鹤山商品房管理办法

鹤山商品房管理办法总则目的与依据为加强鹤山市商品房市场管理，规范商品房开发、销售、交易等行为，保障商品房交易当事人的合法权益，促进房地产市场健康有序发展，依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于鹤山市行政区域内商品房的开发建设、销售、交付、使用及相关管理活动。本办法所称商品房，是指房地产开发企业在依法取得国有土地使用权的土地上开发建设，并经竣工验收合格，可用于出售、出租的房屋。基本原则商品房管理应当遵循合法、公平、公正、公开的原则，保障房地产市场主体的合法权益，维护市场秩序，促进房地产市场与经济社会协调发展。开发建设管理土地使用1.土地出让房地产开发企业取得商品房开发用地，应当通过招标、拍卖、挂牌等方式依法公开出让取得国有土地使用权。土地出让合同应当明确土地用途、容积率、建筑密度、绿地率等规划条件及开发建设期限、动工及竣工时间等要求。2.土地闲置处置房地产开发企业应当按照土地出让合同约定的动工开发期限开发建设。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。规划设计1.规划审批房地产开发项目应当符合城市总体规划、控制性详细规划及相关专项规划要求。开发建设单位应当按照法定程序向城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证，提交项目规划设计方案等相关材料。规划设计方案应当包括项目的总体布局、建筑密度、容积率、绿地率、配套设施等内容，并应当符合国家和地方有关规范和标准。2.设计变更经批准的规划设计方案不得擅自变更。确需变更的，应当按照规定程序报原审批机关批准。涉及公共利益、公共安全及对利害关系人合法权益有重大影响的变更，应当依法进行公示，并征求利害关系人的意见。因设计变更给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担相应的赔偿责任。建设工程质量与安全1.质量监督房地产开发项目应当按照国家和地方有关建设工程质量管理的规定，建立健全质量管理制度，落实质量责任。建设单位应当依法委托具有相应资质的勘察、设计、施工、监理等单位进行项目建设，并对建设工程质量负总责。建设工程质量监督机构应当按照规定对建设工程质量实施监督检查，发现问题及时责令整改。2.安全管理房地产开发项目应当按照国家和地方有关建设工程安全生产管理的规定，建立健全安全生产管理制度，落实安全生产责任。建设单位应当依法对建设工程安全生产负总责，制定安全生产规章制度和操作规程，保证安全生产条件所需资金的投入，对所承担的建设工程进行定期和专项安全检查，并做好安全检查记录。施工单位应当按照工程建设强制性标准和安全生产操作规程进行施工，对所承建的建设工程的安全生产负责。监理单位应当按照法律、法规和工程建设强制性标准实施监理，并对建设工程安全生产承担监理责任。销售管理预售许可1.预售条件房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向市房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。2.预售申请与审批房地产开发企业申请商品房预售许可，应当向市房地产管理部门提交下列材料：（1）商品房预售许可申请表；（2）开发企业的营业执照和资质证书；（3）土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证；（4）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（5）工程施工合同及关于施工进度的说明；（6）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。市房地产管理部门应当自受理预售申请之日起十日内，作出是否准予预售的决定。经审查符合预售条件的，颁发《商品房预售许可证》；不符合预售条件的，应当书面通知申请人并说明理由。销售行为规范1.明码标价房地产开发企业销售商品房，应当按照国家有关规定实行明码标价，在售楼处显著位置公示商品房销售价格、价格构成、优惠折扣及付款方式等内容。商品房销售价格不得高于标价，不得收取任何未予标明的费用。2.销售广告与宣传房地产开发企业发布商品房销售广告和宣传资料，应当真实、准确、合法，不得含有虚假内容，不得欺骗和误导消费者。广告和宣传资料中就商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。3.合同签订房地产开发企业与买受人应当签订书面商品房买卖合同。合同应当包括当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等内容。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。预售资金监管1.监管账户设立房地产开发企业应当按照规定在商业银行设立商品房预售资金监管账户，与监管银行、市房地产管理部门签订预售资金监管协议，明确监管账户的资金缴存、使用、监管等事项。2.资金缴存与使用商品房预售资金应当全部存入监管账户，房地产开发企业应当按照工程建设进度分阶段申请使用预售资金。监管银行应当按照监管协议的约定，对预售资金的缴存、使用进行监管，确保预售资金用于项目建设。市房地产管理部门应当加强对预售资金监管情况的监督检查，发现问题及时责令整改。