诏安新城大酒店地块物业规划建议78P

诏安.新城大酒店地块物业规划建议福建中原泉州事业部

泉州.052011我们的目标：企业我们的目标：政府我们的目标：新城区翔发置业的第一个项目，树立企业品牌形象；项目启动期以低成本启动，迅速回流资金，为后续开发打基础；本项目在诏安引领生活潮流；通过本项目的开发，提升新城区形象；凭借华新城大酒店牵力，聚集新城人气；打造一个新城区的核心区市场容量小、同期开发项目推量大，产品同质化严重；处于城市发展新区域，资源配套缺乏；老城中心商业区地位稳固，大体量商业开发风险高；市场浅析城市发展建议思路物业功能产品剖析物业建议区域属性项目属性定位方向诏安县房地产市场浅析2010年诏安县房地产业走出08、09年的低谷，开始回暖升温，增长率高94.7%。资本市场——房地产投资状况2008、2009年受金融危机影响，投资额增长下降幅度较大，房地产市场受冲击较为严重；2010年明显提升，增长率高达94.7%，房地产业逐渐复苏。2007年，诏安县房地产开发投资占固定资产投资的17%，促进城市建设发展。2008年以来，受金融危机影响，房地产投资大幅下降。诏安县固定资产投资逐年提高，房地产投资占固定资产投资比重相对稳定，且一直处于较低水平。反映出城市经济不以房地产业为主导，诏安县房地产市场发展较为健康。资本市场——房地产投资状况诏安县城市经济不以房地产业为主导，房地产市场发展稳定、原始。2008年-2010年，诏安县商品房销售面积逐年增加，平均增长率为20%，促进经济发展的同时，推进了城市化发展。诏安县房地产市场需求量逐年递增，客户不受金融危机因素影响，对住宅进行消化，表明客户主要为刚性需求。二级市场——销售面积诏安县房地产市场客户主要以刚性需求为主，为房地产市场发展注入动力。2008年-2010年，诏安县商品房销售额逐年提升，促进城市经济发展；2010年，商品房销售总额提升到一个新的高度，突破2亿元。二级市场——销售额2010年市场向好，商品房市场经济不断提升，年销售金额首次突破2亿元。2010年-2011年，诏安县住宅成交均价逐步走高，且市场表现良好；2011年，市场成交均价首次突破3000元大关，并保持上涨趋势。二级市场——住宅成交均价诏安县房地产市场较为乐观，物业价值逐步提升，房地产稳步发展，也预示着诏安城市的良性进程与运作。数据来源：诏安县房产网诏安县房地产运行状况总结诏安县房地产发展相对滞后，但较为稳定、健康，主要以刚性及改善型需求为主导，潜在客户量大，房地产业发展乐观，前景可期。12010年诏安县房地产业走出08、09年的低谷，开始回暖升温，并快速发展，增长率高达94.7%。2诏安县固定资产投资逐年提高，房地产投资占固定资产投资比重相对稳定，且一直处于较低水平。反映出城市经济不以房地产业为主导，诏安县房地产市场发展较为健康及稳定。3诏安县房地产市场需求量逐年递增，客户不受金融危机因素影响，对住宅进行消化，市场以刚性需求为主，为诏安房地产发展奠定客户基础。4诏安县房地产市场向好发展且较为乐观，物业价值逐步提升，房地产稳步发展，也暗示着诏安城市的良性运作与发展。诏安县城市发展诏安县综合经济实力显著增强，GDP年平均增长率逾13.7%，高于全国10%平均水平，城市经济发展快速。城市经济GDP城市规划诏安县随着工业园区的不断发展，食品加工、纺织服装主导产业优势明显，电子、机械、港口码头等新兴产业快速发展，经济实力不断提升；2010年，诏安全县实现95.6亿元的国内生产总值，人均生产总值达16037元，增长率提高到15%的高位，经济继续保持快速、稳定增长。居民生活整体规划中心区规划诏安县人均可支配收入及人均消费支出呈稳定增长，消费积极，居民生活水平较高，对城市经济具有较强的拉动作用，将为房地产发展提供强力支撑。2010年诏安县城镇居民人均可支配收入达到12939.3元，年增长12.5%；诏安县城镇居民人均可支配收入与消费性支出对比，可见诏安县人民生活水平不断提高，居民消费积极，促进流通，拉动城市经济。城市经济GDP城市规划居民生活整体规划中心区规划围绕“一区两带三极”的多方位、多层次、多领域的对外开放格局，推动区域经济的协调发展，促进诏安县经济的迅速崛起。一、城市定位——闽粤边界生态工贸城市

