物业管理采购项目要求

物业管理采购项目需求

采购需求

最高限价：人民币799.人民万元

资格规定：

1符合《政府采购法》第二十二条供应商资格条件。

中华人民共和国境内注册的企业法人和事业单位法人；分企业投标的，必须由具有

2

法人资格的总企业授权。

招标范围

1采购内容确笈1家中标供应商，为采购人提供物业管理服务。

中标供应商应按照《中华人民共和国劳动法》的有关规定发放工资，

服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资原则（工资不含按

国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）；

2政策规定中标供应商应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金

管理条例》的有关规定，支付国家规定必须购置的社会保险费用（基

本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险）和

缴存住房公积金。

3服务期协议签订后36个月。

一、项目概况

（一）招标一级以上物业管理服务资质企业作为服务我街日勺物管企业，本项目

管理服务内容包括：保安服务、卫生清洁服务、设备维护服务、绿化养护服务,

后勤服务等。

（二）物业概况

增城区人民政府增江街道办事处面积约18000平方米，有办公楼10栋，职工

保堂1栋，篮球场1个，文化舞台1个，休闲广场，活动室1栋、文化长廊1栋，阅

览室1栋，小车停车位100多种、麻托车停车位150多种等。管理辖区范围有一层

或高层办公楼，园内绿化充足，环境优美。

(三)服务范围

1.增城区增江街东桥东路8号；

2.增城区增江街增江大道南32号；

3.增城区增江街东桥东路51号；

4.增城区增江街东山路3号。

二、服务内容

(一)保安服务

1.人员素质规定

(1)保安从业人员应知法、懂法、遵法，依法办事，必须严格遵守保安从

业规范，模范遵守安全管理规定。

(2)保安队长要具有高中以上学历，有较高的政治思想素养和业务水平，

有较强的组织协调能力，受过专门的保安业务培训。

(3)保安人员个人素质条件：以高中文化程度(含职高)为主体，退伍军人

为佳，年龄30〜50岁，身体健康，没有传染病及精神病等不能控制自己行为能力

的疾病病史，体貌端正。没有犯罪记录。

(4)所聘任日勺保安人员有吃苦耐劳的精神和高度的责任感，受过专门不少

于二百六十四课时时岗前培训，熟知采购人的管理规定，严格履行岗位职责，善

于发现各类问题，具有一定的管理经验和处理突发事件能力。

(5)中标商要加强对保安业务的管理，保证保安在服务区内无违规事件发

生。

2.工作规定：

(1)服务范围包括平常门岗值勤，安全防备、巡查，消防、监控管理，车

辆停放管理等工作，包括广场、通道、停车场、建筑物等。

(2)组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，执行严格的岗位纪律

和岗位责任制，以保证整个物业管理范围的安全、有序。

(3)对一般外来的访问、办事人员，建立问询登记制度。

(4)办公及公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，办公场所无闲杂人员随

意流动。在休息放假期间，做好进出人员日勺问询登记。

(5)重要出口24小时值班、24小时监控。做到24小时有安全护卫人员巡查。

(6)加强管理，防止重大火灾、刑事和交通事故的发生。对突发事件有应

急处理程序和措施，一旦发现事件苗头必须立即汇报采购人，防止事态深入恶化,

协助保护现场。

(7)做好其他与安全保卫有关事项。

3.消防管理

(1)负责采购人的所有消防设施、设备日勺使用和管理及火灾日勺报警和救济

工作，并制定较为完善日勺消防应急方案。

(2)认真贯彻“安全第一，防止为主”的方针，设置消防组织机构、职责、

规章制度和工作程序，贯彻各级消防负责人。全面纯熟掌握消防报警、干式灭火

(气体)、湿式灭火(喷淋)、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作措

施。

3.详细保洁规定

区域项目及内容规定原则

建筑物每天清洁一次，不无纸屑、烟蒂、杂物、果壳、

办公室地面

外公共停巡回无死角

区域各类灯具、指示牌每日至少一次清洁、无灰尘和蜘蛛网

各类不锈钢材料每日至少一次清洁、光亮

各类不锈钢材料上光每月至少二次保持光亮

清洁垃圾桶、消防设

不停巡回无污迹、无满溢、无异味

备及烟灰缸

公共区域内座椅每日至少二次整洁、清洁、无灰尘

空调风口每日至少二次无积灰、无蜘蛛网

每天打扫一次，不保持洁净、整洁、尢杂物、积

道路

停巡回水

广场设施不停巡回保持洁净、整洁、无灰尘

活动室、文化展厅每天两次保持洁净、整洁、无灰尘

梯级每天两次保持洁净、整洁、无灰尘

厕位、小便池内不停巡回不留污物、尿碱、消毒

厕位、小便池周围不停巡回无异味、无污迹

