物业管理合同纠纷处理范例

物业管理合同纠纷处理范例引言物业管理合同是物业服务企业与业主（或业主委员会）之间确立权利义务的核心依据。随着我国房地产市场的发展，物业管理纠纷日益增多，主要涉及物业服务费支付、公共收益分配、维修责任划分、合同解除等领域。此类纠纷不仅影响小区和谐，也考验着各方的法律意识与契约精神。本文结合司法实践与法律规定，通过典型范例+流程指引+注意事项的结构，为纠纷当事人提供专业、实用的处理参考。一、物业管理合同纠纷常见类型及处理范例（一）物业服务费支付纠纷1.案情简介甲小区由乙物业服务企业提供服务，双方签订的《物业服务合同》约定：物业费标准为住宅每月每平方米X元，业主应于每月10日前缴纳；物业需提供公共区域清洁、绿化养护、秩序维护等服务。业主张某自202X年1月起未缴纳物业费，乙企业多次催缴无果后，向法院起诉要求张某支付拖欠的物业费及违约金。张某辩称，乙企业未按合同约定清理小区垃圾（有照片为证）、电梯经常故障（有维修记录为证），服务质量严重不达标，故有权拒交物业费。2.争议焦点（1）乙企业是否履行了《物业服务合同》约定的主要义务？（2）张某拒交物业费的理由是否成立？3.处理过程法院受理后，组织双方举证：乙企业提交《物业服务合同》、每月清洁记录、电梯维修台账（显示故障均在24小时内修复）、催缴通知（EMS快递底单）；张某提交小区垃圾堆积的照片（拍摄于202X年3月某周）、电梯故障时的视频（202X年5月某晚）。法院经审理认为：乙企业提供的清洁记录、维修台账证明其已履行主要服务义务；张某提交的证据仅能证明个别时间点的服务瑕疵，未达到“根本违约”的程度（即未导致合同目的无法实现）；根据《民法典》第九百四十四条，业主不得以未接受或无需接受服务为由拒交物业费，但若物业未履行义务，业主可请求减免部分费用。4.法律依据《民法典》第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”5.结果与启示结果：法院判决张某支付拖欠的物业费（减免10%作为服务瑕疵的补偿），驳回乙企业的违约金请求（因张某并非恶意拖欠）。启示：①物业需留存服务记录（如清洁、维修、巡逻日志），以证明已履行义务；②业主拒交物业费需有充分证据（如长期、持续的服务缺失），个别瑕疵不能成为全部拒交的理由；③双方应通过书面催缴/投诉固定证据（如EMS、微信记录），避免口头争议。（二）公共收益分配纠纷1.案情简介丙小区业主委员会与丁物业服务企业签订的《物业服务合同》约定：“小区公共区域（如电梯广告、地面车位）的收益，由物业代收，扣除20%的管理成本后，剩余部分归全体业主所有，每半年公示一次。”202X年至202X年，丁企业收取电梯广告收益X元、地面车位租金X元，但未公示账目，也未向业主分配。业主委员会起诉要求丁企业返还公共收益并承担利息。2.争议焦点（1）公共收益的归属是否符合合同约定？（2）丁企业未公示账目是否构成违约？3.处理过程法院查明：《物业服务合同》明确约定公共收益的分配方式，丁企业对代收事实无异议，但辩称“管理成本超过20%”，却未提供成本核算凭证；丁企业未按约定每半年公示账目，违反了《民法典》关于“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告”的规定。4.法律依据《民法典》第九百四十三条：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”《物业管理条例》第五十四条：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”5.结果与启示结果：法院判决丁企业返还公共收益（扣除20%管理成本，因无证据证明成本超支），并按LPR支付利息；同时要求丁企业于判决生效后10日内公示202X年至今的公共收益账目。启示：①物业需严格履行公示义务（可通过小区公告栏、微信公众号等方式），避免因“信息不透明”引发纠纷；②业主委员会应主动监督公共收益的使用，定期要求物业提供账目，必要时可委托审计机构审计；③合同中应明确管理成本的核算方式（如列出具体项目：人员工资、税费、设备维护费等），避免事后争议。（三）物业维修责任纠纷1.案情简介戊小区业主李某的房屋位于顶楼，202X年雨季因屋顶防水老化导致客厅漏水，家具受损（损失约X元）。李某要求己物业服务企业维修屋顶并赔偿损失，己企业辩称：“屋顶属于共用部位，维修责任在业主委员会，物业仅负责联系施工单位，且李某未缴纳专项维修资金，故无法维修。”李某遂起诉要求己企业承担维修责任及赔偿损失。2.争议焦点（1）屋顶防水的维修责任主体是谁？（2）未缴纳专项维修资金是否影响物业履行义务？3.处理过程法院经审理认为：根据《民法典》第二百七十一条，屋顶属于业主共有部分，维修责任由全体业主承担（通过专项维修资金支付）；根据《物业服务合同》约定，物业的义务是“协助业主委员会组织维修”，而非直接承担维修费用；李某未缴纳专项维修资金，违反了《物业管理条例》的规定，但物业仍应履行“通知、协调”义务（如告知业主委员会维修需求、联系施工单位报价）；李某的损失系屋顶漏水所致，若物业未履行协助义务（如拖延通知），应承担相应赔偿责任；若物业已履行，则损失由全体业主承担（但李某未缴纳专项维修资金，可向其追偿）。4.法律依据《民法典》第二百七十一条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《物业管理条例》第五十三条：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”《民法典》第九百四十二条：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”5.