小区项目前期物业管理投标书

瑞昌新城风尚小区项现在期物业管理

投

标

书

瑞昌市凤竹物业服务

二00八年九月十号

目录

序言3

瑞昌凤竹物业服务介绍4

投标人函5

第一章投标人介绍6-7

第二章对项目标认识、管理服务定位及整体设想8To

第三章组织架构、人员配置11-21

第四章拟采取管理方法、工作计划及物资配置计划22-27

第五章前期管理服务、接管验收管理及入住管理方案28-33

第六章物业档案资料管理34-37带格式的：字体:再加粗)

第七章，构筑友好小区和便民服务38-42带格式的：字体：宋体，四号

带格式的：正文，龙,行斯：2倍行距，编号+级

别：1+编号样式：，十,百…♦起始编号：1+

对齐方式：左侧♦对齐位置：0年米，制表符后

第八章,投标人和项目责任人资格证实材料43_____________于：1.48匣米+缩进位置：L48厘米.不对齐到

网格

带格式的：字体：宋体.四号

带格式的：行距：2倍行即,染号+级别：1+编号

样式：十.6…，起始编号：1，对齐方武：

左物+对齐位置：0屉米+制表符后匕1.4811

米+缩进位置：.48匣米，不对齐到网格

带格式的：字体:四号，非加粗

带格式的：字体：四号,非加粗

前言

首先，卜分荣幸能参与“新城M尚住宅小区物业管理”项目标前期物业管理服务

投标工作。我企业将依靠本身专业管理实力，结合“新城风尚住宅小区物业管理”现实

状况，对“新城风尚住宅小区物业管理”物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服

务配套等作出统筹策划。

我们将以崭新物业管理服务理念.在结合国家政策法规和贵方实际需要前提下，

凭借在长久物业管理服务过程中积累丰富经验和充足人才，为“新城风尚住宅小区物业

管理”业主发明一个友好而优美居住、办公及购物环境，提升“新城风尚住宅小区物业

管理“物业价值，并使“新城风尚住宅小区物业管埋”成为瑞吕巾乃至江西省又一个著

名高级综合物业管理品牌。

本投标书是依据贵方提供“新城人尚住宅小区物业管理“前期物业管理服务招标

文件要求，结合我企业企业服务理念及标准，经我企业考察研究以后，编制前期物业管

理服务投标书。

我方同意一旦中标，投标书中全部承诺，招标方有权要求写入物业管理委托协议,

不燃，招标方能够在中标候选单位中亘新确定中标单位.

再次感谢风竹房地产开发给我们这次合作机会。

企业名称：瑞昌市风竹物业服务

注册（通讯）地址：

联络电话：

传真电话：

邮政编码；3x0

物业管理准备工作。小区完工前两个月，确保相关物业管理人员进场接收、验交、

管理。

4、我们同意严格遵守本投标文件各项承诺，并随时接收询标。

5、在协议协议书正式签署生效之前，本投标文件连同贵企业中标通知书将组成我们双

方之间共同遵守文件，对双方含有约束力。

6、我们了解，贵企业不一定接收最低标价投标或贵企业接到其它任何投标。同时也了

解，贵企业不负担我们任何投标费用。

7、我单位承诺本招标文件限定投标时间不影响我们正常投标。

瑞昌市凤竹物业服务

年月日

第一章：投标人介绍「带格式的：1级，段落间距段前：6底

瑞昌市风竹物业服务是一家专业从事物业管理及其相关配套业务物业管理企业，企

业口从事多年房地产开发建设和物业管理业界精英共同创建，麾下拥有一支立志于从事

物业管理事业精干团体，企业于1月7日正式成立，注册资金为50万人民币，企业法人

代表是李剑青先生。

作为一家年轻企业，瑞昌市凤竹物业服务坚持高起点、高标准标准，立志经过规范

化、标准化、制度化、步骤化管理，经过利用现代管理科学和优异技术，达成一流管理、

一流形象、一流效益。

我们提倡“1、2、3服务模式”，即：

“1”个结果：服务圆满，业主满意。

“2”个必需：必需带走业主烦恼一一烦恼到零点；必需留下瑞昌市凤竹物业服务

真诚一一真诚到永远;

