上海房产评估管理办法

上海房产评估管理办法一、总则（一）目的与依据为加强本市房产评估管理，规范房产评估行为，保障房产市场健康有序发展，维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于在本市行政区域内从事房产评估活动及其相关管理工作。（三）基本原则房产评估应当遵循独立、客观、公正的原则，遵守国家和本市有关法律法规、行业标准和规范，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。二、评估机构与人员管理（一）评估机构资质条件1.设立房产评估机构应当具备下列条件：有自己的名称、组织机构和固定的办公场所；有与从事业务相适应的资金和专业人员；有健全的内部管理制度；法律、法规规定的其他条件。2.从事房产评估业务的机构，应当依法取得相应等级的资质证书，并在资质等级许可的范围内从事评估业务。资质等级分为一级、二级、三级，具体标准按照国家和本市有关规定执行。（二）评估机构设立与变更1.申请设立房产评估机构，应当向市住房城乡建设管理部门提交下列材料：申请书；公司章程或者合伙协议；法定代表人或者合伙人身份证明；专业技术人员资格证书和聘用合同；资金证明；办公场所证明；内部管理制度文件。2.市住房城乡建设管理部门应当自受理申请之日起[X]个工作日内，作出是否予以批准的决定。予以批准的，颁发资质证书；不予批准的，书面通知申请人并说明理由。3.房产评估机构变更名称、法定代表人、注册资本或者合伙人、地址等事项的，应当在变更后[X]个工作日内，向市住房城乡建设管理部门办理变更手续。（三）评估人员资格要求1.从事房产评估业务的专业技术人员，应当取得国家统一的房产评估师职业资格证书，并在一个房产评估机构注册执业。2.房产评估师应当遵守职业道德规范，诚实守信，勤勉尽责，保守执业秘密。（四）机构与人员监督管理1.市住房城乡建设管理部门应当建立房产评估机构和评估人员信用档案，记录其基本情况、业绩、良好行为和不良行为等信息，并向社会公开。2.对房产评估机构和评估人员的违法违规行为，市住房城乡建设管理部门应当依法给予行政处罚，并记入信用档案。情节严重的，吊销其资质证书或者职业资格证书。三、评估业务规范（一）评估业务承接1.房产评估机构承接评估业务，应当与委托人签订书面评估合同，明确评估目的、评估对象、评估范围、评估基准日、评估收费、双方权利义务等事项。2.评估机构不得转让或者变相转让受托的评估业务。（二）评估程序1.接受委托后，评估机构应当制定评估作业方案，明确评估步骤、方法、时间安排等。2.评估机构应当对评估对象进行现场查勘，收集相关资料，包括房产的位置、面积、用途、建筑结构、装修情况、市场交易案例等。3.根据评估目的和评估对象的特点，选择合适的评估方法，如市场比较法、收益法、成本法等。对同一评估对象，应当选用两种以上评估方法进行评估，并对各种评估方法的结果进行综合分析，合理确定评估价值。4.评估机构应当在评估作业方案确定的时间内完成评估报告的撰写。评估报告应当内容完整、表述准确、逻辑清晰，包括封面、目录、正文、附件等部分。正文应当包括评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日、评估依据、评估方法、评估过程、评估结果、特别事项说明、评估报告使用限制等内容。5.评估报告应当由至少两名注册房产评估师签字，并加盖评估机构公章。评估机构应当对评估报告的真实性、准确性、完整性负责。（三）评估方法选择1.市场比较法适用范围：适用于具有活跃市场、交易案例较多的房产评估。操作要点：选取与评估对象类似的房产交易案例作为比较实例，对比较实例与评估对象之间的差异因素进行调整，如交易情况、交易日期、房地产状况等，从而得出评估对象的价值。2.收益法适用范围：适用于有收益或潜在收益的房产评估，如商业房地产、写字楼等。操作要点：预测评估对象未来的收益，确定合理的收益期限和资本化率，将未来收益折现到评估基准日，得出评估对象的价值。3.成本法适用范围：适用于新开发建设的房产、很少发生交易的房产以及无法采用其他方法评估的房产。操作要点：求取评估对象在评估基准日的重置成本，减去折旧，得出评估对象的价值。重置成本包括土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费等。折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧。（四）评估报告出具1.评估报告应当在约定的时间内提交给委托人。2.委托人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告之日起[X]个工作日内，向评估机构提出书面异议。评估机构应当自收到异议之日起[X]个工作日内进行复核，并将复核结果书面告知委托人。委托人对复核结果仍有异议的，可以向市住房城乡建设管理部门申请鉴定。四、评估行业监管（一）监管部门职责1.市住房城乡建设管理部门负责本市房产评估行业的监督管理工作，履行下列职责：贯彻执行国家和本市有关房产评估的法律法规和政策；制定本市房产评估行业发展规划和政策措施；负责房产评估机构和评估人员的资质资格管理；监督检查房产评估机构和评估人员的执业行为；依法查处房产评估行业的违法违规行为。2.区住房城乡建设管理部门按照职责分工，负责本辖区内房产评估行业的日常监督管理工作。（二）监督检查方式1.定期检查：市住房城乡建设管理部门和区住房城乡建设管理部门应当定期对房产评估机构和评估人员进行检查，检查内容包括资质资格情况、执业行为规范、评估报告质量等。2.专项检查：根据房产评估行业的实际情况，适时组织开展专项检查，对重点领域、重点问题进行集中整治。3.投诉举报处理：设立投诉举报电话和邮箱，受理对房产评估机构和评估人员违法违规行为的投诉举报。对投诉举报事项，应当及时进行调查处理，并将处理结果反馈给投诉举报人。（三）违法违规行为处罚1.房产评估机构有下列情形之一的，由市住房城乡建设管理部门责令改正，并处以[X]元以上[X]元以下的罚款；情节严重的，吊销资质证书：未取得资质证书从事评估业务的；超越资质等级许可范围从事评估业务的；转让或者变相转让受托的评估业务的；以欺骗、贿赂等不正当手段取得资质证书的；出具虚假评估报告的。2.房产评估师有下列情形之一的，由市住房城乡建设管理部门责令改正，并处以[X]元以上[X]元以下的罚款；情节严重的，吊销职业资格证书：允许他人以本人名义从事评估业务的；同时在两个以上评估机构从事业务的；签署虚假评估报告的。3.对违反本办法规定的其他行为，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。五、争议处理（一）评估结果争议解决途径1.当事人对评估结果有争议的，可以通过协商解决；协商不成的，可以按照评估合同的约定申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。2.在仲裁或者诉讼过程中，当事人可以申请对评估报告进行鉴定。鉴定机构应当按照国家和本市有关规定进行鉴定，并出具鉴定报告。（二）行业协会调解作用1.本市房产评估行业协会应当发挥行业自律作用，建立健全行业调解机制，协助当事人解决评估业务中的争议。2.当事人可以向房产评估行业协会申请调解。行业协会应当在收到调