【《“小产权房”的法律困境与解决措施》6200字】

“小产权房”的法律困境与解决措施目录TOC\o"1-3"\h\u15040一、引言 216102二、小产权房基本理论概述 210067（一）小产权房概念 228644（二）小产权房特征 2121201.开发主体特殊 224192.价格低廉 2179013.购房主体主要是城镇中低收入者 3132004.存在多元利益主体 3141155.法律严禁小产权房流转 326088三、小产权房问题产生原因分析 34172（一）社会经济因素 38871.商品房价格急剧上涨 3203832.财政收入与民生博弈 417436（二）法律制度因素 4158681.城乡二元土地产权制度是本源 4255422.相关法律规范不完善 411227四、小产权房现行规制分析 53118（一）《宪法》 521165（二）《民法典》 521817（三）《土地管理法》 626159五、小产权房问题的解答方案 722893（一）现存小产权房的处理 7321361.对符合规划的小产权房的处理 718302.对不符合规划的小产权的处理 731274（二）小产权问题解决的根本措施 7236681.小产权房合法化 77072.变革集体建设用地使用权流转制度 727325六、结语 86860参考文献 8中文摘要：房产对于国人而言是一个经久不息的话题，随着我国城市化进程不断加快，随着城镇住宅的房价不断上涨，许多有住房需要的中低收入者纷纷退缩，低价的小产权房便“应运而生”。由于其数量之大，积重难复，不但引起了公众的广泛议论，而且引起了许多学界的广泛重视，对于各种类型的房屋，学界的法学理论并没有形成统一的认识。从法律与社会的双向角度着手，对小产权房的概念、特征、分类、产生原因进行了深刻的剖析，并与当前的小产权房的现有规则和现实状况相联系，对其存在的各个方面的风险及存在的法律监督难题进行了思考，并试图给出一些可行的对策，希望能够对解决我国的小产权房问题起到一定的作用。关键词：小产权房；城乡二元土地制度；集体建设用地使用权一、引言我国经济发展基础为农业，而发展农业的关键要素土地又必不可少，所以保护耕地是我国资源管控非常重要的一环。从《物权法》中的“房随地走”和“房地一体”两个基本原理来看，小产权房问题实质上就是“土地”问题。广东省自然资源厅（粤自然资规）发布了《关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》，《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发（2020)84号）发布了一份文件，以及最近几年，一些地区出台的有关小产权住房的政策，使得小产权住房的热度再次攀升。二、小产权房基本理论概述（一）小产权房概念小产权房不属于一个合法的概念，它只是一种在社会实际工作过程中，由人民群众所创造出来的一种约定俗成的叫法，它也属于在我们国家的基本情况下，我国土地制度、房地产市场管理制度与集体土地违法滥用现象交织影响、作用、融合而成的新问题、新现象。（二）小产权房特征1.开发主体特殊小产权房的开发主体主要为农村村民、村委会或者乡（镇）政府及房地产开发商。按照《中华人民共和国土地管理法》（《土地管理法》）的62条，每个农民在法定条件下，可以建造一个住宅，而当他们将该房屋卖出给非本村(镇)人员之后形成小产权房。此外，其他小产权房绝大部分均由村委会或者乡(镇)政府独自或联合开发商在集体土地之上建造而成。2.价格低廉因为是建立在集体土地上的，所以不需要和普通的商品房一样，交纳土地出让金和各种税收，致使其开发成本大幅降低，甚至只需普通商品房1/3的成本即可建造而成，因此其市场价格也仅只有普通商品房的25%左右。