2024年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》试卷

2024年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》试卷1.下列对房地产估价本质的描述中，错误的是（）。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价C.房地产估价具有主观性，不同估价师对同一房地产评估的价值肯定不同D.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证答案：C。分析：虽然房地产估价具有一定主观性，但不同估价师遵循相同的估价原则、方法和程序，对同一房地产评估的价值通常是相近的，并非肯定不同。2.从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）。A.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C.合格估价师的重新估价结果D.估价对象的实际成交价格答案：C。分析：由于真实价值不可得知，实际成交价格不一定正常合理，而合格估价师的重新估价结果可用于判断评估价值的误差大小或准确性。3.房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（）。A.房地产的各项权利B.受到其他房地产权利限制的房地产权利C.受到房地产权利以外因素限制的房地产权利D.房地产的额外利益或收益答案：C。分析：被人民法院查封是房地产权利以外的因素对房地产权利的限制。4.某套住宅的套内建筑面积为145m²，套内使用面积为132m²，应分摊的公共部分建筑面积为9m²，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m²，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m²。A.3000B.3277C.3295D.3599答案：C。分析：建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公共部分建筑面积=145+9=154m²，总价=套内建筑面积×套内单价=145×3500=507500元，按建筑面积计算的价格=总价÷建筑面积=507500÷154≈3295元/m²。5.下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）。A.原始价值一般高于账面价值B.投资价值可能高于市场价值C.谨慎价值低于市场价值D.快速变现价值高于市场价值答案：D。分析：快速变现价值是在不符合市场价值形成条件中“适当的营销”下的价值，通常低于市场价值。6.下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。A.居民收入增加B.房产税征收C.人民币升值D.居民消费价格指数上升答案：B。分析：房产税征收属于政策制度因素，不是经济因素。7.下列影响某套住宅价格的因素中，属于实物因素的是（）。A.临街状况B.层高C.方位D.形状答案：B。分析：层高属于实物因素，临街状况、方位、形状属于区位因素。8.一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）。A.下降，下降B.下降，上升C.上升，下降D.上升，上升答案：C。分析：增加税收使开发成本增加，推动价格上升；减少税收使成本降低，价格下降。9.某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m²，买卖中涉及的税费均由卖方负担。则这宗房地产的实际价格是（）元/m²。A.2020.80B.2380.95C.2336.45D.2447.37答案：B。分析：设实际价格为x，x=2500÷(1+5%)≈2380.95元/m²。10.为评估某宗房地产2024年10月的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m²，成交日期为2024年4月末，该类房地产自2024年1月至2024年6月末每月价格递增1%，2024年6月末至2024年10月末平均每月比上月价格下降10元/m²。则该可比实例在2024年10月末的价格为（）元/m²。A.3018B.3020C.3144D.3050答案：B。分析：2024年6月末价格=3000×(1+1%)²=3060.3元/m²，2024年10月末价格=3060.310×4=3020.3≈3020元/m²。11.下列关于市场法的表述中，不正确的是（）。A.市场法适用于评估住宅、写字楼等数量较多、经常发生交易的房地产B.市场法的理论依据是替代原理C.只要有足够多的可比实例，市场法就可以应用D.市场法的难点在于如何保证可比实例成交价格的客观合理答案：C。分析：应用市场法除了要有足够多的可比实例，还要求可比实例与估价对象具有相似性等其他条件。12.选取可比实例时，应符合的要求包括（）。A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同答案：BCDE。分析：可比实例与估价对象所处地区可以是同一供求范围内的类似地区，不一定要相同。13.某可比实例的成交价格为2400元/m²，建筑面积100m²，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m²。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2308.66答案：B。分析：实际价格=[120000+80000÷(1+10%)^0.5+40000÷(1+10%)]÷100≈2326.41元/m²。14.某房地产在2024年3月的价格为7200元/m²，已知类似房地产在2024年3月至9月的价格指数分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为100）。该房地产2024年9月的价格为（）元/m²。A.8485B.8536C.10038D.10098答案：D。分析：7200×(94.80÷100)×(96.60÷100)×(105.10÷100)×(109.30÷100)×(112.70÷100)×(118.30÷100)≈10098元/m²。15.运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用（）的估计值。A.正常B.较低C.平均D.较高答案：B。分析：谨慎原则要求在成本法中采用较低的估计值。16.