“3”个不漏：一个不漏地统计业主反应问题；一个不漏地处理业主反应问题：一

个不漏地复审问题处理结果。

我们重视将物业整体管理溶入服务之中，重视理性管理和感性服务二者相结合，在

具体项目管理上将引进一站式管理模式,即从业主需求一提供服务一业主满意全新步骤

式服务理念,同时愈加关注业主满意度一一就是本企业追求最根本所在。

瑞昌市.风竹物业服务坚持“以用户为中心”服务宗旨，强调从细节和服务着手，本

着“以人为本，贴近业主，关注业主现实和潜在需求”人性化服务标准，追求四个“最”

—最舒适、最便利、最亲情和最顺畅沟通，努力争取将管理服务工作每一个细节做

到尽善尽美，使业主生活无忧无虑，快乐每一天。

我们质量方针是用户为尊、诚信为本、连续改善、精益求精。

我们管理理念是坚持服务创新，经过主动、专注、高效、精细专业化服务,用心发

明价值。

我们服务目标是使业主房产保值增值、为开发商提升品牌形象、为社会发明效益。

我们服务理念是一切为了您满意。

展望未来，瑞昌市凤竹物业服务籽•直坚持”•切为了您满意”服务理念，不停

超越自我、精益求精、追求卓越，坚持走服务创新和规范发展之路，为提升物业管理服

务水平而不懈追求！

第二章对项目标认识、管理服务定位及整体设想［带格式的：1级，段落间距段前：6-)

一、对项目标认识和管理服务定位

新城风尚小区在南京市白下区杨庄看杨路，计划建设22栋小高层，1所幼稚园，1

所会所及局部商业裙房。总建筑面积：153423.6万户，地上部分建筑面积：117335肝，

地下部分建筑面积：36088.6商业面积为1031m\小区分二期建设，首期建设8

幢小高层，面积为43150.73Of,一层商业裙房，面积为697.3nf,地下车库机动车位

85个，面积为5170.88m',完工时间估计为10月31口，交付时间为11月31口。二

期建设面积为小高层70600.27地下车库机动车位510个，面积30917.72完工

时间估计为9月31日，交付时间约为10月31日。整个建筑计划为院落围合式布局，

新合流畅，建筑立面前绦、典雅。

为使以后管理服务工作愈加贴近新城风尚项目标实际情况，我们数次赴现场调研，

了解基础情况以下：

小区为小高层建筑，主推户型为面积适中中小户型，业主数量相对较多，由此引发

装修、停车、治安、消防、环境等管理项目所产生问题多而复杂。

二、管理服务目标——构建“文化小区”

