往年开发经营与管理冲刺卷

往年开发经营与管理冲刺卷（一）

总分：100分考试时间：90分钟

注意事项：

>主观题用黑色字迹的签字笔作答（切勿使用其它颜色的签字笔X

>答题过程中，不得喧哗、左顾右盼、打手势、做暗号，不得抄传答案或交换试卷、答题

卡、草稿纸。

>考试结束信号发出后，立即停笔，在监考员依序收齐答卷、试卷、草稿纸后，根据监考

员指令依次退出考场。

一、单项选择题（每小题2分，共100分）

1、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议，在大陆的投资不能超过其全部

投资的10%,这是基于（）的考虑结果。

A、风险投资

B、投资组合

C、风险转移

D、占领世界投资市场

【答案】B

【解析】本题考查的是投资组合理论。大型机构投资者进行房地产投资时，非

常注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性，以期既不冒太

大的风险，又不失去获取较高收益的机会。例如，香港新鸿基地产投资有限公

司的董事会决议中，要求在中国内地的投资不能超过其全部投资的10%;以发

展工业物业见长的香港天安中国投资有限公司在其经营策略中要求必须投资一

定比例的商用物业和居住物业，以分散投资风险。

2、下列选项中，不属于决策原则的是（I

A、最优原则

B、预测原则

C、反馈原则

D、系统原则

【答案】A

【解析】本题考查的是决策的概念。决策的原则包括满意原则、系统原则、信

息原则、预测原则、比较选优原则和反馈原则。

3、为了促进房地产市场的稳定，在土地一级市场上，政府应增加（）出让的

供地方式所占的比例。

A、协议

B、招标

C、拍卖

D、挂牌

【答案】B

【解析】本题考查的是政府干预房地产市场的手段。根据市场情况，灵活选择

土地出让方式，尤其是增加使用招标出让方式，就可以有效增加对地价的管控

能力，促进房地产市场稳定。

4、物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是（X

A、收益现金流风险

B、未来运营费用风险

C、资本价值风险

D、时间风险

【答案】B

【解析】本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实

际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。

5、（2015年真题）房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是

房地产投资（X

A、存在效益外溢和转移

B、易获得金融机构的支持

C、具有保值增值性

D、可提高投资者的资信等级

【答案】C

【解析】本题考查的是房地产投资的利弊。由于存在通货膨胀，房地产和其他

有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上

升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是人类生活居住、生产经营

所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地

产投资又是有效的保值手段。

6、房地产投资的（）优点，是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。

A、提高投资者资信等级

B、相对较高的收益水平

C、易于获得金融机构的支持

D、能抵消通货膨胀的影响

【答案】D

【解析】本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资能抵消通货膨胀的影

响，从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅

度通常会超过同期通货膨胀率水平。房地产投资的这个优点，正是置业投资者

能够容忍较低投资收益率的原因。

7、企业明确了主要竞争者并分析了竞争者的优势、劣势和反应模式之后，就要

决定自己的对策，关于对策选择的说法中，不正确的是（工

A、多数企业主张与相近似的竞争者展开竞争，以摧毁相近似的竞争者

B、以较弱的竞争者为进攻目标，可以节省时间和资源，事半功倍

C、以较强的竞争者为竞争目标，可以提高盲己的竞争能力

D、有时竞争者的存在对企业是必要的和有益的

【答案】A

【解析】本题考查的是企业应采取的对策。选项A错误，正确表述为，多数企

业主张与相近似的竞争者展开竞争，但同时要注意避免摧毁相近似的竞争者，

因为其结果可能对自己反而更为不利。

8、下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体

状况的是（X

A、开发强度系数

B、土地转化率

C、住房可支付性指数

D、住房市场指数

【答案】A

【解析】本题考查的是房地产市场指标。开发强度系数，是指房地产开发投资

与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的

总体状况。

9、土地储备机构负责实施土地开发时，由（）负责筹措资金。

A、开发商

B、投资企业

C、房地产中介机构

D、土地储备机构

【答案】D

【解析】考点:土地储备与土地开发。土地储备机构负责实施土地开发时，由土

地储备机构负责筹措资金。

10、某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约

有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80行/户，则2008年该市新建商

品住房的市场潜量是（）万疗。

A、1260

B、1380

C、1440

D、2100

【答案】C

【解析】考点:市场规模的估计。市场潜量即市场需求的上限。120X15%X80

=1440万平方米。市场潜量是针对产品的数量（客体数量）而言的，所以是指

房子的面积，而不是购买者的数量。

n、租金常常以（）为计算基础。

A、建筑面积

B、使用面积

C、出租单元内可出租面积

D、每平方米可出租面积

【答案】D

【解析】考点:写字楼租金的确定。租金常常以每平方米可出租面积为计算基

础。

12、下列各项中，属于依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目的

是（工

A、征地区域农民自住住宅项目

B、廉租住房项目

C、医疗卫生用地

D、基础设施用地

【答案】D

【解析】本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。依法以协议出让方

式获得国有土地使用权的建设项目，主要包括工业用地、基础设施用地、开发

区或科技园区内的科技产业项目用地开发建设项目。

13、关于流动比率的说法中，错误的是（\

A、流动匕碎二（流动资产总额■存货）/流动负债总额x100%

B、又称之为〃银行家比率”