房地产开发成本中，基础设施建设费包括（）。A.附属工程费B.供电工程费C.土地开发工程费D.通信工程费E.绿化工程费答案：BD。分析：基础设施建设费包括供电、供水、供气、通信、道路等设施的建设费用。附属工程费、绿化工程费不属于基础设施建设费范畴，土地开发工程费表述不准确。17.某建筑物的建筑面积100m²，单位建筑面积的重置价格为500元/m²，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。用直线法计算该建筑物的年折旧额为（）元。A.1583B.1667C.1389D.1500答案：A。分析：年折旧额=C(1R)/N=100×500×(15%)÷30≈1583元。18.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效年龄为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%答案：C。分析：成新率=剩余经济寿命÷（有效年龄+剩余经济寿命）×100%=22÷(18+22)×100%=56.8%。19.某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m²，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%。该在建工程建成后的房地产现值为（）万元。A.4023.04B.4074.10C.4768.50D.5652.09答案：C。分析：V=A/Y[11/(1+Y)^n]÷(1+r)^t=480÷8%[11/(1+8%)^(4031.5)]÷(1+12%)^1.5≈4768.50万元。20.收益法中所指的收益是（）。A.估价时点前一年的收益B.估价时点前若干年的平均收益C.估价时点以后的未来预期正常收益D.估价时点前最高盈利年份的收益答案：C。分析：收益法的收益是指估价时点以后的未来预期正常收益。21.某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为1000万元，建筑物资本化率为8%，土地资本化率为6%。该宗房地产的价值为（）万元。A.1468B.1333C.1500D.1287答案：B。分析：土地价值=(1001000×8%)÷6%=333.33万元，房地产价值=土地价值+建筑物价值=333.33+1000=1333.33≈1333万元。22.某宗房地产预计未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。该宗房地产的合理经营期限为（）年。A.12B.13C.14D.15答案：C。分析：令A(n1)b=0，即25(n1)×2=0，解得n=13.5，由于经营期限需取整数，所以合理经营期限为14年。23.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余答案：C。分析：假设开发法适用对象是具有开发或再开发潜力的房地产，不得改变现状的旧房不适用。24.某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/km²。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%，银行贷款年利率为8%，该土地的投资利息为（）元/m²。A.55.20B.103.22C.109.63D.114.82答案：B。分析：土地取得费=36×10000÷666.67≈540元/m²，土地开发费=1.5×100000000÷1000000=150元/m²，投资利息=540×[(1+8%)²1]+150×60%×[(1+8%)^1.51]+150×40%×[(1+8%)^0.51]≈103.22元/m²。25.运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发完成后的价值一般是按（）测算的。A.市场法B.成本法C.收益法D.长期趋势法答案：A。分析：在现金流量折现法中，开发完成后的价值一般按市场法测算。26.路线价法主要适用于（）。A.城市商业街道两侧土地的估价B.旧建筑物的估价C.新建筑物的估价D.拆迁房屋的估价答案：A。分析：路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。27.某城市某街道的路线价为2000元/m²，标准深度为12m。现有一临街宽度为5m，深度为15m的矩形土地，其平均深度价格修正率为105%，临街宽度修正率为120%，则该宗土地的价格为（）元。A.157500B.189000C.210000D.252000答案：B。分析：土地价格=路线价×平均深度价格修正率×临街宽度修正率×临街宽度×标准深度=2000×105%×120%×5×12=189000元。28.有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。如果甲地块的拥有者欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（）万元。A.50B.55C.50～60D.60答案：C。分析：合并增值=110(50+50)=10万元，乙地块合理价格应在5060万元之间。29.下列关于长期趋势法的表述中，不正确的是（）。A.长期趋势法可用于预测未来的房地产价格B.长期趋势法可以用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势或潜力C.长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的房地产D.长期趋势法的操作过程中不需要进行房地产市场状况调整答案：D。分析：长期趋势法也要考虑房地产市场状况变化等因素，并非不需要进行市场状况调整。30.通过市场调研，获得某类房地产20192024年的价格分别为3405元/m²、3565元/m²、3730元/m²、3905元/m²、4075元/m²、4250元/m²，采用平均增减量法预测该类房地产2025年的价格为（）元/m²。A.4425B.4520C.4625D.4720答案：A。分析：逐年增减量分别为160、165、175、170、175，平均增减量=(160+165+175+170+175)÷5=169元/m²，2025年价格=4250+169=4425元/m²。31.某宗房地产20192023年的价格分别为820元/m²、840元/m²、860元/m²、850元/m²、880元/m²，各年价格与移动平均数的偏离分别为10、5、5、10、15，若采用加权移动平均法（权重分别为0.1、0.2、0.3、0.2、0.2）预测该宗房地产2024年的价格，则为（）元/m²。