基于收益法的房地产评估

引言研究背景几十年来我国房地产行业发展迅速，目前已经成为我国经济体系中非常重要的不可或缺的一环。为了对房地产进行公平地交易和投资，房地产评估行业应运而生。其中最为广泛使用的方法便是收益法。我国评估行业于上世纪90年代开始起步，经国家的大力支持迅速发展，但由于时间尚短，相应的法律法规尚不完善，具体的评估方法存有不足。导致很多评估人员对房地产评估中所必需的各个变量的决定，客观性不足，进而使评估结果主观化、个例化，受到客户的质疑与怀疑，更进一步地削弱了评估行业在人们心中的学术性和科学性。反观国外房地产评估行业绵延百年，已经具备了较为完善的体系结构，这就给我国房地产评估人员提供了借鉴和学习的机会。本文立足于收益法，开篇介绍收益法的评估理论与概念，并说明评估中将具体使用的公式及方法，使读者对于评估行业，尤其是房地产评估收益法有相应的了解。而后通过对比我国与国外发达国家房地产评估收益法的体系，了解我国房地产评估存在的问题，即：宏观方面我国房地产事业发展时间短，人才匮乏；微观方面评估时所必需的资本化率估算不够精确，收益额的求取主观性较强。针对这些问题，文章重点将重新确定收益性的衡量标准，并运用蒙特卡洛模拟方法对不确定性量化，进而减少评估时所产生的不确定性和评估风险，提高评估报告的可信程度。同时，本文将对未来我国收益法评估房地产行业进行展望，结合文章中所谈到的相应改良方案，为我国房地产评估行业提供相关的积极建议。无论是在理论层面还是在实践层面希望通过笔者初步的研究为我国的房地产评估行业提供一定的决策参考。研究意义本文对基于收益法的房地产评估进行深入研究，在理论分析的基础上进行实证检验。通过具体分析他国评估体系，找出我国房地产评估行业的一些不足，并在此基础上提出改进措施。本选题的主要意义在于：深化了资产评估收益法理论研究本文在前人的基础上，分析了资产评估收益法的概念、公式、操作流程，从理论上丰富了资产评估收益法方面的研究。收益法是房地产评估的重要方法之一，本文通过深入分析，不仅仅全面系统的阐述了资产评估收益法，而且还将前人应用于房地产评估上的理论和结果扩展到了其他资产评估，扩展丰富了相关理论的应用条件。巩固我国房地产评估的实践基础在我国，针对房地产的评估开展的时间不长，总体规模较小，其主要原因是行业起步时间短、行业人才匮乏、体系不健全、方法不得当。本文的研究通过对比国内外基于收益法的房地产评估体系及现状，为促进我国房地产评估行业进步提供依据，其结果有助于我国房地产评估行业快速发展壮大自身，为企业和个人提供良好的评估环境。提出具体措施，改良房地产评估收益法本文通过两种方法，即：确定收益性衡量标准、运用蒙特卡洛模拟法对不确定性量化，对评估过程中涉及的因素修正过于简单粗略的问题，给出解决方案，改良房地产评估收益法，从而为我国房地产评估行业的发展提供基础性的保障。研究内容阐述收益法评估理论详细介绍资产评估收益法的理论，公式，操作流程，使读者对资产评估收益法有相应的了解。在日常对房地产投资交易的评估操作中，评估人员过分依赖过去实践习惯，对参数的确定过于主观化，导致其所出具的评估报告相关流程不具有科学性和客观性；更由于外界人士对评估方法的不理解与迷惑导致对评估行业的质疑与职责。基于上述问题，本文旨在简述资产评估收益法，使客户与评估人员达成基础信任，进而对接下来的评估环节达成共识。通过理论研究指导评估实践。对比国内外基于收益法的房地产评估体系及现状相较于欧美发达国家，我国评估行业起步较晚是不争的事实，所以学习和借鉴他国完备的房地产评估体系至关重要，本文将详细介绍美国和德国两个国家的房地产收益法评估体系，与我国的收益法房地产评估体系进行对比，找出不足之处，从根本上巩固我国房地产评估行业的实践基础，吸收国外行业优势，取其精华，为我所用。