二、空间布局——围绕“一区两带三极”的多方位、多层次、多领域的对外开放格局，推动区域经济的协调发展，促进我县经济的迅速崛起。三、战略目标——“增创优势、赶超先进、立体开放、综合开发、整体推进、迅速崛起”的开发型区域经济发展战略。

四、发展方向——打造“三个基地”即福建承接珠三角及港澳台产业转移的重要基地、闽台农业技术交流和绿色无公害农业生产基地、漳州南部重要的食品工业和制造业基地。城市规划GDP城市经济居民生活整体规划中心区规划对台贸易港湾经济广东省整合发展内部区域中心区城市向西开拓，规划定位为新城市中心，打造居住、购物、休闲的现代城市居住理念，逐步提升人居生活条件，加速城市化发展。一、以国道324线为主轴，依托高速公路诏安互通口，两头拓展，把南诏、深桥和闽粤边界综合工业园区、边贸旅游区连为一体，形成闽粤边界新兴工贸区

二、城市向西发展开拓，打造居住、购物、休闲的现代城市居住理念。新的规划理念，新的造城方式，逐步促进诏安城市化发展。三、路网规划为一内环和南北外环，注重城市交通发展。四、城区框架不断拉大，辐射面不断提升，将为房地产业发展吸引到更多的潜在客群。旧城区范畴桥东中心区西拓（西部新区）GDP居民生活整体规划中心区规划城市规划城市经济本项目位于新城规划中心区，城市规划向好，价值巨大，为项目提供了良好的区域背景诏安县城市经济发展快速，但城市建设步伐相对滞后，城市居民资金实力强，随着城市化进程不断加快，房地产业也将得到大力发展。诏安县城市发展总结1诏安县综合经济实力显著增强，GDP年平均增长率达13.7%，高于全国10%的平均水平，城市经济发展快速。2诏安县人均可支配收入及人均消费支出呈稳定增长，消费积极，居民生活水平较高，对城市经济具有较强的拉动作用，将为房地产发展提供强力支撑。3城市总体规划的重点是发展边界贸易、边界旅游、对台贸易，规划建设以食品加工、纺织服装、青梅等特色产业为主导的工业区、加工区，促进城市实体经济稳步发展前行。4城市西部新区优先开拓，规划规划定位为新城市中心，打造居住、购物、休闲的现代城市居住理念，逐步提升人居生活条件，加速城市化进程。5项目位于新城规划中心区，城市规划向好，价值巨大，为项目提供了良好的区域背景。板块划分及代表性楼盘浅析诏安县房地产板块划分Part3.1房地产市场板块划分——随着城市化进程不断推进，房地产业快速发展，诏安县住宅市场形成了明显的板块分布态势。新城板块县中心区板块老城区板块耀星商厦城市花园香港城嘉盛豪园中山豪庭良丰家园华林怡景新加坡武夷名仕园本案老城区多为年代久远的老建筑，如旗楼、溜楼、自建房等，人流量大，交通条件差，发展空间狭小。老城区板块新城板块县中心区板块区位功能属性：

老旧生活区板块现状：中山东路贯穿，道路狭小，交通不便利，缺乏现代生活氛围，但文化底蕴浓，拥有精神层面信仰去所，居住条件落后，配套涣散，但人流量较大。配套资源：自发形成商业为主，如自建溜楼、路边摊、旗楼街铺为主；休闲娱乐资源极少，庙宇较多；代表性楼盘：耀星商厦新城板块县中心区板块老城区板块当前县行政中心区，配套成熟，交通便利，商品楼盘较多，未来仍具有一定的发展空间。县中心区板块新城板块老城区板块区位功能属性：