C、又称之为〃二对一比率"

D、在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上

【答案】A

【解析】本题考查的是流动比率。选项A应为速动比率，流动比率=流动费产

总额/流动负债总额x100%。

14、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是(I

A、空置率与有效毛收入呈反向变动

B、通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用

的影响

C、权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加

D、金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率

【答案】A

【解析】本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。选项A正

确，空置率提高，可导致有效毛租金收入减少；选项B错误，可以通过签订长

期合约来减少物业维护管理费用的变动，但仍不能排除通货膨胀的影响；选项

C错误，权益投资比率高，意味着自有资金所占比例高，则风险小；选项D错

误，金融机构通常要求投资权益比率不得低于某一要求的比率。

15、根据房地产市场自然周期的理论，商品房空置率上升是处于自然周期的

(X

A、第一阶段

B、第二阶段初期

C、第二阶段后期

D、第三阶段

【答案】D

【解析】考点:房地产市场的景气周期。自然周期的第三阶段，供给增长速度高

于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平；自然周期的第四阶

段，需求停止增长或以很低的速度增长，开工减少，但竣工量使空置率继续上

升，租金增长率开始下滑。

16、下列房地产投资项目经济评价参数中,属于评价标准类基础参数的是

(I

A、出租率

B、贷款利率

C、基准收益率

D、资本金投入比例

【答案】C

【解析】本题考查的是选择基础参数。选项A属于收益相关参数；选项B、D

属于融资相关参数。

17、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一

座酒店的总投资，属于(\

A、单元估算法

B、单位指标估算法

C、概算指标法

D、工程量近似匡算法

【答案】A

【解析】考点:房屋开发费。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单

元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客

房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院

的总投资等。

18、资本价值随着收益率的变化而变化，使得预期资本价值和现实资本价值之

间产生差异，并在很大程度上影响置业投资的绩效，这体现了房地产投资面临

(I

A、利率风险

B、收益现金流风险

C、未来运营费用风险

D、资本价值风险

【答案】D

【解析】考点:房地产投资的个别风险。资本价值在很大程度上取决于预期收益

现金流和可能的未来运营费用水平。然而，即使收益和运营费用都不发生变

化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种变化使得预期资本价值和现

实资本价值之间产生差异，即导致资本价值的风险，并在很大程度上影响着置

业投资的绩效。

19.(2015年真题)下列各组特定的市场定义层次中，市场规模由大到小的是

(\

A、潜在市场、有效市场、服务市场

B、有效市场、渗透市场、服务市场

C、潜在市场、服务市场、合格的有效市场

D、潜在市场、渗透市场、合格的有效市场

【答案】A

【解析】本题考杳的是市场规模的估计。市场定义的层次，由大到小：潜在市

场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。

20、投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类,按投资对象存在的形式

不同，可以分为（）

A、金融投资和实物投资

B、短期投资和长期投资

C、直接投资和间接投资

D、生产性投资和非生产性投资

【答案】A

【解析】本题考查的是投资概述。按投资对象存在形式的不同，可将投资分为

金融投资和实物投资。

21、（）包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类

型。

A、竞争情况调查

B、消费者和消费者行为调查

C、市场需求容量调查

D、市场营销因素调查

【答案】D

【解析】考点:市场调直的意义和内容。市场营销因素调查包括产品调查、价格

调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。

22、下列选项中，不属于造价工程师或经济师在房地产开发过程中主要工作的

是(工

A、工程建设前的开发成本估算、工程成本预算

B、工程竣工后的工程结算

C、签发与合同有关的各项任务

D、工程招标阶段编制工程标底

【答案】C

【解析】考点:房地产市场的参与者。在房地产开发过程中，造价工程师或经济

师可服务于开发商、承包商、工程监理机构或造价咨询机构。其主要负责：

(1)工程建设前的开发成本估算、工程成本预算；(2)工程招标阶段编制工

程标底；(3)工程施工过程中的成本控制、成本管理和合同管理；(4)工程竣

工后的工程结算。

23、建筑规划一般在1万~3万平方之间，服务人口在10万~30万人，空营

业额在1亿〜5亿元之间，该物业为(\

A、市级购物中心

B、地区购物中心

C、居住区商场

D、邻里服务性商店

【答案】B

【解析】考点:零售商业物业分析。

24、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是(\

A、吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间

B、吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间

C、在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期

D、吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数

【答案】A

【解析】考点:市场交易指标。吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期

可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒

数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。

25、李某向银行申请了一笔贷款，若年利率为8%,期限为10年，首月还款

额为4500元,月还款额等比增长率为0.5%,则该家庭第6年最后一个月的月

还款额是()元。

A、5545.45

B、6412.14

C、6585.45

D、6625.26

【答案】B

【解析】考点:复利计算。如果以等比系数s表示收入或支出每年变化的百分

率，第一年的现金收入或支出的流量A1已知，则第t年年末现金收入或支出

的流量为At=Alx(1+s)t-1,则A72=4500x(1+0.5%)72-1=6412.14

)Lo

26、下列房地产市场运行环境中，属于社会环境因素的是(\

A、经济发展状况

B、家庭收入水平及分布

C、家庭数量及其结构

D、资本市场发育程度

【答案】C

【解析】考点:房地产市场的运行环境。社会环境是指一定时期和一定范围内人

口的数量及其性别、年龄、职业、教育等结构，家庭的数量及其结构，各地的

风俗习惯和民族特点等。

27、研究表明，从历史多个周期变化的资料中计算出的（），就是房地产市

场自然周期中的平衡点。

A、空置率

B、长期空置率

C、长期平均空置率

D、长期平均吸纳率

【答案】C

【解析】考点:房地产市场的景气循环。研究表明，从历史多个周期变化的资料

中计算出的长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场

自然周期中的平衡点。

28、下列房地产投资方式中，属于间接投资形式的是（X

A、购买房地产股票

B、购买商铺

C、购买土地

D、购买买已建成的房地产

【答案】A

