新城项目可行性建议书

4 41.1人口及行政区划 41.2经济发展指标 41.3区域规划 42.空港概况 2.2空港物流加工区规划 2.3空港交通 6 62.5空港加工区配套设施 72.6空港加工区优劣式总结分析 73、**镇概况和发展趋势分析 3.1**镇规划 83.2**发展状况 93.3**镇发展概况总结 3.4市场空白点 第二篇天津整体房产市场研究 1天津商业发展分析 1.1天津商业政策和市场规划 2天津商业供求关系分析 12.1天津商业发展——总体水平较高 2.2供求分析一整体供大于求，趋势有所放缓，需求量有所提升，市场竞争激烈 3商业租售价格分析 3.1商业销售价格一商业用房售价居高不下，持续走高 3.2商业租赁价格一重新活跃、前景看好 3.3商业用房入住率—空置面积增加，市场竞争将更加激烈 4天津商业房产特点及趋势 4.1政府规划引领商业布局 4.2市场作用推动商业调整 4.3新建小区形成次级商圈 4.4商业房产向郊县、滨海新区扩军 4.5外地房产商转向商业房产 4.6旅游业发展力度加大，旅游房产初露端倪 4.706年产权式商业销售进一步受到冷遇，商业出售难度增加 4.8商业房产的操作更符合利润后置的属性 5各商圈发展分布状况和发展趋势 5.1目前天津商业发展分布 5.2商圈发展趋势分析 5.3商圈发展进程的总结 6天津零售业发展状况 7天津零售市场分析 8天津专业市场发展状况 9天津市商业市场未来发展趋势 9.1未来商业用房租赁市场需求量增长趋势明显 9.2商业用房的租售价格走势较为平稳，略有增长 9.3营模式多以租赁为主或租售各半的方式，并逐渐形成了主流之势 2010商业房产市场结论 2010.1流动人口不足，商业发展的最大瓶颈 10.2城市经济地位和影响力提升，商业房产发展趋向激烈和成熟 第三篇区域房产市场研究 211**商业圈分布和发展趋势 211.1**区商业市场分布 211.2区域商业现状 211.3区域未来商业发展趋势 2 2**专业市场分布和发展趋势 2.1**专业市场分布 23 253.1空港物流加工区内在售项目分析 3.2园区内各种业态分布以及供应量 273.3空港加工区内营业酒店信息 284**镇区域概况 284.2**镇未来规划 4.3**镇年内施工情况 第四篇项目定位 1.2周边公共设施配套 1.3交通状况 1.4污染状况 1.5社会治安状况 3 3 343项目定位 343.2项目产品形态定位推算 343.3项目操作思路思考 3.4项目目标客户群体 第五篇项目开发模式 1项目开发模式 371.2项目发展策略——综合开发，社区运营 37 第六篇项目营销操作 1项目营销策略 1.1项目营销思路一 1.2项目营销思路二 **区**镇项目可行性研究报告第一篇宏观背景1**区概况1.1人口及行政区划**区位于天津中心市区和滨海新区之间。全区辖3镇、5街、1乡、114个行政村。全区总人口47万左右，农业人口20万左右，辖区国土总面积477.34平方公里，人口密度为985人/平方公里。规划到2010年**区人口为90万人左右，人口密度约为2000人/平方公里。外环线之内43.7平方公里，滨海新区84平方公里。06年1-10月份，**区实现生产总值108.3亿元，同比增长15.8%;三级财政收入22.1亿元，同比增长24.4%,其中区级收入7.1亿元，同比增长36%;农民人均纯收入6493元，同比增长9.4%。未来几年是**区建设现代化津滨新城区的冲刺阶段，每年GDP的增长速度将在15%以上，财政收入的增长速度将在20%以上，农民人均纯收入的增长速度将在10%以上，固定资产投入将占当年GDP的40%。到2010年，全区人均GDP将达10500美元，达到高收入国家水平。1.3区域规划组成部分。随着天津工业东移、滨海新区西扩功能区、经济功能区的建设，力争到2010年，全区城市化率达到100%。用五年时间，1.3.1产业总体规划建设58.6平方公里的**湖温泉旅游度假区。八个沿海都市型农业示范区等天津经济发展良好，特别是环渤海战略、十一五规划等大政方针给区域带来商机政府对**发展的政策支持和倾斜，商业投资增加**是连接滨海新区和市区的桥梁，滨海新区的快速发展，推动**发展依托自身空港和靠近天津港的的地理优势，大力发展物流业**区域价值的进一步提升，呈现良好的市场前景2.空港概况速公路，东临津汕高速公路。该区域地处天津滨海国际机场东北则，距市区10公里，距保税区和天津港30公里，距北京110公里，区位优势得天独厚。天津铁路北环线，争力的投资热点。一期工程基础设施建设已经基本完成，有400多家中外企业注册。空港规划成建设用地面积102平方公里，规划人口15万人。按产业特点和区域交通特点统新家习华顺科技国统新家习华顺科技国坊期显流北北北地高速公路，用地规模42平方公里，分两期实施，一期位于规划津汕高速公路以西至京津塘高速公路，规划占地23.5平方公里。