《物业企业管理办法》

《物业企业管理办法》总则制定目的与依据为了规范物业企业的管理行为，提高物业服务质量，维护业主和物业企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》及相关法律法规，结合本地区实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于在本地区行政区域内从事物业管理活动的企业及其管理的各类物业项目。基本原则物业企业管理应当遵循业主自治与专业服务相结合、依法管理与文明服务相结合、服务第一与效益兼顾的原则，努力为业主创造安全、整洁、舒适、文明的居住和工作环境。物业企业资质管理资质等级划分物业企业资质分为一级、二级、三级。各等级资质的物业企业应具备相应的人员、资金、管理能力等条件。一级资质企业：具有5年以上从事物业管理的经历，近3年管理物业项目建筑面积累计不少于200万平方米，或管理高档物业项目不少于10个；企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书。二级资质企业：具有3年以上从事物业管理的经历，近3年管理物业项目建筑面积累计不少于100万平方米，或管理中等规模物业项目不少于20个；企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书。三级资质企业：具有1年以上从事物业管理的经历，近1年管理物业项目建筑面积累计不少于30万平方米，或管理普通物业项目不少于10个；企业经理取得省级建设行政主管部门颁发的物业管理企业经理岗位证书，50%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书。资质申请与审批新设立的物业企业应当自领取营业执照之日起30日内，持相关资料向当地房地产行政主管部门申请资质。房地产行政主管部门应当自受理申请之日起20个工作日内，对符合条件的企业颁发资质证书；对不符合条件的，不予颁发，并书面说明理由。企业资质证书有效期为3年。资质有效期届满，企业需要继续从事物业管理活动的，应当在资质证书有效期届满前3个月内，向原资质审批部门申请办理资质延续手续。资质监督管理房地产行政主管部门应当加强对物业企业资质的监督检查，定期对企业的人员、业绩、管理水平等进行考核。对不符合资质条件的企业，责令限期整改；整改仍不合格的，降低其资质等级或吊销资质证书。物业服务合同管理合同签订物业企业承接物业项目，应当与业主大会或业主委员会签订物业服务合同。物业服务合同应当对服务内容与质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行明确约定。合同履行物业企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。服务内容包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护和管理；环境卫生清洁；绿化养护；秩序维护；车辆停放管理等。业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，物业企业可以督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业企业可以依法追缴。合同变更与终止物业服务合同期限届满前，业主大会决定继续聘用的，应当与原物业企业续签物业服务合同。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘决定，原物业企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，原合同继续有效，但服务期限为不定期。物业服务合同终止的，原物业企业应当在约定期限或合理期限内退出物业管理区域，并向业主委员会或新聘的物业企业移交物业管理用房、相关设施设备和档案资料等。物业项目承接与退出管理承接查验物业企业承接物业项目时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验内容包括建筑结构、附属设施、设备运行状况等。查验合格后，双方应当签订承接查验协议，明确双方的权利义务。物业企业应当在承接物业项目后，将承接查验情况在物业管理区域内显著位置予以公示，接受业主监督。退出管理物业企业决定退出物业管理区域的，应当提前3个月书面告知业主委员会、物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和房地产行政主管部门，并在物业管理区域内显著位置公告。物业企业退出时，应当按照规定办理交接手续，包括物业管理用房、共用设施设备、档案资料、预收的物业服务费用等。交接工作应当在街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会的监督下进行。物业收费管理收费原则与标准物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费标准由业主与物业企业根据物业服务等级标准等因素，在物业服务合同中约定。物业企业可以采取包干制或者酬金制等计费方式。包干制是指由业主向物业企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业企业享有或者承担的计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的计费方式。收费方式与程序物业服务费用可以采取预收、月收、季收等方式收取。物业企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等信息，接受业主监督。业主应当按照物业服务合同约定的时间和方式交纳物业服务费用。物业企业不得违反合同约定提前收费或者擅自提高收费标准。物业共用部位、共用设施设备管理日常维护与保养物业企业应当按照物业服务合同的约定，对物业共用部位、共用设施设备进行日常维护、保养和管理。定期对电梯、消防设施、给排水系统等进行检查和维护，确保其正常运行。建立共用设施设备维修档案，记录维修情况和更换部件等信息。专项维修资金管理物业专项维修资金是专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。物业企业应当按照规定，定期公布专项维修资金的使用情况，接受业主监督。专项维修资金的使用应当经业主大会或相关业主同意，并按照规定的程序办理。物业管理区域安全管理安全防范措施物业企业应当制定安全防范制度，加强物业管理区域内的安全防范工作。设置门禁系统、监控设备等，安排专人负责巡逻，保障业主的人身和财产安全。对进出物业管理区域的人员、车辆进行登记和检查，防止无关人员和车辆进入。应急预案制定与演练物业企业应当制定突发事件应急预案，包括火灾、地震、治安事件等。定期组织演练，提高应对突发事件的能力。发生突发事件时，物业企业应当立即启动应急预案，采取应急措施，并及时向相关部门报告。物业企业人员管理人员配备要求物业企业应当按照规定配备相应的专业管理人员，包括项目经理、客服人员、维修人员、秩序维护人员等。各类人员应当具备相应的从业资格证书。人员培训与考核物业企业应当定期组织员工培训，提高员工的业务水平和服务意识。建立员工考核制度，对员工的工作表现进行考核，激励员工积极工作。监督检查与法律责任监督检查部门与职责房地产行政主管部门负责对物业企业的管理活动进行监督检查。街道办事处（乡镇人民政府）负责指导、协助业主大会成立和业主委员会选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷。违规行为处罚物业企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由房地产行政主管部门责令限期改正，并处以罚款；情节严重的，降低资质等级或吊销资质证书：1.未取得资质证书从事物业管理活动的；2.超越资质等级承接物业管理业务的；3.擅自改变物业管理用房用途的；4.将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；5.挪用专项维修资金的；6.擅自提高收费标准的；7.不按照规定履行物业服务合同约定的义务的。业主、物业使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由相关部门责令改