行政功能板块现状：该区作为当前诏安人民活动最频繁的区域，拥有现代生活所需的配套，一定的现代生活氛围，交通较便利，市场认知度高。配套资源：县政府、移动通讯、良峰公园、步行街、中山西路商业街、教育局、水利局、汽车站等；代表性楼盘：良丰家园、金骅香港城、金骅城市花园、嘉盛豪园、长晖中山豪庭新城板块县中心区板块老城区板块城市西拓新兴区域，目前配套匮缺，交通不便。未来规划定位为集居住、生活、休闲、购物于一体的现代化生活区域，发展空间巨大，潜在价值无限。新城板块县中心区板块老城区板块区位功能属性：

居住属性板块现状：未开发土地存量大，生态原始，配套稀缺，区域外围交通发达、内部交通较为不便，客户对区域认知度低。配套资源：青少年活动中心、文体中心、边城中学、规划中的生态公园、博物馆、书画市场、星级酒店、中学、医院等；交通资源：沈海高速、324国道、南北环路（规划）、玉峰路（规划）、康华西路等代表性楼盘：武夷名仕园、华林怡景、南洋新加坡新城板块县中心区板块老城区板块诏安县代表性楼盘浅析Part3.2楼盘名称1房(24-61㎡)2房(65-97㎡)3房(86-139㎡)4房(123-152㎡)复式(57-210㎡)总数武夷名仕园1207014204南洋新加坡1246822214华林怡景797126170481嘉盛豪园4589103471771金骅城市花园3719716753107561金骅香港城361839376388良丰家园16208212436长晖中山豪庭16561991耀星商厦7038108合计29215289981273093254比例8.97%46.96%30.67%3.90%9.50%100.00%去化套数2031338756902462633去化率69.59%87.56%75.73%70.87%79.61%80.91%户型配比客户、均价、风格市场放量3254套区间，去化2633套，去化率高达80.9%，反映市场需求量大；物业类型主要为多层、少量小高层、溜楼为主、别墅市场空白；户型单一，主要以2房(65-97㎡

)、3房(86-139㎡

)占据主导。客户、均价、风格户型配比市场总体均价为3300元/㎡左右；推广方式单一，广告覆盖面较窄。建筑风格不突出，品质中低为主。楼盘名称均价推广手段建筑风格客户来源武夷名仕园3300元/㎡路旗、围墙、户外广告牌简欧风格本地客户刚需、改善型为主；外出经商、务工人员；部分旅外侨乡；少量外地投资客户（广东）南洋新加坡3449元/㎡户外广告牌、县中心售楼部、报纸华林怡景3400元/㎡推广手段极少现代简约良丰家园3500元/㎡县中心售楼部嘉盛豪园3100元/㎡县中心售楼部、户外广告牌无风格金骅城市花园3200元/㎡户外广告牌金骅香港城2500元/㎡户外广告牌耀星商厦2800元/㎡户外广告牌长晖中山豪庭3500-3600（预计）围墙、路旗、户外广告牌诏安县商品住宅板块市场特征总结1区域特征较为明显，房地产市场板块划分：老城区板块、县中心区板块、新城板块。2市场共放量3254套，去化2633套，去化率高达80.9%，反映出市场需求量大，人民生活水平提高，改善生活品质，已投放产品符合市场需求。3物业类型主要为多层、少量小高层、溜楼为主。4主要以2房(65-97㎡)、3房(86-139㎡)占据主导，总体均价为3300元/㎡左右。5推广手法单一，广告覆盖面较窄。6建筑风格不突出，品质中低。7客户主要来源以本地刚需、改善型占据主导。小结市场浅析城市发展建议思路物业功能产品剖析物业建议区域属性项目属性定位方向如何界定本项目区域属性及项目属性？从城市规划、房地产现状分析可知，项目所在区域将承担“居住核心”的城市职能区域属性的界定未来几年内将成为诏安的“居住核心区”规划层面房地产现状关键词：新城区。作为政府大力发展的西部新城，各类配套设施日益完善，如文体中心、市政公园等；多个大盘林立，如武夷名仕园、华林怡景、南洋新加坡等在售楼盘盘踞于此，未来住宅放量大。