针对房地产评估方法进行研究并分析其间存在的问题站在两个层面（宏观层面和微观层面）上进行分析，指出我国房地产评估行业、以及收益法在房地产评估中存在的问题，即：行业起步时间短、行业人才匮乏、资本化率的确定不够精确、收益额求取的主观性较强等。提出改进收益法的具体措施我国房地产评估收益法在运用中，存在的最大问题就是评估过程中涉及的因素修正过于粗略、简单。所以本文针对资本化率的确定性问题，采用了蒙特卡洛模拟方法；针对收益额求取的主观性较强问题，重新确定了收益性的衡量标准。从而对我国房地产评估收益法提出了切实可行的改良措施。最后，本文用具体案例说明新老方法之间确实存在较大差异，从而达到对新方法的实例验证。研究框架研究背景和意义研究背景和意义文献回顾理论分析外国房地产评估收益法体系我国房地产评估收益法体系微观层面宏观层面起步时间短人才匮乏资本化率求取不精确收益额求取主观较强确定收益性衡量标准蒙特卡洛模拟方法进行量化实例分析图1.1基于收益法的房地产评估研究框架研究贡献首先，本文基于房地产评估收益法进行了深入的理论分析，对比了国内外基于收益法的房地产评估体系及现状，弥补了前人在这方面研究的理论不足。其次，本文基于房地产评估收益法进行了实证研究。从国际上看，欧美国家评估体系已经有了长足的发展，从国内上看，还没有对房地产评估的细致研究。本文的研究为我国房地产评估收益法提供了系统的经验证据。最后，区别于传统的研究方法，本文通过大量采用实例分析的手段，创新研究方法。对于困扰评估人员已久的参数确定问题给予了侧面解决方案，归纳总结了前人提出的观点并加以发展，运用了特殊的数学方法加以辩证。基本概念与文献综述基本概念房地产评估概述要想先了解收益法，就需要先了解什么是资产评估。所谓的资产评估本质是一种专业为房地产企业提供专业服务的行为，其评估主体指的是从事该专业的职业人员和职业机构，而评估的对象和内容包括多个方面，如对企业的价值和企业的资产以及企业的经济效益进行总体的评估和计算，最终为委托企业提供一份详尽的评估报告。其主要采用的方法主要涵盖三种：收益法、市场比较法和成本法。本文主要分析采用的是收益法。收益法的适用范围也有一定的局限性，其不能运用公共资产当中，如学校和公共厕所等公共财产等，只有私人财产才能适用收益法。收益法的方法一般按下面几个环节进行：一是整理房地产公司的相关财务数据；二是对房地产公司的财务进行估计；三是在进行估计的基础上对房地产的价值进行合理有效评估。具体到房地产的概念具体指的是两个层面：一是物质实体，二是赋予房地产拥有者的相应权利。物质实体涵盖房屋主体和其附属实体，权利指的是财产权等。收益法概述对未来的收益按照基期之日起金属评估的方法称之为收益法，主要运用的数据是折现率，其具体的表达式如下：V=ΣAi在收益公式中，我们用v表示所估算的收益价格既资产价值，Ai本文运用惯用的数据表现方法，用V代表所评估的房地产的价值。AiV=A1[((1+r)n-(1+g)n此公式中V表示待评估房地产的价值，Ai主要运用四种方法对资本化率进行计算，主要指的是比较法和资本资产定价模型。其中比较法采用的是定性分析为主，对所评估房地产的相关资料进行收集和比较，综合分析计算出资本化率的数值。而资本资产定价模型则主要以定量分析为主，公式如下：r=rf+β（rm-rfQUOTEr式中r为资本化率，rf为无风险利率，多以本国的十年期国债作为标的，β为投资估价对象房地产的不可分散（系统性）风险系数，rm为社会投资平均报酬率或市场利率。