依据我们调研结果显示：新城风看项目应是“义化入”居所，“义化人”重情、讲

理、遵法。开展物业管理工作，就必需高度重视她们文化需求、服务需求及主动参与小

区建设愿望。

我们提出构建“文化小区”人居理想模式，强调山物化管理上升到文化管理，实现

传统家居理念和现代生活方法高度共融“文化小区”管理目标。文化管理包含两个层面，

一老经过多个交流形式促进物业管理人和小区组员和小区组员之间正常沟通，并激发小

区组员共同参与建设小区人文环境主动性。二是经过多个宣传形式培养小区组员集体主

义观念，进而深入到她们在使用物业尤其是在使用共用性较强物业中，进行约束和引导，

以降低管理难度，提升管理效果。我们整体设想是：

1、提倡“全员参与”管理文化

在管理处内部我们强调职员在合理分工基础上充足合作，以多层面共同参与和协作

来填补管理上缺项和漏项。在小区内，我们推崇“为业主节省每一分，让业主满意多一

分，，管理理念，实现“管理开放，开放管理”。把热心小区公益事业小区组员组织起来，

参与小区安全管理和小区文化建设。发明全员参与管理文化。

2、推广“平等互动”服务文化

服务文化涵义在于“把提供优质服务视为工作自然方法和最关健规范”。服务连着

业主和物业管理人，我们对二者关系定位是：建立在权利和义务对等基础之上正当契约

关系。

建立这种认识能使职员真正尊重衣身工作，产生服务热情，自觉尝试去寻求满足业

主期望合适方法，提供发自内心“微笑服务”。业主在享受服务同时提出改善意见，服

务产品供方和需方均保持愉悦心境，服务水准在平等互动基础1二得以提升。

3、营建“和瞌亲善”小区文化

小区文化是物业管理人和小区组员共同发明、含有小区特色精神财富和物质形态完

美结合，小区文化建设最终目标是在居住区内建立一个“和睦亲善”文化气氛，以替换

小区中正在蔓延“人情沙漠”。我们将以开展健康书富小区文化活动为纽带，建立崭新

小区公共秩序。

4、塑造“亲和人文”环境文化

现代信息时代到来，业主愈加关注小区内人文环境。物业管理人和业主一起参与环

境叉化建设，将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然居住需要。在环境文化气氛营造上，

我们将导入一套结合现代和传统、符合建筑设计特色形象识别系统，提升档次：提供高

品质园艺维护，保持绿化良好长势以承续设计理念：以多个形式组织业主开展环境保护

及美化家园活动，并不停完善居住区内园林小品及自然景观，营造厚重人文气息，建立

人和环境友好共融“文化小区”。

，第三章：组织架构、人员配置I号格式的「为体：小三，？体颜色：自动设苗

|帝格式的：1级，段落间距段前：6磅

一、组织架构

瑞昌市凤竹物业服务

新城风设管理处

用

小

^环

综

工

^户

一

区

境

合

程

服

全

文

管

维

事

务

保

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化

理

务

卫

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部

部

部

部

部

心

二、组织架构和人员配置说明：

1、企业将遵照以下标准建立物业管理服务机构，明确机构职能、责任、权限、隶属

关系及信息沟通渠道。

＞遵守国家相关要求：

＞符合经营范围；

＞结合不一样阶段工作关键：

＞把质量责任作为各个步骤关键：

＞遵照精简高效、职责分明、线条清楚、一专多能标准。运行上以经理为关键，管

理条线上强调项目整体经理负责制基础上各部门主管负责制，二级指挥：对用户

服务方面，则突出用户服务热线为中心服务调度制度。

A考虑在人员合理搭配和一专多能基础上经过人员兼岗兼职控制人力费本，有效扩

大工作范围。

＞保安员在完成治安、消防及车辆代理同时，还担负着对房屋及公共设施、卫生和

消防情况巡视，同时注意周围情况

＞保洁员在对区域内公共部分、公共空间及配套设施完成日常清洁工作同时.，还担

负着房屋及公共设施情况巡视：

＞维修人员除日常维修工作外，还担负着管理员责任:

＞依据实际情况营造文化气氛，配置专（兼）职人员：

＞上级管理人员关心，了解下属，均对下属负有指导、示范、帮助.培养职责。

三、关犍岗位工作职责

序号部门岗位工作职责

1管理处管理处经理1、处理开发商、业主查询及用户重大投诉

问题。

2、审定全部管理制度及检验制度实施。

3、督促属下职员认真实施物业管理工作。

4,定时召开管理处例会，传送企业政策及

确定方针；研究处理各项管理问题。

5,负责建立建全档案制度。

6,建立招标制度，监督各承判商是否切'实

实施合约内工作细则及表现，合约届满

后，考虑续签协议或另行招标，同意认

可承判商名单（每十二个月增删一次）。

7、审批、签发来往函件。

8.决定管理人员和职员聘用及解聘，考评

全部管理职员表现，决定相关职员奖惩。

9.向开发商及业主汇报工作情况。部门主管

考评工作。出席相关开发商和业主之间联

谊会议。决定职员聘用及解聘，考评全部

管理职员表现，决定相关职员奖惩。审查

及签发物业每个月应收未收管理费细表及

管理费月报表，报税表，决定追收欠缴款

项。抽查物业之管理费及其它收支情况及

作出改善。

2综合事务部财务1.控制用户帐期，催收帐款如每个月管理费

月费等。

2.每个月首七个工作天内将用户欠帐情况做

出明细分析表。

3.将相关付帐及其它费用原始凭证做出记帐

凭证并正确记帐。

4.定时列出每个开支项目之发生及余额。

5.负责收入货币送缴银行，现金管理及日常

报销支出。

6.登记现金入银行日志帐。

7.负责管理处固定资产登记、盘点和统计工

作

3综合事务部综合事务主管1.在物业管理处经理领导下，全方面负责管

理处行政人事工作。

2.负责制订并组织实施企业人事制度，并制

订工作计划和工作总结。

3.负贡职员招聘、面试、录用、培训、考评、

晋升、奖惩等工作。

4.负责企业职员多种福利,如制服订制、清

洗，工作餐等工作。

5.负责对采购材料询价并实施采购工作。

4用户服务部客服主管1.在物业管理处经理领导下，全方面负费用

户服务工作。

2.处理'业主投诉，宗时造访用户及将集意见、

提议，并反馈至各职能部门，必需时上报

物业管理处经理。

3.全方面负责审核租户、业主二次装修进场、

退场手续及口常监督管理工作。

4.负责制订用户服务部内部管理制度，监督、

检验、指导本部门职员工作和对本部门职

员定时进行培训、考评工作.

5.按时完成月工作情况总结，并做好下月工

作计划。

6.完成物业管理处经理交办其它任务。

5用户服务部客服助理1.掌握小区管理工服务作进展情况，按时按

质做好各类专业报表工作。

2.按客服主管要求做好工作计划和工作总

结。起草工作简报、情况反应、参与相关

会议并做好会议统计。

3.做好各类文件、材料、档案及往来公函收

发、管理、整理、归档工作。

4.具体负责办理业主二次装修进退场手续并

进行日常监督管理工作。

5.掌握用户入住情况，做好统计工作。

6.做好日常来访、外调、报案、投诉接待工

作。接待中热情礼貌。

7.负责处理公共设施和业主室内设备报修工

作，立即将工程维修内容输入电脑，通知

工程部维修。

8.完成领导交办其它工作任务。

5安全保卫部安保主管1、帮助物业管理处经理及编制相关保安消防

计划。

2、编订相关值班表、日志及汇报，定时呈管

理处经理审阅。

3,编订职员值班巡视内容、方法。监管及实

施既定任务。

4,处理及调查保安消防事故并向上级汇报.

5、定时汇报相关小区之保安情况。对交通、

人流控制提出意见予管理处经理参考。

6.和政府、公安、消防局保持良好关系，定

时联络。

7、定时联络用户，对小区保安消防方法提意

见。

8.统筹定时消防演练、操演及职位岗前培训。

9,帮助拟出每十二个月保安消防预算。

安全保卫部安保领班1.负责保安员管理工作，做好本班考勤工作。

2.明确关键警卫目标，分配当日工作，讲评

值班情况，做好值班统计。

3.常常巡查各岗位执勤情况，立即纠正违纪

违章，仪表仪容不整现象。

4.处理通常性治安案件和用户投诉，调整职

员纠纷。

5.负责公共区域消防器材标忐保养维护工

作。

6.护保管好本班公用物品，确保保巡能信器

材警械完好、灵敏有效。

7.发觉违反治安管理行为耍立即处理，确保

区内正常服务秩序。

8.完成领导交办其它任务。

9.熟悉消防器材使用、维护及性能，掌握警

卫专业技能。

10.对本班人员肉位分工明确，责任清楚，并

掌握所属人职员作情况。

11、坚持标准、从严管理、勇于纠正多种违法

违纪行为。

安全保卫部中央控制室1.在中控室负责当班必需集中精神，监视及

管理员观察小区内情况，不得闲谈、脱岗，打瞌

睡等一切不妥行为。

2.必需熟悉和掌握多种系统及器材之操作.