结果与启示结果：法院查明己企业已向业主委员会提交维修申请（有邮件记录），但业主委员会因未筹集到专项维修资金未启动维修，故判决己企业不承担赔偿责任；李某的损失由全体业主承担（但李某未缴纳专项维修资金，业主委员会可向其追偿）。启示：①业主需按时缴纳专项维修资金，否则可能影响共用部位的维修；②物业应履行协助维修义务（如及时通知业主委员会、提供维修方案），并留存证据；③合同中应明确维修责任的划分（如专有部分由业主自行承担，共有部分由全体业主承担，物业负责协助），避免模糊表述。（四）合同解除纠纷1.案情简介庚小区业主委员会与辛物业服务企业签订的《物业服务合同》期限为202X年1月至202X年12月。202X年6月，业主委员会以“辛企业未按约定配备足够的保安人员（合同约定10人，实际仅6人）、公共区域卫生脏乱差（有照片为证）”为由，发出《解除合同通知书》，要求辛企业30日内撤离小区。辛企业辩称“已履行主要义务”，拒绝撤离，并起诉要求业主委员会继续履行合同。2.争议焦点（1）业主委员会是否有权解除《物业服务合同》？（2）解除合同的条件是否成就？3.处理过程法院经审理认为：根据《民法典》第九百四十六条，业主委员会有权解除物业服务合同，但需符合“法定或约定条件”；《物业服务合同》约定：“若物业未履行合同约定的主要义务（如保安人员配备不足、卫生不达标），业主委员会可提前30日通知解除合同”；辛企业未按约定配备保安人员（有业主委员会的考勤记录为证），且公共区域卫生未达标（有每月的卫生检查报告为证），已构成“根本违约”，业主委员会的解除通知有效。4.法律依据《民法典》第九百四十六条：“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。物业服务人接到通知后，应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。”《民法典》第五百六十二条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”5.结果与启示结果：法院判决确认《物业服务合同》已解除，辛企业应于判决生效后30日内撤离小区，并移交相关资料。启示：①业主委员会解除合同需符合法定程序（如召开业主大会表决，提前通知）；②合同中应明确解除条件（如“未履行主要义务”的具体情形），避免“任意解除”；③物业需遵守合同约定，若存在违约行为，应及时整改，避免被解除合同。二、物业管理合同纠纷处理流程（一）协商调解（首选方式）1.步骤：（1）纠纷发生后，双方应首先通过书面沟通（如函件、微信）表达诉求，避免激化矛盾；（2）若沟通无果，可申请第三方调解（如小区所在地的社区居委会、物业管理协会、人民调解委员会）；（3）调解达成一致的，应签订调解协议（需明确双方权利义务、履行期限），并加盖调解组织公章。2.优势：成本低、效率高、不伤和气，适合小额纠纷（如物业费拖欠、minor服务瑕疵）。（二）仲裁（需有仲裁协议）1.前提：《物业服务合同》中约定了仲裁条款（如“本合同争议提交XX仲裁委员会仲裁”），或纠纷发生后双方达成仲裁协议。2.步骤：（1）向仲裁委员会提交仲裁申请书（写明当事人信息、仲裁请求、事实与理由）；（2）仲裁委员会受理后，组织双方举证、开庭审理；（3）仲裁裁决作出后，双方应履行（若一方不履行，另一方可向法院申请强制执行）。3.优势：一裁终局、保密性强，适合大额纠纷（如公共收益分配、合同解除）。（三）诉讼（最终救济途径）1.管辖法院：一般由被告住所地或合同履行地法院管辖（即小区所在地法院）。2.步骤：（1）向法院提交起诉状（写明当事人信息、诉讼请求、事实与理由）及证据材料（如《物业服务合同》、缴费凭证、服务记录、沟通记录）；（2）法院受理后，会向被告送达起诉状副本，被告需在15日内提交答辩状；（3）开庭审理（包括法庭调查、法庭辩论、最后陈述）；（4）法院作出判决（若不服，可在15日内上诉至中级人民法院）。3.优势：具有强制执行力，适合复杂纠纷（如维修责任、重大违约）。三、物业管理合同纠纷处理注意事项（一）证据收集是关键1.物业需收集的证据：《物业服务合同》及补充协议；服务记录（如清洁、维修、巡逻日志）；催缴通知（EMS快递底单、微信记录）；公共收益账目（如广告合同、车位租金收据）；业主投诉及处理记录（如电话录音、书面回复）。2.业主需收集的证据：《物业服务合同》及缴费凭证；服务瑕疵证据（如照片、视频、维修记录）；沟通记录（如与物业的微信聊天记录、投诉函）；损失证明（如家具维修发票、评估报告）。（二）合同条款需完善1.明确服务标准：如保安人员数量、清洁频率、维修响应时间（如“电梯故障应在24小时内修复”）；2.明确费用条款：如物业费标准、公共收益分配方式、管理成本核算方式；3.明确解除条件：如“物业未履行主要义务达3次以上，业主委员会可解除合同”；4.明确争议解决方式：如选择仲裁或诉讼，避免事后争议。（三）法律适用需准确1.主要法律依据：《民法典》（第三编“合同”第二十四章“物业服务合同”）、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》；2.注意区分“专有部分”与“共有部分”：专有部分（如业主房屋内部）的维修责任由业主自行承担，共有部分（如屋顶、电梯）的维修责任由全体业主承担（通过专项维修资金支付）；3.业主拒交物业费的限制：业主不得以“未接受服务”（如未入住）或“服务瑕疵”（个别时间点）为由拒交全部物业费，