拖擦地面、擦洗面盆不停巡回无积水、无污迹

公共卫窗、门、墙壁四面每日至少一次无灰尘、无蜘蛛网

生间倾倒手纸篓、垃圾桶不停巡回无污迹、无满溢、无异味

清洁照明、排风口、

每日至少二次无积灰、无蜘蛛网

灯罩

无积水、水珠、手印，保持光

镜面不停巡回

亮

每周一次疏通排

无积水，无垃圾，保持排水管

楼面水管道，及时清理

道畅通。

垃圾

其他

每周冲洗一到两无积水，无灰尘，无垃圾，篮

篮球场

次，篮球架的维护球架能正常使用。

停车位每天打扫一次保持洁净

4.中标商要为服务现场配置平常保洁工具及日用品，如大小扫把、大小地

拖扫、垃圾铲、抹布、小地铲、钢丝球、玻璃刮、垃圾袋、洗衣粉、洗洁剂、洁

厕精、樟脑丸、玻璃水、不锈钢保洁剂等。洗手间的平常消耗品如纸球、洗手液

等由采购人供应。

(三)设备维护服务

1.配置壹位持有高压电工证日勺工作人员，规定纯熟水电维修。

2.负责范围：所有的水电、门窗日勺维修，包括各场室的照明线路维护、安

装更换灯管、多种电线插座等；辖区管理范围内所有设备维护。

3.每天除了及时维修好已损坏了的水、电、门、窗等设施外，早上和下午

各对管理范围区域巡查一次，以便发现水龙头与否渗漏并及时维修好。

4.每天检查各电炭及电器开关，检查与否存在安全隐患并可以及时排除。

5.配合采购人进行日勺水、电、门、窗等维修。

6.维修费用由采购人承担。

(四)绿化养护服务

1.绿化养护范围：详细负责采购人所有绿化养护。

2.绿化养护所需水电、杀虫剂、化肥等由采购人负责，绿化所需工具由中

标商负贲。苗木费用由采购人负责。

3.养护规定：

(1)除草：每月一次，杂草要连根拔起，并把杂草等清理出去。

(2)修剪：修剪规定每月一次。剪下的树叶及时清除，保持整形的几何面

基本平整，大部分枝条之间长短差不超过2-4cm,枯枝剪除。

(3)病虫防治一年二次。6月底至7月中旬进行。行道树要视病虫发生状况

及时进行；一般的树种，视病虫发生状况及时进行。其他寄生性植物及病害防治

对象应及时清除。草坪锈病，灌木都应及时检查及时防治。喷洒药剂时做到均匀

细致。事后要检查，对效果不好时要重新喷药，同一树种病虫株害率控制在5%

如下，死亡率在1%如下。

4.新种树木养护

(1)绿地新种树木养护，第一次浇透水后，后来浇水及其他养护归花房管

理。无特殊原因成活率在95%以上。

(2)地被植物养护，无特殊原因成活率(面积比)在95%以上，没有面积超过

lm2以上日勺成块草皮死亡。

(3)调整补缺新种树木养护：没有特殊原因成活率在90%以上。

5.清除枯枝死树

(1)凡清理的枯枝死树必须放到指定地点，并堆放整洁。

(2)乔木的清除枯枝工作：高大行道树的清洁工作及时进行，不得挂树一

周以上。

(3)灌木绿篱的清除枯枝工作，应随时进行，不得超过一周以上。

(4)死树：一经发现随时清除。

6.抗旱

(1)使用消防水必须先请示主管理部门，经同意后方可使用。

(2)种植已超过一年以上日勺树种保留率在99%以上。

(3)种后不到一年的新种树木，成活率在9胱以上。

7.抗台扶正

(1)由于多种原因，行道树或其他乔木树干倾斜度超过10幅以上日勺必须予以

扶正。确实难以扶正日勺，要加以支撑防止加重倾斜。

(2)在台风来临之前，及时做好抗台准备工作，对易倒伏的树木予以支撑

保护，己被台风倾倒的树木，在12天内予以扶正。

8.施肥

(1)一般树木施肥，在冬季之前施肥一次，开沟施肥，施后覆土。

(2)低矮花灌木花坛施肥：一年二次。秋季修剪后重施基肥一次，春季花

前一次。

(3)地被植物施肥：一年二次，草坪可在下雨之前以化肥为主撒肥，时间

在3、5月与10月。天晴施肥必须随即喷水，以防肥伤。

9.养护质量原则

(1)花坛种植图案美观，密度合理，时间合适。

(2)及时松土施肥、浇水、治虫，保证植株健旺，花朵鲜艳。

(3)花坛四面及花坛整洁，无明显杂物。杂草及时清除。

(4)及时清除残花、枯枝。整形树及时修剪，保持美观。

(五)后勤服务人员

(1)做好饭堂平常事务工作(含餐前，餐中，餐后所有的杂务事项)。

(2)做好饭堂平常日勺卫生保洁清洗工作。

(3)协助管理单位做好会务接待工作，做到随叫随到。

(4)负责会议室清洁保洁等卫生工作。

二、服务规定

(一)总体规定：在服务期限内，中标商必须遵守国家《劳动法》及有

关法律、法规，在管理范围内进行物业管理服务。

(二)详细规定

1.平常管理与服务

(1)服务规范应符合法律法规的规定。

(2)各项服务要做到及时准点。

(3)建立完善日勺档案管理制度，建立齐全的管理服务档案(包括设备管理

档案、平常管理档案等)。采购人随时抽查档案管理状况，以便平常监督。

(4)每月初编写文化广场管理服务工作总结，并书面向采购人的主管理部

门汇报。

(5)每月度对采购人进行一次书面服务满意调查，并分析提出改善措施。

(6)制定管理处内部管理制度和考核制度，并报送采购人立案。

2.运用计算机进行管理(含设备档案、平常管理等)。

三、人员配置规定

(一)服务人员详细岗位设置(本项目须配置服务人员49人)

岗位设置人数(人)