实际征地21.69平方公里。二期规划范围为东到茶金路、西到规划的津汕高速、南到京津塘高速、北到津汉高速。规划占地18.5平方公里。按照空港物流保税加工区控制性规划，分为仓储物流区、高新技术工业加工区、商务中介管理服务区和商住生活配套等功能区。空港作为由天津向东的张力和滨海向西的辐射，距滨海国际机场1公里，距市中心10公里，689、677、663三条公交路线，规划中6条公交路线，3条通往市区，1条通往塘沽区，2条区内环网运行，沿津汉城际快速路的5条公交路线也在加工区设站，天津地铁2号线延伸至加工区，地铁4号线规划至空港运营区和空港学院交界处。2.4目前现状空港内将有大型综合医院，星级酒店及康体娱乐中心，将兴建大型百货中心、进出口产品销售中心、国际大型仓储式购物中心、免税商店、大型电影娱乐中心和国际风情空港物流区空港物流区、仓储物流加工区已进入成熟阶段。滨海国际机场滨海国际机场扩建工程完成征地，正在施工，计划08年上半年可投入使用。空客A320目前空客项目工程进展迅速，占地60万平方米的空客总装厂区用地全部整平完成，总装厂房桩基已完成。喷漆厂房、服务楼、大部件库、物流中心等均已开工，预计07年底前全部完工进入设备安装调试阶段，08年必须保证第一架飞机上线。空港加工区空港加工区目前一期土地整理工作已全部完成，对工业企业的招商工作也基本完成。二期的土地整理工作目前正在进行。天津空港加工区自2002年5月开发建设至今，累计吸引中外资企业450余家，实际利用外资62.5亿美元。累计完成固定资产投资307.2亿元，其中，基础设施投资76.1亿元，企业项目投资231.1亿元。截至今年5月份，空港加工区进驻项目共计242个，其中，111个项目已竣工投产，累计实现产值超过100亿元；57个项目在建。以高新技术为主导的加工制造业项目是空港加工区投资的主体，占全区项目投资额的85%。目前较为成熟的为空港加工区的发展。假日快捷酒店为区域做文化产业及商贸配套工作已经初见成效，18洞天津国际温泉高尔夫俱乐2.6空港加工区优劣式总结分析2.6.1优势政府政策支持，发展助跑；形成高速、铁路、海空联运等交通网络优势，交通便捷，可通往市区及各依托自身空港和靠近天津海港的地理优势，成为华北物流中心；随着空港经济发展，将带动区域经济发展及周边配套设施的完善；空客A320以及总部经济的聚集，推动区域高速发展是滨海新区距离市区最近的一个功能区，距滨海机场较近；整个区域内绿化比较好，空气质量高；适宜的气候和自然地理条件(**湖、碧波湖),环境优美。2.6.2缺点地理位置稍偏远，区域内公交路线缺乏，影响出行；新建区域，人气聚集不足；目前发展不完善，地域较空旷，还有待进一步规划；由于施工工地较多，人员较杂，流动性大，安全无法保障；3.1**镇规划津市中心10km,距天津国际机场5km。2001年由原**镇和赤土镇合并而成。全镇总面积156km2,总人口5.3万人，辖14个行政村。近几年经济发展迅速，2005年天津市选择了三村两镇作为天津宅基地换房的试点，**镇(1)**软件园：天津市软件公司**园区坐落于**镇，位于**家园的西面，用地1106亩，处于外环线以内。设计指标为三级税收每亩地要达到50万元，总税收达到5.5亿(2)经济功能区：占地3300亩(2.2平方公里),每亩地投资130万元，设定指标为三级税收达到每亩15～20万元，包括综合服务业、CBD、EOD等商务、商办企业，06年9月开工，是**镇经济、社会发展的重头戏。(3)商务区：占地1984亩(1.32平方公里),位于**家园内部，对**家园内是商业(4)物流综合服务区：全镇目前有几千台大型运输车辆、设备，但综合效益并没有(5)两个村级工业区：通过土地整合流转，一些村的不成规模的工业小区要整合成3.2**发展状况3.2.1地处天津城市发展主轴带，紧邻滨海新区航空城，区域优势明显陈画潮风册展挂网华胡恶范瑚所华明三段风消海国机场空3.2.2区域高等级路网密集，毗邻滨海国际机场，交通十分便利区域南侧紧邻连接市区与滨海新区的津汉快速路，地铁2号线延长线在此设站，东同时项目距滨海国际机场仅约3公里，对外交通十分便利。政府政策的支持与倾斜；新建区域，小区环境优越；便捷的交通网络优势，离快速路和机场近，出行便该区域的发展空间大，升值潜力高。区域内生活配套设施不完善，商业、购物还在规划中，医疗、教育资源匮乏；沿街污水河污染严重，环境差；**示范区自身无成熟生活配套，商业不发达，上市量小，无法满足区域内自身需要**新建商品房区域需2-5年的开发周期空港内商业需2-4年的开发周期，带来先机空港现有商业档次过高，多是星级酒店，客户群体有限空港入住企业的加大增加商业需求整个**和空港约15万人口的商业需求新成交商业项目，楼面地价高，加剧项目开发成本国家和政府对滨海新区、**居住区、空港的政策支持和倾斜第二篇天津整体房产市场研究1天津商业发展分析1.1.1天津市“十一五”期间商业市场规划天津市商务委，今后五年本市将大力发展重点商业设施，推进海河商业综合开发、总额将达900亿元，年均增长20%,人均商业面积由0.9平方米提高到1.2平方米以上，商铺总存量将从目前的约900万平方米增加到约1200万平方米。