2023年资产评估基础知识点总结

2023年资产评估基础知识点总结1.资产评估的概念：资产评估是对资产在某一特定时点的价值进行估计和判断的行为。它服务于众多经济活动，如产权交易、企业重组等。评估主体是评估专业人员和评估机构，客体是被评估的资产。其具有市场性、公正性、专业性和咨询性等特点。市场性体现在评估要以市场为导向，参考市场价格等因素；公正性要求评估人员保持中立客观；专业性依靠评估人员具备专业知识和技能；咨询性表明评估结果是一种专业意见，为决策提供参考。2.资产评估的经济技术原则：包括供求原则，即资产的价值受市场供求关系影响，供大于求价值降低，反之则升高；最高最佳使用原则，要求在评估时考虑资产的最佳利用方式以确定其价值；替代原则，指相似资产在市场上价格应相近，评估时可参考类似资产价格；预期收益原则，资产价值取决于其未来预期收益，通过折现等方法将未来收益换算为现值；贡献原则，某一资产或资产的某一构成部分的价值取决于其对整体资产收益的贡献。3.价值类型：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。非市场价值包括投资价值，是针对特定投资者而言的价值，考虑了投资者的特殊偏好和预期；在用价值，是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额；清算价值，是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额；残余价值，是指机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。4.市场法的基本原理：市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估方法。其理论依据是替代原则。运用市场法需要有一个活跃的公开市场，且公开市场上要有可比的资产及其交易活动。可比因素包括资产的功能、市场条件、交易时间等。5.市场法的具体方法：直接比较法是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的一类方法，如现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法等。类比调整法是市场法中最基本的评估方法，通过对参照物与评估对象之间可比因素的差异进行量化调整，来确定评估对象的价值。6.收益法的基本原理：收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的评估方法。其理论依据是预期收益原则。基本公式为\(P=\sum_{i=1}^{n}\frac{R_{i}}{(1+r)^{i}}\)，其中\(P\)为评估值，\(R_{i}\)为未来第\(i\)年的预期收益，\(r\)为折现率，\(n\)为收益年限。7.收益法的参数确定：收益额是指资产未来预期收益，其类型包括净利润、净现金流量等，确定时要考虑资产的实际情况和未来发展趋势。折现率是将未来收益折算为现值的比率，一般由无风险报酬率和风险报酬率组成。收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，可根据资产的使用年限、合同约定等因素确定。8.成本法的基本原理：成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。其理论依据是生产费用价值论，即资产的价值取决于其构建时的成本。基本公式为\(评估值=重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值\)。9.重置成本的估算方法：重置核算法是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本调整为重置成本的一种方法，计算公式为\(重置成本=历史成本×价格指数\)。功能价值类比法是指利用某些资产的功能（生产能力）的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系，通过参照物的价格或重置成本，以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法。10.实体性贬值的估算方法：观察法是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率，进而估测资产的实体性贬值。公式为\(实体性贬值=\frac{重置成本×实际已使用年限}{总使用年限}\)。11.功能性贬值的估算：功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。可分为一次性功能性贬值和营运性功能贬值。一次性功能性贬值是由于技术进步引起的资产更新换代，导致原资产相对新资产在功能上落后而产生的贬值，一般通过比较新旧资产的购建成本差额来估算。营运性功能贬值是指由于新技术的发展，使得新设备在运营费用上低于老设备，通过计算两者运营费用的差额，并将其折现来估算贬值额。12.经济性贬值的估算：经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。当资产因市场竞争加剧、经济政策变化等原因导致生产能力闲置或收益减少时，可通过计算资产因这些外部因素导致的收益损失的现值来估算经济性贬值。13.