物业管理合同标准范本及操作指引

物业管理合同标准范本及操作指引物业管理合同作为规范物业服务企业与业主（或业主大会/业主委员会）权利义务关系的核心法律文件，其严谨性与完备性直接关系到物业管理活动的顺利开展及双方合法权益的保障。本文旨在提供一份相对通用的物业管理合同标准范本，并辅以详尽的操作指引，以期为相关方提供务实参考。一、物业管理合同标准范本物业管理服务合同合同编号：[年份]第[序号]号甲方（委托方）：（若为业主大会/业主委员会）名称：[业主大会名称或业主委员会全称]负责人/主任：[姓名]联系地址：[详细地址]联系电话：[电话号码]统一社会信用代码（若有）：[代码]（若为建设单位）名称：[建设单位全称]法定代表人：[姓名]联系地址：[详细地址]联系电话：[电话号码]统一社会信用代码：[代码]乙方（受托方/物业服务企业）：名称：[物业服务企业全称]法定代表人：[姓名]资质等级：[物业服务企业资质等级，如适用]联系地址：[详细地址]联系电话：[电话号码]统一社会信用代码：[代码]根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上，就甲方委托乙方对[物业名称]（以下简称“本物业”）提供物业管理服务事宜，达成如下协议：第一条物业基本情况1.1物业名称：[物业名称]1.2物业类型：[例如：住宅、商业、办公、综合等]1.3坐落位置：[物业具体地址，精确到门牌号]1.4建筑面积：总建筑面积约为[]平方米，其中：住宅[]平方米，商业[]平方米，办公[]平方米，其他[]平方米。（具体以产权登记或测绘报告为准）1.5物业构成：[简述物业主要构成部分，如：共[]栋住宅楼，[]栋商业楼，[]个地下车库，主要配套设施包括……等]第二条服务内容与质量标准2.1公共部位及共用设施设备的维护和管理：（1）公共部位：包括但不限于楼体外墙面、屋面、楼梯间、走廊通道、门厅、公共门窗、公共地面等的清洁、养护和维修。（2）共用设施设备：包括但不限于供水供电系统（分户表后部分除外）、供暖系统、消防系统、电梯、公共照明、监控系统、避雷设施、排水系统、绿化灌溉系统、道路、停车场（库）、沟渠、池、井、公共文体设施等的日常运行、巡检、保养、维修及应急处理。（具体质量标准可参照国家、行业或地方相关标准，并可另附详细服务清单及质量承诺作为本合同附件一）2.2公共秩序维护：（1）协助维护物业管理区域内的公共秩序，实行24小时值班及定时巡逻制度。（2）管理车辆进出及停放（不含专有车位），维护交通秩序。（3）负责物业管理区域内的安全监控、门岗值守。（4）预防和制止违反物业管理区域规章制度的行为。2.3环境卫生管理：（1）公共区域（包括道路、楼道、电梯轿厢、公共卫生间等）的日常清扫、垃圾收集、清运。（2）负责物业管理区域内的公共绿化养护和管理，包括浇水、施肥、修剪、病虫害防治等。（3）协助处理物业管理区域内的环境污染事件。2.4其他服务：（1）[例如：代收代缴水电费（若有约定）]（2）[例如：邮件、报刊的收发与分发]（3）[例如：公共区域节日装饰、社区文化活动组织等，可根据实际情况增删]（4）法律、法规规定或双方约定的其他服务事项。2.5档案资料管理：建立健全物业管理档案，包括物业竣工验收资料、设施设备档案、业主资料、维修养护记录、收费记录等，并妥善保管。第三条服务期限3.1本合同服务期限为[]年，自[]年[]月[]日起至[]年[]月[]日止。3.2合同期满前三个月，甲方应就是否续聘乙方或另行选聘物业服务企业召开业主大会（或业主代表大会）进行表决。如决定续聘，双方应在合同期满前一个月内协商签订新的物业服务合同。第四条服务费用4.1物业服务费用标准：（1）住宅物业：[]元/平方米/月（按建筑面积计）。（2）商业物业：[]元/平方米/月（按建筑面积计）。（3）办公物业：[]元/平方米/月（按建筑面积计）。（4）其他类型物业：[]元/平方米/月（按建筑面积计）。（5）车位（库）管理费：[]元/个/月（指公共车位或已售/租车位的管理服务费）。（以上费用标准可根据市场情况及服务内容调整，调整需经业主大会同意并提前通知）4.2物业服务费用的缴纳：（1）业主应于每[月/季度/半年]的第[]日前向乙方缴纳当期物业服务费用。（2）纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。（3）业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。