仅从用途来说，商业零售用房、写字楼、工业用房的第三种方法为投资资本结构组合法。其主要是将投资回报率进行加权平均计算的方法。公式如下：r=rm×m+其中rm为抵押贷款资本化率，m为抵押贷款价值比率，rr=DCR×r其中DCR为债务偿还保证率，等于年净收益余年债务偿还额的比值，rm由此可见，如何确定A（房地产收益性）和r（资本化率的数值）是提升房地产评估价值准确性的关键。文献综述国外研究现状资产评估行业自原始社会后期存在剩余财产，导致私有制的产生而开始出现，已知16世纪尼德兰的安特卫普存在世界上最早的商品交易所，那时就有类似的资产评估活动。步入资本主义盛行的上世纪初资产评估才正式被列为正式的一门经济科学开始广为研究与应用。至于收益法，弗雷德里克.巴布科克（FrederickBabcock）于1924年出版了《房地产估价》一书，明确规定了房地产价值与收益法的种类，时至今日，国外的资产评估收益法主体研究已趋向成熟，具体研究大致为改良收益法以使其更具有可信度，包括：1）编写《房地产估价：理论和时间的评论分析》一书的保罗.温特在他的著作中认为传统收益法完全基于不现实的假设，难以运用在实际的房地产评估当中，并强调了DCF方法的作用，即用资产未来可以产生的现金流的折现值来作为房地产的实际收益进行评估。2）詹姆斯.阿诺德.格雷斯卡普虽然没有创新的理论，但是其在完善保罗.温特的DCF理论上做出了接触的贡献，他提出“最高最佳使用”是一个不现实的词语，并建议使用“最可能使用”加以替代。3）作为伊利诺斯大学房地产研究中心的主任，彼得.科尔威尔总结和完善了收法的估价体系。在其发表的论文《房地产评估中收益法的统一理论基础》中比较了DCF法与最古老的传统收益法之间假设上存在的产别，以及在何种情况下应用并保持一致。国内研究现状中国自20世纪90年代末开始，随着改革开放，整个资产评估行业步入迅猛发展阶段，虽然中国评估行业起步时间短，但也很快地与世界资产评估领域接轨，并发展出了别样的资产评估体系。伴随着2016年全国人大又颁布《中华人民共和国资产评估法》，我国现在研究的主要领域也开始脱离传统的三方法，开始走向改良方法。雄峰、蔺玥、涂淑琪（2016）发表论文，结合传统收益法与建筑无综合环境性能评价体系（CASBEE），考虑待评估建筑物全部生命周期进而还原全部收益，提高评估绿色建筑物价值的有效性。周娟（2020）从大数据上开始出发，其认为在实物应用中收益法存在许多误差，而大数据技术刚好可以解决这类问题，同时对资产评估主体以及资产评估协会关于如何应用大数据鉴别和防范其风险提出了宝贵意见。国内外基于收益法的房地产评估体系现状分析欧美国家评估体系现状分析我国房地产评估行业已有近三十年的历史,相应的准则体系正在日益完善。而欧美国家的房地产评估行业已绵延百年,各方面均较为成熟。两相对比之下，可以发现我国评估方面所欠缺的不足之处。美国房地产评估体系现状分析1902年，房地产评估行业在美国作为一个独立的行业开始起步，并在其技术方法应用和理论体系发展上取得了若干次的进步。美国的房地产评估行业发展至今，历经了四个不同的发展历程，最初运用的是传统的“三方法理论”，紧接着是对上述方法进行了修订补充，随后伴随着计算机革命的来临采用了更多先进的技术方法，发展到目前主要采用的是运用即时数据进行房地产评估。1）“三方法”阶段顾名思义，传统的三方法理论对于资产评估专业而言是作为基石存在，主要指的是前文所叙述过的市场比较法、收益法和成本法。上述三种方法各有优劣，作为资产评估方法理论里面最经典的理论经久不衰。