【解析】考点:房地产间接投资。房地产间接投资包括投资房地产企业股票或债

券,投资房地产投资信托基金,购买住房抵押支持证券。

29、某市2016年住宅的预测销售为500万平方米，实际销售为650万平方

米,平滑指数为0.75,利用指数平滑法预测的该市2017年住宅销售量为

（）万平方米。

A、500.0

B、537.5

C、612.5

D、650.0

【答案】C

【解析】考点:市场趋势分析。本期预测值二平滑指数X前期实际销售量+（1-

平滑指数）X前期预测值=0.75x650+（1・0.75）x500=612.5o

30.（2017年真题）房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产

经营投资，是按照（）的不同进行划分的。

A、物业用途类型

B、投资对象存在形式

C、房地产投资主体

D、房地产业经济活动类型

【答案】D

【解析】本题考查的是房地产投资概述。根据房地产业经济活动类型的不同，

可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开

发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。

31、下列选项中，不构成房地产市场供给垄断性的原因是(I

A、广泛的经济外部性

B、房地产市场供给的异质性

C、土地所有权的排他性

D、土地的有限性

【答案】A

【解析】考点:房地产市场的特性。选项A属于房地产市场的特性，不是房地产

供给垄断性的原因。房地产的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给

在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给

具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房

地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容

易形成地域性的垄断。

32、下列关于房地产投资特性的说法中，正确的是(工

A、区位选择异常重要

B、适用于短期投资

C、变现性好

D、不易产生资本价值风险

【答案】A

【解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产投资的特性包括：(1)区位选

择异常重要;(2)适于进行长期投资；(3)需要适时的更新改造投资；(4)易

产生资本价值风险；(5)变现性差;(6)易受政策影响；(7)依赖专业管理；

(8)存在效益外溢和转移

33、市级购物中心的建筑规模一般都在（）厅以上，其商业辐射区域可覆盖

整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。

A、8000

B、1万

C、2万

D、3万

【答案】D

【解析】考点:零售商业物业分析。市级购物中心的建筑规模一般都在3万门2以

上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5

亿元以上。

34、对于土地供应政策，其核心是（X

A、土地供应计划

B、外商投资控制

C、廉租住房与公共住房的并轨

D、调整畸高的租金

【答案】A

【解析】本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地供应政策的核心，是

土地供应计划。

35、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万

套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套,则吸纳周期为（）年。

A、0.63

B、1.63

C、2.25

D、12.50

【答案】C

【解析】考点:房地产市场的自然周期。吸纳周期二可供租售量/吸纳量；吸纳

量二本期销售+本期出租=8万套；可供租售量二可销售量+本期新竣工量=5

+13=18万套;吸纳周期=18/8=2.25。

36、（）是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持

有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

A、投资房地产企业债券

B、房地产置业投资

C、投资房地产投资信托基金

D、住房抵押贷款证券化

【答案】D

【解析】考点:房地产间接投资。住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的

个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹

措资金、分散房地产金融风险等目的。

37、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地

产供给和需求之间的总量差距的是（X

A、产品结构

B、总量结构

C、供求结构

D、投资结构

【答案】B

【解析】本题考查的是房地产市场结构。总量结构，从房地产市场整体出发，

分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差

距。

38、（2017年真题）估计房地产置业投资项目的空置率时，不用考虑（）的影

响。

A、宏观社会经济环境

B、房地产市场供求关系

C、租户支付租金能力

D、银行贷款利率

【答案】D

【解析】本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。空置率的变

化与宏观社会经济环境、市场供求关系、业主经营管理水平、租户支付租金的

能力等有关。

39、房地产的租金水平是由（）决定的。

A、房地产资产市场

B、房地产价格

C、房地产空间市场

D、空置率

【答案】C

【解析】本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场的供求关系决定

了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平。

40、（2017年真题）某房地产投资项目的名义收益率为12%,若通货膨胀或为

3%,银行贷款年利率为7%,一年期存款利率为3.5%,则该项目的实际晚

率为（1

A、5.00%

B、8.50%

C、8.74%

D、9.00%

【答案】C

【解析】本题考查的是名义利率、实际利率和通货膨胀率的关系。

41、在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使

之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（\

A、简单平均法

B、移动平均法

C、加权移动平均法

D、时间序列分析法

【答案】B

【解析】考点:市场趋势分析。移动平均法是引用愈来愈近期的销售量来不断修

改平均值，使之更能反映销售量的增减趋势和接近实际。

42、急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险是（\

A、周期风险

B、利率风险

C、变现风险

D、通货膨胀风险

【答案】C

【解析】考点:房地产投资的系统风险。变现风险是指急于将商品兑换为现金时

由于折价而导致资金损失的风险。

43、房地产资产管理职能中，以运行管理为主的是（工

A、物业管理和设施管理

B、物业管理和资产管理

C、资产管理和投资组合管理

D、设施管理和投资组合管理

【答案】A

【解析】考点:物业管理。物业管理和设施管理以运行管理为主,房地产资产管

理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。

44、为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其

商品房销售价格，该定价方法为（\

A、认知价值定价法

B、成本加成定价法

C、挑战定价法

D、领导定价法

【答案】B

【解析】考点:制定租售方案。成本加成定价法指开发商按照所开发物业的成本

加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。

45、对于相同的两个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回

收期（Pb，）之间的关系是（1

A、Pb<Pb'

B、Pb<Pb'

C、Pb=Pb'

D、Pb>Pb'

