千缘项目市场调研分析

千缘项目市场调研分析

一、本项目市场问卷分析

对于一种楼盘来说，市场需求什么样的产品，我们就应提供什么样的产品，因此，我企

业做了针对千缘项目了一次市场调查。我们拟订了1000问卷，其中拦访客户600组，其

中铁百60组；家乐福80组；中国家俱城120组；友谊城、天津家世界100组；另太原

街商圈120组：中兴、南站、三好街120组。地产同行问卷150组（专家问卷），回

访客户200组，其调查成果如下：

1T.拦访客户调查（样本600个）

•客户需求的普遍面积

从被调查者的需求状况来看，40%时被调查者需求的是60nl2如下的户型，60加勺被调查者

需求60m2以上的户型（其中意向60m2—100m2客户占60%,意向100m2—120m2客户占

25%,意向120nl2以上客户占25%）。目前，本项目仅有10$的小户型（60位如下），与

目前市场市场需求并不相符，但此数据可以作为本项目户型调改的参照根据。

从被调查者的所能承受的心理价位来看，普遍能承受的价位是3000元62如下,此数据

反应了市场承受能力的普遍状况，部分客户对3000一一3300元之间日勺价位己普遍接受。

・客户对高层的接受程度

3%

63%

从被调查者对购置高层住宅的接受程度来看，大多买房者意向购置多层住宅，另一方面

为小高层，再次为板式高层，对点式高层啊接受程度仅为3版所能接受高层住宅的年龄

段重要集中在24一一34岁年青人。

•意向购置60m2如下户型的购置者接受的户型及朝向

□H.56-60/两室一厅/南向/20万

・G.56-60/一室一厅/南向/20万

□F.50-55/一室一厅/南向/18万

■E.45-49/一室一厅/南向/16万

□D.40-44/一室一厅/东向万

□C.35-39/一率一厅/东向八2万

□B.30-3”一室一厅/北向〃0万

A.25-29/—室一厅/北向/8万

总价在20万以内的中、小户型普遍被市场接受，从被调查者日勺需求来看，更多的人不愿

接受朝北日勺户型，但实际销售中极有也许因总房款日勺原因而选择北向户型。

从目前其他项目（例青年居易）销售来看，朝北向小户型由于总价款较低，出现了供不

应求日勺局面。格林梦夏（于洪区）小户型在尚未正式推向市场之前，就已被内部完全消

化掉，由此也验证了小户型的市场需求潜量之大。

•意向购置60m2如下户型购置者的置业目的

在购置60nf如下户型口勺客户群其年龄重要集中70和80年代的年青人，70年代的

客户群分为两部分，一部分是正在为事业而奋斗的人，一部分是事业已经有所成就的人,

此户型段的购置人群中重要是正为事业而奋斗日勺人，80年代日勺人由于刚步入社会很快，

买房子基本上是靠“收入+父母日勺积蓄”来购房；而二次置业的购房者年龄重要以40岁

以上日勺中年人居多。

・意向购置60m2以上户型的购置者接受的户型及朝向

■E.140以上/三室两厅/51万以上

□D.121-140/两室两厅/50万

口C101-120/两室两厅/42万

■B.81T00/两室一厅/32万

AAn-WU而冬一斤斤

从被调查者对60m2以上户型的需求来看，更多H勺被调查者接受H勺是100m2如下H勺

住宅，100m2以上的住宅需求量较少。

1-2.地产同行（专家）调查（样本：150个）

•地产同行预测开发此类物业应规划的户型面积

60平以下

□60平以下

回60平以上

地产同行预测60m2如下小户型认购比例达43%,与拦访调查成果相近，在中、小户型受

消费者追捧日勺现实状况下，本项目小户型供应量的增长有助于吸纳中、青年目U勺人群消

费，减少对高层产品的抗性。

•地产同行估计购置GOn?如下住宅的客户年龄比例

调查成果显示，地产同行认为购置60m2如下的购置者年龄重要集中在24-29岁这

个年龄阶段，次之为30—34岁年龄阶段。该年龄段购置者的积蓄有限，事业正处在上升

阶段，多为一次置业，购置小户型用于过渡使用。

•专家认为开发此类60m2以上住宅购置者的年龄比例

0%

24岁以下24-29岁30-34岁35-39岁40-44岁45岁以上

调查成果显示，专家认为购置60m2以上的购置者年龄重要集中在35―39岁这个年龄阶段,

次之为30-34岁年龄阶段。该年龄段购置者已经有相称积蓄，其经济条件容许其购置面积相对