2）理论完善阶段（1940年前后至20世纪50年代年上半叶）在这个阶段，多位房地产业重要人物及思想家提出了多种新型理论和概念，通过不断地分析和讨论，使得房地产评估行业得到了充分的发展，进而为下一阶段提供了扩展和完善。3）新方法和技术发展阶段（1950年前后至20世纪80年代初）经过上一个阶段的发展，收益法、市场法及成本法得以继续该发展和改良。同时，保罗.温特等人发现了新的方法，既现金流折现方法（DCF方法），此方法认为传统收益难以在现实的复杂情况下实现，属于不现实的假设，并引入新的方法开始应用于房地产评估行业中。4）互联网／电脑／大数据据阶段（1980年前后至今）由于互联网和计算机的迅猛发展，这个阶段房地产评估的理论已趋于完善，主要发展的是如何运用新技术和新方法方面的研发和创新。特别是大数据的出现和计算机对数据处理的发展，使得“多元回归方法”得以应用。而“多元回归方法”，正包括蒙特卡洛模拟方法。对于美国的房屋所有者来说，房地产评估可能并不重要，但是对房地产贷款金额的计算；税务的计算；房地产保险业、销售业及投资业来说至关重要。美国评估人员不但会考虑房地产的房屋价值，还会考虑其经济和社会趋势以及政府管控的多元环境。房屋的价值并不等于房屋成本或房屋价格，而是房地产的实际市场价值，既被市场所接受的价格。这就需要评估人员依靠准确的资料收集和分析，他包括房地产资料，房地产所在的社区、城市的资料，然后计算房价。德国房地产评估体系现状分析德国土地自古以来实行的就是私有制，根据其基本大法《德国建筑法》和相关评估法案《联邦不动产价值评估规范》的严格规划，德国房地产行业被精确划分成多种不同类别，不同用途的“板块”。然而政府虽然对房地产类别进行规定，但不限制房地产的价格，只要开发商严格遵守相应的法律法规，其价格只取决于市场变动情况以及评估机构的评估结果。而评估机构的成员组成也多种多样，取得相应的协会资质即可从事评估行业，例如：德国联邦土地展家协会、英国皇家特许测量室协会等。同时还有区域评估委员会（GAA）或是最高评估委员会（OGAA）等政府组织进行监管。具体的评估方法包括标准评估方法和非标准评估方法，在此特别讲解一下德国房地产评估中最具特色的一点——地价图参考系统。上文说到，德国的主流是评估部门决定着最终的房地产价值的高低，而德国主要运用的方法如下所示：此处德国GAA制作的地价图和市场报告就变成了房地产评估的重要依据。地价图的价格经由多个流程收集，并通过分析研究，可信度调查等方式详细说明了某一区域的土地形态，开发现状及价格。一般两年制作一次，评估机构即可采用此参考系统对需评估的房地产进行大致的估算，是评估结果更加具有可信度。由于德国的土地实行私有制，所以房地产的价值，既“无限”使用寿命的土地和“有限”使用寿命的建筑设施需要分别计算，然后加和得到待评估房地产的价值。在此基础上，德国评估机构使用收益法评估房地产时与我国的不同之处即为需要先使用比较法来确定土地的价值，再使用收益法计算房屋价值，最后还需扣除收益法中计算的土地收益，加上比较法中得到的土地收益。在此之上才得到最后的房地产的价值。我国评估体系现状分析我国自1989年进行了第一个资产评估项目至今，资产评估行业有小到大，从无到有，历经了种种艰辛。从我国的资产评估发展历史来看主要历经了以下五个标志性的阶段：第一，1989年我国正式成立了资产评估中心，标志着我国资产评估行业的空白被打破。并且政府部门印发了多个重要性文件包括《关于企业兼并的暂行办法》、《关于出售国有小型企业产权的暂行办法》以及《关于在国有资产产权变化时必须进行资产评估的若干暂行规定》等，对资产评估方法进行了明确。第二，1995年，我国开始谋求资产评估行业的转型升级，开始向国际接轨，该年我国正式加入了国际评估准则委员会。