【答案】D

【解析】本题考查的是静态投资回收期。由于动态的有折现，所以动态投资回

收期一定要大于静态投资回收期。

46、对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的

（）分析。

A、需求

B、供给

C、竞争

D、市场占有率

【答案】A

【解析】考点:房地产市场分析的内容。市场状况分析包括供给分析、需求分

析、竞争分析和市场占有率分析四个方面。吸纳率分析属于需求分析。

47、通过（）,企业可针对不同的市场环境，结合客户需求，综合运用企业

可以控制的营销手段，制定有效的市场营销组合策略，促进消费者购买和新市

场开发，以达到企业预期的营销目标。

A、竞争情况调查

B、消费者行为调查

C、市场需求容量调查

D、市场营销因素调查

【答案】D

【解析】考点:市场调查的意义和内容。通过市场营销因素调查，企业可针对不

同的市场环境，结合客户需求，综合运用企业可以控制的营销手段，制定有效

的市场营销组合策略，促进消费者购买和新市场开发，以达到企业预期的营销

目标。

48、某城市2010年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2009年跨

入2010年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方

米。该城市2010年商品住房新开工面积是（）万平方米。

A、500

B、700

C、800

D、1000

【答案】A

【解析】考点:供给指标。房屋新开工面积，指在报告期内新开工建设的房屋面

积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期内恢

复施工的房屋面积。1000-300-200=500（万平方米I

49、下列关于房地产功能的描述，错误的是（1

A、配置存量房地产资源和利益

B、显示房地产市场供应变化

C、指导供给以适应需求的变化

D、指导政府制定科学的土地供给计划

【答案】B

【解析】考点:房地产市场的功能。房地产市场的功能，可以分为以下几个方

面：（1）配置存量房地产资源和利益；（2）显示房地产市场需求变化；（3）指

导供给以适应需求的变化；（4）指导政府制定科学的土地供给计划；（5）引导

需求适应共给条件的变化。

50、权益型房地产投资信托基金的主要收入来源于其拥有业务的（X

A、增值收入

B、销售收入

C、自营收入

D、租金收入

【答案】D

【解析】本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型

REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地

产出租收入；抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服

务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息

收入。

往年开发经营与管理冲刺卷（二）

总分：100分考试时间：90分钟

注意事项：

>主观题用黑色字迹的签字笔作答（切勿使用其它颜色的签字笔X

>答题过程中，不得喧哗、左顾右盼、打手势、做暗号，不得抄传答案或交换试卷、答题

卡、草稿纸。

>考试结束信号发出后，立即停笔，在监考员依序收齐答卷、试卷、草稿纸后，根据监考

员指令依次退出考场。

一、单项选择题（每小题2分，共100分）

1、停车指数，即每100nr营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建

议的指数，依商场的规模不同在（）之间。

A、4~5

B、5~6

C、4〜6

D、5~8

【答案】A

【解析】考点:零售商业物业分析。停车指数，即每100m,营业面积应设置的车

位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在4~5之间。

2、单一项目的投资风险很大，若把两个投资项目组合起来，便可以将两者的风

险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件

是各投资项目间有一个（\

A、正的协方差

B、负的协方差

C、标准协方差

D、绝对协方差

【答案】B

【解析】考点:投资组合理论。单一项目的投资风跄很大，若把这两个投资项目

组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要

达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一

个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。

3、下列关于房地产市场自然周期的表述中,正确的是（X

A、自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升

B、自然周期的第二阶段空置率下降，租金增长率上升

C、自然周期的第三阶段空置率上升，租金增长率下降

D、自然周期的第四阶段空置率上升，租金增长率上升

【答案】B

【解析】考点:房地产市场的景气循环。选项A错误，第一阶段的前一时期租金

增长率仍下滑，空置率有下降趋势；选项C错误，第三阶段空置率上升，租金

增长率仍缓慢上升；选项D错误，第四阶段空置率继续上升，租金增长率开始

上升。@##

4、（2017年真题）若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为

8.7%、5%,均按月计息，银行的年存款利率为3.5%,则商业性住房抵押贷款

与住房公积金贷款二者的实际年利率差是（X

A、1.50%

B、3.57%

C、3.70%

D、3.94%

【答案】D

【解析】本题考查的是名义利率与实际利率。商业性住房抵押贷款的实际年利

率=(1+8.7%/12)12-1=9.055%，住房公积金贷款的年实际利率二

,两者的差额为:

(1+5%/12)12-1=5.116%9.055%-5.116%=3.939%o

5、银行对个人发放住帚抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条

件,则会给银行带来()

