湖南省2025年房地产估价师《经营与管理》：房地产金融与项目融资模拟试题

湖南省2025年房地产估价师《经营与管理》：房地产金融与项目融资模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在以下投资组合中，对投资者来说，投资且等比例选择风险最小的是__。

A．股票+投资基金

B．债券+股票

C．投资基金+债券+股票

D．债券+投资基金2、以下四种方法中，相对而言求取净收益A最合理的方法是。

A：过去数据简单算术平均法

B：未来数据简单算术平均法

C：未来数据资本化公式法

D：过去数据加权算术平均法

E：工业用地的监测点评估价格3、下列行为中，应征土地增值税的是。

A：继承房地产

B：赠与房地产

C：出售房地产

D：出租房地产

E：执行层的组织协调4、在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、__等其他形式来偿付。

A．劳务

B．工资

C．贷款

D．高贷5、住房置业担保是指依照设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情況下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。

A：《中华人民共和国担保法》

B：《中华人民共和国公司法》

C：《中华人民共和国合同法》

D：《住房置业担保管理试行办法》

E：执行层的组织协调6、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用__的行为。

A．宅基地所有权

B．空间利用权

C．地役权

D．建筑物相邻关系7、证券可分为商品证券、货币证券和__。

A．负债证券

B．资产证券

C．交易证券

D．资本证券8、在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的。

A：中位数

B：简单算术平均数

C：众数

D：加权算术平均数

E：工业用地的监测点评估价格9、玻璃幕墙为使保温单层窗部分通风、排气，将下面橡胶垫于1／4处切断留孔，并在上也要留有通气孔。

A：主龙骨

B：次龙骨

C：主粱

D：玻璃

E：执行层的组织协调10、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元．该宗土地的评估价值应为。

A：800万元

B：1000万元

C：1800万元

D：800~1000万元之间

E：工业用地的监测点评估价格

11、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为__万元。

A．521

B．533

C．695

D．71112、《房屋拆迁许可证》是由房屋拆迁管理部门发给拆迁房屋的法律凭证。

A：房地产开发公司

B：房地产管理机构

C：被拆迁人

D：拆迁申请人

E：房地产估价机构必须加盖公章13、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为。

A：有效经过年数等于实际经过年数

B：有效经过年数短于实际经过年数

C：有效经过年数长于实际经过年数

D：有效经过年数可能短于或长于实际经过年数

E：工业用地的监测点评估价格14、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用__。

A．条形基础

B．独立基础

C．箱形基础

D．桩基础15、财务内部收益率是指项目在整个__内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。

A．计算期

B．动态投资回收期

C．项目寿命期

D．开发期16、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为．【2025年考题】

A：签订估价委托合同之日

B：发放抵押贷款之日

C：完成估价对象实地查看之日

D：未来处置抵押房地产之日

E：工业用地的监测点评估价格17、征收集体土地，土地补偿费应当归__所有。

A．县级以上人民政府土地管理部门

B．乡(镇)人民政府

C．农村集体经济组织

D．土地使用者18、某建设项目工器具及生产家具购置费用2000万元。建筑安装工程费用5000万元，工程建设其他费用3000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3％。基本预备费率5％，则基本预备费为万元。

A：500

B：815

C：1445

D：1473

E：执行层的组织协调19、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地的，目前已经完成地上一层结构部分。半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为__。

