项目管理-集团运营会议管理手册

集团运营会议管理手册

目录

前言............................................................1

第一部分编制说明................................................2

一、手册说明.....................................................2

二、手册调整与修改...............................................2

三、手册特定用语说明.............................................2

第二部分会议名录................................................4

一、里程碑会议召开条件时间轴.....................................6

二、里程碑会议召开目的及会议成果.................................7

三、定期运营会议召开目的及会议成果..............................11

四、专项运营会议召开目的及会议成果..............................12

第三部分通用会议要求...........................................13

一、会议资料....................................................13

二、会议纪要....................................................14

三、会议任务跟进................................................15

第四部分里程碑会议管理标准.....................................16

一、定位策划会..................................................16

二、报建策划会..................................................17

三、项目策划会..................................................18

四、二次定位会..................................................19

五、工程策划会..................................................20

六、成本策划会..................................................21

七、开盘策划会..................................................22

八、开盘后评估会................................................23

九、装修策划会（及二次装修策划会）................................24

十、交楼策划会.....................................................25

十一、交楼后评估会.................................................26

十二、结算后评估会.................................................27

十三、全周期后评估会...............................................28

第一部分编制说明

-、手册说明

本手册用以规范集团在项目开发过程中关于项目运营决策类会议的召开

标准。通过指引性的文字说明，明确各类会议的会议目的、召开时间、组织部门

、参会部门、会议资料、输出成果等要素，指导相关会议召开，保障

集团各项目开发的有序推进。

本手册是集团计划管理体系的构成文件，共包括三个部分：

（一）手册编制说明：本部分就编制本手册的目的、手册的主要内容框架、手

册中涉及的会议范畴、主要关键词等做出说明，是阅读和使用本手册的基础内容

O

（二）会议名录管理：本部分列出了集团现阶段项目开发过程中应重点关

注的会议。

（三）会议标准管理：本部分针对“会议名录管理”中的会议，依次明确

了各类会议的会议目的、召开时间、组织部门、参会部门、会议资料、输出成

果等标准。

二、手册调整与修改

（一）集团运营中心根据项目开发策略的调整，每年组织相关中心和区域、

项目对本手册的适用性、有效性和保障作用做出评价，并根据运行评估结论适时

进行调整与修订。本手册内容确定后在一定阶段内应保持相对稳定。

（二）当集团战略、管控模式、相关部门职责设置或业务流程发生变化时，及

时修订本手册。

三、手册特定用语说明

本手册主要关注以下会议：

（一）里程碑会议：聚焦项目决策，着眼项目开发流程上的关键点，完成

3/28

第二部分会议名录

目前集团运营会议体系详见下图:

「、定位策划会

、集团半年度/年度经营项目启动会

二、报建策划会分析会开盘当天后评估会

三、项目策划会（阶段I）二、大运营季度工作会三、专题协调会

四、二次定位会三、区域月度工作会四、同心共享路演

五、项目策划会（阶段II）四、集团供货每周碰五、成就共享路演

六、二次工程策划会五、区域供货每周碰

七、成本策划会

八、开盘策划会

九、项目策划会（阶段III）

十、开盘后评估会

十一、装修策划会（及二次装

修策划）

十二、交楼策划会

十三、交楼后评估会

十四、结算后评估会

（||五、全周期后评估会

八人

5/28

本次修订内容：

一、大运营月度工作会修订成大运营季度工作会，提高工作效率和区域大运

营管理水平；

二、将工程策划会修订成项目策划会，并聚焦项目不同阶段的侧重点将

项目策划分三阶段，确保项目各个阶段正常运营。

三、二次装修策划会提前至装修施工前召开，提前解决装修中重难点问题，保

证项目能够按计划实现确认收入，完美交楼。

四、定期运营会议中增加了区域月度工作会，及时了解区域经营情况，解决

项目经营中遇到的问题；增加集团供货每周碰、区域供货每周碰，合理铺排供

货计划及回款计划。

五、根据集团最新管控要求，调整各类会议的召开时间、组织部门、参会

部门及会议成果等内容，进一步明确相关业务部门的责任权限。

规范后的里程碑会议召开条件及目的如下所示：

6/28

一、里程碑会议召开条件时间轴

土地信息

做什么♦…

是否做♦…

获取前：报建策划

项目策划（阶段I）

如何做♦…

开工前:项目策划

（阶段II）

二次口匚程策划

成才腌划

4开盘前：开盘策划

■

■

■（确定合同交楼时间）

.