4.3其他费用：（1）公摊水电费：[约定公摊方式、标准及收取周期]（2）停车费：[针对临时停车或公共车位的收费标准及分配方式]（3）[其他需要另行收取的费用，如装修押金、垃圾清运费等，需明确标准和依据]第五条双方权利与义务5.1甲方权利与义务：（1）权利：a.对乙方的物业服务行为进行监督、检查，提出合理化建议。b.按照本合同约定接收乙方提供的物业服务。c.代表业主大会（或业主）行使选聘、解聘物业服务企业的权利（业主委员会成立后）。d.组织召开业主大会（或业主代表大会），审议乙方提出的物业管理重大事项及年度工作报告。e.法律、法规规定的其他权利。（2）义务：a.保证对所委托的物业拥有合法的管理权或处分权。b.向乙方提供必要的物业管理用房（面积不少于[]平方米，位置：[]），并确保其正常使用。c.协助乙方办理物业管理所需的相关手续，协调乙方与业主、物业使用人及相关部门的关系。d.按照合同约定及时足额支付应由甲方承担的相关费用（如空置房物业费等）。e.督促业主、物业使用人遵守物业管理规约及本合同的约定，按时交纳物业服务费用。f.配合乙方做好物业接管验收工作，提供必要的物业资料。5.2乙方权利与义务：（1）权利：a.按照本合同约定提供物业服务，并收取物业服务费用。b.制定物业管理工作计划、管理制度、服务标准，并组织实施。c.有权制止业主、物业使用人违反物业管理规约及本合同的行为，并及时向甲方或有关部门报告。d.有权选聘专业性服务企业承担专项服务（如电梯维保、保洁等），但应向甲方备案并对其工作进行监督。e.法律、法规规定的其他权利。（2）义务：a.严格按照本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，接受甲方及业主的监督。b.建立健全内部管理制度，配备合格的专业人员及必要的工具设备。c.定期向甲方提交物业管理工作报告、财务收支报告（至少每季度/半年一次）。d.对物业管理区域内发生的安全事故，应采取应急措施，并及时向甲方及有关部门报告，协助做好救助工作。e.保守业主的个人隐私及商业秘密。f.负责编制物业管理年度预算和决算，提交甲方审议（如适用）。g.合同终止时，向甲方或新选聘的物业服务企业办理物业档案资料、物业管理用房及相关财物的移交手续。第六条违约责任6.1甲方违约责任：（1）甲方未按时提供物业管理用房或必要资料，影响乙方正常服务的，应承担相应的赔偿责任。（2）甲方无正当理由解聘乙方或单方面提前终止合同的，应提前[]日书面通知乙方，并支付违约金[]元。（3）因甲方原因导致乙方无法正常收取物业服务费用，给乙方造成损失的，甲方应承担相应的补偿责任。6.2乙方违约责任：（1）乙方未按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，经甲方书面指出后[]日内仍未改进的，甲方有权要求乙方限期整改，并可酌情扣减相应的服务费用；给业主或甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任。（2）乙方擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方退还多收费用，并支付违约金[]元。（3）乙方擅自停水停电（因供水供电部门检修或紧急避险除外），给业主造成损失的，应承担赔偿责任。（4）乙方单方面提前终止合同的，应提前[]日书面通知甲方，并支付违约金[]元，给甲方造成损失的，还应承担赔偿责任。（5）因乙方管理不善或操作不当，导致物业管理区域内发生重大安全事故或造成重大财产损失的，乙方应承担相应的赔偿责任。6.3业主违约责任：业主未按时足额交纳物业服务费用的，乙方有权进行催缴，并可自逾期之日起按日加收应缴费用[万分之三至五]的滞纳金。经催收仍不交纳的，乙方有权依法提起诉讼或申请仲裁。第七条合同的变更、解除与终止7.1本合同经双方协商一致，可以书面形式变更或解除。7.2因不可抗力导致合同无法继续履行的，本合同自动终止，双方互不承担违约责任，应及时办理结算和善后事宜。7.3合同期满，若双方未续签新的物业服务合同，且乙方未接到甲方终止服务的书面通知，乙方可暂按本合同约定的服务内容和标准继续提供服务，直至新合同签订或新的物业服务企业接管，此期间物业服务费用标准不变。7.4合同终止或解除后，乙方应在[]日内完成向甲方或新物业服务企业的移交工作，包括但不限于物业档案资料、财务账目、物业管理用房、维修基金、办公用品、未使用的物料等。第八条争议解决方式8.1本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，任何一方均可依法向[物业所在地]人民法院提起诉讼。