1.1.2城市商业网点规划政策到2010年，本市人均拥有零售商业网点面积将达到1.2平方米，和平路、滨江道、东马路将成为三大市级商业中心。同时，本市还将扩建发展10大特色商业街。业中心多个层次的布局。区级商业中心24处，重点服务区域人口的中高档大宗商品购处，提供便民利民保证居民基本生活的商业设施，按照有关规定以700—900平方米/千2天津商业供求关系分析2.1天津商业发展——总体水平较高目前，全市有商业法人单位及产业活动单位177142个，从业人员总数突破100万，商业经营总面积达900万平方米，天津人均商业面积0.8平方米。近十年间，商业GDP占全市总量和第三产业的比重分别为8.92%和19.62%。2.2供求分析一整体供大于求，趋势有所放缓，需求量有所提升，市场竞争激烈商业用房新增供应量有所下降第一季度新增供应量为13.9万平方米。从2006年开始，新增供应量有所下降，但是整体需求量相比2005年小有增幅，从2006年到2007年一季度天津市新面市及开工的商业房产项目中，大型商业项目采取了整体出售、长期持有或先持有、后销售的方式，社区商铺也加大了自己持有铺面的比例，经营模式多以租赁为主或租售各半的方式。所以，天津市新项目的零售比例比2006年上半年减少一成左右。商业用房供大于求的趋势有所放缓随着商业市场的逐渐成熟，开发商盲目开发商业项目现象逐渐减少，07年商业用房供大于求的趋势有所放缓，但是供大于求的态势仍然存在。0122007一季度口总供应量□新增供应量□销售量□总供应量■新增供应量口销售量天津市商业市场整体供大于求，供给量在2005年得到大量释放，05年一年的供给量就达到355万平方米，创历史最高纪录，06-07年因为政策宏观调整，整体供应量依旧不小。这与近年来天津市经济快速发展，人民生活水平不断提高关系密切，大众对商业设施的需求日益增加。可以预见天津商业发展空间将是巨大的，通过对近几年土地成交的宏观调控，从2007年～2009年，天津商业房产供应量将达到330余万平方米。未来市场中商业的供应量的随之加大，市场竞争将会更加激烈。3商业租售价格分析3.1商业销售价格—商业用房售价居高不下，持续走高商业用房价格走势0.10020032004200520062007一季度 高的态势，2007年第一季度的商品用房价格达到7878元/平米。不断发展，商业设施的价值也在不断增加。特别是受近几年房产市场形式大好的影响，商业用房的价格持续走高。受整体市场供应增加的影响，天津市商用房的租金在2004年以前呈下降趋势，在2005年才止跌为升。05年底天津市商用房的平均租金为149元人民币每平方米，06年达到每月每平方米100到150美金。健。因此预计2007年全年天津商业租赁市场将更加活跃。由此预计，2007年下半年的商业市场租赁类商业用房比重将继续上升，保守预计2007年租金上涨幅度在2%—4%之间；销售价格上涨幅度在3%—5%之间。商业用房平均租金走势02004200520062007一季度03.3商业用房入住率一空置面积增加，市场竞争将更加激烈商业平均入住率 2000年2001年2002年2003年2004年2005年 一一入住率 随着天津商用房新增供给入市，商用房呈现空置面积增加的现象。到2005年底，商用房平均入住率达到65%,为近几年较低水平。由于2007年商业项目的集中上市，天津本地需求的消化能力有限，因此2007年供大于求的结构特征将进一步显露，市场竞争将更加激烈，优胜劣汰的局面凸现，预计07年下半年商业用房的空置率将有所上涨。4天津商业房产特点及趋势4.1政府规划引领商业布局海河开发带动海河沿线商业高速发展，地铁生活圈随之逐步形成，同时滨海新区商商场商厦竞争非常激烈，同时大卖场放缓扩张步伐；商业房产投资受到外地房产商关注，大量境外投资商看好天津的经济发展，纷纷投资；随着居民生活水平的提高及消费意识的转变，餐饮、娱乐、休闲等业态成为市场主流。除了滨江道、和平路、南京路、小白楼、大沽南路等传统商圈之外，随各新兴小区而建设的公建配套设施正在形成一个个新的次商圈，大梅江板块、奥运板块、地铁板块等都是商业房产开发的新兴热点。特别是大型住宅组团的城市郊区化、外围化，令这些地区的商业房产项目具有巨大发展潜力，社区商业是这些地区商业房产发展的主力。随着天津市市内各类商业房产项目建设越来越多，竞争日趋激烈，一些开发商另辟蹊径，将商业房产开发的目标转向郊县。天一ma11、珠江新城等项目的开发及滨海新区项目的开发势头较为强劲。目前天津市大量的商业房产项目集中在滨江道、东马路等几个局部小范围内，分布不尽合理。