确保其运转正常，如发生出现故障，应立

即汇报相关部门。

3.非值班人员或其它无关人士不得随便进入

中控室。

4.中控室电话只用于工作，不得作私人用途。

5.保持中控室内清洁卫生，严禁吸烟。做好

工作统计，交接班要把事情交代清楚.接

班时要主动检验各系统确定其是否正常，

上一班有否发生情况。

6.熟悉小区地形环境、消防设施分布、火火

器材摆放点、防盗、报警装置位置，闭路

电视镜头位置。

7.使用多种灭火器材，熟悉掌握消防中心控

制系统操作程序。

8.珍惜本岗位上多种设备和器讨。

9.灵活、果断地处理当值期间发生问题。遇

有部分处理不了问题，即汇报保安领班及

主管。

安全保卫部门岗管理员1.负责维持各出入口秩序，确保通畅。

2.亲密注意进出人员，查询可疑人物，劝离

衣冠不整者或闲杂人员。

3.负责查验大件物品进出手续。

4.负贡非小区开放时间出入登记工作。

5.保持岗亭内清洁卫生，严禁吸烟，做好工

作统计及交接班统计。

6、上岗期间，注意仪容仪表端王，精神饱满。

安全保卫部治安巡查员1.负责按要求路线巡查“生态小区”各部位，

留心治安消防情况。

2.负贡查询可疑人员，立即将推销及闲杂

人员劝离“生态小区

3.监督检验用户装修现场治安消防情况，立

即处理违规装修。

4.监督检验用户门窗锁闭情况，发觉问题立

即处理或报保安领班及主管。

5.做好巡查情况各项统计。

6工程维修部工程维修主管1.落实实施管理处经理指示，对管理处经理

负责。

2.对部门全部些人员和设备全权管理和调

配，挑选和配置下属各岗位，培养、巩固

骨干队伍，切实保障全部机电设备安全运

行和装修设施完好。以最低宵用开支保持

小区机电设备管理高格调水准。

3.制订下属各岗位规范及操作步骤，督促检

验下属严格实施岗位责任制，操作规程及

设备检修保养制度。

4.制订工程部预算。

5.深入现场，掌握人员和设备情况，坚持天

天做以下检验：

A、审核运行巡检报表，发觉异常，分析原

因，立即采取有效方法。

B、审阅各系统运行监测技术数据，发觉偏

差立即修正。

6、现场巡查下属岗位纪律及工作情况，了解职

员思想，发觉不良倾向立即纠正。

工程维修部工程领班1.模范实施岗位责任制、操作规程和各项管

理规章制度，对本班范围内出现技术问题

及设备情况，向部门领导提供正确情况，

发觉事故征兆立即进行处理、并向上级汇

报，立即完成经理下达各项工作任务。

2.管理使用好本班负责范围内设备，使设备

常常处于良好技术状态，优质高效、低耗、

安全运行是领班首要责任。

3.管理好本班使用工具及仪表，使其常常处

于良好及正确状态。

4.领班是一班人在工作上、技术上带头人，

是班组骨干，应在工作上以身作则，技术

上精益求精，做好班组管理【二作，配合主

管处理技术上疑难问题。

5.做好日常工作安排，做到维修快速立即，

确保质量，设备发生故障时，有效地组织

力量抢修。

6.负责起草本班组设备年月检修保养计划和

备品备件计划报主管审核，并负责检修保

养计划实施。同时做好多种运行统计。

7.帮助主管检验业户、租户装修工程。

8.团结互助，搞好和其它班组工作关系，不

停提出本班组合理化提议。

9.做好本班组设备技术档案。巡查统计、运

行统计、设备维修、故障排除、更换零部

件等情况应清楚地填入班组档案后定时交

主管审阅。

维修技工1.遵守职员守则和物业管理处各项规章制

度，操作技术规程，认真负责。