片区将有大量新进人口进驻。从地块的先天条件、后天规划分析可知，项目将成为引领区域的标杆项目。项目属性的界定项目将成为“区域标杆项目”先天条件后天规划地块包含酒店、集中商业、商业街区、酒店式公寓、住宅等各类地块，俨然一个“城市综合体”，丰富多样的自带配套将成为吸引客户进驻区域进而选择项目的筹码；多元化的物业形态可满足不同客户的多样需求，降低去化风险；同时挣脱市场严重同质化的困境，脱颖而出；关于项目定位方向、客户定位的思考综合分析区域及项目属性，项目定位方向为：代言居住核心区的标杆项目关于项目定位方向的思考区域属性：城市未来的居住核心区项目属性：区域内的标杆项目项目定位方向：代言居住核心区、进而辐射全城的城市综合体。关于客户定位方向的思考诏安市场客户特征市场客户特征总结：本地多，外地少；自住多，投资少注：漳州市区“限贷”政策出台后，进一步打压外地投资客的置业热情，以上结论将更显“极端”。楼盘名称去化率客户来源置业目的武夷名仕园67%本地客户为主，少量外地投资客（广东）自住为主、投资为辅南洋新加坡28%本地客户为主导，少量外地投资客自住为主、少量投资华林怡景69%全部本地客户自住良丰家园91%本地客户为主自住嘉盛豪园91%本地客户家庭自住刚需金骅城市花园97%本地市场客户自住金骅香港城98%本地客户自住为主耀星商厦87%本地客户去化自住长晖中山豪庭0本地客户自住关于客户定位方向的思考根据项目定位方向对客户定位进行第一次圈定项目的高端形象及功能定位决定其中高端的产品定位中高端产品需求者的特征（可分中、高客户进行分析）：追求品质、追求身份象征、追求性价比；根据项目定位方向对客户进行圈定：中高端客户本案客户的初步定位：本地中高端客户及外出经商、务工的成功人士关于客户定位思考的补充区域特性的分析结果：外出经商、务工的成功人士诏安作为著名的侨乡和台胞祖籍地，存在大量外出经商、务工人士产品需求：他们见多识广、事业有成，追求品质和身份象征；置业需求：他们在外打拼、衣锦还乡，为家人为自己置一个家；市场浅析城市发展建议思路物业功能产品剖析物业建议区域属性项目属性定位方向关于项目产品定位的思考——住宅篇产品定位——从项目整体角度出发项目涵盖多种物业形态，做好产品定位需从项目整体出发。产品规划定位超越现有市场商业价值最大化高性价比提升附加值无论是从项目可借助的外力、可利用的资源（区域、项目属性定位），还是市场和客户的突破点（客户定位），项目可重点提升的价值点可归纳为一下几点建筑形态，物业类型等（避免市场同质化）定位为区域商业核心，后期辐射全城在满足市场客户的基本需求的前提下增加附加值（避免产品同质化）客户关注的现有状况客户关注的未来状况客户关注的额外状况住宅产品策略：以市场作为基础，结合区域、项目、客户等定位进行推导市场产品简述结论：市场同质化严重；房地产市场现状较为落后。楼盘名称物业类型建筑风格户型武夷名仕园多层、小高层、联排别墅、溜楼简欧风格2房（94㎡）为主，占59%；其他有1房（38、59㎡）、复式（140㎡）产品南洋新加坡多层、高层、小高层、溜楼2房（91-103㎡）为主，占58%；其他有4房（119-195㎡）、复式（146-210㎡）产品华林怡景多层、小高层现代简约3房（89-127㎡）为主，占54%；其他有1房（40-44㎡）、2房（82-83㎡）、4房（123-152㎡）产品良丰家园多层、小高层2房（84-95㎡）、3房（86-126㎡）为主，各占比例47.7%和48.6%%；其他有1房（24㎡）产品嘉盛豪园多层无风格2房（65-88㎡）为主，占76.4%%；其他有1房（49㎡）、3房（89-126㎡）、4房（139㎡）、复式（93-139㎡）产品金骅城市花园多层小高层2房（69-83㎡）、3房（93-139㎡）为主，各占比例35%