项目经理1

主管1

水电工1

保安员26

清洁工9

绿化工3

后勤服务员8

合计49

（二）中标商要配置不少于上述所需人员，可以提出更优化的配置方

案。

（三）服务人员日勺食宿由中标商自理。

四、人员管理规定

（一）采购人与派驻服务人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻服务人

员由中标商自行管理，并按法律法规和地方政府的规定支付服务人员的工资、福

利、保险、奖金、加班费等一切费用。

（二）若采购人加班期间规定提供有关物业管理服务日勺，中标商应按上

班期间规定，保质保量地做好保障工作。

（三）中标商的派驻服务人员应遵守安全操作规章制度，若发生人身伤

害等工伤事故，由中标商负责，与采购人无涉。

（四）中标商所有工作人员应专职服务本项目，如遇特殊状况需借用本

项目工作人员，须报请采购人同意，并保证本项目正常运行C

（五）投诉处理率100%,且及时、妥善，有完整的记录档案。

（六）中标商自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区日勺市级

人民政府公安机关办理立案，并于终止保安服务之日起30日内到立案的公安机

关撤销立案。

（七）鼓励中标商贯彻执行穗人社函［20231570号及穗民［2023］44号

文献精神。在符合岗位条件下，“公益性岗位”优先招用广州市就业困难人员和

参战复退就业困难人员。

五、服务服期限、付款方式。

服务期限：36个月（协议签定后36个月）

付款方式：服务费按月结算。采购人于每月10日前（如遇节假日顺延至第

一种工作日）支付上月服务费，如中标商提供服务局限性一种月时按日计算。中

标商须在每月底开具正式税务发票原件交采购人，采购人在收到中标商发票的5

个工作日内办理支付手续。

六、履约保证金

中标商与采购人签订协议后5个工作日内，按一年协议总价的（5%）向采

购人提交履约保证金。若中标商没有违约行为，履约保证金在协议有效期满后

15个工作日内由采购人无息退还中标商。

协议格式

广州市政府采购协议

一、总则

第一条本协议当事人

甲方（采购人）：

乙方（中标供应商）：

根据《中华人民共和国协议法》、《中华人民共和国政府采购法》及广州公

共资源交易中心项目名称（项目编号：。项目编号#》）招标文献日勺规定

和招标成果，经甲乙双方协商一致，签订本协议。双方共同遵守如下条款（技术

阐明及其他有关协议项目日勺特定信息由协议附件予以阐明，协议附件及本项目日勺

招标文献、投标文献等均为本协议不可分割之一部分）：

第二条基本状况

物业类型：___________________

坐落位置：占地面积：m2建筑面积：后

第三条乙方提供服务日勺受益人为甲方和本物业的使用人，甲乙双方均应对履行

本协议承担对应日勺责任。

二、服务事项

第四条详细委托管理事项见本项目招标文献采购人需求。

三、服务期限

第五条管理服务期限：20_年_月_日〜20—年—月—日。

四、双方权利义务

第六条甲方权利义务

1.代表和维护产权人、使用人日勺合法权益；

2.审定乙方确定的管理制度和管理服务年度计划，并提出合理化提议，督促乙

方健全应有日勺制度规程、工作规范等；

3.检查监督乙方管理工作的实行及制度日勺执行状况；

4.负责搜集、整顿管理所需所有图纸、档案、资料，适时提供应乙方；

5.对乙方不称职的工作人员，甲方有权规定乙方限期更换；

6.协助乙方做好管理工作；

7.准时支付管理费给乙方；

8.招标文献、投标文献及协议附件中约定的甲方其他权利义务。

第七条乙方权利义务

1.根据有关法律法规及本协议的约定，制定管理制度，编制管理年度计划，并

经甲方审定后实行；

2.乙方不得转包或分包项目内容，乙方转包或分包项目内容日勺，甲方有权解除

协议，并限期乙方在规定日勺时间内移交物业、物业管理用房及有关档案资料,

同步甲方不予退还履约保证金；

3.负责编制管理年度计划；

4.对物业使用人违反法规、规章的行为，有责任告知甲方处理;