■开盘后：评估总结

项目策划（阶段III）

精细做♦装修前：装修策划

（及二次装修策划）

交楼前：交楼策划

㈡交楼后：评估息结

结算后：评估总结

全周期：评估总结

7/28

二、里程碑会议召开目的及会议成果

序会议名称召开目组织中心/部门会议成果

号的

在土地获取前进行可行

性研究，完成市场、客户、

产品、成本等要素的定位

,对开发过程进行预演，明会议汇报

定位策划会

1确项目定位及初步规划方向区域投资拓展资料（项

（多位一体会

O对于户型涉及要竣备后改部

）目定位

造/精装修，测算确定是否）

赠送，论证过程实施方案，

保证产品品质、经

济可行及风险可控。

明确当地报建流程、规

定规费、市政条件，落实政

区域开发报建会议汇报

府对接部门、优惠条件，提部

2报建策划会资料（报

前预审方案、分证、人防、

（如有）/区

批报建策

消防、车位配比等，确保快

域运营管

速开发、成划）

理部

本优化等。

在项目获取前对项目整

体开发思路进行初步推演（

会议汇报

含项目定位、管理目标、经

资料（前

项目策划会营测算等）；阶段I应聚焦

3区域运营管理置工作、

前置工作和报建工作进行开

（阶段I）部

报建工作

展，明确安全、质量目标，

识别项目存在的风险点、控、管理

制点，制定整体目标）

管控思路。

8/28

项目获取后根据实际需

二次定位会

要进行二次定位策划，深化会议汇报

（如地价、规

4审定项目定位、设计方案、区域运营管理资料（项

划指标等发生部

开发节奏、成本目标、双享目定位

变化则必须召

及资金安）

开）排等。

9/28

回顾阶段I策划内容执

行情况并进行总结和纠偏；

阶段II应聚焦展示区和首

会议汇报

开货量区工程策划，同时对

项目策划会资料（展

5项目安全、质量工作做精细区域运营管理

（阶段ID示区、

化策划；制定后续货量开发部

首批货量

计划，明确各批次交付范围

。汇报前与各参建单位充分区）

沟通与其相关内容，

确定项目策划要点。

总包应根据项目策划（

阶段II）工程策划部分做精

细策划，项目传达质量、进会议汇报

6二次工程策划度、安全等目标并协助解决项目管理部资料（重

会

关键制约因素，保证各项工难点策划

作顺利推进，明确工程开）

展的重难点及

具体解决办法。

系统性梳理各成本项，

会议汇报

进行加减法分析，优化成本

7成本策划会区域成本管理资料（成本

、合理投入，助力项目获得

部

策划及优化

和保持

竞争优势，取得更大利益。控制）

在开盘前做好推广策略

、客户落位、推货节奏、价会议汇报

格策略、签约回款、合同交资料（开

8开盘策划会区域营销管理

楼时间等工作的筹划，促进

部盘策划及

销售目标达成与资金快速回准备工

笼，实现完作）

美开盘。

10/

全面回顾已开盘项目的

产品定位、设计规划、工程

会议汇报

施工、报批报建、示范区

资料（开

9开盘后评估会展示等，作，进行阶段性复区域运营管理

盘经验总

盘，与定案版进行对比，总部

结及教

结经验教训、制定纠偏措

施、明晰后续训1）

经营思路。

11/

回顾阶段II策划内容

执行情况并进行总结及纠偏

会议汇报

;阶段HI应根据首开情

项目策划会资料（后

10况，在“十六字方针”要区域运营管理

（阶段III）续货量区

求下，聚焦后续货量的工程部

、交楼策

策划和交楼策划，确保项目

各项经营指标达划）

成和完美交楼。

装修策划会：明确各分

部分项工程的完成时间节点

及质量控制要求，明确精装

装修策划会八条的落地和品质保证措施会议汇报

11（及二次装修,保证过程精品，确保按时区域工程管理资料（项

部

策划）完美交楼。二次装修策划会目装修策

：对货量划）

区装修进度及质量进行精细

策划，保证项目能够按计划

实现

确认收入，完美交楼。

组织各相关部门在交楼

前进行查验，及时整改，提会议汇报

区域客户关

12交楼策划会前做好预案及收楼计划，保资料（项