和30%%；其他有1房（39-59㎡）、4房（129-151㎡）、复式（74-248㎡）产品金骅香港城多层2房（77-91㎡）、3房（94-119㎡）为主，各占比例47%和24%%；其他有1房（50-61㎡）、复式（57-167㎡）产品耀星商厦小高层2房（71-97㎡）为主，占65%；其他有3房（100-118㎡）产品长晖中山豪庭多层、别墅3房（88-91㎡）为主，占61.5%；其他有2房（75-88㎡）、复式（114-137㎡）产品以多层（5-7层）为主，未来将有部分小高层产品（12-18层）面世；户型以二、三房为主；面积区间集中在80-120平米；外立面几无风格可言，杂乱无章；住宅产品策略：产品多元化，主流+标杆；以产品创新和附加值提升客户认知度。产品规划如何超越现有市场？关键词：多元——扩大客户层面，降低市场风险和竞争压力，推售过程中以标杆产品拉升整体档次，主流产品实现收益；升级——以高品质、高舒适度、高附送率的户型提高项目的客户杀伤力。物业类型以多层（5-7层）为主；未来将有部分小高层产品（12-18层）面世。户型户型以二、三房为主。面积面积区间集中在80-120平米。外立面外立面几无风格可言，杂乱无章，品质较低。植入别墅、小高层、高层，丰富物业形态。户型以市场主流二、三房为主，增加复式、别墅等标杆产品。同等面积的情况下提升产品附加值风格鲜明的外立面，增强项目昭示性、地标性，提升项目档次。现状策略物业类型以多层（5-7层）为主；未来将有部分小高层产品（12-18层）面世。户型户型以二、三房为主。面积面积区间集中在80-120平米。外立面外立面几无风格可言，杂乱无章，品质较低。植入别墅、小高层、高层，丰富物业形态。户型以市场主流二、三房为主，增加复式、别墅等标杆产品。同等面积的情况下提升产品附加值风格鲜明的外立面，增强项目昭示性、地标性，提升项目档次。物业类型以多层（5-7层）为主；未来将有部分小高层产品（12-18层）面世。户型户型以二、三房为主。面积面积区间集中在80-120平米。外立面外立面几无风格可言，单调、风格不纯粹，品质较低。植入别墅、小高层、高层，丰富物业形态。户型以市场主流二、三房为主，增加复式、别墅等标杆产品。同等面积的情况下提升产品附加值风格鲜明的外立面，增强项目昭示性、地标性，提升项目档次。物业类型确定——独栋、双拼、联排、退台别墅；复式、小高层、高层物业类型的分析、选取低密度住宅：设置1-2幢独栋别墅作为楼王，配以少量双拼产品，提升项目档次；以联排别墅和底商上层的退台别墅作为主力低密度产品；高层产品：以市场上少量存在的小高层作为过渡，延长客户接受周期，中远期再推出高层产品以实现利润。产品功能开发物业独栋提升项目档次，增加周边物业价值；独栋别墅需要的资源多，本项目不宜设置过多；少量双拼对容积率贡献较低，但可以起到点缀物业档次的功能，可适量考虑；少量联排项目的主流低密度产品，通过产品的高附加值，提升社区品质感；主流退台别墅类别墅产品，产品多元化的体现，退台设计赋予每户独立花园；主流复式类别墅产品，丰富社区产品形态；少量小高层对容积率贡献小于高层，属于过渡产品；主流高层中远期入市，拔高容积率，在区域和市场支撑条件下，实现利润。主流总平排布：住宅地块划分为别墅、小高层、高层三个组团别墅组团（C组团）小高层组团（B组团）高层组团（A组团）物业形态丰富，同时保证了小高层及高层组团的视野范围；通过景观绿化带将别墅组团与小高层、高层组团进行区隔；退台别墅作为底商与别墅区之间的过渡区，都保证了别墅组团的私密性和舒适度；关于各组团内部产品规划的初步建议别墅组团——标杆产品提升档次，主力产品实现利润别墅组团（C组团）在别墅组团的中心区设置1-2幢独栋别墅作为楼王，配以少量双拼产品，提升项目档次；以联排别墅和底商上层的退台别墅作为主力低密度产品；产品面积套数配比建筑面积独栋350-40011.72%375双拼250-300813.79%2200联排200-2501831.03%4050退台别墅200-2503153.45%6975总建筑面积：13600平米左右；总套数：58套补充——底商上层的退台别墅“退台式建筑设计样式”，又称为“台阶式”，其外型类似于台阶。