第三，1998年，我国在资产评估领域进行了重大改革，将资产评估从政府职能中剔除，正式走入市场化阶段。第四，2001年我国明确了资产评估行业必须具备自律性。第五，2004年，财政部发布了《资产评估准则——基本准则》、《资产评估职业道德准则——基本准则》，对资产评估行业的专业性和必须遵守的道德准则进行了明确。第六，2016年，我国在另外一个领域填补了空白，将资产评估上升到法律层面，对于在我国培养良好的资产评估市场体系至关重要。具体的发展历程如下表所示：表3.1我国评估行业发展历程表时间事件1993年资产评估行业正式在我国起步1995年我国资产评估行业从“走进来”转变为“走出去”1998年资产评估协会政务分离管理2001年我国资产评估行业步入一个自律自强，明确责任的新阶段2004年两个基本准则发布2016年全国人大又颁布《中华人民共和国资产评估法》收益法在房地产评估中存在的问题由前文可知，我国评估行业发展时间尚短。虽然发展速度较快，但不可避免的存在一些深层次的矛盾和问题，包括旧时的管理观念转化不及时，导致新旧思想交互难以适应现如今的评估市场环境。同时相关的评估人员的教育体系不完善，资产评估行业属于专业性强的行业，需要大量的人才和案例来磨练技术，但由于行业发展过快导致我国现存的评估师大多数来自非本专业人员，而本专业毕业的评估新人难以很快接手实际案例，导致评估人才青黄不接。宏观层面存在的问题我国评估行业起步时间短自1989年至今，我国评估行业只发展30余年，尽管30年中不断的进行修订和完善，但所依靠的法律法规体系仍有所欠缺。众所周知，想要发扬一项制度，就一定需要全面健全的理论体系相辅佐，同时需要一套严密精确的法律条文相束缚。在实际中，不论是我国还是西方国家基本上都非常重视理论构建在资产评估发展过程中所起到的重大的基础推动作用。尽管我国分别在90年代出台了一系列的法律条款对从事资产评估行业人员的职业标准进行了明确和规范，但是对于我国的发展现状而言无异于杯水车薪。另外一个方面我国的执法部门在某些层面上无法达成一个统一的语调，使得评估行业的透明度低下。同时，资产评估行业作为咨询公信行业，短短的发展时期所带来的诚信问题也很难解决，即评估质量能否提供公允的价值保证，如2001年“麦科特欺诈上市”事件等，暴露了我国的评估行业在提升公信力方面还需要进一步的加强。我国评估行业人才匮乏资产评估行业发展时间短同样带来另一个难以忽视的问题，那就是我国评估人员良莠不齐，我国目前在此方面存在的问题很多，比如在战略层面上并未制定行之有效的人才培养战略，另外在微观层面上，我国目前并未培育出资产评估行业的吸引力，目前很多大学毕业生对进入资产评估行业的未来发展潜力抱怀疑态度。首先从数据上看，我国评估行业中老年评估师（50岁以上）占比将近70%，而新入职人员即30岁以下评估师仅占1.5%。我国资产评估师年龄结构及其不理想，老龄化十分严重，处于30~40岁之间引领行业发展的评估人才占比也在呈逐年下降的的态势。其次，评估师学历结构虽然保持稳定，但高层次人才仍有所欠缺。截止2020年，我国注册资产评估师仅3.2万人，然而从事资产评估行业的人数却有10万多人，虽然我国近些年下调了注册资产评估师的考试条件，但远水解决不了近渴，高端人才、专业人才的不足仍是限制资产评估行业发展的一大问题。因此，尽管我国的资产评估行业取得了长足的进步，但与目前的现状相比，无论是在职业标准的明确还是人才队伍的构建都存在种种问题。要想使我国的资产评估行业取得更好的发展，就必须多措并举，无论是明确行业的职业标准还是构建一套专业高效的资产评估队伍都需要进一步的细化。