机器设备评估的特点：机器设备类资产一般是企业整体资产的一个组成部分，通常与企业的其他资产，如房屋建筑物、土地、流动资产等，共同完成某项特定的生产目的。评估时要考虑其综合性。机器设备有独立的使用寿命，其价值补偿与实物更新不同步，评估时需根据其实际情况确定成新率等。同时，机器设备的技术含量和技术进步速度差异很大，评估时要关注其技术状况和市场技术发展趋势。14.机器设备评估的成本法：在机器设备评估中，重置成本一般包括设备购置价、运杂费、安装费、基础费及其他合理成本。对于进口设备，还需考虑关税、增值税等税费。实体性贬值可采用观察法、使用年限法等估算。功能性贬值和经济性贬值的估算方法与一般资产类似。15.机器设备评估的市场法：运用市场法评估机器设备时，要选择合适的参照物，考虑参照物与评估对象在规格型号、生产厂家、使用年限、技术状况等方面的可比性。对参照物的交易价格进行调整，包括交易情况、交易时间、区域因素等方面的调整。16.房地产的特性：房地产具有不可移动性，其位置固定，这决定了其受区域因素影响较大。独一无二性，每宗房地产都有自己独特的自然和社会经济位置，不存在完全相同的房地产。寿命长久性，土地具有永续利用的特性，建筑物也有较长的使用寿命。数量有限性，土地总量有限，决定了房地产供给的有限性。用途多样性，房地产可以有居住、商业、工业等多种用途。17.房地产价格的影响因素：自身因素包括区位因素，如位置、交通、环境等；实物因素，如土地面积、形状、建筑物结构等；权益因素，如土地使用权年限、房地产的产权状况等。人口因素，人口数量、人口素质和家庭人口规模等都会影响房地产需求和价格。制度政策因素，如土地制度、住房制度、税收政策等对房地产市场有重要影响。经济因素，如经济发展水平、物价水平、利率等。社会因素，如政治安定状况、社会治安状况、城市化等。18.房地产评估的市场法：运用市场法评估房地产时，选择的参照物应与评估对象在用途、建筑结构、区位等方面相同或相似。交易情况修正主要是排除交易行为中的特殊因素对价格的影响，如急于出售或购买、关联交易等。交易日期修正要将参照物的交易价格调整到评估基准日的价格水平，通常根据房地产价格指数进行调整。房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。19.房地产评估的收益法：收益法评估房地产时，净收益是指房地产在正常使用情况下，扣除运营费用后的归属于房地产的收益。运营费用包括管理费、维修费、保险费、税费等。资本化率是将房地产的净收益转换为价值的比率，可通过市场提取法、安全利率加风险调整值法等方法确定。20.房地产评估的成本法：土地取得成本是指取得房地产开发用地所必要的支出，包括土地出让金、拆迁补偿费用等。开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，如建筑安装工程费、基础设施建设费等。管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。销售费用是指销售房地产的必要支出。投资利息是指在房地产开发建设过程中所投入资金的利息。开发利润是指房地产开发商的合理利润。21.无形资产的概念和特点：无形资产是指特定主体所拥有或者控制的，不具有实物形态，能持续发挥作用且能带来经济利益的资源。其特点包括非实体性，不具有实物形态；排他性，由特定主体排他性地占有；效益性，能为拥有者带来经济利益；不确定性，其经济价值在很大程度上受企业外部因素的影响，预期收益难以准确预测。22.无形资产评估的前提：一是无形资产能够带来超额收益，这是评估无形资产价值的基本前提。二是无形资产的产权明确，只有产权清晰，才能准确评估其价值。23.无形资产评估的收益法：确定无形资产的收益额可以采用直接估算法、分成率法等。直接估算法是通过分析无形资产对企业收益的贡献来直接估算其收益额。分成率法是通过确定无形资产收益在总收益中的分成比例来估算无形资产收益额。折现率的确定要考虑无形资产的风险因素，一般高于有形资产的折现率。收益期限的确定要考虑法律保护期限、经济寿命等因素。24.无形资产评估的市场法：运用市场法评估无形资产时，由于无形资产的独特性，找到完全可比的参照物比较困难。需要对参照物的交易价格进行调整，调整因素包括无形资产的功能、技术水平、适用范围、收益期限等。25.无形资产评估的成本法：无形资产的重置成本包括研制或取得、持有期间的全部物化劳动和活劳动的费用支出。自创无形资产的重置成本可采用核算法或倍加系数法估算。核算法是按无形资产实际发生的材料、工时消耗量，按现行价格和费用标准进行估算。倍加系数法是考虑到科研劳动的复杂性和风险性，在成本核算法的基础上，对科研人员的创造性劳动进行倍加计算。26.长期投资性资产评估的特点：长期投资性资产是指不准备随时变现、持有期超过1年以上的投资性资产。其评估是对资本的评估，而不是对资产本身的评估。评估的是长期投资性资产的获利能力，获利能力的大小是决定长期投资性资产价值的关键因素。27.债券投资评估：对于上市交易债券，可采用市场法评估，根据评估基准日的收盘价确定其价值。对于非上市交易债券，可采用收益法评估，通过预测债券未来的利息收益和本金收回金额，并将其折现来确定债券价值。28.股票投资评估：上市股票可按评估基准日的收盘价确定其价值。非上市股票的评估，对于固定红利型股票，可采用公式\(P=\frac{D}{r}\)评估，其中\(P\)为股票价值，\(D\)为每年固定红利，\(r\)为折现率；对于红利增长型股票，可采用公式\(P=\frac{D_{1}}{rg}\)评估，其中\(D_{1}\)为下一年的预期红利，\(g\)为红利增长率。