示亚洲风情的旅游小镇第一百零八页，共176页。项目将为三亚旅游圈打造世界级的文化精品丰富三亚文化度假的内涵提升三亚文化度假的品质多元复合的文化内涵宗教文化丝路文化天涯文化爱情文化黎苗文化天涯海角崖州古城南山文化旅游区丝路文化影响力开发级别第一百零九页，共176页。提高海南文化的国际竞争力海南旅游国际竞争力文化旅游竞争力体育旅游竞争力生态旅游竞争力滨海旅游竞争力中部的“国家公园”南北的“精品城市”东部的“椰树海岸”独特的“魅力文化”以乐东为代表的丝路文化度假区以南山为代表的宗教朝拜体验区以中部为代表的黎苗族文化在海口、三亚两大旅游城市重点开发高尔夫球场、游艇码头和邮轮基于中部五指山、保亭等的热带森林生态资源开发国家级的生态公园以海口和三亚为两大核心，辐射东部沿海文昌、琼海、万宁等城市，开发特色滨海旅游节点第一百一十页，共176页。汇报内容概述国际一流滨海旅游度假区案例与关键成功因素海南旅游发展新趋势项目发展机遇研判和市场可行性分析龙腾湾-龙栖湾整体定位龙腾湾-龙栖湾空间布局区域模式开发计划第一百一十一页，共176页。87654321最优地块价值高次优地块价值中次优地块价值中普通地块价值低采用网格法评估项目土地资源价值

好，2分

中，1分

差，0分资源（30%）内部景观资源优质，同时外部资源也有利于开发资源价值不高，但对开发不产生负面影响内外部资源不利于开发拆迁安置（20%）地块涉及人口较少，拆迁安置成本低人口较集中，拆迁安置成本略高拆迁安置工作量大，成本高地形地貌（20%）地形地貌利于景观打造和基础设施建设地形地貌多样，可利用价值一般地形地貌导致开发成本大，不利于工程建设用地性质（30%）地块内用地性质单一，且征地成本低用地类型多样，性质可以转换拥有大片农田保护区等用地性质第一百一十二页，共176页。国内外著名滨海度假区的整体空间布局主要包括两种形式布局分类特点带状式布局组团式布局迅速完善滨海一线区域，提高知名度充分满足一线滨海度假需求，聚集人气但无法实现土地的高溢价将一线用地与腹地综合考虑有效整合区域资源，分组团开发一线滨海用地作为区域的启动区一线用地开发成熟后，向腹地延伸具有较强的抗风险能力针对区域旅游进行人性化考虑，提高区域旅游质量规划立足长远发展，实现土地价值高溢价开发形式第一百一十三页，共176页。三亚湾一线已基本开发完毕向腹地开发新城路三亚现有湾区主要采用狭窄带状布局，