A.876B.878C.880D.882答案：B。分析：先计算加权移动平均数：820×0.1+840×0.2+860×0.3+850×0.2+880×0.2=850元/m²，预测价格=850+15×(0.1×(10)+0.2×(5)+0.3×5+0.2×(10)+0.2×15)÷(0.1+0.2+0.3+0.2+0.2)=878元/m²。32.下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（）。A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的B.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的C.不同的房地产价格影响因素，与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的D.某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化E.某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响难以用数学公式或数学模型来量化答案：ABCDE。分析：以上表述均符合房地产价格影响因素的特点。33.下列情况中会导致房地产价格上升的有（）。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.减免房地产持有环节的税收D.降低最低购房首付款比例E.提高购房者的收入水平答案：BCDE。分析：上调贷款利率会增加购房成本，抑制需求，使房价下降；收紧开发贷款会减少供给；减免持有环节税收会刺激需求；降低首付比例和提高购房者收入水平会增加购房需求，都可能使房价上升。34.房地产的独一无二特性导致了（）。A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大答案：ABCD。分析：房地产独一无二特性与价值量大没有直接因果关系。35.下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值答案：AD。分析：独一无二和价值量大使得房地产价格难以判断，需要专业估价。36.成本法中的“开发利润”是指（）。A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税前利润E.开发商所能获得的税后利润答案：CD。分析：成本法中的开发利润是指开发商所能获得的平均利润和税前利润。37.在运用收益法评估房地产价值时，下列关于净收益的说法中，正确的有（）。A.净收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的B.运营费用包括房地产税、保险费等C.净收益应是预测的未来正常净收益D.实际净收益一般不能直接用于评估E.有租约限制的情况下，租约期内的净收益应采用租约租金计算答案：ABCDE。分析：以上关于净收益的表述均正确。38.假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。A.开发结束时的时间B.购买待开发房地产时的时间C.开发期间的某个时间D.全部租售出去时的时间答案：A。分析：开发完成后的房地产价值对应的时间通常是开发结束时的时间。39.路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。A.深度价格修正率B.宽度价格修正率C.容积率修正系数D.其他价格修正率E.年期修正系数答案：ABD。分析：路线价法用路线价配合深度价格修正率、宽度价格修正率和其他价格修正率计算待估宗地价格。40.长期趋势法的作用主要有（）。A.用于收益法中预测未来的租金、空置率等B.用于市场法中对可比实例成交价格进行市场状况调整C.用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力D.用来补填某些房地产历史价格资料的缺乏E.用来预测房地产的未来价格答案：ABCDE。分析：以上均是长期趋势法的作用。41.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。A.独立、客观、公正原则属于普适性原则B.合法原则只要求估价对象的权益合法C.最高最佳利用原则要求评估价值应是在合法前提下的最高最佳利用状况下的价值D.谨慎原则是评估房地产抵押价值时应遵循的原则答案：B。分析：合法原则要求估价对象的权益、区位、实物等方面都合法。42.某宗房地产的土地面积为1000m²，建筑面积为1400m²，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m²和50元/m²，则该宗土地的减价修正额为（）元。A.350000B.300000C.250000D.200000答案：C。分析：减价修正额=(30050)×1400=250000元。43.某宗房地产的年净收益为2万元，购买者自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08。则该宗房地产的价格为（）万元。A.22B.22.5C.23D.23.5答案：B。分析：自有资金收益=5×12%=0.6万元，抵押贷款收益=20.6=1.4万元，抵押贷款金额=1.4÷0.08=17.5万元，房地产价格=自有资金+抵押贷款金额=5+17.5=22.5万元。44.某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得土地使用权之日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m²，年净收益为350万元。该项目拟1年后建成，已知报酬率为8%，则该在建工程建成后的房地产价值为（）万元。A.3752.55B.3956.85C.3969.60D.4005.40答案：A。分析：V=A/Y[11/(1+Y)^n]=350÷8%[11/(1+8%)^(501)]≈3752.55万元。45.某临街深度30.48m（即100英尺）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按照四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50英尺）、临街宽度20m的矩形土地的总价为（）万元。A.53.34B.85.34C.106.68D.213.36答案：C。分析：根据四三二一法则，临街深度15.24m（50英尺）的土地价格占临街深度30.48m（100英尺）土地价格的比例为40%+30