向郊县扩张，无疑是商业房产开发商避开激烈竞争，走差异化道路的一种选05年9月份，国内房产巨头复地集团日前以5.11亿元收购天津最大烂尾楼项目，显示出商业房产市场最新趋向。同时开发商长期持有商业物业的比例也在逐步提高，进一步说明开发商对商业房产的认识更加深刻，商业房产开发风潮已经形成。目前，在天津市，以旅游为主题的商业房产项目也出现了缓步增长的趋势，先是以海河旅游为主题的若干海河沿岸房产项目的开发，再是以周边区县旅游景点为主题的房产项目开发，在北塘出现的以休闲旅游餐饮美食为主题的旅游房产项目——北塘渔人码头项目又成为商业房产市场的一道风景。以旅游为主题带动房产开发的项目在环渤海地区房房产事业中的迅速崛起。4.706年产权式商业销售进一步受到冷遇，商业出售难度增加未来集中型商业继续增加，但百货类的业态受到挑战，呈现以大型购物中心为主的态势，市场趋于饱和。未来社区级商户和底商放量明显。由于整体供应量的巨大导致部分商业开始经营换血，出现市场整合，商业房产由销售逐渐转入经营管理。近一段时期，越来越多的开发商更关注商业房产的利润后置作用，更多的商业房产商采取了只租不售或先租后售的操作模式，使天津的商业房产市场提升到了一个新的层次。各实力开发商都从项目的整体运营方面入手，对配套及后期经营管理等环节进行了5各商圈发展分布状况和发展趋势图图大胡网同保隋更照十语和平梁和5.2商圈发展趋势分析5.2.1成熟商圈的发展趋势>成熟商圈的核心地位仍将持续成熟商圈主要分布在市中心区域，地理位置优越，商业气氛浓厚，未来商业中心区的地位还将进一步巩固。业态向多元化的趋势发展成熟商圈内的代表性商业设施多为百货业、超市和商业步行街，业态较为单一。未来成熟商圈业态将向集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合性购物中心方向发展，多元化发展趋势明显。成熟商圈的新建商业项目及潜在商业地块较多，未来5.2.2新兴商圈的发展趋势新兴商圈的发展呈现南移趋势区发展最快。河西区、南开区等地作为近两年海河沿线商圈凸现随着天津市城市改造步伐的加快，海河服务型经济带综合开发已经进入实施阶地铁通车后与沿途的商业氛围形成的巨大人流，将为商业发展创造良好的基础条线沿途的20多个站点中，商业设施总建筑面积达100多万平方米，预计到2007年底，5.3.1差异化-业态的多元化是商业发展的关键因素少顾客的交通成本和信息成本，同时增加“比以客流量比较大，从而众多的百货集中商业都能够生存。在5.3.2交通网络发达是商业发展的基本条件南京路商圈主要是因为处于交通主干道和地铁而发展起来的，目前的新商圈的形成很大程度上依赖交通的便利程度，对于交通极为便利的新兴集中式商业，具备发展区域级商圈的基本条件。5.3.3经营特色是商业发展的立足之本商业经营没有特色及主题是小白楼目前的最大困境，在目前商业大格局基本框定的情况下，新型商业区如何有效的吸纳人流从而生存下去，就必须考虑特色化经营的问题。5.3.4人流量和消费能力的积聚是商业发展的根本无论是滨江道、南京路等传统商圈受功能、交通、土地各方面的限制影响力减弱，还是老城厢、奥体板块等区域的新商圈将成为成为投资重点，商业的发展都离不开最基本的前提，即是人流量的聚集和消费能力的积聚反应。天津的零售商业以著名的商业街或大型的百货店、购物中心为主要支撑，目前天津市人均商业面积为0.8-0.9平方米，到2006年基本形成了以和平路商业区、滨江道商业区、南京路商业区、东马路商业区及大胡同商业区为主的市级商圈，形成了以小白楼商业区、友谊路商圈、中山路商业区及南楼商业区为主的区域级商圈，又有如华苑商圈、丽苑商圈、大梅江商圈及瑞景商业区等一批社区级商业中心区也初见端倪，同时还出现了十大商业特色街和专业街、700多个各级各类商品市场、110多个5000-10000平米以上的大型卖场和众多城镇社区连锁店等，整体形成了多层级、多交叉、覆盖范围广泛的立体网状商业网络，整体商业环境较为成熟。目前商业市场环境中，各大卖场已经逐渐放慢了扩张的步伐，众多商业房产项目也在以分期小体量试探市场，各商场间的竞争也更趋激烈。天津的商业设施及商业房产也在逐步的向市外延展，同时新建社区的社区型商业显得稳固和兴旺。近年来天津旅游业力度加大、发展迅猛，旅游业为天津商业的繁荣带来了更多的外来消费群体。天津零售市场主要由数个分布于不同区域的购物区组成，以百货公司、街铺、及专业市场的零售业态形成经营，基本上已达至一定的发展水平。各种不同类型和形成机制的商业街区各有其特色。但纵观现时大部份的零售商业项目，无论在经营模式、设计布局及销售商品方面，仍主要以传统旧式模式为主，虽现有商业项目都有成功的因素，但相对于很多国外的购物中心，现有商业项目在动线设计、购物环境及商品选择方面都未如理想。