北京平谷区商业市场分析

北京平谷区商业市场分析

在对平谷商业市场进行分析之前我们首先了解一下平谷区现状。

平谷区位于北京市东北部，属北京市辖区，西南距城区（东直门）70公里，南与河北省三河市为邻，北

与本市密云县接壤，西与本市顺义区接界，东南分别与天津市蓟县、河北省兴隆县毗连。特殊的地理位置把

平谷融于首都经济圈和环渤海经济区中，具有发展工业的特殊区位优势。

平谷区境内现有总长1000公里的标准化公路，沿京平快速路，驱车一小时即可到达北京市区。人秦电

气化铁路穿过平谷区，开设有客货站，地方铁路与全国各大铁路干线相连；距首都机场40公里，距天津新

港130公里，陆海空运输便利。2002年11月，连接密云、平谷、三河的一条重要干线公路一平谷密三路正

式竣工，密三路（平谷段）的竣工通车改善了平谷区的交通环境，极大地促进平谷区的经济快速发展。

区内目前人口38.5万,全区划分14个镇、2个乡，275个行政村。平谷区是北京市的郊区区县之一，

全区劳动力总数18万人，汉族占全区人口的95.6%,满、壮、蒙、回、彝、苗、土、瑶等少数美族占总人口

4.4%,人口密度每半万公里400人。

由于受到区域经济发展等多因素的影响，平谷区房地产市场相对其他地区发展较为落后，这对商业地

产的发展造成一定的影响，下面我们对该区商业进行分析。

由于平谷区尚没有形成较为成熟的集中的商业聚集地，此次研究将区域界定为整个平谷县城，平谷区

卫星城行政图文化街是平谷县城最为重要的一条商业街，由于文化街贯穿平谷县城南北，交通通达性好，可

识别性强，因此，文化街是平谷县城商业密集度最高的区域，集中了平谷县城的绝大部分商业物业。文化街

又分为文化北街和文化南街，府前街以北为文化北街，府前街以南为文化南街。

文化北街商业供应分析

由于平谷县城北部发展的速度要快于南部，且根据平谷新一轮的发展规划，商业及文化产业将向北部

发展延伸，因此，文化北街的商业发展最为发达，以下为根据实地调研，总结出的文化北街商业物业概括表:

通过实地调研，文化北街的商业供应量为12万平方米以上。主要以临街商铺为主，文化北街段有3个

集中商业，即国泰和美购物广场、平谷商业步行街以及国态百货，其商业体量分别为19000平方米、68761

平方米、2000（）平方米。

国泰和美购物广场

国泰和美购物广场位于文化北街南侧，其前身为小白杨超方，此次，进行装修重新开业，总商业体量

为19000平方米。经营业态除小白杨超市外还包括一个专业市场文杰隆服装鞋城。将于2006年2月开业。

图表：国泰和美购物广场各楼层面积一经营业态

楼层经营业态面积（平方米）

B1电器广场：大小家电/数码产品2500

F1商业街：服装服饰/鞋帽7000

F2超市大卖场7000

F3美食广场2500

合计—19000

目前，国泰和美购物广场的招商工作已接近尾声，招商状况良好，商铺租赁价格在1-3元/天*平方米，（公

摊面积只计商铺通道面积）。

•平谷商业步行街现状分析

平谷区商业步行街建设工程于2002年12月动工兴建，全长609米，宽25米，建筑面积68761平方米，可

容纳商户328家（其中H区紫祥商城12700平方米，128家），分别由倚基公司、智能通达房地产公司、供

电公司、星宇昊公司、惠容房地产公司、物资总公司投资兴建。2004年11月，步行街及II区的建筑工程基

本竣工。

平谷商业步行街招商状况很差，除临文化街的部分商铺在正常经营外，其余商铺均空置。平谷商业步行街的

产品无论从建筑外观或是商业环境乃至景观设计在平谷区均属于顶级产品。其位置也处于平谷县城的中心

区。造成步行街空置近1年多，成为死席的原因主要在于招商的不利。规划不足，铺位没有讲行差异化区分，

而且产权的分立，小业主自行招商，没有进行统一的招商工作。

•国泰百货

国泰百货是平谷县城区域内唯一的百货业态，位于文化街与府前街的交汇处，是平谷县城的中心所在地，也

是平谷县城传统的商业聚集中心地带。地处金角银边地带，位置极为优越。

国泰百货前身为银座百货，经营定位为中高档百货业态，经营状况惨淡，改为国泰百货后，以经营中低档品

牌商品为主，另有部分中高档品牌商品的打折专卖。经营状况一般。

图表：国泰百货各楼层经营业态

楼层经营业态体量（平方米）

B1超市4000

F1珠宝首饰、鞋帽4000

F2女装4000

F3男装4000

F4床上用品等4000

由于国泰百货地处平谷县城的中心，因此，其周边聚集了中复电讯、国美电器以及麦当劳等知名品牌。

•文化南街商业供应

文化南街的总体商业环境较北部有一定的差距，商铺多以临街2-3层街铺为主，经营业态为社区配套及部分

小型超市和餐饮。还有部分平房自行经营的低档次店铺。

•渔阳大街商业现状

新平北路沿街分布着底商类物业，体量较大的物业包括：渔阳酒店、渔阳康乐城还有部分品牌餐饮。商业体

量在8万平方米左右。

此外，府前路、新平东路的沿街也存在大量的底商，府前路是政府行政办公及文化教育机构较为集中的区域,

商业物业相对较少，档次较高。新平东路近邻本案所作地，该区域的商业物业以自发形成的临街商铺为主，

经营档次较低，商业规划不足。但同时也能发映出在该区域市场的需求较为旺盛。

•在售项目底商

平谷市场现有在售项目13个，总体供应量约为129.7万平米，除去售罄项目及在售项目完成销售的部分供

应量约为60万平米，主要是新开项目及分期开发项目的二期、三期等。在售项H中大多有商业物业的规划。

通过上述分析，总结出平谷县城的商业物业供应总量在40万以上，其中新增商业物业供应量为15万左右。

从价格看，该区域商业物业价格较低。

•售价分析

平谷区在售的商业项目主:要包括：都丽豪廷项目商业、和平家园商业、东方国际公寓商业。另外如迎宾花园

等项目均有商业物业的规划。

图表：平谷区在售商业项目统计表

项目名称规模价格商业类型

外围：8000

都丽豪廷尚未统计■2层、1-3层商业街

内围：4580

和平家园尚未统计33001-2层底商

东方国际公寓尚未统计4600-55001-2层底商

迎宾花园尚未确定尚未确定底商

资料来源：北京中原市场研究部

平谷区在售商业物业价格如卜.图所示：

图表：平谷区在售商业项目均价柱形图

数据来源：北京中原市场研究部

都丽豪廷的底商售价报价最高达到了8000元/平方米，所销售的是该项目外围底商。东方国际公寓底商价格

次之均价约为5050元/平方米，由于和平家园的位置离平谷中心区，其底商销售价格最低，为3300元/平方

米。

租金分析

超市类

一般超市的租金承受能力都比较低，在2.5元/天/平方米（0.23元/天/平方尺）以下，精品超市所能承受的

相金价格会有所上升，在2.5-3元/天/平方米之间。虽然超市的相金承受能力较低，但超市能够起到聚拢人

气，提升周边商铺租金的作用。

区域内的品牌超市或便利店很少，仅有一家规模在1万平方米的小白杨超市，根据对超市类物业的长期跟踪,

小白杨超市均在远郊区县经营，属于档次较低的超市，其租金承受能力在1元/平方米*天以下。

•商铺类物业

图表：区域底商类商铺租金水平

项目名称租金范围（元/平方米*天）经营内容

平谷商业步行街商铺1-3各业态

文兴隆服装鞋城商铺2-4服装、鞋类专业市场

临街商铺1-2社区配套

资料来源：北京中原市场研究部

从终端客群看，该区域商业市场终端客群多为区域原住居民。

平谷区内终端消费者多为在该区域居住及生活的居民及附近的从业人员。区域内的外来人口较少。根据最新

统计的数据，2004年平谷区农民人均纯收入6553.3元，比上年同期增长12.5乳其中：人均生活消费支出

3735.8元，增长10.遥。城镇居民人均可支配收入13605.3元，比上年同期增长13.7%其中：人均生活消

费支出12620.8元,增长36.5%。2005年月份,平谷区农民人均现金收入达到8110.4元,比上年同期

增长13.3%。其中工资性收入2598.6元，增长14.1%；家庭经营收入5176.8元，增长11.4%。平谷区城镇居

民人均可支配收入15081.6元，比上年同期增长14.3%其中：人均工薪收入11482.8元，增长10.7%。人

均转移性收入2548.1元，增长16.6%.

图表：2003年至2005年平谷区农民及城镇居民收入统计图单位：元

衣民父收入。城馍居民可支配&入

图片来源：北京中原市场研究部

平谷区农民及镇居民的人均收入