至祥2025年报分析：商业蛰伏 住宅价稳量升

至祥2025年报分析：商业蛰伏住宅价稳量升2025/02/2708:24

来源：云南房网

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近日，至祥置业（昆明）有限公司向云南房网提供了《至祥研究中心2025年昆明市场年报综述篇》研究报告。至祥年报综述篇从政策解读、市场盘点方面对2025年昆明楼市进行了详细解读。用“宏观政策扬鞭策马，楼市经济振荡前行”一句话归纳总结了2025年昆明楼市局面。并通过楼市研判报告，在2025年的楼市研究基础之上，对2025年昆明楼市走向做出了方向性判断，“维稳”再度被强调为2025年或将面对的楼市关键词之一。

政策解读篇

至祥2025年年报政策解读篇中指出，2025年中央层面的楼市调控政策以“稳定房地产调控政策、严格执行限购政策、严格执行差别化信贷政策、试点住房税收政策”为执行基调。房产政策主角更多的投向住宅市场，面对保障房的大举入市，市场将延旧政出新策，力保市场稳定发展。对于昆明市场来说，政策的出台可谓双管齐下，有保有压，对于民生保障建设及市场进出机制有积极地促进作用。

房产政策

其中报告特别提出，2025年06月13日由住房和城乡建设部公布的《公共租赁住房管理办法》，对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定。同时明确，公共租赁住房可以通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。

至祥报告评论称，保障房是社会和群众极为关心、政府高度重视的重大民生和发展工程。今年中央财政对保障房建设补助资金继续增加，相关部门加大了在土地、信贷、税收、债券等方面的支持力度。然而今年保障房在建规模较大，各地进展不平衡，为进一步落实建设条件，深入推进保障性安居工程，改善民生之必需，《公共租赁房管理办法》的公布为继续推进保障性安居工程的建设，对抑制投机投资性需求，稳定房地产市场调控政策，促进房地产市场长期平稳健康发展具有重要意义。对于昆明市场来说，昆明客户群体大部分家庭经济为中等偏下水平，同时还有很大一部分客群来源于省内外的低收入务工人员，《办法》的公布为低收入、中等偏下收入的住房困难群众，以及达到就业规定年限的外来务工人员提供了有力的住房保障，为构建和谐昆明有更为积极的促进作用。

2025年07月18日财政部重新制定了《中央补助廉租住房保障专项资金管理办法》，支持财政困难地区及新疆生产建设兵团做好城市廉租住房保障工作。办法指出，专项资金在优先满足发放廉租住房租赁补贴的前提下，可用于购买、改建或租赁廉租住房支出。其中，购买廉租住房可以购买旧房，也可以购买新房。

至祥对此政策的评析表示：保障房建设成为今后房地产市场的重头戏，是平衡住房供应结构、有效解决中低收入无房人群住房问题。2025年中央进一步加大了资金支持力度，地方政府也要加大资金筹措力度。各级发展改革部门要配合住房城乡建设、财政、金融等部门做好建设资金平衡工作，积极协调落实政府财政性资金、企业债券、金融机构贷款等方面资金，加强建设资金统筹和组织实施工作，确保保障性安居工程年度建设任务的完成。此举在一定程度上给市场吃了一个“定心丸。在“住房保障”与“市场配置”双轨并驾运行的大宏观背景下，市场与保障将出现空前的和谐发展，同时中央和地方政府将基于促进市场平稳发展、坚守住房保障的原则继续政策出新。

土地政策

2025年重点土地政策，至祥年报主要提及了2025年06月19日，由国土局、发改委发布的《限制用地项目目录（2025年本）》和《禁止用地项目目录（2025年本）》，新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）的限定。首次列出住宅项目容积率不得低于1.0的标准。并指出限制目录和禁止目录的提出一方面会限制昆明住宅市场的土地供应，一方面在一定程度上会促进昆明高端住宅市场的市价上涨，但整体效益利大于弊，政策的出台对于住宅市场的规范和土地市场的监管有积极的促进作用。金融政策

2025年央行连续3次降低存款准备金率，分别从2025年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2025年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2025年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

至祥年报中给出评论指出：2025年央行连续3次降低存款准备金率，2次启动非对称降息。中国人民银行的几次调息，对于昆明市场来说，有助于提高市场置业力度，促进市场活跃程度。在经济下行的背景下，降息降准可避免信贷紧缩，促进资金流通，是非常有效的提振市场经济的短期调控手段。

