房屋租赁合同司法解释

房屋租赁合同司法说明

篇一：房屋租赁合同司法说明全文

房屋租赁合同司法说明全文

第一条本说明所称城镇房屋，是指城市、镇规划区

内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照

本说明处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经

济适用住房产生的纠纷案件，不适用本说明。【解读】本

条系关于本司法说明适用范围的规定。

本说明只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内

的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以

参照本说明。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规

划区，无论土地性质为国有还是集体全部，均适用本说明,

实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋

租赁行为在本说明调整范围之内。

依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租

住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的

民事法律关系，不适用本说明。

关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存

在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军

产房租赁合同纠纷应适用本说明。

其次条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未

依据建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立

的租赁合同无效c但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规

划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有

效。

【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租

赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许

可证或者未依据建设工程规划许可证的规定建设的房屋，详

细包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时

建筑管理规定的临时建筑。

否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维

护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭

辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准

建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论

终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

第三条出租人就未经批准或者未依据批准内容建设

的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭

辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的运用期限，超过部分无效。但

在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长运用期限的，人

民法院应当认定延长运用期限内的租赁期间有效。【解读】

临时建筑是指在城镇规划区内，依据形势的客观须要，经建

设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许

可证记载的运用期限、范围、用途内，建立的供临时运用的

建筑物。

未取得建设工程规划许可证或者未依据建设工程规划

许口」.证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应

的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的运用期

限，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响

第四条当事人以房屋租赁合同未依据法律、行政法规

规定办理登记备案手续为由，恳求确认合同无效的，人民法

院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效

条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方

接受的除外。【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制

度，《城市房地产管理法》对此有明确规定，但属于管理性

规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生

效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。

若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生

效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无

效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的状况下，视为

当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案

手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备

案手续，合同仍为有效。

第五条房屋租赁合同无效，当事人恳求参照合同约定

的租金标准支付房屋占有运用费的，人民法院一般应予支持。

当事人恳求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照

合同法的有关规定和本司法说明第九条、第十三条、第十四

条的规定处

理。【解读】依据《合同法》第五十八条的规定，合

同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用

于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付

房屋占有运用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔

偿在性质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信任利益。即

合同双方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为

产生信任，一方由于信任而支出肯定的成本，主要包括用于

缔约的合理费用和打算履约所支出的合理费用，此外还包括

丢失与第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举

证较为困难，实践中很难得到支持。

由于房屋租赁合同管的特殊性，损失赔偿的争议主要集

中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本说明都有明确

规定。

第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同

均有效的状况下，承租人均主见履行合同的，人民法院依据

F列依次确定履行合同的承租人：

(-)已经合法占有租赁房屋的;

（-）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人恳求解除合同、赔偿损失的,

依照合同法的有关规定处理。【解读】本条规定了“一房

数租”的处理原贝IJ,在数份合同均有效的前提卜，依据如卜

依次确定履行合同的承租人：（1）已经合法占有租赁房屋的，

承租人通过强占、欺瞒等非法手段占有租赁房屋的，不在此

列；（2）已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备案手续虽

不影响合同效力，但可享受优先履约权；⑶合同成立在先的,

即合同成立时间在先，推断标准是双方当事人签字或者盖章

的时间，更严格地说，是当事人中最终签字盖章的时间。

“一房数租”时，未得到履行的有效合同的承租人，可

以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。

第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或

者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予复原原状，出租

人恳求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法其

次百一十九条的规定处理。

【解读】综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定，

出租人享有法定解除权的情形如下：（1）因不行抗力致使合

同不能接着履行的；（2）承租人擅自变动房屋建筑主体和承

重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予复原原

状的；⑶承租人未经出租人同意转租的;（4）承租人无正值

理由未支付租金或拖延支付租金的，出租人可以要求承租人

在合同期限内支付，承租人逾期支付的；（5）承租人未依据约

定的方法或者租赁房屋的性质运用租赁房屋，致使租赁物受

到损失的；（6）不定期租赁，出租人有权随时解除合同。

出租人作为房屋全部权人，当房屋因承租人擅自变更主

体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租

人复原原状，不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定

的解除权时，必需在“合理期限”内要求承租人复原原状,

承租人在此期限内不予复原的，出租人方可解除合同。

实践中出租人行使解除权的方式有两种，一是出租人干

脆通知承租人解除合同，通知到达承租人即产生合同解除的

法律效果，假如承租人对此有异议，可以起诉要求确认合同

解除无效;二是向法院起诉，恳求解除合同。

对于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下两

种通知方式：一是，承租人未经出租人同意变动房屋建筑主

体和承重结构或者扩建，出租人告知承租人必需在肯定期限

内复原原状，承租人在此合理期限内不予复原的，出租人通

知承租人解除合同；二是，出租人向承租人发出通知，要求

其在肯定期限内复原原状，同时载明假如不再此期限内复原

原状，合同即自动解除。

第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法运用，承

租人恳求解除合同的，人民法院应予支持:

（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

（二）租赁房屋权属有争议的；

（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋运用条

件强制性规定状况的。

【解读】综合《合同法》的相关规定，承租人享有法定

解除的情形如下：（1）因不行抗力致使不能实现合同目的

的；（2）出租人未按约定交付房屋，经承租人催告在合理期限

内仍拒不交付房屋的；⑶因不行规责于承租人的事由致使

租赁物部分或全部毁损、灭失，致使合同目的不能实现的；（4）

不定期租赁，承租人有权随时解除合同；（5）租赁物危及承租

人平安或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量

不合格，承租人仍有权随时解除合同；（6）司法机关或者行政

机关依法查封租赁房屋导致承租人不能运用的；⑺租赁房

屋权属有争议导致承租人不能运用的；（8）不符合《建筑法》、

《消防法》等法律关于房屋运用条件的强制性规定并导致承

租人不能运用的；（9）一房数租之有效合同不能实际履行的。

在出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、权

属有争议，或者具有违反法律、行政法规（主要包括不符合

《建筑法》、《消防法》等）关于房屋运用条件强制性规定状

况任何一种情形时，承租人的合同解除权并非随意的，还须

具备一个必要前提，即该情形的出现导致“租赁房屋

无法运用”。所谓“无法运用”是指无法依据租赁房屋

的约定用途运用，或者无法依据租赁房屋的性质运用。

司法机关对房屋的查封，实务中有“活封”和“死封”