低廉的价格让城市中众多中低收入者明知其存在各种风险，仍格外青睐小产权房。3.购房主体主要是城镇中低收入者随着经济的飞速发展，劳动力向城市，尤其是中心城市流动，这部分人慢慢变成了城镇中的中低收入人群。为了在城市安家，购房成为他们生活的向往，但城市房价一路飙升、居高不下，他们若不想沦为房奴便只能望“房”长叹。小产权房的诞生，以低价填补了房屋所有权上的不足，使农民得以“居有定所”。4.存在多元利益主体农民，村委会，乡镇政府，开发商，城镇居民，这些都是影响小产权房问题发生和处理过程的重要因素，在思考解决小产权房问题时，由于这些利益主体的复杂多元，往往牵一发而动全身，导致小产权房问题屡禁不止,时常陷入监督困境。5.法律严禁小产权房流转小产权房流转问题实质上是集体土地使用权的流转问题。根据《土地管理法》第43条可知，如果是建立在集体的用地上，那么是无法进行转让的，需要其所占据的用地被征收为国有才可以进行转让。另外，《土地管理法》第六十三条还明确了，农村集体土地的所有权，除了少数例外情况以外，不得转让、转让或者出租给其他用途。所以，按照现行的法律，小产权房的所有权是有缺陷的，它只能在自己的集体中进行一次很少的流动，其他的都是不允许的。但是，伴随着经济的不断发展，我国的小产权房市场也在市场经济法则的影响下得以繁荣发展，所以，我国的小产权房问题实质上也属于一个国家的经济迅速发展和一个国家的法律体系滞后的冲突问题。三、小产权房问题产生原因分析（一）社会经济因素1.商品房价格急剧上涨从经济学的基本原则可以看出，一件物品的价格是受其供需之间的交互影响而确定的，而商品房也是如此。从需求的角度来看，首先住房制度改革结束了福利性分房时代，而人们对住房的需求是刚性的，无法享受福利性分房之后的这些需求全部转嫁到了市场，导致需求量大幅增长；其次，随着经济快速发展，广大群众的收入也有实质性提高，人们购买消费的欲望和对更高生活水平的追求也随之高涨；最后，大量的人口流动也对城市内的住房需求有着积极的影响。从供给的角度来看，首先由于我国基本国情影响，其次商品房市场并没能提前预知到需求如此大量增长，导致商品房供给跟不上，供需矛盾突出，从而带来房价节节攀高，大量收入有限的群体只能将目光转向农村或郊区价格低廉的小产权房。2.财政收入与民生博弈小产权房屋因其低价而受到广大中低收入者的青睐。如果综合看待小产权房问题和城市商品房价格一路高涨、居高不下问题,不难发现这两个问题本质是同一问题的不同表现。城市商品房价格一路居高不下，人们渴望低价住房，对低价房的需求大幅增加，同时城市中的保障性住房又远远供不应求。一方面人们的住房需求是基础且刚性的，另一方面土地出让对财政收入又极其重要，在两者的博弈时，人们比较商品房和小产权房的巨大价差之后依然会冒风险选择小产权房。（二）法律制度因素1.城乡二元土地产权制度是本源在我国，二元土地体制是由国家与集体共同拥有而形成的。我国《宪法》、《土地管理法》对国有和集体拥有的土地作出了具体的界定。按照《土地管理法》第四十三条的要求，只有在村民住宅、乡镇企业、公益事业和企业破产后才能使用土地。而在其它情况下，如果要用作建筑，则需要通过政府的批准，将其转为国有。在土地流通中，国家与集体所有的用地存在着很大的不公平，在土地流通中，国家的用地可以多种途径获得，并且可以实现自由的流动；但是，在没有实现产权转换以前，农村集体建设用地仅限于农村集体经济组织的内部。由于政府对土地经营权的买卖进行了独占，从而导致了农村集体的土地经营权被架空，同时也间接的让农民丧失了对土地的收益权。矛盾也就此产生，为了捍卫自己的权益，农民、村民组织或乡镇政府想要将土地收益最大化，于是联合开发商对集体土地开发所属自己的利益。