2.按时到岗，接收各级管理人员之督导，在

本班领班率领下按时按质按量完成本系统

之运行，操作及维修保养工作，不擅离岗

位、串岗。

3.做好设备统计，立即分析掌握设备运行状

态。

4.各系统技术工人在不影响其系统设备运行

情况下，有贲任接收工程领班或主管调遣，

支援其它系统处理应急事态。

5.需轮值工作。

7环境管理部环境管理主管1.实施管理处经理指示，接收管理处经理督

导，直接向其负责。

2.负责部门职员监管工作，合理安排各清洁

职员之工作内容。

3.依据计划定时检验各班组实际完成情况，

指导及监察各清洁职员之工作，以确保清

洁质量。

4.依据季节改变确定绿化品种并做好绿化养

护计划。

5.做好工作统计，检验各清洁职员之清洁报

表，每个月提交定时作业安排汇报于物业

经理，每次定时作业工作完成后需检验清

洁水准是否符合标准。

6.充足了解多种建材设备性质之特征，安排

使用最合适之清洁材料及工具，解答清洁

员碰到技术难题。

7.管理好班组使用各类工具，使其常常处于

良好准备状态。

8.负贡起草季度养护计划和备品备件计划报

经理审核。

保洁领班1.按清洁主管指示实施工作。

2.合理安排各清洁职员之工作内容。

3.充足了解多种建材设备性质之特征，安排

使用最合适只清洁材料及工具，解答清洁

员碰到技术难题。

4.作业时需和物管其它部门亲密配合。

5.做好工作统计，检验各清洁职员之清洁报

表。

6.负责起草季度养护计划和备品备件计划报

经理审核。

8,管理好班组使用各类工具，使其常常处

于良好准备状态。

保洁工1.保持公共地方环境清洁卫生.

2.清洗公用洗手间及添补清洁用具。

3.向仓管员提取适量之用含有用，小心掌握

工具使用及保养。

4.定时搜集垃圾，将垃圾送至搜集站帮助市

政清洁工人运走（全部垃圾不得存放过

夜）。

5.清洁公共设施如电梯、电话间、烟灰缸、

手扶梯、空调新回风口、指示牌、废纸箱、

人工花木、地面、墙身、搜集垃圾等。

6.需要时帮助园艺职员搞绿化工作。

第四章拟采取管理方法、工作计划及物质配置计划〔带格式的：字体：宋体，小三一

带格式的：正文.1级.段落间距成前：6磅.行曲:

1.5倍行距,不对齐到网格

一、拟采取管理方法

1、管理模式和基础思绪：

新城风尚需要新型、优异、科学、优质物业管理方法，以满足住户所追求高品质、

高标准生活观念和生活方法。基于深入调研基础，拟对新城风尚项目标物业管理采取全

方位物业管理服务模式。

在确定管理模式基础上，针对新城风尚特色及实际情况，我们深入提出全方位物业

管理基础思绪。

我们管理思绪是：

・强调成本控制意识和成本管理程序

・强调步骤团体有效运作和服务步骤连续改善

・强调公众服务规范化和特约服务个性化

•致力于共用设施、设备连续改善和功效提升

•致力于培养职员专业素质和小区全员参与意识

•致力于文化功效提升，溺造符合现代文明人居理想环境

2、拟采取管理服务手段：

结合新城风尚物业整体管理思绪，拟采取以下管理服务手段确保酒店化服务质量：

a、导入IS09002质量管理体系

殖量确保体系已成为现代物业管理企业提供规范化、标准化物业管理服务基布。我

们在新城风尚物业管理实施过程中，我们将导入IS09002质量管理体系，以期在为业主

提供优质服务过程中不偏离既定轨道。

b、实施“质量、成本双否决”运作机制

结合物业管理行业服务特征，木企业将在新城风尚项目推行“质量、成本双否决”