（或选择：任何一方均可提交[]仲裁委员会，按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。）第九条其他约定9.1本合同所称业主，是指物业的所有权人。物业使用人，是指物业的承租人和其他实际使用物业的非所有权人。9.2本合同未尽事宜，可由双方另行协商签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。9.3本合同附件（如有）是本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。9.4本合同自双方签字盖章之日起生效。9.5本合同一式[肆]份，甲方执[贰]份，乙方执[贰]份，具有同等法律效力。（以下无正文）第十条附件清单（示例）附件一：《物业服务内容与质量标准细则》附件二：《物业管理区域平面图》附件三：《物业共用设施设备清单》附件四：《前期物业管理遗留问题清单及处理方案》（如适用）甲方（盖章）：法定代表人/授权代表人（签字）：日期：年月日乙方（盖章）：法定代表人/授权代表人（签字）：日期：年月日---二、物业管理合同操作指引物业管理合同的签订与履行，是物业管理活动的基石。一份权责清晰、内容完备的合同，是避免日后纠纷、保障各方权益的关键。以下从合同签订前、签订时及履行中的关键环节，提供操作指引。（一）合同签订前的准备与谈判1.明确委托主体与权限：*建设单位（开发商）：在业主大会成立前，建设单位作为初始委托人，有权选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同。需确保其对物业的合法开发与管理权。*业主委员会：业主委员会成立后，代表业主大会行使权利，签订物业服务合同。此时需核查业主委员会的备案证明、业主大会决议（包括选聘方式、合同主要条款的表决结果）等，确保其行为的合法性与代表性。2.清晰界定服务需求与标准：*甲方（委托方）应根据物业的类型、定位、业主构成等实际情况，明确核心服务需求。避免使用“优质服务”、“良好管理”等模糊词汇。*针对“服务内容与质量标准”条款，应尽可能细化、量化。例如，电梯的维保频率、公共区域的清扫次数、绿化养护的具体指标、安保巡逻的频次和路线等。可参考《物业管理服务等级标准》等行业规范，或引入第三方评估标准。建议将详细的《服务内容与质量标准细则》作为合同附件，避免后续扯皮。3.合理测算与确定服务费用：*物业服务费用是合同的核心条款，也是争议焦点。应坚持“质价相符、公平合理”的原则。*乙方（物业服务企业）应提供详细的成本测算依据，包括人工成本、物料消耗、能耗、折旧、税费、利润等。甲方应对此进行审核。*费用标准的确定需考虑当地物价水平、同类物业收费标准以及业主的承受能力。对于停车费、公摊水电费等其他费用，也应明确计费方式、标准及收益分配（如有）。4.考察与评估物业服务企业：*对乙方的资质等级、专业团队、过往业绩、财务状况、信誉口碑等进行全面考察。可要求其提供类似项目的服务案例、客户评价等。*重点关注乙方的应急处理能力、投诉响应机制和解决问题的效率。（二）合同条款的理解与填写要点1.物业基本情况：务必准确、详尽，特别是物业类型、建筑面积、构成部分，这直接关系到服务范围和费用测算。2.服务期限：明确起始和终止日期。前期物业服务合同一般至业主委员会代表业主与新物业服务企业签订的合同生效之日止，或约定一个固定期限。3.双方权利义务：这是合同的“骨架”。需仔细斟酌，确保权利义务对等。例如，甲方有权监督，也有义务配合并督促业主交费；乙方有权收费，也有义务按约提供服务并接受监督。4.违约责任：这是合同的“牙齿”。条款应具有可操作性，约定明确的违约情形和相应的违约金计算方式或赔偿办法。避免“依法承担违约责任”这类过于笼统的表述。对于业主逾期缴费的滞纳金比例，应在合理范围内约定（通常不超过每日万分之五）。5.专项维修资金：若涉及公共部位及共用设施设备的大中修或更新改造，应明确专项维修资金的筹集、管理和使用程序，以及与日常维保费用的界限。6.合同的变更、解除与终止：明确在何种条件下可以变更或解除合同，以及合同终止后的交接程序、资料移交清单、费用结算等。这对于保障物业平稳过渡至关重要。7.附件：重视附件的作用。《服务内容与质量标准细则》、《物业共用设施设备清单》、《物业管理用房配置说明》等重要文件，应以附件形式明确，作为合同不可分割的一部分。（三）合同履行过程中的管理1.履约跟踪与记录：*甲方应建立常态化的监督机制，定期或不定