以抵债协议书

以抵债协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发有限公司

甲方地址：中国北京市朝阳区建国路88号XX大厦15层

甲方法定代表人/负责人：张明

甲方联系方式/p>

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX商业管理有限公司

乙方地址：中国上海市浦东新区陆家嘴金融中心XX写字楼8层

乙方法定代表人/负责人：李强

乙方联系方式/p>

协议简介：

鉴于甲方为满足其商业运营需求，拟通过租赁方式获取位于上海市浦东新区XX商业综合体内的部分经营场所，用于开设品牌旗舰店及配套服务设施；

鉴于乙方作为XX商业综合体的合法运营管理方，拥有对指定商业场所的出租及管理权限，并具备提供相关租赁服务的资质和能力；

基于双方在平等、自愿、公平、诚实信用的原则基础上，经友好协商，就甲方租赁乙方所持有的XX商业综合体内特定物业事宜达成一致，特订立本协议，以兹共同遵守。

本协议的签订背景源于甲方业务扩张计划，其拟通过租赁乙方管理的商业物业实现快速布局；同时，乙方亦通过本次合作확보稳定租金收入，优化资产利用率。双方在尽职过程中确认，所涉租赁物业符合甲方业态需求，且乙方具备完善的后台运营支持体系，包括但不限于物业管理、客户流量保障及营销推广服务。此外，双方均确认本协议项下的交易不涉及任何第三方权利或法律限制，且租赁物业的权属清晰，不存在抵押、查封等权利瑕疵。本协议的达成基于双方对市场前景的共同判断，即通过长期稳定的租赁合作，可实现资源优化配置与互利共赢。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的在于明确甲乙双方就XX商业综合体内特定租赁物业的租赁关系及合作事宜。具体范围包括：甲方承租位于上海市浦东新区XX商业综合体内，由乙方负责运营管理的位于XX层XX单元及附属区域（具体位置以附件一《租赁物业平面图》为准）的物业，用于经营品牌旗舰店及配套服务设施。本协议范围涵盖租赁期限、租金支付、物业使用、维护管理、装修要求、经营配合、违约责任等全部相关事项，是双方就上述租赁物业达成的完整权利义务安排。

第二条定义

在本协议中，除非上下文另有明确解释：

1.“租赁物业”指乙方提供给甲方租赁使用的XX商业综合体内，具体位置见附件一的物业区域，包括室内空间、固定装修及附属设施；

2.“租赁期限”指本协议约定的甲方租赁租赁物业的起止时间，自XX年XX月XX日起至XX年XX月XX日止；

3.“租金”指甲方依据本协议约定向乙方支付的物业使用对价；

4.“物业管理费”指甲方为获取租赁物业的日常管理服务而向乙方支付的费用；

5.“首期租金”指租赁期限开始时甲方应支付的第一期租金；

6.“保证金”指甲方为担保本协议履行而向乙方支付的资金；

7.“装修期”指本协议约定用于甲方进行合法约定的装修准备及施工期间；

8.“经营配套服务”指乙方根据本协议约定提供的包括但不限于客户流量支持、营销推广协助、物业管理协调等服务。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力和义务：

（1）甲方有权按照本协议约定合法使用租赁物业，用于经营品牌旗舰店及配套服务设施，但不得违反法律法规及XX商业综合体的管理规约，不得用于协议约定之外的用途。

（2）甲方有权要求乙方提供本协议约定的物业管理及经营配套服务，并有权对乙方的服务质量进行监督，对不符合约定标准的服务提出改进要求。

（3）甲方应按照本协议第五条约定按时足额支付租金、物业管理费及其他应付款项，逾期支付应按约定承担违约责任。

（4）甲方应遵守乙方制定的XX商业综合体的各项管理规约，包括但不限于营业时间、形象标准、安全规范等，并配合乙方的统一管理。

（5）甲方在租赁期间应对租赁物业进行妥善使用和维护，不得擅自改变结构或用途。如需进行装修或改造，应提前提交方案经乙方书面同意，并承担所有费用，装修完成后需恢复原状或经乙方书面同意保留。

（6）甲方应保证其租赁活动符合国家及地方关于消防安全、环保、卫生等所有法律法规要求，并承担因自身经营活动产生的全部法律责任及责任风险。

（7）甲方应负责租赁物业内的员工管理、消防安全管理及日常运营保障，确保经营活动的正常进行。

（8）租赁期满或提前终止时，甲方应将租赁物业及其附属设施完好交还乙方，如有损耗应承担修复或赔偿责任。

2.乙方的权力和义务：

（1）乙方的核心义务是保证甲方按照本协议约定的条件合法使用租赁物业。乙方有权要求甲方提供必要的经营资质证明，并有权监督甲方是否遵守本协议及XX商业综合体的管理规约。