A、操作风险

B、法律风险

C、信用风险

D、管理风险

【答案】D

【解析】本题考查的是房地产抵押贷款。目前，银行的个人住房贷款仍处于起

步阶段，还没有经历过房地产市场严重恶化的考脸，对个人住房贷款的决策管

理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。如对借款人资

质审查不严、手续不完整、放松贷款条件、向借款人发放了超过其支付能力的

款项等等。

6、关于房地产投资信托基金功能的说法中，不正确的是(X

A、REITs对于购买数额进行了硬性的下限规定

B、REITs以股票的形式来筹集资金，能够随时在股票市场上变现,便于投

资者控制投资数额和投资范围

C、REITs能抵押通货膨胀的不利影响

D、REITs将单一的银行贷款融资形式向机构投资者、个人投资者融资转

变，吸引资本市场的资金不断流入房地产市场

【答案】A

【解析】考点:房地产投资信托基金概述。REITs对于购买数额没有硬性的下限

规定，从这点来说要优于其他普通股票形式。

7、建筑规模为5000平方米的商业物业属于（\

A、市级购物中心

B、居住区商场

C、地区购物中心

D、特色商店

【答案】B

【解析】本题考查的是零售商业物业分析。居住区商场：建筑规模一般在

3000~10000平方米之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务

人口1~5万人，年营业额在3000~10000万元之间，居住区商场内，日用百

货商店和超级市场通常是主要租户，自行车行、装饰材料商店、普通礼品店、

音像制品出租屋、药店等，常常是这类购物中心的次要租户。

8、（2017年真题）目前我国房地产开发企业债务融资的主要资金来源是（L

A、银行信贷

B、投资信托

C、民间借贷

D、租赁融资

【答案】A

【解析】本题考查的是房地产债务融资。银行信贷是房地产企业债务融资的主

要资金来源。

9、影响消费者行为的主要因素不包括（I

A、心理因素

B、个人因素

C、社会文化因素

D、环境因素

【答案】D

【解析】本题考查的是影响消费者购买行为的主要因素。影响消费者购买行为

的主要因素包括社会文化因素、个人因素、心理因素。

10、利息备付率通常按（）计算。

A、月

B、日

C、季

D、年

【答案】D

【解析】考点:利息备付率。利息备付率通常按年计算，也可以按整个借款期计

算。

11、（）是指影响房地产市场发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条

件。

A、政治环境

B、资源环境

C、技术环境

D、国际环境

【答案】B

【解析】本题考查的是房地产市场的运行环境。资源环境是指影响房地产市场

发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条件。

12、目前，AAA级企业的信用等级系数的取值为（X

A、30%

B、50%

C、70%

D、90%

【答案】A

【解析】本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。主体信用等级系

数:AAA-30%,AA-50%,A-70%,BBB-90%；项目风险等级系数：AAA-

80%,AA-70%,A-60%,BBB-50%。

13、（2017年真题）下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构

投资者通常会选择的是（\

A、开发商品住宅

B、开发工业厂房

C、购买优良区位的新竣工物业

D、购买繁华区域的成熟物业

【答案】C

【解析】本题考查的是房地产直接投资。具备房地产投资管理经验的机构投资

者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初

始价值和收益水平较低，但物业价值和收益能力逐步提升。

14、下列选项中，不构成开发商选择自行租售模式的条件是（\

A、房地产开发公司具备自己专门的市场营销队伍和销售网络

B、房地产市场高涨、市场供应短缺

C、房地产开发商有明确、固定的销售对象

D、房地产经纪机构行业形成垄断竞争

【答案】D

【解析】考点:选择物业租售形式。在选项ABC的情况下,房地产开发商T殳

会选择自行租售的形式。

15、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括（X

A、开发商违法预售

B、借款人赖账不还

C、借款人拖延还款

D、房地产市场供需失衡

【答案】D

【解析】考点:房地产抵押贷款。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限

长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。

个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用

风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于

购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以

及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。选项D属于市场

风险。

16、某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营,购买

资金中的500万元为年利率7%,期限10年，按年等额还本付息的抵押贷

款，2014年该写字楼税后现金流量为60万元,且市场价值增加5万元，在考

虑增值收益的情况下,2014年该项投资的投资回报率为（X

A、10.37%

B、12.00%

C、20.24%

D、20.74%

【答案】D

【解析】本题考查的是现金回报率与投资回报率。投资回报率二（税后现金流

量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额。其中：

税后现金流量二60（万元）；等额还本付息：A=P（A/P,i,n）=500x7%x

（1+7%）10/[（1+7%）10-1]=71.19（万元）;2013年的利息=

500x7%=35（万元）；2013年投资者权益增加值=71.19-35=36.19（万

元）;2014年利息二（500-36.19）x7%=32.47（万元）；2014年投资者权益

增力口值=71.19-32.47二38.72（万元）；权益投资数额=500（万元）；投资回报

率=（60+38.72+5）/500=20.74%。

17、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（X