它们的零售概念及商品组合均十分相似，但是由于天津的商业区相对集中，除一、两个项目依靠附近客源的消费，大部份的现有商业项目的生意均覆盖较广的商圈范天津商业区的特点有以下几个方面：一是多集中在交通便利的是中心区域，辐射力强，且疏散较快，因而商圈大；二是一般以某个或几个大百货商店为龙头，在附近或所在的街道两旁形成许多商店，吸引大量顾客和上下班的人流以及众多的流动人口；三是多由各自独立的零售商构成，专业店占多数且格局特色。虽然现有的主要商业区能基本满足消费者日常所需，但是随着社会得进步，消费者需求水平的提高、城市空心化现型等变化情况，传统商业业态逐步让位于新兴商业业态，并且传统业态内部业在进行着局部的更新，商业、餐饮、休闲、娱乐等的交融更为明显。8天津专业市场发展状况天津的各专业市场，多数是由于历史原因逐渐积累而成，有些更是早期个体无续经营的自发行业性集中，在政府“退路进厅”、各商业业态连锁巨头进入及商业房产逐渐发力后，各专业市场也实现了上规模、上档次、正规化、集约化等，市场的专业度更进一步得到了提高。各专业市场由于消费的目的性相当明确，对位置和区域的要求不高，客户群相对更为稳定，客流量维持基本没有更大的变化，因此经营相对稳定。天津的专业类市场主要以餐饮、娱乐为主，五金主要集中在凌西路上，建材家装主要集中在黑牛城道和津滨大道上，汽修主要集中在黑牛城道上，电器较为集中的区域是9天津市商业市场未来发展趋势近两年商业用房总供应量和历年新增供应量均呈现上升趋势，随着商业供应量的大幅增加，增幅远远大于同期需求的增幅，供大于求的态势日益明朗，存量商业用房进一步增加。后市运行不容乐观。从2005年的商业销售市场来看，天津商业物业以销售为主，占到整个新增供应量的55%—60%之间，但销售类商业用房的需求比重有逐年递减的趋势。从租赁市场来看，近两年的租赁市场异常活跃，租赁类商业用房比重逐年上升，尤其是家电、家居、超市类卖场，在本市租赁类商业市场表现活跃。随着中国商业零售业2004年12月11日彻底对外开放，天津商业市场正在吸引着越来越多国际商家及基金组织的关注，社区商业运营模式的理性回归，以租赁为主的运营模式将越来越多。预计2007年下半年外资商业对商业用房的需求量将会有更大幅增因此预计未来天津商业租赁市场将更加活跃。未来商业中心区商圈的租售价格基本持平，上涨幅度不大，而随着次中心区新兴商圈的逐渐成熟，市场的认可度也将提升，商圈内的价格也将会有所提升。本市几大成熟商圈多数是随着城市的变迁自然形成，真正通过大规模的商业规划，明确的定位，具有鲜明特色的商圈几乎没有。目前本市较为成熟的四大商圈分别是滨江道-和平路商圈、南市商圈、南京路商圈、东北角商圈和小白楼商圈。这些商圈都集中在中环线以里，积聚效应很明显。除了友谊商厦、伊士丹等几个商业项目经营不错外，大多数商业设施并不乐观。随着城市改造步伐的加快，天津市又涌现出一些新兴商圈，分别是海河沿线商圈、地铁沿线商圈、奥运商圈和大梅江区域商圈，这几大商圈的发展潜力巨大。天津商业房产属于供大于求的水平。未来天津商业房产发展前景不错，但是不能否认目前天津市的商业房产存在房产泡沫，再加上市民收入低，外来人口不多，在此基础上投资，时机并不理想。再加上，新政后贷款环境更加苛刻，贷款企业必须持有35%的自有率资金，资金门槛更高，加大了投资风险。”从2006年到2007年一季度本市新面市及开工的商业房产项目中，大型商业项目采取了整体出售、长期持有或先持有、后销售的方式，社区商铺也加大了自己持有铺面的比例，经营模式多以租赁为主或租售各半的方式，并逐渐形成了主流之势。从2006年底至2007年一季度，新上市和将推出的社区商铺采取大比例招租加小型底商销售的方式进行商铺氛围的培养，以提高商铺的价值和社区商业的协调性。10商业房产市场结论10.1流动人口不足，商业发展的最大瓶颈天津市商业房房产领域存在一些诸如人气、客源不足等问题，作为大型城市，流动人口的数量是带动商业房产发展的重要环节，目前北京市的流动人口大概是450万人，上海将近700万人，而天津的流动人口仅在100万左右，流动人口较少，是天津的商业房产发展的瓶颈之一。随着天津作为北方经济中心地位的确立、环渤海经济圈纳入国家整体发展战略布局、2008年奥运会临近，天津正面临着前所未有的发展机遇，长期来看商业房产投资的瓶颈突破可期。天津商业房产的发展竞争将趋于激烈，未来市场将逐渐走向成熟第三篇区域房产市场研究1**商业圈分布和发展趋势1.1**区商业市场分布华明镇商业东哔明错站。环丽线塘公辉粮嫉镇磅区城军粮城站东丽开发区商跃进路商圈东丽湖商圈蝴张庄彝土馆高跨桥线路公高**区商业多以社区型零散商业为主，商业设施相对来说较为匮乏，主要的商业聚集地有三个：一个是跃进路与津塘路交口一带的跃进路商业圈；另一个是家世界超市和**开发区附近的**开发区商圈(超大型shoppingma11天一MALL就坐落在此区域);随万科**湖、夏洋溪韵风景及朗钜天域等住宅项目的建设，**湖区域也形成了商业区域。