（2）乙方应按照本协议约定向甲方提供标准化的物业管理服务，包括但不限于公共区域维护、设备设施保障、安全秩序维护、保洁服务等，确保租赁物业处于适租状态。乙方应建立服务响应机制，对甲方提出的合理服务请求应在约定时间内予以处理。

（3）乙方有权按照本协议第四条约定向甲方收取租金、物业管理费及其他应付款项，并有权要求甲方提供支付凭证。如甲方逾期支付，乙方有权依据本协议约定采取催收措施及行使担保权。

（4）乙方应保证其对租赁物业拥有合法、完整的出租权，并保证租赁物业不存在任何权利负担或限制影响甲方的正常使用。如因乙方原因导致租赁物业无法使用，乙方应承担相应责任并承担赔偿责任。

（5）乙方应向甲方提供必要的经营配套服务，包括但不限于公共区域的人流数据支持、统一的营销活动配合、租赁物业周边资源的协调等，具体服务内容与标准应以附件二《经营配套服务清单》为准。乙方应保证提供的服务符合协议约定，如服务不到位应接受甲方的监督及整改要求。

（6）乙方应保证租赁物业符合国家及地方关于消防、环保、结构安全等相关法律法规要求，并应承担租赁物业本身的大修、中修及设备设施更新改造的责任（除非另有约定）。

（7）乙方应配合甲方办理租赁期间的各项行政审批手续，提供必要的协助证明文件，并保证甲方依法经营不受外部不当干预。

（8）租赁期满或提前终止时，乙方应配合甲方完成租赁物业的交接工作，并在甲方付清所有应付款项后，按照本协议约定将租赁物业交付甲方使用。如存在乙方原因导致的物业损毁，乙方应负责修复或赔偿。

第四条价格与支付条件

1.租金：甲方同意向乙方支付租金，用于租赁物业的使用权对价。首层租金标准为每月人民币XX元整（大写：XX元整），二层租金标准为每月人民币XX元整（大写：XX元整），附属区域租金标准为每月人民币XX元整（大写：XX元整）。上述租金为固定单价，自租赁物业交付甲方使用之日起计算，直至租赁期限届满之日止。

2.物业管理费：甲方应向乙方支付物业管理费，标准为每月人民币XX元整（大写：XX元整），该费用包含租赁物业公共区域的维护、清洁、安保及乙方提供的经营配套服务成本。物业管理费自租赁物业交付甲方使用之日起计算，每月X日前支付当月费用。

3.支付方式：甲方应通过银行转账方式将租金及物业管理费支付至乙方指定的以下银行账户：

开户名称：XX商业管理有限公司

开户银行：XX银行XX分行

银行账号：XX

4.首期支付：甲方应在本协议签署之日起X日内，支付租赁期限首X个月的租金及首X个月的物业管理费；同时支付人民币XX元整（大写：XX元整）作为履约保证金，该保证金在租赁期满或提前终止且甲方无违约情况下，用于抵扣最后一个月的租金或物业管理费差额，或由乙方全额无息返还。

5.税费承担：本协议项下的所有租金及物业管理费均为不含税价格。甲方应自行承担支付上述款项产生的税费及银行转账手续费；乙方应自行承担收取上述款项产生的税费及银行手续费。如遇国家税制调整，双方应按新规协商调整税费承担方式。

6.递增条款：自租赁期限满X年后的次月起，租金及物业管理费上调幅度不超过每年X%，具体上调时间由双方在租赁期限届满前X个月协商确定，或按照当时XX商业综合体同类物业的市场租赁水平调整，上调幅度以双方书面确认为准。

第五条履行期限

1.租赁期限：本协议项下的租赁期限为XX年，自XX年XX月XX日（以下简称“起租日”）起至XX年XX月XX日（以下简称“止租日”）止。甲方可在租赁期限届满前X个月向乙方提出书面续租请求，经乙方书面同意后，双方可另行协商签订续租协议。如甲方未在规定期限内提出续租请求，本协议于止租日自动终止。

2.前期准备期：自本协议签署之日起至起租日止为前期准备期，期间乙方负责完成租赁物业的最终交接准备工作，包括但不限于完成必要的工程收尾、设备调试及消防验收等，确保租赁物业符合甲方开业条件。甲方应在前期准备期内积极配合乙方的交接工作，并提供必要的开业支持文件。