在这一背景下，小产权应运而生并不断发展壮大。因此，城乡二元土地制度是小产权市场出现和发展的根本性原因。2.相关法律规范不完善事实上，社会各界对小产权房基本持否定态度，但我国针对小产权房没有一部明确禁止农民向非本集体经济组织成员转让小产权的法律，只有一些政策，然而这些政策规定不是过分强调原则性就是简单一刀切，缺乏具体分类操作措施，实施难度较大。另一方面政策的变动性较大，同时没有法律的效力和权威那么强。因此，各级政府及其部门在实践中对小产权房实施的相关政策都难以取得预期效果。可以看出，一部具体、清晰、具有较高可用性的法律、规定的颁布，是解决小产权房问题的关键。四、小产权房现行规制分析（一）《宪法》（1）按照《宪法》第十条的规定，城镇土地、乡村土地和城镇边缘土地都是国家的财产，而乡村和城镇边缘的土地则是国家的财产，而乡村和城镇边缘的土地则是国家的财产。（2）出于公益目的，政府可以对被征地的农民实施征地或征地，并对其进行相应的赔偿。可以根据法律对其进行转移，但是，任何的组织或个人不得侵占、买卖或以其它方式对其进行违法的转移，并且，所有的使用土地的和组织或个人都要对其进行合理的使用。（3）农村住宅仅限农村地区使用，城市人口不得购买农村宅基地、农民住宅或“小产权房”，任何组织或个人不得非法租赁、占用农民集体的土地用于发展房地产。此外，还规定，每个农民家庭仅可有一块土地，土地的使用范围不得超过省、自治区和直辖市的规定。如果农民在自己的土地上出售或出租房屋后再提出土地使用权的，有关机关应当拒绝。（4）凡属其它组织或人员，如要将该地区的用地用于非农开发，应按有关规定向国家征用该地区的用地。没有按照国家的规划和乡镇（镇）、村集体规划，没有每年的规划目标，就不能允许使用。（5）禁止在未经批准的情况下，擅自与其他农民或者农民签署转让土地使用权的合同。违法侵占农田，改为其他道路，对农田进行大规模的破坏，将会受到法律的制裁。（二）《民法典》《中华人民共和国民法典》（《民法典》）对“因合法建筑、拆除等事实而产生的权利成立或丧失”的权利，从该事实成立之日起生效。可见，法律上的事实行为能够引起财产权利的变更。所以，实际上，大多数建设在集体用地上的小产权房，是依法建设的，是由农户或者是集体享有的。不过，从《民法典》中的有关条款可以看出，不动产所有人对其所有的不动产享有占有、使用、收益和处置权，除非不动产的变化需要经过登记，不然这种变化并不产生任何的物权效果。按照“房地一致”的要求，在转让的时候，需要将其使用的土地经营权一起转移出去，但是，因为它是建立在集体土地上的，按照《土地管理法》的要求，只有把集体土地变成了国家的土地，它的使用权利和房子一起转移出去。此外，由于不能在房地产有关部门进行登记，其所有人也不能获得县级以上房屋管理部门签发的产权证书，所以，在集体企业以外的小产权房的流动不会发生任何的物权变化。与此同时，在现实生活中，如果在小产权房的交易中有一方出现了违反规定的行为，那么另外一方就可以以房屋出售合同无效为由，将其起诉到了法庭，这样就不可能得到了法律的支持。（三）《土地管理法》（1）根据《土地管理法》等法律法规相关规定可知，任何建设需要将农用地和未利用地转为建设用地都必须依法经过批准。兴办乡镇企业、建造公共设施、建设公益事业或者农村村民建造住宅需要使用本集体所有土地的，须符合乡（镇）土地利用总体规划的要求，并加入到土地利用年度计划中，并且必须按照有关法规，取得有关的计划建设的许可证，以及与土地转用，建设用地有关的批准文件。（2）通过与其他单位或者个人合作，以土地使用权入股或者联营等形式成立的公司，属于该类型的公司，其使用乡（镇）土地来作为总体规划的建设用地，应纳入建设用地年度计划管理之中，这样才符合土地利用总体规划。