5.在物业平常管理过程中发生日勺事故应及时告知采购人；物业设施需要维修、

保养日勺，应事先告知采购人；

6.对本物业的公用设施不得私自占用和变化使月功能；

7.在物业平常管理过程中对无法处理的事项或物业设施需要维修、保养的，要

及时向甲方反应；

8.在服务期内，乙方必须做好工作人员所需要的安全教育及安全措施，保证工

作人员的安全，乙方工作人员在甲方工作范围内发生事故日勺一切责任由乙方

负责；

9.乙方的服务人员要有符合国家规定的上岗证，要严格审查，没有刑事犯罪记

录，重要岗位人员聘任要经甲方审定，同步，乙方的服务人员须听从甲方调

动指挥；

10.乙方自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安

机关办理立案,并于终止保安服务之日起30日内到立案的公安机关撤销立

案；（需求中无保安时删除此条）

11.乙方员工的工资、社会保险等福利，必须符合国家有关规定；

12.本协议终止时，乙方必须在甲方规定的时间内及时移交本物业，并向甲方移

交所有管理用房及有关档案资料；

13.招标文献及协议附件中约定的乙方其他权利义务。

五、服务质量

第八条详细质量规定详见招标文献第二章“采购人需求”。

六、服务费用

第九条管理服务费

1.委托管理服务费按—支付。在服务期内，甲方支付给乙方日勺管理服务

费总金额为人民币元（¥）o此费用甲方分一次支付,

每次支付金额为元。

2.付款方式按招标文献第二章日勺规定，如乙方提供服务局限性一种月时按

日计算。乙方须在甲方办理支付手续前一个工作日内，提供等额口勺正式发票给

甲方，以便甲方及时办理支付手续。

3.履约保证金：乙方与采购人签订协议后一个工作日内，须向采购人交纳履

约保证金人民币元（¥）o协议期满后若乙方没有违约

行为，采购人在协议期满后个工作日内无息退还。

第十条甲方物业使用过程中的直接费用，如电费、水费、煤气费等，由甲方自

行支付。

第十一条按照中国现行税法规定的税费均应由甲、乙方分别自行承担C

七、违约责任

第十二条乙方提供发票后，甲方应按期付清服务费，每逾期一天，支付欠款总

额3%。的违约金；合计违约金不超过服务费总额日勺5%。乙方应按其响应项目提供

服务，凡未提供或未到达原则日勺限期整改，逾期未改的，每逾期一天，由甲方扣

除当月服务费日勺3%。作为违约金，累积违约金不超过服务费总额的5%。

第十三条乙方违反本协议规定，所提供日勺服务未到达协议规定，甲方书面提出

整改告知，合计提出达二次，乙方未按规定及时整改日勺，甲方有权终止协议，没

收履约保证金，由此导致甲方经济损失的，乙方应予以赔偿。

八、不可抗力

第十四条由于不可预见、不可防止、不可克服等不可抗力的原因，一方不能履

行协议义务日勺，应当在不可抗力发生之日起天内以书面形式告知对方，任明

不可抗力事件的存在。

第十五条不可抗力事件发生后，甲方和乙方应当积极寻求以合理的方式履行本

协议。如不可抗力无法消除，致使协议目日勺无法实现日勺，双方均有权解除林议，

且均不互相索赔。

九、附则

第十六条本协议之附件均为协议的有效构成部分，双方可对本协议日勺条款进行

补充，以书面形式签订补充协议。补充协议与本办议具有同等效力。

第十七条本协议在履行中发生争议，由双方协商或由政府采购监管部门调解处

