不动产善意取得法律制度研究

引言通过不断的深入探究，有部分专家学者主张：“当构建民法典草案，尤其是不动产草案时，非常有必要凭借公信力以及登记公示推定力等为基础，来科学合理的制定不动产善意取得相关法律内容，进而尽可能的改进完善我国交易安全保护法律体系。”[[][]张罗丽.民法分则不动产物权变动模式的立法思考与建议[J].中国集体经济,2019(10):121-123.就我国的专家学者来说，关于不动产善意取得的法律确定来说，既存在一定的支持者，也存在一定的反对者。每每提到不动产的取得，最常提到的就是《物权法》第106条，关于不动产的善意取得，在该条例中规定，不动产和动产皆可善意取得。但是，在理论和实践中，制度的认识和具体适用难以得到统一，很多地方是矛盾的，又或者说难以实现的。这也恰恰说明了在《物权法》中仍然有需要大力改进的地方。[[]张淳[]张淳.《物权法》第24条之立法论检讨——以登记动产物权变动的登记对抗规则为对象[J].东南大学学报(哲学社会科学版),2019,21(01):89-96+144.关于善意取得以及不动产，这两个词汇分开看。所谓不动产，是指依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的有体物，常见的就是房产。善意取得的具体含义是指无权处分其占有物的动产占有人将该物转让给他人，善意受让人依法即时取得该物的所有权或者其他物权[[]张蕾.物权公示原则探析[]张蕾.物权公示原则探析[J].辽宁经济,2018(08):82-83.虽然我国当前是承认这一制度的，但是学术界对此项制度的具体含义以及适用范围，存在一定的争论，因此针对上述情况，在本次毕业设计凭借物权法为基础，对不动产善意取得的构成要件以及善意、无权处分的认定等内容进行论述。进而期望能够为我国相关法律制度体系，尤其是不动产善意取得法律体系的完善，提供一定借鉴之处。[[][]郑春燕.不动产物权登记瑕疵的法律救济制度分析[J].经贸实践,2018(15):56.1不动产善意取得的制度概述1.1不动产善意取得的概念善意取得，学术界也将其称作及时取得，是民事制度中的一种，被广泛地应用于各个国家。其具体含义为财产所有者在处理其所拥有的财产时，假若把财产转让至第三人，且第三人是以善意且有偿的举动获得财产时，那么受让人将全权获得财产所有权。其在一定程度上可以看做是法律对于安全快速交易与所有权保护之间实现一种平衡举措。[[]王丽美.不动产善意取得制度的理论证成[]王丽美.不动产善意取得制度的理论证成[J].河北青年管理干部学院学报,2018,30(04):67-76.就不动产物权善意取得来说，其具体含义如下表述：第三人凭借善意信任不动产物权登记内容为基础，和登记物体所有人进行交易，进而获得某种物品的一种行为。1.2不动产善意取得的形成凭借查阅相关资料可知，不动产善意取得的出现最早可以追溯到二十世纪初期，是法学界专家学者凭借日耳曼法中的“以手护手”理论为基础，所提出的一种理论制度，其类属于物权的外在表现形式，当个体具有动产拥有权时，即确定其为动产物权的所有者。假若个体失去了对于某一物体的占有权，那么他对物体实施的效力也会大大折扣。所以站在这个角度来说，当所有者的某一物品被占有人转让至第三人时，所有人无权强迫第三人返还物品，仅仅只能够向占有人提出相应的赔偿，此时第三人具有对于物品的所有权。综上所述，善意取得制度与“以手护手”原则这两者之间具有一定的差距。[[]余婧.[]余婧.我国不动产物权登记之效力探究[J].居舍,2018(19):233+236.2不动产善意取得的前提—无权处分一般认为，所谓无权处分，是指没有处分权而处分他人的财产。凭借《物权法》中的相关条约内容可知：“无物品所有权的人将把动产或者不动产转让至第三人时，原物品所有权人允许追回”，但不包含善意取得情况。进而可知，“无权处分”可以被认为是善意取得制度实施的充分条件。[[]陈传芹.