A、周期风险

B、比较风险

C、资本价值风险

D、时间风险

【答案】A

【解析】考点:房地产投资的系统风险。房地产投资的系统风险包括通货膨胀风

险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、

政治风险和或然损失风险。

18、（2015年真题）关于债务融资的说法，错误的是（\

A、债务融资需要还本付息

B、债务融资所得资金属于资本金

C、债务融资支付的利息可在税前扣除

D、租赁融资属于债务融资

【答案】B

【解析】本题考查的是房地产债务融资。权益融资所得资金属于资本金，不需

要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配，也就是股利"责务融资形

成的是企业的负债，需要还本付息，其支付的利息进入财务费用，可以在税前

扣除。

19、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元,年还本付息额

为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本

付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资现金回

报率的关系为(工

A、甲〉乙

B、甲〈乙

C、甲二乙

D、无法判断

【答案】A

【解析】本题考查的是现金回报率与投资回报率。假设甲抵押贷款X,则乙抵

押贷款额=(30+15)xX=2X,甲现金回报率=(30-15H(100-X)=15+Q00-X),

乙现金回报率=(50-30H(200-2X)=10+(100-X),甲、乙现金回报率的分母相

同，甲分子大，因此甲〉乙。

20、房地产投资中，()的对象可以是市场上的增量房地产，也可以是市场

上的存量房地产。

A、房地产开发投资

B、房地产置业投资

C、房地产间接投资

D、投资房地产投资信托基金

【答案】B

【解析】本题考查的是房地产直接投资。房地产置业投资，是指面向已具备了

使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投

资。其对象可以是市场上的增量房地产(开发商新竣工的商品房)，也可以是市

场上的存量房地产(旧有房地产I

21、（2015年真题）关于项目投资现金流量表的说法，错误的是（X

A、项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制

B、项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用

C、项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础

D、项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费

【答案】D

【解析】本题考查的是基本报表。项目投资现金流量表不分投资资金来源，以

全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投

资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论

其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。该表中的运营费用中不包

括财务费用、折旧费和摊销费。

22、（2017年真题）下列费用中，不属于土地储备开发成本的是（\

A、征收补偿费

B、土地储备机构的人员工资

C、招标中发生的费用

D、市政基础设施建设有关费用

【答案】B

【解析】本题考查的是获取土地。土地储备开发成本包括：（1）征收、拆迁补

偿费及有关税费；（2）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；（3）市

政基础设施建设有关费用；（4）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；（5）贷

款利息；（6）土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用,

不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。

23、由于开发商项目拖期而导致的个人住房贷款风险属于（I

A、操作风险

B、信用风险

C、管理风险

D、市场风险

【答案】B

【解析】本题考查的是房地产抵押贷款。由于目前我国个人资信体系不完善、

贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信

用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相

关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问

题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还

款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。

24、（2016年真题）房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括（\

A、房地产开发企业对市场预测的偏差

B、购房者对市场预测的偏差

C、房地产开发企业之间的博弈和非理性行为

D、房地产开发资金的易得性

【答案】B

【解析】本题考查的是房地产泡沫与过度开发。过度开发的诱因主要有三个方

面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博奔和非理性行为以及开发资

金的易得性。

25、进行概率分析时，首先需要做的是（\

A、计算在规定的概率条件下财务评价指标的累积概率，并确定临界点发生

的概率

B、选择概率分析使用的财务评价指标

C、列出需要进行概率分析的不确定性因素

D、分析确定每个不确定性因素发生的概率

【答案】C

【解析】考点:概率分析的步骤与概率确定方法。概率分析的一般步骤为：(1)

列出需要进行概率分析的不确定性因素；(2)选择概率分析使用的财务评价指

标；(3)分析确定每个不确定性因素发生的概率；(4)计算在规定的概率条件

下财务评价指标的累积概率，并确定临界点发生的概率。

26、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭"属于()风险

A、信用

B、管理

C、法律

D、操作

【答案】D

【解析】本题考查的是房地产抵押贷款。操作风睑是由于个人住房贷款的客户

数量多，在实际操作中银行无法像对公司客户那样进行深入的调查，容易出现

"假按揭"