特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少，下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台，可做空中花园使用。1F：底商2F：住宅3F：住宅3.5F：住宅退台：空中花园、露台小高层、高层组团——以市场供给作为基础市场平层产品概况楼盘名称1房(24-61㎡)2房(65-97㎡)3房(86-195㎡)4房(123-152㎡)复式(57-210㎡)总数武夷名仕园12070//14204南洋新加坡/12468/22214华林怡景797126170/481嘉盛豪园4589103471771金骅城市花园3719716753107561金骅香港城3618393/76388良丰家园16208212//436长晖中山豪庭/1656/1991耀星商厦/7038//108合计29215289981273093254比例8.97%46.96%30.67%3.90%9.50%100.00%去化套数2031338756902462633去化率69.59%87.56%75.73%70.87%79.61%80.91%小高层、高层组团——以市场供给供给作为基础，进行修正从市场信息中得出本项目户型配比的雏形并做第一次修正据项目组在诏安进行考察得知，小户型产品去化相对较差，限贷新政对其造成进一步打压；另外，项目酒店地块包含酒店式公寓这一小户型物业，我们应该避免在项目内部产生竞争；在住宅地块摒弃1房及以下的小户型产品；设置少量四房及复式产品，丰富产品线；在86-103平米这一面积区间中设置可进行灵活多变的户型设计，可做“大二房”亦可做“小三房”，增加客户的选择性，提高项目产品的竞争力，降低去化风险。市场平层产品概况二、三房产品作为市场主流供应，去化率高；四房、复式等大面积产品量少，且去化率较高；小户型产品的去化及供量相对较低。二、三房产品面积区间存在交集，最大的二房面积达103平米，最小的三房面积仅86平米。修正（应对策略）总平排布：住宅地块划分为别墅、小高层、高层三个组团小高层组团（B组团）南北朝向，通风采光佳，符合闽南人心理需求；东南面视野良好；西北面沿街设置二房产品，保证去化；东南面朝向社区内部设置三房产品，保证舒适度。总建筑面积：23310平米；总套数：195套产品面积套数配比建筑面积小二房70-906030.77%5100大二房&小三房90-1105226.67%5460大三房110-1305829.74%7250复式140-2602512.82%5500总平排布：住宅地块划分为别墅、小高层、高层三个组团高层组团（A组团）南北朝向，通风采光佳，符合闽南人心理需求；视野良好，享中庭花园；沿街设置二房产品，保证去化；朝向社区内部设置三房产品，保证舒适度。