交付与使用管理交付条件1.竣工验收备案房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收。验收合格后，应当向市建设工程质量监督机构备案，并取得《建设工程竣工验收备案表》。2.配套设施完善房地产开发项目应当按照规划设计要求完成配套设施建设，包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等基础设施和公共服务设施，并经验收合格。3.房屋质量合格交付使用的商品房应当符合国家和地方有关房屋质量的标准和规范，不存在质量问题。房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按照约定承担保修责任。交付程序1.通知交付房地产开发企业应当在商品房交付使用前，向买受人发出书面交付通知，告知交付时间、地点及交付手续等事项。2.交付手续办理买受人应当在交付通知规定的时间内，到指定地点办理交付手续。办理交付手续时，房地产开发企业应当向买受人出示《建设工程竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等文件，并提供实测面积报告。买受人应当对房屋进行验收，查验房屋质量、面积、配套设施等情况。如发现问题，应当在交接单上注明，并要求房地产开发企业限期整改。3.交付期限房地产开发企业应当按照合同约定的交付期限交付商品房。因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者其他不可归责于当事人的原因，导致交付迟延的，房地产开发企业不承担违约责任，但应当及时通知买受人，并提供相关证明文件。因房地产开发企业的原因导致交付迟延的，应当按照合同约定承担违约责任。物业承接查验1.承接查验主体在商品房交付使用前，建设单位应当组织施工单位、监理单位、物业服务企业等进行物业承接查验。物业服务企业应当参与物业承接查验工作，并对承接查验过程进行记录。2.承接查验内容物业承接查验应当包括共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护等内容。建设单位应当按照国家和地方有关规定及合同约定，向物业服务企业移交相关资料和资产。物业服务企业应当对承接的物业进行检查验收，发现问题应当及时要求建设单位整改。整改合格后，双方应当签订物业承接查验协议，明确双方的权利义务。产权登记管理初始登记1.登记申请房地产开发项目竣工验收合格后，房地产开发企业应当自竣工验收合格之日起六十日内，向市不动产登记机构申请房屋所有权初始登记，并提交下列材料：（1）登记申请书；（2）申请人身份证明；（3）建设用地使用权证明；（4）建设工程符合规划的证明；（5）房屋已竣工的证明；（6）房屋测绘报告；（7）其他必要材料。2.登记审核与发证市不动产登记机构应当自受理登记申请之日起三十日内，对申请材料进行审核。经审核符合登记条件的，予以登记，颁发房屋所有权证书。转移登记1.登记申请商品房买卖合同签订后，买受人应当按照合同约定支付全部房价款，并在房地产开发企业办理房屋所有权初始登记后，及时向市不动产登记机构申请房屋所有权转移登记。申请转移登记时，应当提交下列材料：（1）登记申请书；（2）申请人身份证明；（3）房屋所有权证书；（4）商品房买卖合同；（5）契税完税证明；（6）其他必要材料。2.登记审核与发证市不动产登记机构应当自受理登记申请之日起三十日内，对申请材料进行审核。经审核符合登记条件的，予以登记，将房屋所有权转移至买受人名下，并颁发房屋所有权证书。法律责任开发建设单位责任1.违反土地使用规定的责任房地产开发企业未按照土地出让合同约定开发建设的，由市自然资源部门依法予以处罚。因土地闲置造成土地资源浪费的，依法收回土地使用权。2.违反规划设计规定的责任房地产开发企业擅自变更规划设计方案的，由城乡规划主管部门责令限期改正，并处以罚款；给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。3.违反建设工程质量与安全规定的责任房地产开发企业违反建设工程质量与安全管理规定的，由建设工程质量监督机构、安全生产监督管理部门等依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。因建设工程质量问题给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。销售单位责任1.违反预售许可规定的责任房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，由市房地产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。2.违反销售行为规范的责任房地产开发企业违反明码标价、销售广告与宣传、合同签订等规定的，由市场监督管理部门、房地产管理部门等依法予以处罚；给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。3.违反预售资金监管规定的责任房地产开发企业未按照规定缴存、使用预售资金的，由市房地产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，暂停其网签备案资格，并可处以罚款。其他责任1.买受人责任买受人未按照合同约定支付房价款或者履行其他义务的