新时期对我国不动产物权登记制度探讨与研究[]陈传芹.新时期对我国不动产物权登记制度探讨与研究[J].法制博览,2018(17):164+163.2.1如何判断无权处分由于《物权法》第106条和没有对“无权处分”的含义和判断作出明确规定，所以现在如何判断无权处分也是目前争议较大的问题，主要存在这三种看法：第一，“无处分权说”，是指无处分权人处分了他人财产，如夫妻共同房产，登记在一方名下，但登记权人一人独自处分了全部财产也构成无权处分。第二“处分权受限制说”，无权处分人原本享有所有权，但因某些原因，其所有权受到了限制，导致其不能处分其财产。第三，“登记错误说”，在善意取得中，不动产的无权处分实际上是在登记错误的情况下，登记记载的权利人处分了该不动产。2.2冒名处分情况分析此外还有学者提出了冒名处分他人不动产的行为是否适用于善意取得制度，两派学者各执其词。其中肯定观点的学者有王利明教授，他提出：“只要没有处分权的人形成了足以让第三人信赖的权利外观，就可以适用善意取得制度”。但是笔者认为，在冒名处分的情况下，不动产登记簿并未出现错误，受让人对标的物所有权的信赖是对而是冒名者顶替的真实权利人的身份的信赖，况且在冒名处分的情形下，真实权利人甚至无法用异议登记和更名登记来寻求救济，这是非常不合理的，因此，笔者认为冒名处分他人不动产的行为不适合用于善意取得制度。3不动产善意取得中第三人善意的认定的相关问题3.1不动产善意取得善意认定判断标准不统一在我国的《物权法》颁布前，主要存在三种善意的认定方式：第一为笼统判断，这种方法的可靠性差，法院主观意识大。第二为结合公示判断，但该方法适用范围小，并且还是未直接解决善意认定的问题，第三种是非恶意即善意的判断方法，明知出让人无权处分认定为恶意，不构成善意，此种方法增加了条例的明确性和可操作性。多种善意认定标准造成了不动产善意取得的司法适用中的混乱[2]。2007年《物权法》颁布后，其106条虽然规定了不动产善意取得构成要件，但是就其善意的认定并未明文规定，也没有出台对应的司法解释，这使得实践中，法院对善意的认定标准各不相同。[[]刘翎艳[]刘翎艳.卖房人死亡后如何办理登记[J].中国房地产,2018(16):41-43.3.2善意的认定的界定不动产善意取得制度的理论基础是物权的公示公信原则和不动产登记制度。公示原则是指将物权的变动通过特定的方式公开出来，以避免第三人无法获得物权变动的信息，不动产用登记作为物权变动的公示方式，因为不动产登记有国家信誉的保证，受让人有理由相信，登记簿上记载的物权状态就是真实的所有权状态；公信原则是指善意第三人信任公示反映的内容时，即使物权登记错误，哪怕不是登记机构的错误，也不能让第三人自负损失，应受到法律的强制保护。我国民法中虽没有明确规定登记的公信力，但不动产登记制度的建立，反映了我国是认同不动产登记簿的公信力的。由于我国的不动产登记制度仍然不够完善，不动产登记簿上记载的权利主体错误等问题屡见不鲜。因此，在房屋买卖合同中，如果涉及到善意取得的问题，对“善意”的判断就显得极为重要。[[]姚瑞华[]姚瑞华.夫妻合意下的不动产物权变动研究[D].山西大学,2018.如何认定受让人“善意”，学说上现存在两种观点：一，“积极观念说”：是指受让人必须确认转让人拥有标的物的所有权。二，“消极观念说”：是指受让人仅仅不知道转让人是无权处分就可以了。笔者认为：“积极观念说”太多于要求受让人的责任，在实际操作中，必须要第三人实施各种积极活动来获取交易信息，这样不利于交易的达成。“消极观念说”仅仅要求受让人不知情，操作更加便利。[[][]徐益盈.预告登记的客体问题研究[D].浙江大学,2018.目前“消极观念说”更受到认可，但在具体应用到不动产善意取得善意的认定时，有关“消极观念说”的判断标准仍然存在争议。主要的争议点在于“消极观念学说”中的“不知道”是否应当包括对过失的要求，根据目前国际上各个国家立法，我国学者主要有以下三种看法：一，“有无过失在所不问”：只要不动产登记簿存在错误，受让人就是善意的。