图1：目前执行的金融机构人民币存贷款基准利率调整表

2025年昆明楼市政策盘点

2025年昆明地区市场调控主要以房产政策及土地政策为主，调控规划与住房保障双向并举，旨在促进市场理性友好发展。

至祥年报罗列的2025年昆明楼市调控政策包括：2025年1月30日，云南省住房和城乡建设厅公布的《云南省镇乡规划编制和实施办法》。该办法自1月21日起施行。《办法》提出，限制使用平均坡度15%以下的坝区用地。在海拔2500米以下，1平方公里以上的高原坝区只能选用20%以内的建设用地。

2025年3月5日，云南省人民政府正式印发《云南省公共租赁住房管理暂行办法》，《办法》自发文之日起施行。《办法》规定人均住房建筑面积低于13平方米，月收入不超2975元，可申请公租房。同时对公共租赁住房承租人的行为作出严格管理。

2025年5月29日，《云南省流动人口服务管理条例（草案）》提交了正在举行的省十一届人大常委会三十一次会上审议，该草案提出，流动人口在取得《云南省居住证》后，对符合条件的，可有申请居住地保障性住房等11项公共服务和权益。

2025年7月25日，《昆明市中心城区零星土地整合实施办法》要求被整合的零星土地原则上不得大于建设单位已取得《国有土地使用证》用地面积的30%，且不得大于10亩。

2025年8月10日，云南省十一届人大常委会第三十二次会议审议通过了《关于昭通等15个州(市)人民政府行使具体建设项目用地审批权的决定》。根据《决定》，今后，云南省内的16个州（市）政府可直接审批30亩以内的具体建设用地划拨或出让。

2025年9月12日，市委副书记、市长张祖林11日主持召开市政府第41次常务会议，研究审议并原则通过《昆明市公共租赁住房管理办法（送审稿）》（以下简称《办法》）。根据《办法》规定，毕业3年内在昆明市工作或创业的大学生，可以申请公租房。

2025年9月28日，云南省十一届人大常委会第三十四次会议第二次全体会议表决通过了《云南省滇池保护条例》。将于2025年1月1日起施行的《云南省滇池保护条例》明确，禁止在一级保护区内新建，改、扩建建筑物和构筑物。

2025年9月28日起，昆明正式调整购买首套自住住房公积金贷款最高额度，对购买首套自住住房的双职工家庭，夫妻双方所在单位按规定比例正常连续缴存住房公积金12个月以上，开户满12个月，该家庭的贷款最高额度不得超过80万元，若夫妻双方只有一方所在单位按规定比例正常连续缴存住房公积金12个月以上，且开户满12个月，该家庭的贷款最高额度不得超过40万元。

2025年12月3日，云南省住建厅发布《云南省保障性住房规划与建筑设计导则（试行）》，主要规定了公共租赁住房的户型建筑面积应以40平方米左右为主。廉租住房面积不得超过50平方米。市场盘点篇

一级土地市场

至祥2025年年报用“供求回落，仍处高位，潜量巨大”三个词形容了2025年昆明一级土地市场情况。

供应减半

2025在大环境的抑制之下，昆明土地出让较2025年显著放缓，地价稳中有降，成交仍旧属于较为旺盛的状态。2025年尽管昆明政府仍旧制定了雄心勃勃的供地计划，但面对市场的实际情况推出土地数量大幅下滑，仅为31341亩，较2025年下降42.7%；成交下滑：成交在预期和供应的综合作用下，降幅明显，2025年土地成交量为23563亩，虽较2025年大幅下滑，但仍旧是近年供应量较大的一年；均价平稳：整体土地价格稳中有降，较2025年降幅为6%。

月度走势情况

至祥年报指出，2025年的土地供应表现出了较强的政策和市场预期的判断成份，上半年市场整体疲软，下半年供需两旺。年初土地市场遇冷，供求萎缩，市场信心严重下降，在4月份坠入低谷；进入5月在政策微调的刺激下，政府供地的信心也有所增加，开始加大供应力度，在楼市迅速升温后，相应时期的土地成交面积也大幅提高；随着年末全国楼市一片飘红，房企销售回款较年初大幅增加，拿地欲望与信心增长，同时政府优质土地供应增多，市场供求两旺形成年末翘尾的形式；在成交均价方面，月度价格差异明显，且本年度土地多以底价成交，造成了优质地块与普通地块较大的差价。地块用途对比