系管理

证产品品质、避免群体性事目交楼策

部

件，按时划）

完美交楼。

以完美交楼为目标，基

于客户及公司管理视角，全

会议汇报

面回顾已交付项目的质量、

区域客户关资料（交

13交楼后评估会设计、客服、物业等工作，

系管理楼经验总

发现各环节出现的问题，总

部结及教

结经验教训，在后续交楼

环节中持续提训）

高改进。

12/

针对项目开发全过程，

基于成本控制角度对前期定会议汇报

位、规划设计、运营管理、资料（项

14结算后评估会区域成本管理

整体销售、价值双享等各方

部目全过程

面进行总结和评估，提炼经经验总结

验教训，指及教训）

导后续地块的开发工作。

对项目整个开发周期中会议汇报

各线条JJ乍进行总结反思，资料（全周

15全周期后评估区域运营管理

吸取经验教训，指导集团后

会部期经验总

续项目结及教

的开发工作。

训）

14/

三、定期运营会议召开目的及会议成果

序

会议名称召开目组织中心/部会议成

号

的门果

通过集团的统一安排，

充分利用每半年会议的沟

集团半年度/年会议汇

1通机会，汇报、分析、聚焦运营中心

度经营分析报资

各区域运行中存在的经营问

会料

题，确保

区域目标达成。

集团大运营工作组统

一安排，每季度召开大运营

工作组常务会议，宣贯集团集团大运会议汇

2大运营季度工作

、各中心最新政策，对重要

会营工作报资

事项进行决议，部署大运营组料

工作组最新

工作安排。

区域大运营工作组统

一安排，总结上个月区域经

区域大运营工会议汇

3区域月度工作会营情况、汇报各项目运营中

作组报资

存在的问题，铺排下个月

料

的工作计

戈人部署最新工作安排。

梳理集团上周供货、回

款完成情况，铺排集团下周

集团供

4集团供货每周碰供货计划及回款计划，强调运营中心

货计

集团财务、营销、投资、运

划

营的沟通

与交圈。

梳理区域上周供货、回

款完成情况，铺排区域下周区域供

5区域供货每周碰供货计划及回款计划，强调区域运营管理货计划

部

区域财务、营销、投资、运、回款

营的沟通清单

15

与交圈。

16/

四、专项运营会议召开目的及会议成果

序

会议名称召开目组织中心/部会议成

号

的门果

明确项目开发经营目标

,确定项目各项关键成果指

标，是区域、项目实现对集

1项目启动会项目管理部会议纪

团承诺的重要依据，确保设计要

、队伍、场地、政府许可满足

快速开工

要求。

开盘简报

回顾开盘效果，总结经

2开盘当天后评估区域运营管理PPT、开

验教训，制定纠偏措施。

会部盘后评估

报告

搭建区域项目与集团

集团、区域相

职能中心、子公司协同的平专题协调

3专题协调会关职能中心/

台，帮助区域项目在解决会相关

子公司

项目开决议

发过程中的重要问题和瓶颈

O

增强员工主人翁意识，

会议汇报

4同心共享路演提高对同心共享制度的认区域财务资金

资料

知与信心，解读投资与收益部

情况。

提高对成就共享制度

的认知与信心，增强区域、会议汇报

5成就共享路演区域财务资金

资料

项目各级员工工作积极性部

与主动

性。

17/

第三部分通用会议要求

一、会议资料

（一）会议前资料准备

1.各类会议召开前两天，汇报部门应将所有上会资料准备完毕，进行自检后

提交会议组织部门，并附《会议资料阅读和使用说明》，列明相关资料和会议

拟讨论议题间的关系。会议组织部门应安排专人收集全部会议资料，尤其是会

议讨论所用的资料及电子演示文稿。

2.会议召开前一天，会议组织部门应将所有会议资料收集完毕。

3.对于文字类资料，会议组织部门应及时（按需打印）、分发各与会领导

和参会部门负责人。

1.对于多媒体资料，会议组织部门应在会议召开当天将其拷贝入使用

电脑，并确认相关软件能够正常使用。

2.对于图片资料及其它实物资料，会议组织部门应妥善存放并于会议

召开前携带至会议室。

3.各类会议资料的分发，应遵循公司相关保密要求。