二，“无重大过失”：不要求受让人有查阅登记簿的义务，但是受让人有调查义务。三，“无过失”：严格要求不动产善意取得不包括过失，这个要求太多于严格，不利于受让人的保护，因此一般不为学界和立法所接受。但综合各个国家的理论立法中关于善意的认定的争议和分歧主要在于“因重大过失的不知道”是否排除在善意的认定之外。笔者认为我国善意的认定，应排除“因重大过失不知道”的情形，之后采用“无重大过失”的判断方法，即受让人需要尽到注意义务。主要理由为：我国目前不动产登记簿的公信力还较弱，实际生活中登记错误、夫妻共有财产不动产仅登记一人等问题仍大量存在。因此我国仅仅依赖不动产登记簿去进行善意的认定是不够的，所以不适用于“有无过失在所不问”。[[]牛惠兰.浅析《物权法》中的公示公信原则[J].[]牛惠兰.浅析《物权法》中的公示公信原则[J].法制与经济,2018(05):108-109.[]章正璋.论我国不动产物权登记公信力的范围与限度[J].法商研究,2018,35(03):15-26.综上所述，笔者认为，我国关于不动产善意取得中善意的认定应是以“无重大过失”为理论基础。在排除“因重大过失不知道”的情况下，尽到注意的义务，即可认定为善意。4不动产善意取得的构成要件4.1需要确认转让合同的效力转让人如果没有权利处分财产的话，就得和受让人签署合同。我们国家的《物权法》里面没有把无权处分的合同是不是有效当作获取到善意的一个构成要件，于是这就产生了一个问题，也就是在适用于善意取得的时候，有没有必要明确一下转让合同的实际效力？在物权法草案里面以前把转让合同自身的有效性当作是善意取得的一个成立条件，不过在最后通过这一部法律的时候，又删除了这一要件。在对不动产进行处理的过程当中，第三人善意并不是说一定不用对转让合同的效力进行考虑。不过，在没有权利进行处分的时候，要是受让人出于善意的目的并且能够满足善意取得的条件，那么从原则这一层面来讲的话，就不用再对转让合同的效力进行考虑，只需要按照善意取得的相关规则让受让人获得相应的所有权就可以了。在不动产无权处分的时候，凡是满足善意取得的构成条件的话，那么就不用再对合同效力进行考虑了，不过这并不是说，只要是受让人出于善意的目的，那么不管在什么样的情形之下，都不考虑不动产转让合同的效力。善意取得一定要建立在转让合同合法这一基础之上。在适用善意取得构成要件的时候，一定要充分考虑到合同有没有包含一些没有效力的因素，要是合同里面不存在所谓的无效因素的话，并且还能够满足善意取得的构成条件，那么纵然是构成了无权处分，拥有所有权的人也无法按照《合同法》里面的规定来提出合同无效。[[][]安思雨.特殊动产物权变动规则法理分析[D].甘肃政法学院,2018.不仅仅是合同无效这一种情形，合同里面也许含有一些可撤销因素等，要是撤销权人提出撤销，那么也许会产生和前面合同无效一样的后果。不过在合同能够撤销的状况之下，一定要注意，比方说让与人通过使用欺诈或者是强迫等一些非法的手段，那么受让人自身就能够根据《合同法》里面的相关规定来获取到救济，无需善意取得发生物权变动。4.2通过法律上的交易行为从转让人处有偿取得财产通过分析《物权法》的规定可以发现，受让人往往可以使用合理的价格，进而可以将财产进行受让。有关受让人是否需要支付受让价格，其中有两种受让模型：第一，否定主意，一般不需要通过通过善意获得善意交易行为，属于一种无偿的行为，比如赠与受让人，有时还可以通过善意取得的行为。[[]马思捷.中国涉外动产物权法律适用问题研究[]马思捷.中国涉外动产物权法律适用问题研究[D].郑州大学,2018.4.3转让的不动产依法应当登记的已经进行了产权变更登记根据我国的《物权法》以及相应的法律，有时可以办理相应的不动产物权，其中有如下几种形式：（1）房屋所有权以及相应的建筑用地权，依据相关的《城市房地产管理法》规定，可以看出：国家落实土地所有权以及相应的房屋登记制度，其中土地使用权一般是指建筑用地的使用权，在处理这个不动产的过程中，往往需要进行登记，才能获取不动产物权的变更。