资产评估行业的宏观问题并非本文要阐述的主要内容，作者在此简述希望读者可以对我国评估行业的重大问题加以了解，故不再赘述，下文将主要介绍资产评估收益法在房地产评估中存在的微观层面的问题。微观层面存在的问题资本化率的确定不够精确根据本文第二章中已经简略叙述收益法评估过程中需要使用的公示，资本化率无疑是一项极其重要的参数。房地产评估涉及资金额巨大，资本化率的精确与否决定了最终评估报告的准确与否，对于房地产行业评估而言是一个起着决定性作用的数据，从本文也可了解，资本化率的求取方法多种多样，在实际操作中对于如何计算资本化率并未形成统一的标准，这就造成了从业人员在计算过程中存在着随意性，对其具体内涵的理解程度也不够，这极大地影响了收益法评估房地产的科学性。所以对资本化率采取科学的求取方法无疑成为改良房地产评估收益法的重中之重。在此作者引入计算数学中的蒙特卡洛模拟方法，对资本化率进行定量分析计算以降低传统收益法中评估人员主观性较强的问题。况且得益于近年计算机技术的普及，使得运用大数据建模变得简单容易，故此方法具有一定的运用及推广价值。收益额求取主观性较强如果说资本化率的确定在评估过程中对房地产价格影响较大，那么收益额的选取则直接决定了评估结果是否正确。换句话说如果收益额的选取出现问题，那么整个评估计算都将是错误的。对于净收益的计算非常固化，一般上就是讲有效毛收入和经营费用作差。然而在实际操作过程中，一些评估人员并不能清楚地分别待评估房地产的类型，对其本质没有准确把握，导致采用了错误的评估方法加以确定收益额。同时一些老资产评估人学习的资产评估教材在阐述收益法中纯收益估算时，将折旧费也列入费用之中，从而降低了真实的收益额，这在国内外的土地及房地产评估领域也曾有过争议。针对以上两个问题，怎样才能对房地产评估收益法加以改进，从而有助于广大评估人员在实际估价中进行应用呢？下文将具体阐述如何确定收益性衡量标准，以及采用蒙特卡洛模拟方法对不确定的资本化率进行量化的两个方面问题。收益法的改进方法确定收益性衡量标准由问题可以看到，造成收益法评估房地产所选取的净收益出现问题最主要的原因就是资产评估师协会等相关机构未加以明确规范。在评估的最初阶段，就应该明确认定待评估房地产属于什么用途，进而方能采用不同的公式进行确定计算。对于常规的采用标准包括三个指标：一是利润总额、二是净现金流量、三是净利润。对于上述三种方法所采用的计算方法并不一致。而对于如何选择这三种指标也决定着最终的评估结果。在评估过程中我更倾向于推荐使用净现金流量更具有说服力。因为有些房地产的折旧与税收问题，并不能很好的确定其利润总额，进而更确定净利润。其次，我们需要政府部门出台更详实的法律法规加以规范评估过程，使评估人员明确自己的责任，在评估过程中更加细心。最后需要提高资产评估人员的专业技术水平，对未获得评估师资格的评估人员加以培训，优胜略汰精简队伍，同时对取得评估师资格的评估师定期考核，确保其专业技术足够。蒙特卡洛模拟方法对不确定性量化针对资产评估过程中所存在的诸多不确定性，实践操作一般采用的是蒙特卡洛模拟方法，正如房地产评估收益法中的资本化率。RichardU.Ratcliff于1972年首次提出了使用概率与数理统计的方法对资产评估中存在的不确定性进行了分析，在此之后多位学者对此方法进行研究和改进，S.C.Aguilar,M.Dubova,J.Chudoba等人在2011年认为由于一些不确定因素存在，开始尝试使用蒙特卡洛模拟方法对评估结构进行计算分析，得出一个区间范围内的资本化率结果，使得其更具有客观性。在理论层面，蒙特卡洛模拟方法主要的原理基于大数定律。