居住用地依旧唱主角，在土地价格方面区域价值大于物业价值的影响。从地块用途来看，居住、工业、商业与办公用地是拉动市场需求的四驾马车，2025年四种类型用地共供应26097亩，成交20252亩，其中，居住用地供应12287亩，成交9147亩，占比38%，居住用地的领军之势仍在持续；从成交均价来看，商住、住办用地价格优势明显，分别为445万元/亩和423万元/亩，居住、商业用地成交均价较为接近。

2025年度土地情况分析

至祥在年报中给出2025年昆明土地情况分析为，2025年昆明居住、商业用地供求较11年有所下降，工业与办公用地有所增长；价格方面，居住、工业用地成交均价增长。居住、商业供求骤降：2025市场居住与商业用地推出数量大幅下滑，成交数量也相应下降，但整体来看，供求量仍旧较大；工业、办公逆市增长：2025市场工业与办公用地供求逆市增长，其中工业用地需求增长明显；均价平稳：居住、工业土地价格稳中有升，商业、办公用地价格有所降低，且办公用地降幅为54%。东南边土地供求火爆

呈贡新城建设和产业外迁的影响力进一步增强，呈贡带动东南和晋宁一线的快速发展，安宁以产业借力为核心。晋宁、安宁大爆发，产业外迁迎来新机遇；主城向东南，呈贡、东南继续火爆，一环、二环和官南三驾马车拉动价格。

未来蕴含土地供应量分析

至祥年报预测，昆明土地放量预示未来发展以新城开发为主，二环内的旧城改造也进入新的阶段，共同推动区域价值提升。2025年商务、居住、商业三类成交土地分别孕育440、1739和827万平米的供应量，必将推动未来市场供应和竞争的加剧，向开发企业提出了更高的要求和适应市场变化的能力；商务潜量方面呈贡和官南成为新热点。2025年昆明居住用地供应体量集中于呈贡区域和东南板块和呈贡区，展示了新城开发的力量，旧改形成的211万平米供应，将加剧城市改造升级。昆明商业土地放量集中于呈贡、世博和二环内，滇池板块、东南板块和北市板块则展示了更高的价格水平。

规划公示释放

“传导效应，创下新高，向南推进”是至祥年报用于反映2025年昆明规划公示情况所总结的三组词汇。

数量激增

2025年的土地供应压力逐步向规划层面转移，带来过规总建面的大幅提升，形成显著的规划释放局面。在2025年土地市场一片狂热之后，规划层面的传导效应开始体现，2025年昆明主要业态过规总建筑面积达到4374万平方米，创下新高，较2025年增幅到达83.32%。

月度走势

2025年昆明月度过规业态总建筑面积大致呈倒“W”走势，除2、3、10月过规建筑面积较小外，其余月份过规建筑面积均在300万方以上，其中4月、9月更是高达500多万方。居住主导

过规面积形成巨大的潜在供应，土地巨大放量的后续压力凸显，市场存量压力向地产行业后续方向转移。2025年居住项目过规总建面为2431万平方米，占过规项目总建面的55.58%，大量集中于东南板块和呈贡区域，反映了新城建设巨大的吸引能力；此外商业项目过规总建面622万平米，商业市场的白热化竞争日益加剧。

压力持增

居住、商业和商住业态年度过规总建面均呈持续增长态势，且2025年增长幅度明显，其中居住业态过规总建筑面积增长了1倍多，加大了市场后续去化压力。

南市扩张

新城开发成为城市新近人口和原有人口居住区域转移的主要动力，并通过规划实现引导功能。受到城市地缘特征的限制，昆明城市发展中心进一步向南转移，2025年过规的居住项目集中于南市区和呈贡区域，并开始对滇池板块和官南板块进行扩展性开发，深入挖掘区域价值，高新板块则在泛亚科技新城开发的牵引下迎来机遇。

价值提升

商务和商业项目规划方面更加注重对旧城改造和新形成区域的布点，以充分提升旧改价值和形成新区价值的优化。从办公项目的分布来看，二环内主要是通过旧改项目配建来实现，东南板块和滇池板块则彰显了其新兴价值。商业在原有核心区的基础之上也加强了对滇池板块的开发提升。二级新房市场