机制。把服务质量和成本控制作为考评管理处1：作业绩两顶最关键指标，努力争取在“服

务质量”和“成本控制”之间找到更正确结合点，以馄供“质优价廉”服务产品。

c、提倡开放式管理服务

在新城风尚项目管理上，我们提倡和强调开放式管理服务，明确物业管理企业和业

主大会及业主委员会、居委会之间分工及配合。即：物业管理企业提供专业物业管理服

务、业主大会及业主委员会负责自治自律管理、居委会负担政府小区行政管理和小区公

益服务。

对于管理处，我们将按时公布财免帐目、定时提交“管理汇报”、组织“管理处开

放日”活动、公布管理处主管人员联络电话等方法，自觉接收业主监督：对于业主大会、

业三委员会，我们将在小区入住达成要求条件后依法成立。并从保护业主正当权益及提

升本身管理水平出发，不停增强业主大会及业主委员会自治自律管理意识和能力，使之

能真正代表全体业主行使监督和审核杈力。对于居委会，我们将尽力帮助其搞好业主、

住尸宣传教育、民事纠纷调解等工作，司时在管理信息资源上给予有效支持。我们深信:

只要从服务业主、住户根本目标出发，三方合作一定能成为推进新城风尚项目管理水平

提升助力。

d、构建服务平台一一用户服务中心

强大服务平台和优异服务组织是提供规范用户服务前提。在新城风尚项目标服务形

式上，我们拟建立用户服务中心运作体系。立即管理处内部管理处对外服务分为后台和

前台操作，从而确保管理处对外形象统一化。用户服务中心是管理处指挥调度中心及信

息枢纽,业主全部服务需求申请及投诉提议全部将汇总到用户服务中心，由中心负贲分

类处理。而管理处全部需要公布管理服务信息亦经过该中心反馈到业主、住户。经过用

户服务中心有效运作，第一，可确保管理处对外信息传输口径统一化；第二，建立首问

贡任制，全都业主、住户投诉和需求全部有专员负贡跟踪和落实直至业工满意为主；第

三，中心二十四小时工作时间（晚间21:00后电话值班）将可确保业主、住户需求全天候

地得到受理及满足。

e、管理体系全方面整合和提升

瑞昌市凤竹物业服务将重视连续地不停地进行步骤再造，对日常部分已经相对固定

化思维方法、服务理念和具体作业步骤进行重新分析和改造，使其能够愈加符合业主真

实福求，从而为业主提供真正实用服务产品。我们致力于用新型“以用户为中心、以步

骤为导向”运作替换传统“以企业为中心、以职能为导向”运作，实现物业管理水平连

续提升。

f、致力于共用设施、设备循环改善

楼宇管理一个关键内容就是共用设施、设备管理和维护。共用设施、设备运行状

态良好程度将直接影响到业主、住户E常起居和安全保障等问题。我们将新城风尚项目

共月设施、设备管理分为三个层次进行，即：以确保共用设施、设备处于受控状态、维

持正常运行为目标日常管理及维修：以消除多种运行隐患，确保设施、设备性能得以充

足发挥为目标定时维修养护（包含大、中修）：以提升设备性能、增强设备自我保功效

从而满足用户不停增加服务需求为R标改良性维护（改造）。

在新城风尚项目共用设施、设备管理和维护上，我们致力于凭借本身经验和专业分

包方，对其进行连续循环改善和功效犷展，逐步实现对共用设施、设备集中监控和一体

化管理，最终实现物业保值和增值。

二、工作计划

依据管理方法和管理运作步骤，将工作计划分为前期管理、入住期管理和常规期管

理三部分，根据轻重有序、科学有效标准，确定以下管理工作计划。

（一）、前期管理工作计划

序号项目内容时间

1、人员选拔：

一组建物业管理队伍2、人员培训：接管前3个月

3、人员上岗。

1,刈同类项目展开深入调研：

二拟订物业管理方案2、针对新城风尚，从物业管理角度，提出接管前3个月

合理亿提议，拟订管理方案。

1、安排管理用房：

三完善管理及办公条件2、安排职员宿舍:接管前1个月

3、调配物质装备。

1、制订切合实际各项制度：

四制订管理规章制度服务管理中

2、逐步引入IS09000质量确保体系。

1、对售楼部、样板区派出保安、保洁服务：

五交付前现场管理服务一期交