3.开业期：甲方应在起租日后X日内完成租赁物业的正式开业。如因乙方原因导致开业期延迟，乙方的违约责任按照本协议第六条约定执行；如因甲方原因导致开业期延迟，则相应缩短本协议约定的租赁期限，或由甲方承担乙方的相关损失。

4.关闭期：自止租日前X个月起至止租日止为关闭期，期间甲方应有序结束经营活动，清空租赁物业内的所有物品及物料，并配合乙方完成租赁物业的最终查验及交接工作。关闭期内的租金及物业管理费按约定支付，但乙方有权在关闭期内暂停部分非甲方原因导致的公共区域服务。

5.关键时间节点：本协议项下所有约定的时间节点均指工作日时间，非法定节假日或休息日不计入计算。所有书面通知应以专人递送、挂号信或双方确认的电子邮箱方式送达，送达之日视为通知到达之日。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

（1）租金及费用迟延支付：如甲方未按本协议第四条约定的支付时间足额支付租金或物业管理费，每逾期一日，应按当日未付金额的千分之X向乙方支付违约金。逾期超过X日，乙方有权单方面解除本协议，并要求甲方支付全部应付未付款项及相当于应付未付款项X倍的违约金，同时甲方应承担乙方因此遭受的所有损失。

（2）擅自改变用途或结构：如甲方擅自改变租赁物业的用途或结构，或进行影响主体结构的装修，乙方有权立即单方面解除本协议，甲方应承担由此给乙方造成的全部损失，并按本协议约定支付违约金。已进行的改造部分由甲方负责拆除并恢复原状，费用由甲方承担。

（3）违反管理规约：如甲方违反XX商业综合体的管理规约，经乙方书面通知后仍不改正，乙方有权单方面解除本协议，并要求甲方支付相当于X个月租金的违约金。

（4）未按时交还物业：租赁期满或提前终止时，如甲方未按约定时间交还租赁物业，每逾期一日，应按租赁物业每月租金的千分之X向乙方支付物业占用费，直至物业完全交还之日止。逾期超过X日，乙方有权采取必要措施收回租赁物业，并要求甲方支付相当于X个月租金的违约金及所有恢复费用。

（5）保证金处理：履约保证金在本协议项下发生以下情况时处理：①甲方按约定支付了最后一个月租金及物业管理费，且无任何违约行为，乙方应在租赁期满或提前终止后X日内无息返还保证金；②甲方发生本协议约定的任何违约行为，乙方有权从保证金中直接抵扣相应款项，保证金不足部分仍需甲方补足；保证金不足以弥补乙方损失的，甲方还应另行赔偿。

2.乙方违约责任：

（1）交付延迟：如因乙方原因导致租赁物业未能按起租日交付，每延迟一日，乙方应按当日未交付面积每月租金的千分之X向甲方支付违约金。延迟超过X日，甲方有权单方面解除本协议，乙方除支付相应违约金外，还应退还甲方已支付但未使用的租金及保证金，并赔偿甲方因此遭受的直接损失。

（2）物业权属瑕疵：如乙方未能保证其对租赁物业拥有合法、完整的出租权，导致甲方无法正常使用租赁物业，乙方应承担全部责任，并赔偿甲方因此遭受的所有损失，包括但不限于租金损失、搬迁费用及第三方索赔费用。甲方有权要求解除本协议并要求乙方承担相当于X倍已付租金的违约金。

（3）物业管理服务不到位：如乙方提供的服务不符合本协议第二条约定的标准，甲方有权向乙方提出书面整改要求。逾期未整改或整改后仍不达标的，甲方有权每月按乙方应收取的物业管理费总额的X%向乙方支付违约金，直至服务达标为止。累计违约金超过X万元时，甲方有权单方面解除本协议，并要求乙方退还已支付但服务期不足的物业管理费。

（4）妨碍甲方合法经营：如乙方无故设置障碍、干扰甲方正常经营活动，或违反约定妨碍甲方获取必要的行政审批支持，甲方有权要求乙方立即停止违约行为。如情形严重，甲方有权单方面解除本协议，乙方应支付相当于X个月租金的违约金，并赔偿甲方因此遭受的所有损失。

（5）未配合交接：租赁期满或提前终止时，如乙方未按约定时间配合甲方办理租赁物业交接手续，每逾期一日，应按租赁物业每月租金的千分之X向甲方支付违约金。逾期超过X日，甲方有权自行收回租赁物业，乙方仍需按约定支付至实际交接日止的租金，并承担甲方因此遭受的直接损失。

3.违约金上限：本协议项下所有违约金条款均设有上限，除本协议明确约定为“无条件解除并支付高额违约金”的条款外，其他所有违约金累计总额不超过本协议总租金的X%。如违约金不足以弥补守约方实际损失，守约方有权另行主张赔偿。