之分，其中“死封”是指房屋被查封后不仅其处分权受到限

制，而且丢失了运用、管理权，权利人只有妥当保管的义务；

而“活封”则相反，房屋被查封后，权利人仍享有对房屋的

运用、管理和收益权，仅处分权受限。实践中，租赁房屋被

查封，假如是由于出租人的缘由，承租人在要求解除合同的

同时也可要求出租人赔偿损失；假如是由于承租人的缘由，

出租人因此遭遇损失的，出租人除了可以提起反诉要求承租

人赔偿损失以外，也可另行起诉要求承租人赔偿损失。

当租赁房屋的权属存在争议时，意味着出租人可能不是

房屋的全部权人，假如出租人最终被确认为房屋的全部权人,

则房屋租赁合同有效;假如出租人最终被确认不是房屋的全

部权人，则构成无权处分，该租赁合同属效力待定合同。

第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效

时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价

归出租人全部；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆陵造

成房屋毁损的，承租人应当复原原状。已形成附合的装饰装

修物，出租人同意利用的，可折价归出租人全部；不同意利

用的，由双方各自依据导致合同无效的过错分担现值损失。

【解读】依据装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分别

（即未形成附合）和不行分别（即形成附合）两种形态。装饰装

修物已与房屋结合在一起形成接着性和固定性的，非毁损不

行分别或者虽可分别但花费巨大，可以认定形成附合，例如

铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等;装饰装修物与

房屋未完全结合尚未达到不行分别状态，则不能认定形成附

合，如安装空调、电梯、太阳能热水器、抽油烟机等。

依据添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，全部权

仍归承租人，房屋租赁无效时，由承租人拆除取回，出租人

想要留用，应当支付相应对价，承租人拆除过程中造成房屋

损坏的应复原原状。对于形成附合的装饰装修物，在出租人

同意利用的前提下，可折价归承租人全部；出租人不同意利

用的，由双方各自依据导致合同无效的过错分担现值损失。

在房屋租赁合同中，承租人对租赁房屋的装饰装修按其

性质可分为两类：一是经出租人明示同意或出租人未明示同

意，但知道后却未表示反对，且符合租赁合同约定用途而为

的装饰装修，属善意添附;二是未经出租人同意或虽经出租

人同意但超出合同约定用途的合理范围擅自进行的装饰装

修，属恶意添附C对于恶意添附，不论房屋租赁合同是否有

效，原则上均不应予以折价补偿，装饰装修损失由承租人自

行担当。

装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在房屋租

赁合同被确认无效时尚存在的实际价值，应按承租人已运用

房屋的时间予以折旧，不能依据租赁期限进行分摊。

篇二：城镇房屋租赁合同司法说明

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件详

细应用法律若干问题的说明

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件详

细应用法律若干问题的说明》已于XX年6月22日由最高人

民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自XX年

9月1日起施行。

二。。九年七月三十日

法释［XX）H号

最高人民法院

关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件详细应用法律

若干问题的说明

（XX年6月22日最高人民法院宣判委员会第1469次会

议通过）

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法爱护当

事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》、《中华

人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,

结合民事审判实践，制定木说明。

第一条本说明所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内

的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照

本说明处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经

济适用住房产生的纠纷案件，不适用本说明。

其次条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未依

据建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的

租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划

许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条出租人就未经批准或者未依据批准内容建设的

临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩

论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的运用期限，超过部分无效。但

在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长运用期限的，人

民法院应当认定延长运用期限内的租赁期间有效。

第四条当事人以房屋租赁合同未依据法律、行政法规

规定办理登记备案手续为由，恳求确认合同无效的，人民法

院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效

条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方

接受的除外。

第五条房屋租赁合同无效，当事人恳求参照合同约定

的租金标准支付房屋占有运用费的，人民法院一般应予支持。

当事人恳求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照

合同法的有关规定和本司法说明第九条、第十三条、第十四

条的规定处理。

第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同

均有效的状况下，承租人均主见履行合同的，人民法院依据

下列依次确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人恳求解除合同、赔偿损失的,

依照合同法的有关规定处理。

第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者

扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予复原原状，出租人

恳求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法其次

百一十九条的规定处理。

第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法运用，承

租人恳求解除合同的，人民法院应予支持：

（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

（二）租赁房屋权属有争议的；

（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋运用

条件强制性规定状况的。

第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效

时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价

归出租人全部；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造

成房屋毁损的，承租人应当复原原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价

归出租人全部；不同意利用的，由双方各自依据导致合同无

效的过错分担现值损失。

第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满

或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰

装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人

应当复原原状。

第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时,

双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法

院依据下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人恳求出租人

赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（-）因承租人违约导致合同解除，承租人恳求出租人

赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租

人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装

饰装修残值损失，由双方依据各自的过错担当相应的责任;

（四）因不行归责于双方的事由导致合同解除的，剩余

租赁期内的装饰装修残值损失，由双方依据公允原则分担。

法律另有规定的，适用其规定。

第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届

满时，承租人恳求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支

持。但当事人另有约定的除外。

第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发

生的费用，由承租人负担。出租人恳求承租人复原原状或者

赔偿损失的，人民法院应予支持。

第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费

用的处理没有约定的，人民法院依据下列情形分别处理：

(-)办理合法建设手续的，扩建立价费用由出租人负

担；

(二)未办理合法建设手续的，扩建立价费用由双方依

据过错分担。

第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三

人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当

认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除

外。

第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在

六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由恳求解除合

同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租

人作为第三人参与诉讼。第十七条因承租人拖欠租金，出

租人恳求解除合同时，次承租人恳求代承租人支付欠付的租

金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。

但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金

数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,

出租人恳求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有运

用费的，人民法院应予支持。

第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人

合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪

或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人恳求依据原租

赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。

其次十条租赁房屋在租赁期间发生全部权变动，承租

人恳求房屋受让人接着履行原租赁合同的，人民法院应予支

持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:

(-)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵

押权发生全部权变动的；

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

其次十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知

承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人恳

求出租人担当赔偿责任的，人民法院应予支持。但恳求确认

出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予

支持。

其次十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房

屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人恳求以

同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

其次十三条出租人托付拍卖人拍卖租赁房屋，应当在

拍卖5日前通知承租人。承租人未参与拍卖的，人民法院应

当认定承租人放弃优先购买权。

其次十四条具有下列情形之一，承租人主见优先购买

房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、

子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五口内未明

确表不购买的；

（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续

的。

其次十五条本说明施行前已经终审，本说明施行后当

事人申请再审或者依据审判监督程序确定再审的案件，不适

用本说明。

篇三：最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法说明

详读《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法

说明》

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法爱护当事

人的合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人

民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,

结合民事审判实践，制定本说明。

第一条本说明所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内

的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可

以参照本说明处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经

济适用住房产生的纠纷案件，不适用本说明。

【解读】本条系关于本司法说明适用范围的规定。

本说明只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内

的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以

参照本说明。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规

划区，无论土地性质为国有还是集体全部，均适用本说明,

实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋

租赁行为在本说明调整范围之内。

依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租

住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的

民事法律关系，不适用本说明。

关于军产房的租赁，基木属于完全的市场行为，并不存

在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军

产房租赁合同纠纷

应适用本说明。

其次条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未依

据建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的

租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划

许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租

赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许

可证或者未依据建设工程规划许可证的规定建设的房屋，详

细包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时

建筑管理规定的临时建筑。

否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维

护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭

辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准

建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论

终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

第三条出租人就未经批准或者未依据批准内容建设的

临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩

论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的运用期限，超过部分无效。但

在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长运用期限的，人

民法院应当认定延长运用期限内的租赁期间有效。

【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，依据形势的客

观须要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建

设工程规划许可证

记载的运用期限、范围、用途内，建立的供临时运用的

建筑物。

未取得建设工程规划许可证或者未依据建设工程规划

许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应

的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的运用期

限，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响。

第四条当事人以房屋租赁合同未依据法律、行政法规

规定办理登记备案手续为由，恳求确认合同无效的，人民法

院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效

条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方

接受的除外。

【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，《城市

房地产管理法》对此有明确规定，但属于管理性规定，并非

效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故

房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。（未登记

不影响合同效力）

若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生

效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无

效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的状况下，视为

当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案

手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备

案手续，合同仍为有效。

第五条房屋租赁合同无效，当事人恳求参照合同约定

的租金标准支付房屋占有运用费的，人民法院一般应予支持。

当事人恳求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照

合同法的有关规定和本司法说明第九条、第十三条、第十四

条的规定处理。

【解读】依据《合同法》第五十八条的规定，合同无效

的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋

租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占

有运用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性

质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信任利益。即合同双

方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信

任，一方由于信任而支出肯定的成本，主要包括用于缔约的

合理费用和打算履约所支出的合理费用，此外还包括丢失与

第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举证较为

困难，实践中很难得到支持。

由于房屋租赁合同的特殊性，损失赔偿的争议主要集中

在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，木说明都有明确规

定。

第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同

均有效的状况下，承租人均主见履行合同的，人民法院依据

下列依次确定履行合同的承租人：

（-）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人恳求解除合同、赔偿损失的,

依照合同法的有关规定处理。（占有、登记、时间）（留意：

占有比登记具有优先权。合适么？？）

【解读】本条规定了“一房数租”的处理原则，在数份

合同均有效的前提下，依据如下依次确定履行合同的承租人:

（1）已经合法占

有租赁房屋的，承租人通过强占、欺瞒等非法手段占有

租赁房屋的，不在此列；（2）已经办理登记备案手续的，房

屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但可享受优先履约

权；（3）合同成立在先的，即合同成立时间在先，推断标准

是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人

中最终签字盖章的时间。

“一房数租”时，未得到履行的有效合同的承租人，可

以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。

第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者

扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予复原原状，出租人

恳求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法其次

百一十九条的规定处理。

【解读】综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定,

出租人享有法定解除权的情形如下：（1）因不行抗力致使合

同不能接着履行的；（2）承租人擅自变动房屋建筑主体和承

重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予复原原

状的；（3）承租人未经出租人同意转租的；（4）承租人无正

值理由未支付租金或拖延支付租金的，出租人可以要求承租

人在合同期限内支付，承租人逾期支付的；（5）承租人未依

据约定的方法或者租赁房屋的性质运用租赁房屋，致使租赁

物受到损失的；（6）不定期租赁，出租人有权随时解除合同。

出租人作为房屋全部权人，当房屋因承租人擅自变更主

体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租

人复原原状，不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定

的解除权时，必需在“合理期限”内要求承租人复原原状,

承租人在此期限内不予复原的，出租

篇四：最高人民法院关于房屋租赁合同纠纷的司法说明

最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法说明

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法爱护当

事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》、《中华

人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,

结合民事审判实践，制定本说明。

第一条本说明所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内

的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可

以参照本说明处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经

济适用住房产生的纠纷案件，不适用本说明。

【解读】本条系关于本司法说明适用范围的规定。

本说明只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内

的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以

参照本说明。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规

划区，无论土地性质为国有还是集体全部，均适用本说明，

实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋

租赁行为在本说明调整范围之内。

依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租

住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的

民事法律关系，不适用本说明。

关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存

在政府补

贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房

租赁合同纠纷应适用本说明。

其次条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未依

据建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的

租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划

许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租

赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许

可证或者未依据建设工程规划许可证的规定建设的房屋，详

细包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时

建筑管理规定的临时建筑。

否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维

护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭

辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准

建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论

终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

第三条出租人就未经批准或者未依据批准内容建设的

临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩

论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的运用期限，超过部分无效。但

在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长运用期限的，人

民法院应当认定延长运用期限内的租赁期间有效。

【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，依据形势的客

观须要，

经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工

程规划许可证记载的运用期限、范围、用途内，建立的供临

时运用的建筑物G

未取得建设工程规划许可证或者未依据建设工程规划

许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应

的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的运用期

限，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响。

第四条当事人以房屋租赁合同未依据法律、行政法规

规定办理登记备案手续为由，恳求确认合同无效的，人民法

院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效

条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方

接受的除外。

【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，《城市

房地产管理法》对此有明确规定，但属于管理性规定，并非

效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故

房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。（未登记

不影响合同效力）

若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生

效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无

效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的状况下，视为

当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案

手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备

案手续，合同仍为有效。

第五条房屋租赁合同无效，当事人恳求参照合同约定

的租金标准支付房屋占有运用费的，人民法院一般应予支持。

当事人恳求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照

合同法的

有关规定和本司法说明第九条、第十三条、第十四条的

规定处理。

【解读】依据《合同法》第五十八条的规定，合同无效

的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋

租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占

有运用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性

质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信任利益。即合同双

方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信

任，一方由于信任而支出肯定的成本，主要包括用于缔约的

合理费用和打算履约所支出的合理费用，此外还包括丢失与

第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举证较为

困难，实践中很难得到支持。

由于房屋租赁合同管的特殊性，损失赔偿的争议主要集

中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本说明都有明确

规定。

第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同

均有效的状况下，承租人均主见履行合同的，人民法院依据

下列依次确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人恳求解除合同、赔偿损失的,

依照合同法的有关规定处理。（占有、登记、时间）（留意:

占有比登记具有优先权。合适么？？）

【解读】本条规定了“一房数租”的处理原则，在数份

合同均有

效的前提卜，依据如卜依次确定履行合同的承租人：（1）

已经合法占有租赁房屋的，承租人通过强占、欺瞒等非法手

段占有租赁房屋的，不在此列；（2）已经办理登记备案手续

的，房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但可享受优

先履约权；（3）合同成立在先的，即合同成立时间在先，推

断标准是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是

当事人中最终签字盖章的时间。

“一房数租”时，未得到履行的有效合同的承租人，可

以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。

第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者

扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予复原原状，出租人

恳求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法其次

百一十九条的规定处理。

【解读】综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定，

出租人享有法定解除权的情形如下：（1）因不行抗力致使合

同不能接着履行的；（2）承租人擅自变动房屋建筑主体和承

重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予复原原

状的；（3）承租人未经出租人同意转租的；（4）承租人无正

值理由未支付租金或拖延支付租金的，出租人可以要求承租

人在合同期限内支付，承租人逾期支付的；（5）承租人未依

据约定的方法或者租赁房屋的性质运用租赁房屋，致使租赁

物受到损失的；（6）不定期租赁，出租人有权随时解除合同。

出租人作为房屋全部权人，当房屋因承租人擅自变更主

体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租

人复原原状，不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定

的解除权时，必需在“合理

篇五：《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法说明

的理解与适用》

第一条本说明所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内

的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照

本说明处理。但法律另有规定的

[1],适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经

济适用住房产生的纠纷案件，不适用本说明。

其次条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未依

据建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的

租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划

许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条出租人就未经批准或者未依据批准内容建设的

临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩

论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的运用期限，超过部分无效。但在一

审法庭辩论终结前经主管部门批准延长运用期限的，人民法

院应当认定延长运用期限内的租赁期间有效。

第四条当事人以房屋租赁合同未依据法律、行政法规

规定办理登记备案手续为由，恳求确认合同无效的，人民法

院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效

条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方

接受的除外。

第五条房屋租赁合同无效，当事人恳求参照合同约定

的租金标准支付房屋占有运用费的，人民法院一般应予支持。

当事人恳求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照

合同法的有关规定和本司法说明

第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同

均有效的状况下，承租人均主见履行合同的，人民法院依据

下列依次确定履行合同的承租人：

(-)已经合法占有租赁房屋的；

(-)已经办理登记备案手续的；

(三)合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人恳求解除合同、赔偿损失的,

依照合同法的有关规定处理。

第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者

扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予复原原状，出租人

恳求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法其次

百一十九条的规定处理。

第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法运用，承

租人恳求解除合同的，人民法院应予支持：

（-）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

（二）租赁房屋权属有争议的；

（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋运用

条件强制性规定状况的。

第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效

时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价

归出租人全部；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造

成房屋毁损的，承租人应当复原原状。已形成附合的装饰装

修物，出租人同意利用的，可折价归出租人全部；不同意利

用的，由双方各自依据导致合同无效的过错分担现值损失。

第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满

或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰

装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人

应当复原原状。

第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时,

双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法

院依据下列情形分别处理：

(-)因出租人违约导致合同解除，承租人恳求出租人

赔偿剩余租赁期内装饰装修残值

损失的，应予支持；

(-)因承租人违约导致合同解除，承租人恳求出租人

赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租

人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰

装修残值损失，由双方依据各自的过错担当相应的责任；

(四)因不行归责于双方的事由导致合同解除的，剩余

租赁期内的装饰装修残值损失，由双方依据公允原则分担。

法律另有规定的，适用其规定。

第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届

满时，承租人恳求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支

持。但当事人另有约定的除外。

第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发

生的费用，由承租人负担。出租人恳求承租人复原原状或者

赔偿损失的，人民法院应予支持。

第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费

用的处理没有约定的，人民法院依据下列情形分别处理:

(-)办理合法建设手续的，扩建立价费用由出租人负

担；

(二)未办理合法建设手续的，扩建立价费用由双方依

据过错分担。

第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三

人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当

认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除

外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在

六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由恳求解除合

同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租

人作为第三人参与诉讼。第十七条因承租人拖欠租金，出

租人恳求解除合同时'次承租人恳求代承租人支付欠付的租

金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。

但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约

金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，

出租人恳求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有运

用费的，人民法院应予支持。

第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人

合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪

或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人恳求依据原租

赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。

其次十条租赁房屋在租赁期间发生全部权变动，承租

人恳求房屋受让人接着履行原租赁合同的，人民法院应予支

持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵

押权发生全部权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

其次十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知

承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人恳

求出租人担当赔偿责任的，人民法院应予支持。但恳求确认

出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予

支持。

其次十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房

屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人恳求以

同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

其次十三条出租人托付拍卖人拍卖租赁房屋，应当在

拍卖5日前通知承租人。承租人未参与拍卖的，人民法院应

当认定承租人放弃优先购买权。

其次十四条具有下列情形之一，承租人主见优先购买

房屋的，人民法院不予支持：

（-）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、

子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明

确表示购买的；

（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续

的。

其次十五条本说明施行前已经终审，本说明施行后当

事人申请再审或者依据审判监督程序确定再审的案件，不适

用本说明。

律师详解：最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同

纠纷案件详细应用法律若干问题的说明

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法爱护当事

人的合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人

民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,

结合民事审判实践，制定本说明。

第一条本说明所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内

的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照

木说明处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依

照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产

生的纠纷案件，不适用本说明。

【解读】本条系关于本司法说明适用范围的规定。

本说明只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围

内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可

以参照本说明。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇

规划区，无论土地性质为国有还是集体全部，均适用本说明，

实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋

租赁行为在本说明调整范围之内。

依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租

住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的

民事法律关系，不适用本说明。

关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存

在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军

产房租赁合同纠纷应适用本说明。

其次条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未依

据建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的

租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划

许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租

赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许

可证或者未依据建设工程规划许可证的规定建设的房屋，详

细包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时

建筑管理规定的临时建筑。

否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维

护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭

辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准

建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论

终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

第三条出租人就未经批准或者未依据批准内容建设的

临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩

论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的运用期限，超过部分无效。但

在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长运用期限的，人

民法院应当认定延长运用期限内的租赁期间有效。

【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，依据形势的客

观须要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建

设工程规划许可证记载的运用期限、范围、用途内，建立的

供临时运用的建筑物。

未取得建设工程规划许可证或者未依据建设工程规划

许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应

的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的运用期

限，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响。

第四条当事人以房屋租赁合同未依据法律、行政法规

规定办理登记备案手续为由，恳求确认合同无效的，人民法

院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效

条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方

接受的除外。

【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，《城市

房地产管理法》对此有明确规定，但属于管理性规定，并非

效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故

房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响若当事人约

定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，则以约

定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。但一方履行了

合同主要义务且对方接受的状况下，视为当事人以履行合同

主要义务的行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效耍

件的合同约定，此时，即使未办理登记备案手续，合同仍为

有效。

第五条房屋租赁合同无效，当事人恳求参照合同约定

的租金标准支付房屋占有运用费的，人民法院一般应予支持。

当事人恳求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照

合同法的有关规定和本司法说明第九条、第十三条、第十四

条的规定处理。

【解读】依据《合同法》第五十八条的规定，合同无效

的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋

租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占

有运用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性

质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信任利益。即合同双

方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信

任，一方由于信任而支出肯定的成本，主要包括用于缔约的

合理费用和打算履约所支出的合理费用，此外还包括丢失与

第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举证较为

困难，实践中很难得到支持。

由于房屋租赁合同管的特殊性，损失赔偿的争议主要集

中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本说明都有明确

规定。

第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同

均有效的状况下，承租人均主见履行合同的，人民法院依据

下列依次确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人恳求解除合同、赔偿损失的,

依照合同法的有关规定处理。

【解读】本条规定了“一房数租”的处理原则，在数份

合同均有效的前提下，依据如下依次确定履行合同的承租人:

（1）已经合法占有租赁房屋的，承租人通过强占、欺瞒等

非法手段占有租赁房屋的，不在此列；

（2）已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备案手

续虽不影响合同效力，但可享受优先履约权；（3）合同成立

在先的，即合同成立时间在先，推断标准是双方当事人签字

或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中最终签字盖章的

时间。

“一房数租”时，未得到履行的有效合同的承租人，可

以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。

第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者

扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予复原原状，出租人

恳求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法其次

百一十九条的规定处理。

第七条

【解读】综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定，

出租人享有法定解除权的情形如下：（1）因不行抗力致使合

同不能接着履行的；（2）承租人擅自变动房屋建筑主体和承

重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予复原原

状的；（3）承租人未经出租人同意转租的；（4）承租人无正

值理由未支付租金或拖延支付租金的，出租人可以要求承租

人在合同期限内支付，承租人逾期支付的；（5）承租人未依

据约定的方法或者租赁房屋的性质运用租赁房屋，致使租赁

物受到损失的；（6）不定期租赁，出租人有权随时解除合同。

出租人作为房屋全部权人，当房屋因承租人擅自变更主

体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租

人复原原状，不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定

的解除权时，必需在“合理期限”内要求承租人复原原状,

承租人在此期限内不予复原的，出租人方可解除合同。

实践中出租人行使解除权的方式有两种，一是出租人干

脆通知承租人解除合同，通知到达承租人即产生合

篇六：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷

案件司法说明的理解与适用》

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司

法说明的理解与适用》时间：XX-12-17|作者：张新祺

I阅读：51710

第一条

本说明所称诚镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照

本说明处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经

济适用住房产生的纠纷案件，不适用本说明。

其次条

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未依据建设

工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合

同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证

或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条

出租人就未经批准或者未依据批准内容建设的临时建

筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结

前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的运用期限，超过部分无效。但

在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长运用期限的，人

民法院应当认定延长运用期限内的租赁期间有效。

第四条

当事人以房屋租赁合同未依据法律、行政法规规定办理

登记备案手续为由，恳求确认合同无效的，人民法院不予支

持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效

条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方

接受的除外。

第五条

房屋租赁合同无效，当事人恳求参照合同约定的租金标

准支付房屋占有运用费的，人民法院一般应予支持。

当事人恳求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照

合同法的有关规定和本司法说明第九条、第十三条、第十四

条的规定处理。

第六条

出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的

状况下，承租人均主见履行合同的，人民法院依据下列依次

确定履行合同的承租人：

(-)已经合法占有租赁房屋的；

(-)已经办理登记备案手续的；

(三)合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人恳求解除合同、赔偿损失的,

依照合同法的有关规定处理。

第七条

承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在

出租人要求的合理期限内仍不予复原原状，出租人恳求解除

合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法其次百一十九

条的规定处理。

第八条

因下列情形之一，导致租赁房屋无法运用，承租人恳求

解除合同的，人民法院应予支持：

(-)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;