就目前商业发展来看，跃进路商业圈由于**政府等行政部门的进驻从而带动了商业的发展，是**目前商业发展最为成熟和完善的商圈，业态多集中在餐饮、娱乐等便民性天一摩尔项目，位于外环线以外的津塘公路上，建筑面积81万平米，计划用55万为5.4万m²的商业，主要是会所、SPA、餐饮。预计08年10交工。其余开发时间待定。目前已经建成并开业的空港国际汽车园位于保税区空港加工区内，总投资10亿元人民币，占地1平方公里。汽车园内的商业街总建筑面积为5000m²,6—8个独体建筑，招商业态以餐饮为主，预计07年上半年营业。配套商业会展区占地面积1平方公里，规划有大型购物中心、商业服务设施和以面积在25万左右，包括现代商贸区、品牌专卖区、国际风情区和餐饮文化区等。次级商圈经营内容跃进路商业圈百货商场、餐饮、娱乐、沿街商铺**商场、清荷茶楼、食品、餐饮、服装、休闲娱乐**开发区商圈超市卖场、专业卖场、家乐超市、家居装饰建材中心、聚龙宫海**湖商圈休闲、娱乐项目会所、社区商业保龄球、游泳、桑拿、乓球、台球、羽毛球、**区目前商业集中区相对较少，地区消费能力较低，商业气氛尚不成熟，目前仅能满足居民的日常生活需求，对本案商业的带动作用暂时还不能发挥。但随天津航空城、空港物流加工区、**镇商务商贸区及天一MALL等重点项目的建设实施、招商引资，相信**区的商业氛围会逐渐成熟，尤其是**镇商务商贸区对商业、商务等聚集效应的逐渐显现，都将对区域商业带来巨大的映衬作用，提升区域商业的成熟度和商业价值。在区域商业裙带效应极大显现的同时，区域商业的潜在竞争也初见端倪，并与日俱增。因此要对本案商业的定位和业态进行精心的规划，与竞争商业实现错位经营，互补共生，这样才可在稳固商业裙带作用的良好环境下，享受商业互补经营带来的超值商业2**专业市场分布和发展趋势2.1**专业市场分布**区专业市场发展相对比较集中，项目规模比较大，建筑形态多以棚式和3、4层的多层建筑为主，以便民批发性质的中低档次为主，经营模式多以集中式销售，随着经营模式多样化和新政贷款政策的实施，为更大程度上提高商业价值，目前也融入了租售各半的经营方式。目前**各专业市场由于消费的目的性相当明确，对位置和区域的要求不高，客户群相对比较稳定。国际国际商贸城温州城金种批发市场滨海国际建材物流中心专业市场主要经营范围金钟批发市场外环线东半环与金钟河大占地面积400亩(约26.6万m²)水果、蔬菜、水产品、温州城经营面积13万m²天津国际商贸城**区金钟河大街延长线占地1000亩，建筑面积66万m²(1期24万m²;2期16万m²;3期261、2期主要为五金城；3期预计为集批发、零体的商城流中心**区军粮城散货物流园区占地2500亩，1期480亩，建筑面积35万m²金种批发市场：金钟农产品批发市场坐落在天津市外环线东半环与金钟河大街的交汇发市场包括(金钟蔬菜市场、金钟粮油批发市场、民权门综合批发交易市场三个批发市场、和天津市金钟农副产品有限公司)占地面积为400亩，其中包括蔬菜交易区8万平方米、水果交易区2万平方米、水产品交易区1万平方米、粮油交易区3.5万平方米、副食品交易区5万平方米。内设商用店铺，综合办公楼，仓储库，招待所温州城：新温州城落户天津市**区徐庄附近，总投资1亿元，经营面积13万平方米，新温州城扩展了服装以外的新业务，下属两个商电动自行车商城。目前服装城商户进驻已达1000多家。天津国际轻工商贸城：国际轻工商贸城项目总投资8.7亿元，占地1000亩，建筑面积66万m²,是一个集批发、期货交易、零售、生活配套服务为一体南货北批，北铺南营”的新商贸格局。建成后可入驻4800多家厂商，年交易能力达60亿元，可为当地解决13500个就业岗位。据悉，该项目将于2006年全部建设完成。一、二期：即中国北方五金城，中国正泰集团、德嘉西集团、中国人民电器集团等700多家大的五金销售批发市场。建筑面积40万m²。三期：集批发、零售、生活配套服务为一体的商城，位于**区的大毕庄镇，项目已完成征地、围挡和规划设计，2007年11月开天津滨海国际建材物流中心：又名中国北方建材总部，坐落于**区军粮成散货物流园区：拟占地2500亩。一期480亩，建筑面积35万m²,其中：国际展览中心15000m²,进口大阪标准物流车间150000m²,建材库房：50000m²,保税仓库：50000m²,写字楼30000m²,酒店：10000m²,其它商业配套：50000m²。