另一方面，若涉及占用农用地则必须在依法将农用地转为建设用地之后进行相关建设，同时用地规模不得超过有关企业用地的标准。在其条例中，对农宅土地作出了明确的界定，其用途仅限于本地区的农民，而对进城购买土地、农民住房或小产权房的城市人口则不予以准许。在建设和发展中，任何单位和个人不得非法租赁和占用农民集体所有的土地。在每个农民只有一块土地的情况下，其土地面积也应该在省、自治区、直辖市规定的范围内。相关部门不允许农民将自己的房屋出售或租赁后，再次提出宅基地的此外，其他的单位和个人，如果想要将土地用于非农业的发展，一定要通过合法的方式，来获得自己想要的东西。如果违法侵占了农田用于建筑，导致了大面积破坏，将会受到法律的制裁。五、小产权房问题的解答方案（一）现存小产权房的处理1.对符合规划的小产权房的处理目前，在城市建设中，在城市建设中，对已有的小产权房，可以从建设费用和其他方面进行调整，使其成为经济适用住房。符合条件的住户，可以为他们提供经济适用房的产权证书；如果是没有达到申报保障性住房的要求，但是因为收入比较少，所以他们只买了一套自己的小产权房，那么在他们缴纳了土地出让金和相关税费等后，可以按照商品房的标准为他们办理房子的产权证书；若部分人群购买小产权房用于投资或满足奢侈性住房需求，应当由政府制定适当价格标准，对此类房屋进行强制性收购，并在之后转为保障性住房出售。2.对不符合规划的小产权的处理对于使用集体建设用地建造的、明显违背了城市和农村的土地使用计划、建筑品质不达标的，必须进行拆迁。主要是指在城市的防汛抗灾用地，文化遗产保护区域，以及基础设施用地上建造的房屋。拆迁之前，要做好拆迁工作，对居民进行经济补偿和实物补偿，尽量保障中、低收入家庭的权益。在拆迁之后，还应该注意处理好拆迁后的后续工作，如果要恢复原状，应该要催促那些违规建筑的建设者，尽早恢复原状。（二）小产权问题解决的根本措施1.小产权房合法化允许小产权房开发，甚至允许既有小产权房合法化，其实是解决楼市难题的最优选择。只要不是违建（违背城市规划的非法建筑），就应该允许既有小产权房合法化，适当补交部分土地出让金，补办产权手续，纳入商品房范畴。历史遗留问题终归是要解决的，切不可简单地一禁了之或一拆了之，这会引起严重的社会问题。甚至可以不用补交土地出让金，让廉价的小产权房直接合法入市，这也是好事而非坏事。2.变革集体建设用地使用权流转制度当前，我国的社会发展速度很快，但是房价却存在着很高的价格，同时还存在着很大的城乡差异，以及越来越大的贫富差异，要想从根本上解决小产权房问题，实际上就要解决这类现象涉及主体的利益博弈问题。若能够将农村集体所有的建设用地使用权自由流转合法合规化，使国有土地与集体土地同权同价，同时对其流转和登记等更深层次的去思考变革，或许将有效破除城乡二元发展结构，真正根本上解决小产权房等问题现象。六、结语小产权房问题关系国计民生，不仅是一处经济社会症结，也是一道法律难题。作为由市场经济驱动、旧法积弊和各方利益群体博弈等多方因素催生而成的产物，小产权房有其独特的经济、社会、法律特征。而要从根源上消除小产权住房的垄断现象。在此基础上，要进一步健全我国的征地、农村宅基地、让农村集体建设用地进入市场、修订农村集体土地的不合理规定、保持农村集体土地的和谐统一；要明晰执行的对象，坚决地查处违法建设的违法建筑，并对合法建筑开展特殊的治理；此外，还应对法院判决的尺度进行统一，以减少社会对小产权房的投机心理，提高法院的可信度；更有必要制定切实可行的措施，采用疏堵结合的方法，将一些质量好、经修正能够符合土地利用规划、城乡规划的小产权房转变成保障性住房。参考文献[1]R