（二）会议后资料收集

（1）会议结束后，会议组织部门应收集各类会议资料，包括：会议

通知、会议议程、会议前各类准备资料（电子版）、会议纪要（定稿电子版）

等。

（2）会议结束后2个工作日内，会议组织部门应整理相关会议资料

,以书面及电子文档形式分别编号存档。对会议档案和会议纪要的处理，参照

“会议组织管理”部分要求由相关部门执行。

18/

（3）对于会议前汇报部门提交的，且在会后工作过程中仍需使用的各

类准

19/

备资料，组织部门应及时保存，并将原资料归还提交部门。

二、会议纪要

会议纪要原则上应由具备必要的专业知识、文字组织能力、领悟能力、逻

辑分析能力、熟悉公司业务状况及运作流程的人员负责

（一）会议纪要记录范围

本会议体系所涉及会议均由会议标准中列明的部门完成会议纪要。

（二）会议纪要内容要求

1.须按照集团统一格式要求编制会议纪要。

2.须忠实记录领导指示原意。

3.须明确记录会议中所反映的问题及解决措施。

4.须记录会议决定事项，包括责任部门、责任人、协作单位、完成质量标

准及时限要求等。

（三）会议纪要签发

组织部门应在会后一个工作日内形成会议纪要，提报会议主持领导审阅

后签发。

会议纪要应在领导正式签发后半个工作日内以邮件或其它形式发送至所

有指定部门及个人。

（四）会议纪要保密要求

集团会议纪要原则上仅可在集团内部组织学习，不得外传；特别地，机密

性会议纪要仅可在参会人员及指定人员范围内传阅，不得外传。

（五）会议纪要存档管理

集团各类会议纪要应及时以书面及电子文档形式编号存档，由相关部门

20/

建立索引档案，列明会议召开日期，议程、参会人员等，便于查询。

三、会议任务跟进

各会议组织部门按照会议纪要内容进行督办，对会议决议的组织和执行

情况进行跟进，及时向主要参会领导汇报。特别地，对于项目运营决策会议，会

议组织部门应及时将会议决议执行情况进行通报。

每次会议前，组织人应将前次相关会议安排工作的执行情况汇总提交主

持人；对于未按计划完成的工作，责任人应在会议上向主持人报告存在的问题、解

决方案及调整后的计划完成时间。

21/

第四部分里程碑会议管理标准

本部分梳理和明确了各类里程碑会议的召开标准。对各类会议明确以下

要素：会议召开时间、召开地点、会议目的、会议组织部门、参会部门、汇报

部门、纪要部门、会议主持、会议资料要求、输出成果要求等。

-、定位策划会

会议名称定位策划公（多位一体会）

召开时项目立项后

间

召开地以会议组织部门发出的会议通知为准

点

持续时60的

间

在土地获取前进行可行性研究，完成市场、客户、产品、成本等要素的

定位，对开发过程进行预演，明确项目定位及初步规划方向。

会议目

的对于户型涉及竣备后改造/精装修，测算确定是否赠送，论证过程实施方

案，保证产品品质、经济可行及风险可控。

组织部门区域投资拓展部

_主持人_区域投资拓展部负责人

汇报人区域投资拓展部负责人/区域营销管理部负责人

参加疝

围会议纪要区域投资拓展部

区域总裁、区域大运营工作组组长、区域投资拓展部、区

参会部门

（视情况邀请域营销管理部、区域设计管理部、区域成本管理部、区域

）财务

资金部、区域运营管理部、项目团队等。

会议资项目定位策划汇报PPT

料

（一）区域投资拓展部负责人/区域营销管理部负责人汇报项目定位策划内容

*

会议程

序（二）区域参会职能部门对项目定位策划提出意见及建议；

（三）区域总裁做出决策指示。

22/

会议成《项目定位策划会会议纪要》《项目定位策划会项目域主数据输出表》

果

23/

二、报建策划会

会议名报建策划会

称

召开时项目获取前14天

间

召开地以会议组织部门发出的会议通知为准

八占、、

持续时60W

间

明确当地报建流程、规定规费、市政条件，落实政府对接部门、优惠条件，

会议目

的提前预审方案、分证、人防、消防、车位配比等，确保项目快速开发、成本优

化。

组织部门区域开发报建部（如有）/区域运营管理部