A．0.5年和1年

B．0.5年和1.5年

C．0.5年和2年

D．1年和1.5年20、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满年的，不予注册。

A：1

B：3

C：5

D：7

E：执行层的组织协调21、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是(假定年折现率是6％)。

A：现在按9.5折一次性支付

B：一年后一次性支付

C：现在首付30％，余款在未来3年内分年等额支付

D：现在首付50％，余款在未来10年分年等额支付

E：工业用地的监测点评估价格22、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是。

A：交通拥挤

B：建筑技术进步

C：城市规划改变

D：自然环境恶化

E：工业用地的监测点评估价格23、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__。

A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量

B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量

D．存量+新增竣工量-拆毁量24、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。

A．独一无二和供给有限

B．独一无二和价值量大

C．流动性差和价值量大

D．不可移动和用途多样25、按房产余值计征房产税的，税率为__。

A．1.2%

B．10%

C．12%

D．20%二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率__。

A．包含了对通货膨胀的补偿

B．不包含对通货膨胀的补偿

C．没有实际意义

D．不能直接用于财务评价2、某宗土地使用权出让合同约定的使用年限为70年，土地使用者使用30年后转让，受让人的使用年限为__年。

A．10

B．20

C．30

D．403、某企业年应纳税所得额为10万元，应缴纳企业所得税额为__元。

A．3300

B．33000

C．1000

D．100004、房地产投资方案比选通常是在之间进行。

A：独立方案

B：互斥方案

C：净现值法

D：等额年费用法

E：借款合同5、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为__。

A．78%

B．85%

C．117%

D．150%6、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是__。

A．土地购置贷款

B．建设贷款

C．土地开发贷款

D．房地产抵押贷款7、达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式包括。

A：行政裁决

B：依法起诉

C：强制拆迁

D：仲裁

E：协商8、在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估。

A：拟买卖的房地产市场价值

B：买方愿意支付的最低价

C：买方可承受的最高价

D：卖方可接受的最低价

E：卖方愿意接受的最高价9、下列导致土地闲置的情形中，不征收土地闲置费的有。

A：资金短缺

B：洪涝灾害

C：建材供应短缺

D：开挖基槽发现重要古墓

E：规划方案上报后审批期限超过一年10、以下属于被动接受房地产估价业务的情形包括。

A：房地产的欲购买者要求对其欲购买的房地产进行估价

B：房屋所有权人将其房地产抵押贷款，贷款人委托其信任的房地产估价机构对该房地产进行估价

C：政府为征收房地产税收，委托房地产估价机构对应税房地产进行估价

D：企业在清产核资时对自己拥有的房地产进行估价

E：估价师走出门去力争为估价需求者提供估价服务

11、拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为万元。(2025年试题)

A：64

B：96

C：160

D：224

E：执行层的组织协调12、在投资项、目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（）。

A．固定资产购置支出

B．企业所得税

C．固定资产折旧

D．贷款利息13、动态分析与静态分析的本质区别是__。

A．动态分析复杂

B．静态分析简单

C．是否考虑资金的时间价值

D．国家规定14、属于控制性详细规划有关计算规则的是。

A：建筑间距

B：建筑占地面积

C：总建筑面积

D：建筑高度

E：建筑形式15、注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以元以下的罚款。

A：1000

B：5000

C：10000

D：30000

E：执行层的组织协调16、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括。(过时，删除)

A：折旧和摊销

B：投资回收

C：投资回报

D：未分配利润

E：权益融资17、下列有关综合指标的表述，正确的是{)。

A：绝对指标是反映在一定时空条件下的社会经济现象总规模或绝对水平的统计指标

B：相对指标是绝对指标(总量指标)的派生指标

C：平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值分离趋势的指标

D：平均指标主要是指标准差

E：变异指标又称变动度，是反映总体单位标志值差异程度的综合指标18、从事房地产估价，首先要有房地产__。

A．估价业务

B．估价目的

C．估价对象

D．估价程序19、目前土地使用权出让的方式有。

A：协议

B：挂牌

C：抵押

D：拍卖

E：招标20、收益性物业的经营费用不包括__。

A．人员工资及办公费用

B．保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用

C．保险费、房产税和法律费用等

D．抵押贷款还本付息费用21、对零售商业物业进行分类的主要依据有__。

A．建筑规模

B．经营商品的特点

C．商业辐射区域的范围

D．周围环境

E．服务人口的收入水平22、不定值保险的特点在于，保险标的的损失额以为计算依据。

A：保险事故发生时保险标的的预期价值

B：保险事故发生时保险标的的实际价值

C：保险合同双方事先约定的保险价值

D：保险合同双方事后约定的保险价