由此看来，只有经过不动产手续的办理，才属于合法的行为。（2）应当办理登记的其他不动产物权，依据我国颁布的《物权法》，在进行不动产转让的过程中，往往需要通过登记，才属于善意取得。[[]姚瑞华.涉及不动产物权变动的夫妻合意之法律分析[J].传播与版权,2018(04):169-172.]由于根据相关法律的规定，在进行不动产转移的过程中，需要进行登记，在相关部门的完成相应的登记之后，才可以进行不动产权的公布。只有按照相关的规定进行的登记，才具有不动产的依据，而对于占有或者通过交付等形式获得的产权不具有产物权属性，由此看来，只有通过法律的形势进行登记，下列产权形式的改变才具有法律意义：（1）设立；（2）变更；（[]姚瑞华.涉及不动产物权变动的夫妻合意之法律分析[J].传播与版权,2018(04):169-172.[]佟柔主，《中国民法》，法律出版社1990年版，第243—246页.比如那些需要通过法律的形式进行办理的动产，比如：机动车以及航空器等。假如在受让人没有进行登记的情况下，不能适用于善意获取的行为，反之就能引起交易混乱。4.4取得情形下转让合同的效力依据我国《物权法》第106条的相关规定，假如受让人进行不动产以及动产方面属于，并且通过合理的价格进行转让，通过法律的相关规定对这些产权进行登记，在这个过程中，并不需要将已交付给受让人等设定为善意。在我国实施的物权法下，可以对善意取得以及转让行为的获取效力进行法律层面的解释。在对转让效力方面的问题进行探讨时，学者们争议不断。对于转让合同能否充当善意，学术界对此具有更大的争议。在制定转让合同的过程中，不仅需要从法律的层面进行设计，而且还应该从一定的角度对不动产善意取得构成一定的影响。对于转让合同的法律效应进行如何探究以及探究的程度，有些学者认为只要受让人能够通过法律的形式获得善意取得的各项要件，那么受让人可以通过法律获得相应的所有权，不需要考虑相应的转让行为本身的效力。[[][]孙兆晖,刘斌.我国善意取得制度构成要件实证研究——从构成要件的实证考察到物权法第一百零六条的理解和适用[J].人民司法,2008(05):28-32.假如转让合同涉及到买卖等债权合同，当实施处分法律环节时，处分外人能够使用特别生效要件。假如处分人不具备相应的处分权，那么处分效力需要进行重新设定，一般在不具备处分权时，往往可以通过相关权利人进行认可，另外可以通过受让人的善意行为进行弥补。假如转让合同涉及买卖等合同，在进行善意获取的情况下，可以对其行为进行有效性的转让，将转让合同赋予相应的法律效应，这样可以进行有效的转让。一般情况下，善意取得作为物权转让的相关制度，其具有相应的法律效应，这一点可以从所有权中进行考察。可是在交易的过程中，往往需要通过金钱进行等价交换，这样就会涉及到一些风险问题。因此可以将转让合同有效，设定在相应的效力方面，这种规定往往具有一定的依据。总结随着房地产行业的迅速发展，不动产的交易也是逐渐频繁，大量的纠纷出现。不动产交易的安全性也越来越受到大家的关注，随着《物权法》的出台，不动产善意取得在时间中遇到了很多的问题和争议，本文从不动产善意取得的前提-“无权处分”出发，分析了不动产善意取得的构成要件，主要论述了善意的认定的各种方式，并提出了笔者自己的看法。本文的目的是希望通过分析尽量平衡不动产所有权人和善意第三人之间的利益平衡关系，使之在司法实践中更好的被利用。本人拙见，只是提出一些浅薄的想法，希望能吸引更多学者继续关注相关问题，让不动产善意取得制度越来越完善。参考文献[1]张罗丽.民法分则不动产物权变动模式的立法思考与建议[J].中国集体经济,2019(10):121-123.[2]张淳.《物权法》第24条之立法论检讨——以登记动产物权变动的登记对抗规则为对象[J].东南大学学报(哲学社会