主持人区域开发报建部负责人（如有）/区域运营管理部负责人

汇报人项目负责人

参加范围

会议纪要区域开发报建部（如有）/区域运营管理部

区域总裁/区域大运营工作组组长、区域开发报建部（如有）

参会部门

、区域设计管理部、区域营销管理部、区域财务资金部、

（视情况邀请

）区域

工程管理部、区域运营管理部、项目团队等。

会议资料项目报建策划汇报PPT

（一）项目负责人汇报项目开发报建策划情况；

会议程序（二）区域参会职能部门对项目开发报建策划提出意见及建议；

（三）区域总裁/区域大运营工作组组长做出决策指示。

会议成果《项目报建策划会会议纪要》

24/

三、项目策划会

会议名项目策划会

称

召开时阶段I（项目获取前7天）/阶段H（升，前7天）/阶段III（开盘后7天内

间）

召开地以会议组织部门发出的会议通知为准

，占、、、

持续时90W

间

在项目策划的基础上，聚焦项目各阶段的策划，对阶段性的重难点进行

深

化

阶段I：聚焦前置工作和报建工作进行开展，明确安全、质量目标，识

会议目

别项目存在的风险点、控制点，制定整体管控思路；

的

阶段H：聚焦展示区和首开货量区工程策划，同时对项目安全、质量、

工地开放工作做精细化策划；制定后续货量开发计划，明确各批次交付范围

*

阶段TTI：聚焦后续货量的工程策划和交楼策划，确保项目各项经营指

标

达成和完美交楼。

组织部门区域运营管理部

主持人区域大运营工作组组长

汇报人项目负责人

参加范

会议纪要区域运营管理部

围

区域总裁、区域大运营工作组组长、区域运营管理部、区

参会部11

域工程管理部、区域营销管理部、区域设计管理部、区域

（视情况邀请

）财务

资金部、区域成本管理部、区域采购部、项目团队等。

会议资项目策划汇报PPT

料

（一）项目负责人汇报项目策划内容；

会议程（-）区域参会职能部门对项目策划提出意见及建议；

序

（三）区域总裁/区域大运营工作组组长做出决策指示。

25/

会议成《项目策划会会议纪要》

果

注：对于部分特殊项目（所在区域成熟度低、或具有重要意义），经运营

中心确定后在集团召开。

26/

四、二次定位会

会议名二次定位会（如地价、规划指标等发生变化则必须召开）

称

召开时项目获取后

间

召开地以会议组织部门发出的会议通知为准

，占、、、

持续时60W

间

项目获取后根据实际需要进行二次定位策划，深化审定项目定位、设计

会议目

方案、开发节奏、成本目标、资金安排等。

的

组织部门区域运营管理部

主持人区域运营管理部负责人

汇报人项目负责人/区域营销管理部负责人

参加氾

围会议纪要区域运营管理部

区域总裁、区域大运营工作组组长、区域营销管理部、区

参会部门

域

（视情况邀请

设计管理部、区域成本管理部、区域财务资金部、区域运

）

营管理部、区域投资拓展部、项目团队等。

会议资二次定位策划汇报PPT

料

（一）项目负责人/区域营销管理部负责人汇报项目二次定位策划内容；

会议程（二）区域参会职能部门对项目定位策划提出意见及建议；

序

（三）区域总裁做出决策指示。

会议成《项目二次定位策划会会议纪要》

果

27/

五、二次工程策划会

会议名二次工程策划会

称

召开时总包确定后7天内

间

召开地以会议组织部门发出的会议通知为准

八占、、

持续时60W

间

总包应根据项目策划（阶段H）工程策划部分做精细策划，项目传达质量

会议目、进度、安全等目标并协助解决关键制约因素，保证各项工作顺利推进，明

的

确工

程开展的重难点及具体解决办法。

组织部门项目管理部

主持人项目负责人

汇报人总包项目经理

参加范

围会议纪要项目管理部

参会部门

区域运营管理部、项目团队、各参建单位相关负责人等。

（视情况邀请

）

会议资工程策划汇报PPT

料

（一）总包项目经理汇报二次工程策划内容；

会议程（二）各参建单位根据二次工程策划内容提出工程开展可能遇到的问题，区

序

域运营管理部、项目管理部