“存量持增，成交反弹，打破常规”至祥年报对2025年昆明新房市场情况如是总结。

预售显增

2025年楼市供应再塑巅峰，区域供应：北市俱往矣，南市较强力，中心区供应借旧改不容小觑。其中包括三个特点，1.放量巨大：2025年昆明预售新增供应突破千万方关口，创下历年新高，全年共发放预售证139块，新增供应面积1227万平方米；2.集中南市：受到城市地缘特征的限制，昆明城市发展中心进一步向南转移，2025年新增预售供应集中于南市区和呈贡区域；3.旧改发力：城中村二环内区域旧改项目林立，竞争日益加剧。

预售对比

居住、商业获预售减少，综合体稳步前进；在预售市场俊发系独占鳌头，东南、呈贡区域项目开发企业紧随其后。其中特色包括：综合体方兴未艾：2025年城市综合体物业新增预售面积100万方，居住、商业预售供应环比有所下降，同时整体预售供应是历年最高，说明以单一业态物业开发的地产时代渐渐过去，集居住、商业、商务等功能为一体的城市综合体方兴未艾。

俊发系独领风骚：2025年昆明预售市场前5企业为别是俊发、海伦堡、浙滇、中豪与建展，其中俊发系领衔预售，旗下5个项目获得6块预售证共102万方（包括代建项目风华俊园：41万方）。新房成交稳中有升

成交稳中有升，供求创近3年来最好水平，刚需主导市场，未来压力提升。需求方面：经历过2025至2025年的大起大落之后，近两年的昆明楼市成交都表现的较为平稳，2025和2025年分别成交606和607万平米，2025年成交量达到726万方，较2025年增长19.6%；存量方面：2025年市场开始供过于求，此后连续3年市场均处于供大于求的局面，市场存量达到977万方，足够昆明市场一年多的去化量，后世压力有增无减；单套均面：从成交单套平均面积来看，刚性需求客户成为市场的绝对主力，2025全年成交单套面积为87.73平米，改善性需求今年阶段性释放显著。

年末翘尾

尽管市场回暖，但基于多方面因素变动，行业内的供求关系将主导5-8四个月市场向好，9-10月进入震荡期，年末回转成翘尾之势。但至祥判断，政策目前仍将延续，虽刚需释放楼市暂时迎来暖冬，但市场后续支撑乏力，冬天依旧会冷。

5-8月市场持续上行源于系统内因素：刚性需求度过积蓄期，再次入市市场预期发生转变，部分改善需求入市。

9-10月市场走势转弱受到系统外因素影响：经济因素：宏观经济走势能否启稳政治因素：中共十八大政府换届后新领导班子对房地产调控的态度有无转变。

价格回落

三级市场受到政策和预期的双重营销，价格指数波动剧烈，二级市场整体平稳，下半年出现明显的起伏。二级市场供求对比图住宅价格市场指数情况

震荡行情

刚性需求和改善需求产品的价格波动幅度显著，高端改善需求产品的价格调整具有一定的滞后型。

东南板块成交火热

东南区域楼市最为火热，成交套数与面积均是首屈一指，中心区供应有限，北市区开发饱和，未来楼市还看东南。

成交TOP10

溪畔丽景小区年度成交面积24.51万方，位居成交面积龙虎榜第一，而俊发凭借旗下多个项目成为年度销售最多企业。开盘推量

至祥年报总结：2025年开盘推量“小步快跑，先抑后扬，价稳量升”。

小步快跑

2025年开发商推盘显著提升，9月借助房交会强化住宅推售，10月受政策不确定性影响，开盘骤减，催生暖冬。开盘次数：2025年住宅小步快跑成为开发商推售策略的优先选择，以通过快速抢占客户资源，实现高解筹率；开盘均价：无论是商业、商务还是住宅在开盘价格方面都出现较大幅度的价格下调，一方面是由于项目区域的变化，更为重要的是市场行情的影响；月度节奏：月度推盘节奏与前两年产生显著变化，在4月实现激增之后，逐渐升温，后期受政策因素影响，金九尚存，银十不复，出现暖冬。

以价换量

2025年开盘销量凭借市场整体较大推量仍在解筹平淡的劣势下取得不错成绩。解筹平淡：除2月开盘项目较少，实现较高的解筹率外，其他月份开盘项目的整体解筹率在35%-65%之间，整体表现不佳；降价走量：住宅开盘均价维持在7500-8500元/平方米，较2025年下降17%；逆势增长：凭借市场的巨大推量，2025年住宅市场逆势增长，解筹16704套，环比增长126.37%，去化157万方，环比增长104.81%。旧城改造项目展雄风