总建筑面积：近52520平米；总套数：440套产品面积套数配比建筑面积小二房70-907717.50%6545大二房￥小三房90-11017740.23%18585大三房110-13011425.91%14250四房130-1604610.45%6900复式160-300265.91%6240户型配比根据以上分析，可得别墅组团与高层产品的户型配比参考：产品面积套数配比独栋350-40011.72%双拼250-300813.79%联排200-2501831.03%退台200-2503153.45%总计58小高层、高层产品户型配比别墅产品户型配比产品面积套数配比建筑面积小二房70-9013721.44%11645大二房&小三房90-11022935.84%24045大三房110-13017226.92%21500四房130-160507.82%7500复式140-300517.98%11220总计639补充——复式：亲地别墅与空中别墅复式产品可以两种形态存在于项目小高层及高层产品中：建筑底层（亲地别墅）、建筑顶层（空中别墅）1F：复式下层下沉式私人庭院2F：复式上层17F：复式下层18F：复式上层3F~16F：平层产品顶层赠送露台；挑空客厅可自行搭板增加使用面积。顶层复式（空中别墅）地平线-1F：阳光地下室下沉式私人庭院；赠送地下室；底层复式（亲地别墅）住宅产品开发顺序及推售策略的建议首先，对各个组团的特征及功能进行分析别墅组团（C组团）特征：工程量较小，施工周期短；功能：前期可快速提升项目形象，提高客户心理预期；必要时可回笼部分资金（前期利润较低）；开发建议：周边景观需配合建筑一同打造到位，提升展示效果，建立良好的客户印象。高层组团（A组团）特征：工程量大，施工周期长；功能：经过前期的展示面打造及宣传造势，并在宣传和推售过程中逐渐溢价，最终实现利益最大化；开发建议：在充分考虑客户需求的基础上，创新产品。小高层组团（B组团）特征：工程量相对较大，施工周期较长；功能：回笼资金的速度较高层更快，物业形态较高层更容易为本地客户接受；开发建议：在充分考虑客户需求的基础上，创新产品。住宅产品开发顺序：别墅>小高层>高层再从开发周期、展示效果、资金回笼三个方面对各组团的表现进行分析评分获得最优的项目开发顺序。别墅组团（C组团）小高层组团（B组团）高层组团（A组团）施工周期短（3）中（2）长（1）展示效果好（3）差（1）中（2）资金回笼快（3）中（2）慢（1）总分954注：括号内为该组团在单项上的得分，根据对项目开发的利好程度进行评判。别墅组团（C组团）小高层组团（B组团）高层组团（A组团）开发顺序如下：周边园林景观与之一同打造为示范区，提升市场预期。施工周期适中，经过C组团的展示、溢价，于初期回笼资金。中远期入市，凭借良好的展示面及前期造势，实现利润。推售顺序：小高层>别墅、高层以开发顺序作为基础，综合考虑，制定推售策略。小高层组团（B组团）别墅组团（C组团）&高层组团（A组团）推售顺序如下：前期不进行C组团推售或推出少量中端产品，该组团仅作为示范区，冲击市场，吸引客户眼球，提升项目档次；初期借势推出B组团回笼资金；中远期充分溢价后以C、A组团实现利润。鉴于项目前期溢价不足，若无严重资金压力，中原建议：关于项目产品定位的思考——商业篇商业物业规划原则，满足启动阶段的销售和运营。主要考虑哪些因素：

26万平的总建、3.6万平星级酒店、4万平酒店公寓、9万平米住宅、5万平综合商业、1.3万平主题商业街区，都是本案强力的优势资源。如何打造区域综合体和发挥自身的多业态包融性，住宅、商业、酒店的功能衔接优势如何突出商业优势。商业属性和模式界定三重商业形态激活项目。打造市场空白商业形态，为本案商业的高档定位提供建筑形式上的支撑。区域商业中心概述下沉式商业中庭广场下沉式的规划形态丰富项目整体商业形象，和地下商业联通之后成为整盘核心亮点。沿街休闲商业街区式的购物环境，主营餐饮、文化教育、零售等业态，先进的商业形态填补市场空白。区域大型体验购物中心主要承载连接区域商业主体的核心功能，配备提供百货、购物、美食、酒吧、娱乐、休闲等高档业态。诏安现有中心商业街辐射范围有限，目前与新城区之间断层严重，新城区处于完善阶段，前期启动不利于项目运营和资金回笼。