3.1空港物流加工区内在售项目分析项目名称皇冠国际广场金融中心远洋新干线空港国际贸易中心空港国际中心项目地址流加工区中心大道与东四道交口西路与西三道交口**区空港物流加工区中心大道与东七道交口中心大道与西二道交口区内开发商天津市圣光置业有限公司远洋地产有限公司天津铭朗投资置业有限公司天津海津置地投资有限公司项目规模占地：35437建面：15万万建面：45万(住宅37万，写字楼6.5万)建面：6万占地：1.56万，建面：6.7万(公寓：万；商业：1.6万)建筑形态小高层多层、小高层多层，小高层，高层，别墅小高层小高层五星级酒店10层，写字楼11层，精装修酒店公寓11层层-11层商务办公11、14层1栋11层商务办公3栋11层精装修四星级酒店、公寓户型面积60-70;2室室：150-160200-900平米住宅：70-190;写字楼：70-500;公寓：50-120;写字楼：50-120;酒店：100-700开盘时间未定未定未定预计10000起价9400商务别墅均价/目前状况公寓未开盘已整体出租平米，物业16,70%只推出商务别墅正做售楼处，未对入住时间多以多层和小高层的建筑形态为主在售项目酒店档次较高，多集中在星级以上的，配套设施较高再售项目中，精装程度计较高人住宅面积区域多集中在100-400平米之间，可任意拆分公寓多集中在50-120平米之间人客户群体集中在空港内部驻地企业的中高层、投资人士和高新技术轻工为主公司项目多集中在中心大道两侧空港国际贸易中心空港国际贸易中心金融中心远洋新干线城广场空港国际皇冠国际广场空港国际贸易中心金融中心空港国际中心3.2.1在售项目上市量和分布项目名称皇冠国际广场金融中心远洋新干线空港国际贸易中心空港国际中心建筑功能酒店、酒店式精装公寓、写字楼商务办公写商务办公写字楼精装商务公寓、写字楼，酒店总建筑面积15万平米11.7万平米45万6万平米6.7万84.4万//37万平米//37万酒店上市量///1.6万平米4.1万写字楼上市量11.7万平米6.5万平米6万平米1.1万平米26.8万公寓上市量约3万平米///1.1万平米4.1万0总建筑面积住宅上市量酒店上市量写字楼上市量公寓上市量□合计(万平米)名称建筑面积(万平米)容积率产品类别未上市空港城餐饮、配套、住宅万顺温泉公寓酒店、公寓万通空港酒店式公寓凯华商业大型购物中心、商业服务设施和以办公和商现代商贸区、品牌专卖区、国际风情区和餐饮文化区未出让地块白领公寓一期8万酒店式公寓分单人间、双人间和套房，1期项目刚启08年底完2期09年初启动，工期一年半，总计2400户3.3空港加工区内营业酒店信息酒店名称天津圣光快捷假日酒店天津空港白云酒店地址天津市空港加工区汽车园南路1号天津市空港物流加工区西二道90号配套服务设施人),免费宽带车餐厅风格中餐、西餐中餐(粤菜、鲁菜)、西餐客房共211间，标件面积23m²共120间客房费用标准单人(含早餐)门市价：338预定价：298标准间豪华间1标准双人(含早餐)门市价：338预定价：298豪华间24**镇区域概况**镇建设规划目前可以分为两大侧重点，一为已于今年6月份竣工建成的**示范小目自2006年5月开始全面建设，建设单位科学规划、科学施工，抢时间、争进度，仅用六个月就实现了110万平方米主体工程的全面封顶。同期开工面积之大、建设速度之等计划于今年6月竣工交付使用，满足农民还迁居住。**新家园是**镇未来规划建设的重点区域。目前已经开始部分基础设施的施工建设。**新家园地块位于天津市**区杨北公路南侧，四至范围：东至环外快速环路，南至津汉快速路，西至赤海路，北至杨北公路(以挂牌文件附图为准),规划性质为居住用地和商业金融业用地，规划土地总面积约218.72公顷，其中居住用地和商业金融业用地的土地面积约138.03公顷，其余为市政道路、居住区级非经营性公建配套、防护绿带等用地。共划分为5宗出让地块，5宗出让地块的详细情况可以参考下表：地块编号占地面积(平米)建筑面积(平容积率用地性质开发商楼面价天房安居安居住总目前出让的5宗土地明确规定07年底必须动工，但是具体上市时间还没有得到进一步的确定。未来约有23万平米的商业供应量，区域内未来市场竞争激烈。4.3**镇年内施工情况产业园区项目基本情况----**家园西侧占地1.1平方公里该项目坐落在**家园西侧，占地1.1平方公里，**街道办事处投入资金1.32亿元，**软件园建设----占地1600亩，建筑面积60万平方米2007年1月至12月实施**软件园工程。该项目坐落在**街李明庄村，占地1600亩，建筑面积60万平方米；总投资20亿元，投资人为天津市**软件园发展有限公司。本年目标：协助项目投资方力争落实投资4亿元，完成填土和部分基础配套设施。天津滨海金地一期工程----项目一期占地220亩2007年1月至2007年12月实施天津滨海金地一期工程。该项目坐落在**经济功能区，项目一期占地220亩。本年目标：协助项目投资方落实投资1亿元，年内实施基础配套及主体建筑面积6万平方米。**集团扩能改造----项目占地200亩2007年1月至2007年12月实施**集团扩能改造。该项目坐落在**经济功能区，项目占地200亩，年内目标：完成建筑面积3万平方米，落实资金投入1亿元。