较大的户型，伴随家庭人口的增添（一般已经有3口人），对两居室（或两居室以上）户型的

选择也成为必然。

1-3.回访客户调查（样本：200个）

•既有客户居住所在区域

19%□铁西

■和平

□皇姑

口沈河

■大东

20%□其他

从既有客户的居住区域来看，多分布在铁西区。预测未来销售重要的目的群体也是以铁西区客

户为主，目前本项目重要以围挡为宣传，尚未正式推广。从楼盘的区位特点来看，其距离和平

区非常近。

•既有客户工作所在区域

□铁西

■和平

口皇姑

口沈河

■大东

□其他

从既有客户的居住区域分布来看，居住在和平、铁西区的客户比例相等，并口占据总

体客户口勺64%,该状况与上一点的状况非常相象。

二、户型调改提议

2T.千缘项目售价财务分析

对于本项目，我们进行了简朴的售价财务分析，以便对户型的调改有一定的支持点。通过

我们的仔细核算，售价分别定在如下价格为最佳：千缘项目的住宅部分面积为52023定位

其清水房单位价格为3100元/nf；商住部分面积为14600m2,定位其清水房单位价格为3500元

/m2：网点部分面积为23000nV,定位其价格为6700元，肝；车位部分面积为15300肝，共400

个，定位其单位价格为8万/个。其详细状况见如下表格：

千缘项目售价财务分析

类型面积单位价格金额

52023W3100（清水）

住宅部分1.612亿

14600m13500（清水）

商住部分0.511亿

23000ma6700

网点部分1.541亿

15300面（共400个）8万/个

车位部分0.32亿

104900ma

合计4.036亿

2-2.住宅部分

2-2-1既有户型状况

由于本产品户型面积定位缺乏市场论证过程，经市场调研，我企业提议对本项目的产品进

行对应口勺调改，其既有户型如下：

千缘•诚品户型配比（既有户型）

合计

2#3#4#5#6#配比

（套）

41m241m2

5010.1%

（一居）（50套）

75—96m293m275m2（21套）751n2（25套）75m2（25套）75m2（21套）

20942.4%

（两居）（25套）96m2（21套）96m2（25套）96m2（25套）96m2（21套）

114—137m2116m2114m2（21套）1141n2（25套）114m2（25套）114m2（21套）

20942.4%

（三居）（25套）137m2（21套）137m2（25套）137nl2（25套）137m2（21套）

160m2160m2

255.1%

（四居）（25套）

总户数125套84套100套100套84套493

2・2・2.调改根据

一、从目前市场销售来看，小户型非常看好，如青年居易项目，户型面积从20-

53m2,供应量高达1000余户，销售率高达80%虽此项目属于多层项目，未被列入高

层样本中，但如此高的销售率，充足反应了市场的需求状况。

二、据本次的调查成果显示，拦访调查者需求面积户型60m2以上为60乳如下为40%,

地产同行认为面积户型60川2以上为57%,如下为43%,深入阐明了市场的需求状况与

预测一致。

2-2-3,综合性分析

一、本项目最大的竞争对手是位于其西侧日勺东环国际花园，该项目具有一定日勺品牌优势,

并且其户型设计也比我们项目占有优势。

二、在我们所认为日勺目日勺客户群中，小户型日勺需求者对高层住宅日勺抗性较弱。

三、通过我司对二手房市场的调查分析，得知小户型H勺总价款较二手房稍低，可以分流一部

分二手房的客户。

四、本项目周围H勺多层住宅中主力面积为90——120m2之间，高层小户型在房地产的市

场中具有一定日勺差异性。

五、从资金收益来看，调改后的小户型单价可小浮上扬，可由本来的3200元/nf调至为

3500元/nV左右。

根据上述根据提议对本项目的户型进行调改,调改方向为以增长小户型为主,同步保留

部分朝向很好的大户型,调改后的户型与本项FtR勺重要竞争对手（东环国际花园）形成差异化

竞争,同愈加符合市场需求。

2・2・4.调改后户型配比

提议调改日勺详细方案如下:

・2.3.6号楼调整为小户型为主，将其东侧两套户型（合计约200m2）调改成四套小户型,

保留南侧、西侧朝向很好日勺中、大户型;