购物中心的建设，其消费基础支撑首先得益于自身的酒店、公寓、写字楼，最有力的支撑还是区域的发展，目前新城区拆迁安置房大部分均未峻工，入驻使用和区域成熟，存在周期性和延后性。同时，就诏安区域整体来看，中心商业街也处于随行就市，自发形成的商业街。购物广场如何打造诏安商业旗舰带动区域经济繁荣具体方案后续提交充分利用和提升地下商业价值，有效衔接酒店、购物中心和商业街之间功能关系，形成区域人流集中点。下沉式商业中庭广场如何充分利用地下商业提升和发挥项目商业价值具体方案后续提交业态建议：娱乐型商业，展示型商业等，注重娱乐性和主题性。概念：广场与采光井在购物中心上设玻璃采光井，为地下商业采光特点：享酒店之势吸引眼球，有利于吸引人流走向。人流的集中点，可举办各类活动。根据商业价值不同和使用用途不同确定平面格局及楼层高。人流动线小区车流主入口次入口人流集中点人流牵引点商业街物业建议主力店商业主力店商业错落有致的底商建筑形态，区隔于常规商业街形态，昭示性强，展现项目品质。主力店商业主力店商业为满足未来主力店需要和本身商业位置价值，牵引点位置可做3-4层，其余商业不超过2层。商业不超过2层，局部3-4层。重点位置突出高度，形成落差，强化昭示性根据退台别墅（骑楼）的面积规划设置商铺的平面面积做修正。纯底商及商铺以满足销售为原则，以小开间为主。商业街物业建议纯底商及商铺小开间设计：开间进深比1:2至1:3之间，面积控制在30-40平米；增加商铺数量，销售时可灵活组合，提高产品竞争力。退台别墅+底商为满足当地客户的特殊需求，底商开间应配合上层住宅，设置大开间，以供客户商住两用底商面积结合上层居住建筑规划以满足后续销售为原则，做小开间规划。关于项目产品定位的思考——酒店式公寓篇酒店式公寓产品定位：实现快速销售，激发投资客群投资需求，结合住宅产品形成相互补缺价格实现突破。LOFT公寓市场为年轻自住客户、中小企业客户、投资客户专属打造，清晰划分客户群;导入LOFT概念，着重住宅特性。实用，创意兼备，适应市场不同需求。产品补充住宅产品体量，相互拉动，相得益彰;满足自住客求新，求变需求心理;引导投资客，市场稀缺、投资压力小、发展用途广。激发投资欲望。发展方向建议LOFT是大空间的解构基础，空间里元素的创意组合，把LOFT真正意义的内涵融合到实用性强的住宅设计中，这才是我们的要考虑的重心。LOFT公寓A户型多维空间，多变组合小面积·大作为

随心·随变户型面积：40-60平方米区间如何将空间组合，多变、随变充分的体现：+B户型=B户型A户型B户型A户型组合一：2套组合组合二：3套组合A户型+B户型C户型B户型A户型+=C户型=B户型A户型C户型=B户型A户型C户型=组合三：以此类推，越多户型也多形态组合LOFT各种组合后的效果图LOFT公寓建筑外立面风格设置的建议市场现状——外立面：形象风格不统一，外立面处理较为随性。嘉盛豪园金骅·城市花园金骅·香港城长晖·中山豪庭市场现状首先，我们将诏安房地产市场上所出现的建筑外立面进行罗列。市场部分项目仅是简单的外立面处理，形象风格未能统一，缺乏昭示性。

市场现状——外立面：单调、不纯粹、品质低市场所谓的“现代简约”、“简欧”风格。不纯粹、且品质不高。色调搭配缺乏视觉美感，细节处理略有欠缺。形象感官过于单调。华林怡景（现代简约）武夷·名仕园（简欧）良丰家园（现代简约）南洋·新加坡（简欧）市场现状本项目外立面建议——市场导向市场现状：缺乏形象统一、风格不纯粹、昭示性低、视觉观感弱以市场作为导向：如何在这样的市场环境下脱颖而出？项目策略：效果预期：超越市场，提升项目形象，树立区域标杆、吸引客户眼球，满足市场对高品质的需求。走市场差异化。成本导向，以简约为核心，注重在局部上突破，力争简约不简单。形象统一，各组团在统一基础上延展各自特色。重点顶部、外墙色彩搭配、窗与阳台造型结合。本项目外立面建议——形象、