旧改项目以量换价借助区位优势表现抢眼，领军市场，此外品牌大盘同样倍受追捧。品牌大盘：东南板块伴随着海伦国际和新亚洲欢乐城的持续开盘，且海伦国际年内推盘6次，揽金逾20亿，实现对市场的领跑；旧改雄风：二环内旧改项目大量入市，以金尚俊园为代表旧改楼盘率先降价销售，撬动昆明楼市，标志着昆明城中村华丽转身，就此也正式揭开昆明楼市“销售大战”的序幕。

商业蛰伏

商业开盘次数与去年基本持平，但开盘销售面积几近减半，并在下半年价格进入下行通道。二环拔筹：二环内板块的旧改项目出于对资金回笼的压力，频频低价入市，成为2025年商业市场的亮点；降价为王：无论是商业、商务还是住宅在开盘价格方面都出现较大幅度的价格下调，一方面是由于项目区域的变化，更为重要的是市场行情的影响。地产江湖

至祥年报总结昆明2025年楼市情况，用“城市扩容，旅游激进，大鳄style”12个字总括。

城市扩容

商业开盘次数比去年略多，但开盘销售面积几近减半，并在下半年价格进入下行通道。2025年6月长水机场的开建为昆明主城区提升创造了条件；长水机场投入使用，使得空港新区正式启航，将对未来区域内的产业发展和影响力提升形成持续的积极效应；巫家坝片区则获得解放，为主城区内部更新以及南市区内部的沟通和联系突破了瓶颈，未来几年其都将成为开发企业最为关注的区域。

2025年10月，晋宁、富民和石林分别就“撤县设区”和“撤县设市”召开听证会，标志着大昆明“一主四辅”走向新的阶段。结合滇中城市群建设和桥头堡发展战略，围绕昆明的区域性国际大都市正在快速展开，昆明的房地产市场将迎来新一轮的拓城高峰。

旅游地产激进

2025年的云南旅游地产，至祥总结：“大丽俱往以，腾冲显受限，瑞丽才雏形，版纳成热土。”

吸金利器：根据中国房地产信息集团数据，西南板块2025年规划投资额保有量已经达到1740亿元，仅次于海南板块，成为内地旅游地产最疯狂的区域.典型版纳：西双版纳国际旅游度假区起步晚于大理、丽江，但也因此更好的搭上了目前的旅游地产热潮。仅由万达集团、中国泛海、乙方集团、亿立资源和联想控股5家集团投资的西双版纳国际旅游度假区的投资规模就达到150亿。此外还有世纪金源集团50亿、4000亩的西双版纳滨江果园度假山庄，中国平安保险（集团）股份有限公司和云南白药股份有限公司携手打造的150亿元、占比2万亩的国际温泉养生休闲度假项目。

大鳄STYLE

随着调控的深入，大型企业和品牌企业优势进一步加强，市场整合、并购开启洗牌，重新划分市场格局。至祥年报提出，目前昆明楼市进入“国资凶猛、大鳄抢滩、俊发谋扩、深耕细作”局面。

楼市研判报告前瞻2025

宏观经济稳增长

《至祥研究中心2025年昆明市场年报综述篇》研究报告——楼市研判报告中指出：2025年将是宏观经济稳增长的一年。十八大提出收入翻倍的计划将带来逐步宽松的财政政策、渐暖的投资环境，这些都将推动房地产市场稳步走入复苏通道。在前期严厉的货币政策和稳健的财政政策作用下，2025年物价总体不断下行。至2025年9月，淡季的结束以及政策的再度积极才使得工业出厂价格同比增速开始触底回升。为保持宏观经济继续企稳回升，2025年货币政策将继续呈现较为宽松积极的态势。宽松货币政策预期也将继续带来投资增速的持续改善。

2025年政策的出发点是维稳。稳增长的基调将带来积极宽松的财政政策和继续稳步回暖的投资环境。2025年的宏观经济各项指标难现暴涨，但将好于2025年。

政策维稳定基调

研究报告中预测，2025年楼市状况依旧会延续2025年，维稳依然是主基调。2025年政府将加强和改善土地宏观调控，坚持控总量、稳增量、挤存量、放流量，坚持房地产用地调控政策不动摇。

中央层面方面对房地产调控短期内将不会放松，而地方层面出于对经济增长的考虑，微调空间或将加大，政策执行有松动之嫌。

关于一直被津津乐道的房产税问题，至祥年报中给出的判断是，2025年试点范围或将扩大。2025年11月，官方正式表态房产税扩围；目前房产税的大面积推广时机尚未成熟，因此2025