4.责任竞合：当乙方同时存在多项违约行为时，甲方有权选择最有利于己方的救济方式；当甲方同时存在多项违约行为时，乙方有权合并追究违约责任。所有违约责任条款均独立适用，不因其他条款的履行或解除而失效。

第七条不可抗力

1.定义：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、火灾、战争、动乱、政府行为（如征收、征用、政策调整）、法律变化、疫情及其防控措施等。不可抗力事件应自其发生之日起持续超过X日，并实际影响本协议的履行。

2.通知义务：任何一方在发生不可抗力事件时，应在事件发生后X日内以书面形式通知对方，说明事件情况及预计影响，并提供相关证明文件。若不可抗力事件持续存在，通知方应定期更新情况。

3.责任免除：因不可抗力导致本协议部分或全部不能履行的，受影响一方不承担违约责任，但应采取合理措施减轻损失。双方应根据不可抗力事件的影响，协商决定是否延迟履行、部分履行或解除本协议。因不可抗力解除本协议的，已产生的租金等费用仍需支付至不可抗力发生之日止，双方互不承担违约责任。

4.不可免除的责任：因不可抗力导致履行延迟，若延迟履行给对方造成损失的，延迟履行方应承担赔偿责任，但赔偿额不超过根据本协议预计可得利益的X%。若不可抗力同时导致双方履行困难，双方应本着诚实信用原则协商分担损失或调整协议条款。

5.证明责任：主张不可抗力的一方应承担举证责任，提供充分、有效的证明文件。双方均有权要求对方出示相关证明。

第八条争议解决

1.协商解决：凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应首先通过友好协商解决。协商应在上海市进行，由双方授权代表进行，并争取在X日内达成书面和解协议。

2.调解程序：若协商未能在X日内达成一致，双方应共同委托上海市XX调解中心进行调解。调解规则应遵循该中心的相关规定。经调解达成协议的，双方应签署调解协议书，该协议书具有合同效力。调解费用由双方平均承担，但双方另有约定的除外。

3.仲裁选择：若协商或调解未能在调解协议书签署后X日内达成，或双方未进行调解程序，则争议应提交上海国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC），按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为上海市。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁语言为中文。仲裁费用由败诉方承担，或由双方协商确定。

4.诉讼选择：双方明确约定，除上述仲裁条款外，任何一方均不得就本协议项下的争议向中国有任何人民法院提起诉讼。仲裁条款的签订构成双方就争议解决方式达成的完整协议，是合同不可分割的一部分。任何一方试图通过诉讼方式解决本协议争议的行为均属无效。

5.证据规则：在仲裁或诉讼程序中，双方应按照相关法律规定提交证据。仲裁庭或法院有权要求任何一方提供必要的证据，并有权自行事实。仲裁庭或法院认为有必要时，可要求双方在指定地点进行证据展示或作证。

6.争议范围：本协议争议解决条款适用于本协议订立时已存在以及在本协议有效期内发生的所有争议，包括但不限于协议的效力、解释、履行、违约及解除等。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信，均应以书面形式作出，并可以通过专人递送、挂号信、传真、电子邮件或双方确认的其他电子数据交换方式送达。通知在以下时间视为送达：专人递送，交付时；挂号信，寄出后第X日；传真或电子邮件，成功发送时。送达地址以本协议首部列明为准，任何一方变更通知地址，应提前X日书面通知对方。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方授权代表签署书面文件方为有效。任何口头约定或非书面形式的变更均不生效，除非得到另一方的明确书面确认。

3.协议完整性与可分割性：本协议构成双方就本协议标的事项达成的完整协议，取代此前所有口头或书面的约定、谅解或协议。本协议任何条款的无效或不可执行，不影响其他条款的效力。若本协议某部分被认定为无效，其余部分应继续有效，并应以最接近原意的条款替代。

4.法律适用与解释：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律（为本协议之目的，不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区的法律）。双方应遵守所有适用的法律法规，任何一方违反，均应承担相应责任。

5.转让限制：未经乙方事先书面同意，甲方不得将本协议项下的权利或义务部分或全部转让给任何第三方。乙方亦不得未经甲方事先书面同意而转让其在本协议项下的权利或义务，但乙方有权根据其内部管理规定，将本协议项下的部分服务义务转委托给符合资质的第三方执行，并确保服务标准不低于本协议约定。

6.分立性原则：若本协议任何条款被有管辖权的法院或仲裁机构认定为无效、非法或不可执行，该条款应被视为从本协议中删除，但本协议的其他条款应继续完全有