27、下列选项中不属于系统风险的是(\

A、通货膨胀风险

B、市场供求风险

C、变现风险

D、决策风险

【答案】D

【解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。房地产投资的系统风险主要有

通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、

政策风险、政治风险和或然损失风险等。

28、下列市盈率的表达式中，正确的是（1

A、市盈率=股价/每股净资产

B、市盈率=股价/每股收益

C、市盈率=市值/销售收入

D、市盈率=市值领金流

【答案】B

【解析】本题考查的是公开资本市场融资中的定价问题。市盈率（P/E）=股价

/每股收益；市净率（P/B）=股价/每股净资产。

29、末，某市住房总量为5000万m2,其中经济适用住房400万m2,商品

住房3750万m2,同期住房空置量为750万m2,其中经济适用住房空置量

为50万m2,商品住房空置时为450万m2,则该市2014年末的商品住房空

置率是（）

A、9%

B、12%

C、15%

D、20%

【答案】B

【解析】本题考查的是房地产市场指标。商品住房空置率二商品住房空置量;同

期商品住房存量=450/3750=12%。

30、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进行初步检查。检查后由

()列出质量缺陷清单。

A、开发商

B、承包商

C、监理工程师

D、使用单位

【答案】C

【解析】考点:竣工验收。在正式办理竣工验收之前，开发商需要进行初步检

查，根据初步检查情况，由项目的监理工程师列出需要修补的质量缺陷"清

单"，这时承包商应切实落实修复这些缺陷，以便通过最终的正式验收。

31、某写字楼当前市场售价为22000元/m2,业主采用年租金6%等比递增方

式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如

果年利率为6%,则第一年的租金应该确定为()元/m2。

A、1283

B、1318

C、1166

D、1320

【答案】C

【解析】本题考查的是复利计算。折现率与利率相等，选用公式P=nAl/

(1+i)计算可得。BPAl=P(l+i)/n=22000x(1+6%)+20=1166(元

/m2\

32、某房地产开发项目的四个开发经营方案Fl、F2、F3、F4的开发经营期相

同，投资大小为方案两两比较计算出的差额投资内部收益率

F1>F2>F3>F4O

分别为、△、△

ZURRl-Ztig%IRR2-3=12%AIRR3-4=14%XIRR1-4=16%,

当最低可接受收益率MARR=15%时，四个方案中最优的方案是(\

A、F1

B、F2

C、F3

D、F4

【答案】A

【解析】本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率法分

析时，AIRRl-Ztig%和△IRR1-4=16%均大于MARR=15%,选投资大的方

案，则F1优于F2和F4;△IRR2-3=12%和AIRR3-4=14%均小于

,选投资小的方案，则优于优于,综合分析结果：

MARR=15%F3F2fF4F3

先淘汰F2,再淘汰F3,最后淘汰F4。

33、下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的是(X

A、吸纳周期

B、城市居民消费价格指数

C、住房价格合理性指数

D、房地产价格指数

【答案】C

【解析】考点:房地产市场指标。市场监测与预警指标包括：土地转化率、开发

强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价

租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信

心指数。

34、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期

望值分别为E甲=1500万元，E乙二1800万元，E丙=2200万元；净现值的

标准差分别为§甲=890万元，§乙=910万元，§丙=1200万元，则该项目投资

方案的风险从小到大排列顺序正确的是（X

A、乙＜丙＜甲

B、甲＜乙＜丙

C、丙＜甲＜乙

D、乙〈甲〈丙

【答案】A

【解析】考点:概率分析中的期望值法。根据公式：V=§-E（NPV）,V甲=890

/1500=0.59,V乙=910/1800=0.51,V丙=1200/2200=0.55。

35、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求

偿债备付率不低于1.3,贷款年利率为12%,贷款期限为20年，按月等额还

本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。

A、28.73

B、29.11

C、344.74

D、349.31

【答案】B

【解析】本题考查的是偿债备付率。偿债备付率二可用于还本付息的资金/当期

应还本付息资金，当期应还本付息资金二可用于还本付息的资金/偿债备付率

=5/1.3=3.846（万元），月还本付息资金二3.846/12x10000=3205（元），已

知A=3205,i=12%/12=l%,n=20xl2=240，求P,P=A/ix[l-l/（1+i）

n]=3205/l%x[l-l/（1+1%）240]=291076（TLX

36、（2016年真题）下列市场监测与预警指标中,反映房地产开发投资与宏观

经济协调发展总体状况的是（X

A、开发强度系数

B、土地转化率

C、住房可支付性指数

D、住房市场指数

【答案】A

【解析】本题考查的是市场监测与预警指标。开发强度系数，是指房地产开发

投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发

展的总体状况。

37、在房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该

房地产开发项目将面临（\

A、政策风险

B、市场风险

C、财务风险

D、信用风险

【答案】A

【解析】考点:房地产开发贷款。政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产

行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范而给投资乃至最

终给贷款者带来损失的可能性。房地产投资受到多种政策因素的影响和制约，

例如产业政策、投资政策、金融政策、土地政策、税费政策、住房政策和房地

产市场管理政策等。

38、火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失是指（1

A、未来运营费用风险