29.流动资产评估的特点：流动资产评估是单项评估，以单项资产为评估对象。评估基准日要尽可能选择在会计期末，以保证评估结果能准确反映流动资产的实际价值。评估要考虑流动资产的特点，如周转速度快、变现能力强等，一般不考虑功能性贬值和经济性贬值。30.货币资金评估：货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金。对于现金，可通过盘点确定其实际金额。银行存款可通过与银行对账，以银行对账单和企业银行存款日记账核对后的金额确定评估值。其他货币资金按核实后的金额评估。31.应收款项评估：对于应收账款，可采用坏账比例法或账龄分析法评估。坏账比例法是根据被评估企业前若干年的实际坏账损失额与其应收账款发生额的比例，结合评估基准日的应收账款余额来估算坏账损失。账龄分析法是根据应收账款账龄的长短来估计坏账损失，一般账龄越长，坏账可能性越大。32.存货评估：对于近期购进的存货，可按现行市场价格评估。对于购进时间较长、市场价格变化较大的存货，可采用成本法或市场法评估。成本法是按存货的实际成本进行评估，但要考虑存货的损耗等因素。市场法是根据市场上同类存货的价格进行评估。对于产成品和库存商品，可根据其完工程度、市场销售情况等确定评估值。33.企业价值评估的概念和特点：企业价值评估是对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。其特点包括评估对象是由多个或多种单项资产组成的资产综合体；评估需要将企业作为一个有机整体，考虑其整体获利能力和未来发展潜力；评估结果受企业内部和外部多种因素的影响。34.企业价值评估的收益法：企业自由现金流量是指企业可自由支配的现金流量，计算公式为\(企业自由现金流量=息税前利润×(1所得税税率)+折旧与摊销资本性支出营运资金增加额\)。股权自由现金流量是指归属于股东的自由现金流量，计算公式为\(股权自由现金流量=企业自由现金流量债权现金流量\)。折现率可采用资本资产定价模型、加权平均资本成本模型等方法确定。35.企业价值评估的市场法：可比企业分析法是选择与被评估企业在行业、规模、盈利能力等方面相似的可比企业，通过分析可比企业的市场价值指标，如市盈率、市净率等，来估算被评估企业的价值。可比交易分析法是通过分析与被评估企业类似的企业的并购、重组等交易案例，以交易价格为基础，对被评估企业进行价值评估。36.企业价值评估的成本法：成本法是在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定企业价值的评估方法。首先要对企业的各项资产进行评估，包括流动资产、固定资产、无形资产等，然后确定企业的负债价值，最后用企业总资产价值减去总负债价值得到企业净资产价值。37.资产评估报告的基本内容：包括标题及文号、目录、声明、摘要、正文、附件等。正文应包括评估目的、评估对象和评估范围、价值类型及其定义、评估基准日、评估依据、评估方法、评估程序实施过程和情况、评估假设、评估结论、特别事项说明、评估报告使用限制说明、评估报告日等内容。38.资产评估档案的管理：资产评估档案是指资产评估机构开展资产评估业务形成的，反映资产评估程序实施情况、支持评估结论的工作底稿、资产评估报告及其他相关资料。档案管理包括档案的收集、整理、归档、保管、查阅、销毁等环节。档案的保管期限一般不少于15年，属于法定评估业务的，不少于30年。39.我国资产评估准则体系：我国资产评估准则体系包括资产评估基本准则、资产评估执业准则和资产评估职业道德准则。基本准则是规范资产评估执业的基本要求，是制定执业准则和职业道德准则的依据。执业准则包括业务准则和职业能力准则，业务准则规范各类资产评估业务的具体操作，职业能力准则规范评估人员的专业胜任能力。职业道德准则规范评估人员的职业道德行为。40.资产评估职业道德的基本要求：包括独立、客观、公正。独立性要求评估机构和评估人员在执业过程中保持独立，不受外界干扰和利益诱惑。客观性要求评估人员以客观事实为依据，进行评估分析和判断。公正性要求评估人员公平对待各方当事人，不偏袒任何一方。41.资产评估的法律责任：包括行政责任、民事责任和刑事责任。行政责任是指评估机构或评估人员违反有关行政管理的法律规定所应承担的法律后果，如警告、罚款、吊销资格证书等。民事责任是指评估机构或评估人员因违反合同约定或侵权行为而给他人造成损失所应承担的赔偿责任。刑事责任是指评估机构或评估人员的违法行为构成犯罪时所应承担的刑事处罚。42.市场法评估资产价值的适用范围：适用于具有活跃市场、存在大量可比交易案例的资产，如房地产、机器设备、上市交易的证券等。对于通用性较强、市场交易频繁的资产，市场法能较为准确地反映资产的价值。43.收益法评估资产价值的适用条件：资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；被评估资产预期获利年限可以预测。一般适用于收益性资产的评估，如企业整体价值、无形资产等。44.成本法评估资产价值的适用范围：适用于一些无法采用市场法和收益法评估的资产，如专用设备、自创无形资产的初始阶段等。也适用于对一些不具有获利能力或获利能力难以准确预测的资产进行评估。45.机器设备评估中成新率的确定：除了观察法和使用年限法外，还可以采用修复费用法。修复费用法是通过估算将设备恢复到全新状态所需的修复费用占设备重置成本的比例来确定实体性贬值率，进而得到成新率。成新