主要指的是运用模型对数据进行估计，模型的构建包括首先建立建立随机变量，然后对其赋予基于现实的概率分布，最后针对概率分布进行模型分析。对于房地产评估收益法来说，首先需要建立DCF模型（未来现金流贴现模型），将其中的资本化率和净收益额考虑为随机变量，将外生变量定义为其他参数，如资本率等，然后采用统计学的方法进行模型计算，主要采用的方法是随机抽样，最后明确抽样的次数，根据明确的数值进行模型的估计，计算出不同的资本化率数值，最终来确定资本化率的统计学特征。相较于传统的收益法，参数如何确定大多使用的是点估计，也就是具体数值具体计算，这是在对房地产的实际状况做出了严格的假设之后才能的得到的评估结果，这些假设的大量存在使得内部和外部的不确定因素影响评估结果，造成评估结论有失公允。然而，无论什么情况的房地产都有不确定性因素的存在，所以相应的假设条件需要放大其允许误差范围，从而对数据的点取值扩大为在服从某一概率分布的情况下的随机取值更为合理贴近现实情况。蒙特卡洛模拟方法正是在一定程度上解决了评估过程所存在的诸多因素，并将这些因素在自由现金流量折现模型中充分体现，最终保证评估价值的客观性和准确性，为企业提供决策参考。具体案例分析待评估房地产基本情况新星宇典约商誉位于长春市南关区亚泰大街轻轨旁，比邻南环城路、益民路，背靠新星宇观塘小区。与南溪湿地公园相距不到一公里，附近生活商业环境优良。房地均为标准多边形，地势平坦并无不良地质结构。该房地产产权权限为商品房产权，土地年限为70年，房屋产权为40年。截止至评估基准日剩余使用年限约为33年。待评估房地产类别为商品房写字楼，整体为钢筋混凝土结构，占地3000平方米，总建筑面积50000平方米，层高21层，楼层内包含多部电梯，中央空调以及相应的配套设施，并安装完备的消防设施。待评估房地产与参照物对比表5.1房地产案例对比表项目实例1实例2待评估房产名称恒业广场伟峰国际商务广场新星宇典约商誉位置长春市南关区南湖大路1119号长春市人民大街7088号长春市南关区亚泰大街轻轨旁租赁日期具体日期不可考证，暂定2016年7月具体日期不可考证，暂定2016年7月2016年7月租赁价格（日）2.38元/平方米1.97元/平方米待评估区域因素交通便利，公共设施完善，无污染交通便利，公共设施完善，无污染交通便利，公共设施完善，无污染个别因素层高22层层高29层层高21层约出租面积1034平方米约出租面积276平方米约出租面积500平方米精装修精装修精装修物业管理一般较好一般改进前与改进后的模拟运算1）改进前根据现有的房地产相关资料，房地产使用年限终止日期为2053年7月，评估基准日为2020年4月15日，房地产剩余使用年限约为33年。根据《房地产估计规范》（GBT50291-2015）规定，暂定该房地产收益为前10年为增长期，后23年收益保持不变，得出公式如下：V=A0r-g[1-(1+g根据以上数据，分别进行交易情况修正，交易日期修正，趋于因素修正和个别因素修正，最终可确定日租金价格为1.8元/平方米，那么该写字楼每平方米的年租金为648元。WACC经查询可得为7.47%，运营费用经调研约为120元。另外该办公楼地处位置尚有发展空间，导致租金有可能增长，根据周边房地产增幅情况，综合确定待估价房地产年租金增加率为4％。所以待评估房地产的评估结果为12994元/平方米，总价值为135912000元。2）改进后比传统评估方法，空置率和租金的相关问题的取值是固定的，不符合现实生活中存在变化的可能，所以改种方法所取得的评估结果并不符合实际。所以我们可以采用蒙特卡洛模拟方法把不确定性量化，这里就举空置率和租金的例子，