第四篇项目定位1地块区位分析1.1项目四至范围项目位于**镇内与**示范镇和空港物流区相邻，南临津汉公路，距天津外环线8公里，距**湖4公里，整体占地面积87459.96平米，界内使用面积73163.84平米，界外地14296.12平米。容积率小于2,绿化率大于30%,建筑密度小于40%,限高45米。1.2周边公共设施配套学校：天津市**区**学校。该校中包括幼儿园(未启动)、小学和初中。教育配套匮乏。型便利店和格力电器。在建有3层亿龙购物中心**店。银行：中国银行、农村合作银行在建中1.3交通状况区域高等级路网密集，毗邻滨海国际机场，对外交通十分便利，区域内虽然道路宽敞平坦干净但是公交路线较少，有便民6、便民8和660路，内部无公交车站。1.4污染状况工业污染：该地块处于上风口，周边空港多为高新产业，无工业污染。空气污染：新建社区，周边绿化率比较高，不会造成空气污染。噪音污染：临主干道，由于绿化带的隔离，造成小量的污染环境污染：南临污水河，造成一定的污染1.5社会治安状况本项目由于紧邻还迁房居民，外加目前施工比较多，治安状况一般。2.1项目优势地块优势：处于**示范镇，紧邻空港物流，适合开发高档次项目，也可以在规划设计上占有先机。交通优势：区域高等级路网密集，毗邻滨海国际机场，对外交通十分便利。开发商品牌优势：借助开发商的品牌优势和强有力的资源优势，给项目前期营造气势，同时也为本项目的品牌及模式营造有效的竞争壁垒。周边无成熟商业优势：由于是政府新规划区域，发展周期比较短，目前无成熟的商业，可以首期强占商业市场。土地成本具有优势：由于项目前期拿地时间较早，**镇内近期项目土地成本较高，本案在开发物业设计和后期房价方面具有优势。2.2项目劣势配套设施缺乏：周边区域配套设施匮乏，人气不足内部交通不便：该地块处于新建区域，通往空港道路不是很方便，特别是人行，给空港客户群体造成不便的影响。环境污染严重：由于南侧的污水河未整治，造成污染，影响项目品质。周边人文素质不高：项目周边多是还迁房居民，外加目前施工较多，整体人文素质不高，治安一般。项目内部消费力不足：**镇内多是还迁房居民，无支柱产业，消费水平和消费力明显不足以支撑项目体量消费。后期市场竞争激烈：未来2-3年内在**镇内部和空港内部相继大体量的商业项目崛起，后期市场竞争激烈。2.3项目机会国家发展天津、发展滨海的政策导向给房地产业带来的直接推动；两港作为运输大通道增强城市经济、基础建设、贸易、物流、仓储流通；**镇的原有基础好，空客及其上下游企业入主本地对地产开发是机遇；空港加工区及**镇安置房区域内，生活消费及日常普通商业缺失；土地成本低于空港物流加工区，今后商业经营成本会成为商业竞争中的最大优势；空港加工区现售项目以高端商业地产项目为主，住宅项目最早预计明年上市，中低端商业项目缺失；空港加工区规划有集中商业服务配套区域，但目前尚未建造，预计其上市时间相对限高45米。6万动迁户带来的生活消费市场如家庭装修、家具购置更新、众多加工区内公司办公家具、易耗品的购置，未来是一个庞大的家具建材办公用品市场；2.4潜在威胁点空港加工区目前还是一期建设，发展成熟需要时间(可比上海外高桥、金桥);商业无人气聚集，不成市，就是死铺，商业价值无法实现，投资没有回报，商业就空港加工区内规划中高端商业，对今后本地区的中高端客源会颇具吸引力；开发时间，目前是本项目操作时最需要考虑的问题；未来3-5年政策的变化等对本项目造成一定的影响。3项目定位3.1项目整体定位大型主题功能商务社区从企业操作可行性和土地价值最大化等角度选择“大型主题功能商务社区”为项目的发展战略。基于发展战略考虑，本项目的整体发展理念与定位为：发展理念：**首席全天候、全生活商务社区创建天津市房地产提升时期标志性、引领性商务社区，成为天津规划建筑、物业管理、营销推广等综合素质最高，全方位塑造与现有商业区的差异性，构筑全新的引领市场需求的商业住模式与商业文化，从而占据市场的制高点，获得的市场占有力与可持续发展品牌效应。>整体发展定位：复合型商务社区(参与城市运营)功能定位：包括商务社区、健康社区、休闲社区、生活社区六大功能模块。3.2项目产品形态定位推算项目经济指标：界内使用面积73163.84平米容积率≤2绿化率≥30%建筑密度≤40%项目建筑面积：73163.84*2=146327.68平米项目基地面积：73163.84平米平米*40%=29265.5平米根据目前项目现有的容积率2和限高45米来看，在建筑形态是小高层为主附带多层产品。按一般的小高层基地面积以及行业经验和来看，一般的小高层多在11-15基地面积多集中在900-1200平米。取其平均值和常规计方法算，考虑到采光性和楼宇分布合理化，楼层平均为12层，基地面积为1000平米。考虑到项目整体建筑面积，可以做到7-8栋的小高层，即去化7000-8000平米的基地面积，去化建筑面积8.4万-9.6万平米。剩余约2.1-2.2万平米的基地面积，建筑面积5-6.2万平米，即可以做2层为主包括1栋3层以上集中