B、机会成本风险

C、变现风险

D、或然损失风险

【答案】D

【解析】考点:房地产投资的系统风险。或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶

然发生的自然灾害引起的置业投资损失。

39、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大

力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定

价方法是（1

A、目标定价法

B、领导定价法

C、随行就市定价法

D、认知价值定价法

【答案】D

【解析】本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是购买者导向定价法的

一种，定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。

40、抵押型REITs主要收入来源是（\

A、房地产买卖收入

B、房地产的增值收入

C、房地产出租收入

D、抵押贷款的利息收入

【答案】D

【解析】本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。抵押型

REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款

支持证券业务,主要收入来源是抵押贷款的利息收入。

41、某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资

方式是（）0

A、发行可转换债券

B、发行普通股股票

C、发行优先股股票

D、发行公司债券

【答案】D

【解析】本题考查的是房地产债务融资。债务融资不会稀释股权。

42、（2017年真题）根据商业银行押品管理指引要求，商业银行每年应对押品

至少重估一次，这有利于防范个人住房贷款的（I

A、操作风险

B、信用风险

C、市场风险

D、法律风险

【答案】C

【解析】本题考查的是房地产抵押贷款。A操作风险主要指假按揭；B主要指

双方违约的风险。C贷款一般是抵押贷款，得考虑抵押物价值能否起到对债务

提保的作用，以及能否变现的问题，属于市场风险。

43、信念和态度是影响消费者购买行为的（\

A、社会因素

B、文化因素

C、个人因素

D、心理因素

【答案】D

【解析】本题考查的是影响消费者购买行为的主要因素。心理因素包括：动

机、感觉、学习、信念和态度。

44、横道图法用于项目建设阶段的（X

A、进度控制

B、合同管理

C、成本控制

D、质量控制

【答案】A

【解析】本题考查的是进度控制。横道图和网络图是进行进度控制的两大方

法。

45、某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模

时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（1

A、有效市场〉渗透市场〉服务市场

B、服务市场〉有效市场〉渗透市场

C、有效市场,服务市场〉渗透市场

D、服务市场〉渗透市场,有效市场

【答案】C

【解析】考点:市场规模的估计。市场由大至小的顺序是潜在市场、有效市场、

合格的有效市场、服务市场、渗透市场。

46、个人住房抵押贷款属于（\

A、权益融资

B、债务融资

C、直接投资

D、间接投资

【答案】B

【解析】考点:房地产抵押贷款。贷款属于债务，直接融资与间接融资是另一

种分类方式。

47、某房地产投资项目总投资5000万元,其中资本金投入2000万元，其余

投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%,资本金投资收益率为

22%,则项目全部投资收益率为（\

A、12.00%

B、14.00%

C、14.80%

D、17.20%

【答案】C

【解析】本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。借贷资金二5000・

2000=3000万元，假定全部投资收益率为R,则3000万元借贷资金产生的收

益=3000xR，借贷资金的财务费用=3000xl0%=300（万元），2000万元的

资本金产生的收益=2000xR,资本金收益率水平二（2000xR+3000xR-

300）/2000=22%,解彳导R=14.8%O

48、（2017年真题）在房地产投资的〃购买T寺有出租一出售"模式中,现金

流出不包括（工

A、购买成本

B、土地取得费用

C、装修费用

D、运营成本

【答案】B

【解析】本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买一持有出租一出售

模式下，现金流出包括购买成本和购买税费、装修费用、运营成本和转售税

费，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。

49、政府的土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，会直接影响房地产开

发的（），对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。

A、产品更新

B、产品性价比

C、产品档次

D、规模和结构

【答案】D

【解析】考点:政府干预房地产市场的手段。政府的土地供应计划所确定的土地

供给数量和结构，会直接影响房地产开发的规模和结构，对房地产开发商的盲

目与冲动形成有效的抑制。

50、下列关于房地产功能的描述,错误的是(\

A、配置存量房地产资源和利益

B、显示房地产市场供应变化

C、指导供给以适应需求的变化

D、指导政府制定科学的土地供给计划

【答案】B

【解析】本题考查的是房地产市场的功能。房地产市场的功能，可以分为以下

几个方面:(1)配置存量房地产资源和利益；(2)显示房地产市场需求变化；

(3)指导供给以适应需求的变化；(4)指导政府制定科学的土地供给计划；

(5)引导需求适应共给条件的变化。

往年开发经营与管理冲刺卷（三）

总分：100分考试时间：90分钟

注意事项：

>主观题用黑色字迹的签字笔作答（切勿使用其它颜色的签字笔X

>答题过程中，不得喧哗、左顾右盼、打手势、做暗号，不得抄传答案或交换试卷、答题

卡、草稿纸。

>考试结束信号发出后，立即停笔，在监考员依序收齐答卷、试卷、草稿纸后，根据监考

员指令依次退出考场。

一、单项选择题（每小题2分，共100分）

1、下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的是（）

A、吸纳周期

B、城市居民消费价格指数

C、住房价格合理性指数

D、房地产价格指数

【答案】C

【解析】本题考查的是房地产市场监测与预警指标。市场监测与预警指标包

括：土地转化率、开发强度系数、开发投