(―)租赁房屋权属有争议的；

(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋运用

条件强制性规定状况的。

第九条

承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形

成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人

全部；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁

损的，承租人应当复原原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价

归出租人全部；不同意利用的，由双方各自依据导致合同无

效的过错分担现值损失。

第十条

承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同

解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物,

可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当复原

原状。

第十一条

承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已

形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院依据下

列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人恳求出租人

赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（-）因承租人违约导致合同解除，承租人恳求出租人

赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租

人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰

装修残值损失，由双方依据各自的过错担当相应的责任；

（四）因不行归责于双方的事由导致合同解除的，剩余

租赁期内的装饰装修残值损失，由双方依据公允原则分担。

法律另有规定的，适用其规定。

第十二条

承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租

人恳求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事

人另有约定的除外。

第十三条

承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，

由承租人负担。出租人恳求承租人复原原状或者赔偿损失的,

人民法院应予支持。

第十四条

承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没

有约定的，人民法院依据下列情形分别处理：

(一)办理合法建设手续的，扩建立价费用由出租人负

担；

(-)未办理合法建设手续的，扩建立价费用由双方依

据过错分担。

第十五条

承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租

期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部

分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

第十六条

出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未

提出异议，其以承租人未经同意为由恳求解除合同或者认定

转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租

人作为第三人参与诉讼。第十七条

因承租人拖欠租金，出租人恳求解除合同时，次承租人

恳求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同

解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金

数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

第十八条

房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，

出租人恳求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占

有运用费的，人民法院应予支持。

第十九条

承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式

从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告

死亡，其共同经营人或者其他合伙人恳求依据原租赁合同租

赁该房屋的，人民法院应予支持。

其次十条

租赁房屋在租赁期间发生全部权变动，承租人恳求房屋

受让人接着履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁

房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵

押权发生全部权变动的;

（-）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

其次十一条

出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者

存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人恳求出租人担

当赔偿责任的，人民法院应予支持。但恳求确认出租人与第

三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

其次十二条

出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,

应当在合理期限内通知承租人。承租人恳求以同等条件优先

购买房屋的，人民法院应予支持。

其次十三条

出租人托付拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通

知承租人。承租人未参与拍卖的，人民法院应当认定承租人

放弃优先购买权C

其次十四条

具有下列情形之一，承租人主见优先购买房屋的，人民

法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、

子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明

确表示购买的;

（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续

的。

其次十五条

本说明施行前已经终审，本说明施行后当事人申请再审

或者依据审判监督程序确定再审的案件，不适用本说明。

篇七：最高院答记者问关于审理城镇房屋租赁合同纠纷

司法说明

最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法说明答记

者问

房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租

赁。居住用房是人类生存的基本物质条件，经营用房是人类

从事生产经营的必要生产资料，因此，房屋租赁与国家利益、

社会公共利益和广阔人民群众的切身利益休戚相关，亦与社

会的和谐稳定、经济的平稳发展休戚相关。最高人民法院从

“保增长、保民生、保稳定”的全局工作动身，高度重视该

部司法说明的起草工作，确定以落实科学发展观和司法为民

作为指导思想，严循立法精神，重视调查探讨，强化起草内

容的针对性和可操作性。其间，起草小组多次奔赴全国各地

调研，广泛征求各方看法。在反复探讨探讨的基础上，《说

明》经最高人民法院审判委员会第1469次会议探讨通过。

明确租赁合同无效的范围

问：《说明》在合同效力的认定上，是如何体现促进

房屋租赁市场发展和维护稳定的房屋租赁交易秩序这一目

标的？

答：合同效力的认定对促进房屋租赁市场发展，维护房

屋租赁市场交易秩序稳定意义重大。《说明》在精确推断相

关法律、行政法规的强制性规定是否为效力性强制性规定基

础上，确定了认定合同效力的原则：一是限定无效合同的范

围。《说明》仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租

人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为

无效。在违法建筑物范围认定上，确定未取得建设工程规划

许可证或者未依据建设工程规划许可证规定建设的房屋，未

经批准或者未依据批准内容建设的临时建筑，超过批准运用

期限的临时建筑为违法建筑。二是对欠缺生效条件合同效力

的处理上，实行了补救性的措施，即当事人只要在一审法庭

辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，不存在合

同法第五十二条规定的无效情形，就认定合同有效。《说明》

在遵循法律规定精神的基础上，采纳宽严适当的原则，确定

合同效力，目的就是在尽量维持合同效力的基础上，促进社

会资源的有效利用，保障房屋租赁市场的健康发展。

问：《说明》规定合同被认定无效后，承租人要支付

房屋占有运用费，是将无效合同依据有效处理吗？为什么参

照合同约定的租金标精确定占有运用费？

答：这种理解是错误的。合同无效后，承租人支付占有

房屋期间的运用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方

式，并不