理，协商不成时，双方同意采用如下第种方式处理：

1.向广州仲裁委员会申请仲裁：

2.向甲方所在地的人民法院提起诉讼。

第十八条本项目中标告知书、招标文献、投标文献及附件均是本协议不可分割

日勺部分，解释次序除尤其阐明外，以文献生成时间在后的为准。

第十九条在执行协议过程中，所有经甲乙双方签订确认日勺文献（包括会议纪要、

补充协议、往来信函）即成为本协议的有效构成部分，其生效日期为双方签字盖

章确认的日期。

第二十条本协议一式一份，具有同等法律效力，甲方执一份、乙方执一份,

政府采购监管部门一份，广州公共资源交易中心一份，协议自双方签字盖章且乙

方提交履约保证金后生效。本协议未尽事宜，由双方协商处理。

协议附件：

（一）

（二）

甲方：（盖章）乙方：（盖章）

签约代表：签约代表：

地址：地it:

电话：电话：

传真：传真：

签约日期：20年月日签约日期：20年月日

评分原则

（一）综合评分权重

评分项目服务评分商务评分综合诚信评价得分价格评分

分值40分35分5分20分

（二）服务评分表

分值（40）评审内容评分细则

优：得6分总体服务模式科学合理，亮点多，

针对性强；良：得4分总体服务模式有一定

对采购人需求的响应程度（投

6特点，亮点少，针对性不强；中：得2分总

标服务方案）

体服务模式无特点，无针对性；差：得1分

总体服务模式不合理。

优：方案合理，内容详细，熟悉采购人内部管

理规定，得6分；良：方案合理、内容详细，

6服务工作目的及管理方案理解采购人需求，得4分；中：方案比较合理,

内容较详细，得2分；差：方案不合理，不能

满足采购人实际需求，得1分。

根据响应状况进行比较:优：对比最优，得3

机构设置、运作流程、管理计

3分；良：对比次之，得2分；中：对比一般,

划

得1分：差：对比最差，得。分。

优：人员培训及管理合理可行，得3分；良：

人员培训及管理比较合理可行，得2分；中：

3工作人员培训及管理

人员培训及管理基本合理，得1分；差：人员

培训及管理不合理，得。分。

根据响应状况进行比较:优：对比最优，得3

服务人员工资的合理性（人员

3分；良：对比次之，得2分；中：对比一般,

福利待遇）

得1分；差：对比最差，得。分。

优：体系完整，配套措施完善，得3分；良：

体系不完整，配套措施不完善，得2分；中；

3质量保证体系及措施

基本无对应配套措施，得1分；差：无对应配

套措施，得0分。

项目经理的资质和经验（项目

经理满足如下条件：1、本科

或以上毕业证书；2、清洁生

5所有满足得5分，缺乏一项扣1分扣完为止。

产审核培训合格证书；3、内

部审核员资格证书；4、消防

工程师证书；5、退伍军人证；）

1.有安监部门颁发的“生产经营单位生产安全

事故应急预案立案登记表”的，得3分，无得

0分；2.优：应急处理措施完善，切实可行，

应对反恐，处理突发事件的方

6得3分；良：应急处理措施较完善，切实可

案

行，得2分；中：应急处理措施基本有描述，

符合采购人规定，得1分；差：无应急处理措

施，得。分。

有管理创新举措（如：有绿化

养护管理、楼宇智能管理监优；对比最优，得5分；良；对比次之，得

5控、智能物业综合管理、工程3分；中：对比一般，得2分；差：对比最

信息管理等反应物管服务智差，得1分。

能