・4、5号楼位于园区中央，其景观好、相对较安静，因此可以保持不动，在后来H勺销售

过程中，有一部分规定户型功能齐全的购置者（相对数量较少）将会成为此类户型的购

置群体。

北

A约30m约50m

-居室一居室

约50m

一居室

约70m

原有户型两居室

调曲后户型面积（©作为参照他用.调改时梅抿丁程空除状况调改）

按此户型面积重新分隔之后，北侧户型面积相对较小，减少了总房款，南侧面积相对较大，由

于其单价较高，增长了销售。

2-2-5调改后的户型配例如下：

千缘・诚品户型配比（调改小户型后）

合计

2#3#4#5#6#配比

（套）

30m2（25套）

30m2（21套）30m2（21套）

41—70m241m2（50套）

501n2（42套）5011（42套）29348.7%

（一居）50m2（25套）

700m2⑵套）700nf'⑵套）

70m2（25套）

75—96m275m2（25套）75—⑵套）

75m2（21套）75m2（21套）14223.5%

（两居）96m2（25套）9Cm2（25套）

114-137m'1141n325套）114m飞25套）

1371n2（21套）137m?⑵套）14223.5%

（三居）1371n2（25套）1371n2（25套）

160m2

160m2（四居）254.2%

（25套）

总户数150套126套100套100套126套602

东环国际花园户型配比

合计配

1ft2#3#4#5#6#

（套）比

42.5m242.5m2

95nl2如F308%

（16套）（16套）

63.3n）2（15套）

63-105m2100.9m2100.9m2

97.Im2（48套）11030%

（两居）（16套）（16套）

99.5m?（15套）

124.9m'（18套）124.9m2（18套）

105—133m2119.1m2119.1m2128.4m''（17套）

106.2m2（9套）106.2m2（9套）113.后（15套）18449%

（三居）（16套）（16套）133.3m2（30套）

125.3m118套）125.3m2（18套）

14（荷（17套）

14Q—151m'

150m-（17套）5113%

（四居）

151mz（17套）

总户数48套48套45套45套98套93套377

小结:

调改后的户型中，本项目一居室小户型计304套，明显多于东环国际花园小户型30套，两居

室和三居室户型面积相对较集中，总房款相对较低，会形成房款总价的差异。

调改后的小户型大大化解了纯朝北户型的面积（调改前面积为100m2,调改后户型面积约为

50m2）,纯朝北的I小户型在价格和销控方面进行对应的调整即可化解其销售问题。

2-3商住部分

商住部分为1#楼，其户型提议保持原有户型。交屋原则以清水房为主，每层可分割日勺多元

组合销售。

提议招商方向为：铁百商圈、太原街商圈I肉经营业主、专业市场（家俱、食品、汽配等）既

有业主、有关（金融、房产等）中介机构、律师事务所、会计师事务所、装修企业、征询机

构、金融机构、外地驻沈办事处。

2-4底商部分

本项目的底商部分为三层，商业网点面积较大，从目前的市场需求状况来看，200m2左右【付

底商以其面积相对较小，总价款较低，而符合市场口勺需求。本项目的网点面积过大（多为400

1n2以上），寻找实力型买家很难，提议从如下两个方面着手：

方向一：

以地段优势吸引大日勺买家购置（如商业百货、建材专营商、通讯企业、汽车销售、美容企业

等）。如大买家来此经营，必然会吸引某些投资型客户。

方向二：

将底商三层打通，作为特色商业街区对外招商，采用外扶梯H勺方式可以从户外直接通往商

业街区（精品走廊），一、二两层保持原有规划不变，按每跨分割成中、小型临街门市对外

发售，合理规划商业街区业态构成，商业街区为本项目带来丰重利润的同步也增长楼盘日勺

卖点。

三、户型调整后目的J群体描述

本次市场调查成果显示市场日勺需求状况，从根据本次调研成果推断其客户特性如下:

3-2需求60平方米如下客户职业特性（综合）

口经商

・公务员

□国企职员

□私企职员

■外企职员

□其他

3-3需求60平方米以上客户职业特性（综合）

其他

口经商

・公务员

□国企职员

口私企职

■外企职员

口其他

3-4目的客户居住区域（综合）

□铁西

■和平

□皇姑

□沈河

■大东

□其他

23%

3-5目的客户工作区域（综合）

□铁西

■和平

口皇姑

□沈河

■大东

□其他

25%

3-6客户所考虑的原因

■考虑因素百分比

25%

20%

15%

1

0%

5%

0%

社

地

价

交

良

室

小

小

品

项

物

开

社

工

格

理

程

发

匚

区

内

孩

区

通

目

区

牌

业

位

质

商

作

户

教

规

便

手

绿

及

与

管

量

置

品

隼

型

育

划

利

续

化

开

理

其

牌

位

设

问

效

是