物业管理-工程部岗位服务流程与规范

XXXX物业服务中心管理规范条列手＞作指导手盘2015-V1.0

XXXX物业服务中心服

务管理规范

（工程维修部）

操作指导手册

2015-V1.0

内部资料，严禁复制、传措

XXXX物业服务中心编制

目录

第三章工程维修部操作指导手册..........................................-237-

第一节工程维修部架构与责权.......................................-238

第二节工程维修部岗位说明书.......................................-239-

-工程维修管理岗位说明书..........................................-239-

二维修班长（助理）岗位说明书......................................-240-

三供配电运行操作岗位说明书........................................-242-

四强电维修操作岗位说明书..........................................-243-

五弱电维修操作岗位说明书..........................................-245-

六空调运行岗操作岗位说明书........................................-246-

七给排水维修操作岗位说明书........................................-248-

八万能维修操作岗位说明书..........................................-249-

第三节工程维修部岗位作业指导书...................................-251-

一工程维修主管作业指导书..........................................-251-

二工程维修班长作业指导书..........................................-252-

三供配电运行岗位作业指导书........................................-253-

四强电维修岗位作业指导书..........................................-254-

五弱电维修岗位作业指导书..........................................-255-

六空调运行岗位作业指导书..........................................-256-

七给排水维修岗位作业指导书........................................-257-

八万能维修岗位作业指导书..........................................-258-

第四节工程维修部管理制度.........................................-259-

一工程设备设施管理制度............................................-259-

二工程维护维修管理制度...........................................-260-

三高压配电室规章制度.............................................-262-

四消防气体机房管理规定...........................................-264-

五电梯管理规定...................................................-265-

六二次装修管理规定................................................-266-

第五节工程维修部岗位服务操作流程与规范...........................-270-

一强电（供配电）岗位服务操作流程与规范...........................-270-

二变配电应急电源倒闸操作规范......................................-273-

三配电发电机操作规范..............................................-274-

四低压电气设备检修、维护保养安全操作规程.........................-276-

五会议系统使用流程与规范..........................................-277-

六通讯系统运行管理规范............................................-278-

七通讯系统维护维修保养规范........................................-280-

八消防安全系统维护维修保养规范...................................-281-

九消防系统运行管理规范............................................-284-

十给排水系统设备悚作规范..........................................-286-

十一给排水设备维护维修保养规范...................................-287-

十二二次供水管理规范.............................................-289-

十三中央空调系统操作规范.........................................-291-

十四中央空调设备维护维修保养规范.................................-293-

十五电梯运行管理规范.............................................-296-

十六电梯维护维修保养管理规范.....................................-298-

十七万能工岗位服务规范...........................................-300-

十八二次装修服务规范.............................................-303-

第六节维修维护工作应急预案......................................-305-

一运行工作应急预案...............................................-305-

二维修作业应急事件处理工作规程...................................-311-

三发生工伤事故应急处理流程.......................................-313-

四电梯困人应急操作指导...........................................-314-

第七节工程维修服务考核标准......................................-316-

一工程维修岗位绩效考评表.........................................-316-

二工程维修岗位考核关键指标库.....................................-318-

附录一工程维修部系统设备运行检查记录表............................-325-

XXXX-GC-V1.0-101高压供配电系统运行记录表..........................-325-

XXXX-GC-V1.0-102低压配电系统运行记录表............................-326-

XXXX-GC-V1.0-103楼层配电运行巡检表................................-327-

XXXX-GC-V1.0-104楼层弱电间运行巡检表..............................-328-

XXXX-GC-V1.0-105弱电周巡记录表.....................................-329-

XXXX-GC-V1.0-106电表计量表.........................................-330-

XXXX-GC-V1.0-107中央空调系统运行记录表............................-331-

XXXX-GC-V1.0-108消防水系统设备巡视检查记录表......................-334-

XXXX-GC-V1.0-109消防水箱巡视检查记录表............................-335-

XXXX-GC-V1.0-110泵房设备巡视检查记录表............................-336-

XXXX-GC-V1.0-111泵房设备用电计量表................................-339-

XXXX-GC-V1.0-112给排水系统运行日巡检表............................-340-

XXXX-GC-V1.0-113电梯运行巡视检查记录表............................-342-

XXXX-GC-V1.0-114气体灭火系统运行巡视检查记录表....................-343-

XXXX-GC-V1.0-115加压风机运行巡视检查记录表........................-344-

XXXX-GC-V1.0-116排烟风机运行巡视检查记录表........................-345-

XXXX-GC-V1.0-117工程装饰日常巡检表................................-346-

附录二工程维修部维护、保养记录表单.................................-347-

XXXX-GC-V1.0-201供配电运行维护记录表..............................-347-

XXXX-GC-V1.0-202设备年度维保及大修计划表..........................-348-

XXXX-GC-V1.0-203设备维修记录表.....................................-349-

XXXX-GC-V1.0-204设备维护保养记录表................................-350-

XXXX-GC-V1.0-205空调系统设备月度维护保养记录表....................-351-

XXXX-GC-V1.0-206空调系统设备年度维护保养记录表....................-355-

XXXX-GC-V1.0-207空调风机盘管滤网清洁保养记录表....................-369-

XXXX-GC-V1.0-208生活水箱清洗保养记录表............................-371-

XXXX-GC-V1.0-209电梯故障报修登记表................................-371-

XXXX-GC-V1.0-210电梯井道施工工作单................................-373-

XXXX-GC-V1.0-211电梯间日常维护巡检表..............................-374-

附录三工程维修部维修操作表单.......................................-375-

XXXX-GC-V1.0-301维修工作单.........................................-375-

XXXX-GC-V1.0-302故障隐患报告表.....................................-376-

XXXX-GC-V1.0-303高空工作车工作单...................................-377-

XXXX-GC-V1.0-304气体钢瓶间进出登记表..............................-378-

XXXX-GC-V1.0-305流动投影机安装使用登记表..........................-379-

附录四工程维修部租赁、二次装修表单.................................-380-

XXXX-GC-V1.0-401装修期间加班申请表.................................-380-

XXXX-GC-V1.0-402装修期间临时水电供应申请表........................-381-

XXXX-GC-V1.0-403装修申请表.........................................-382-

XXXX-GC-V1.0-404装修工人登记表.....................................-383-

XXXX-GC-V1.0-405空调加时申请表.....................................-385-

XXXX-GC-V1.0-406临时动火作业申报表.................................-386-

XXXX-GC-V1.0-407施工单位交款通知单.................................-387-

XXXX-GC-V1.0-408施工人员出入证模板.................................-388-

XXXX-GC-V1.0-409租赁楼宇验收交接单.................................-389-

XXXX-GC-V1.0-410收楼确认书模板.....................................-390-

XXXX-GC-V1.0-411装修违章确认书模板.................................-391-

XXXX-GC-V1.0-412装修违章整改通知书模板............................-392-

XXXX-GC-V1.0-413装修施工现场违规通知单............................-393-

XXXX-GC-V1.0-414装修竣工验收表.....................................-394-

XXXX-GC-V1.0-415施工单位退款通知单.................................-395-

XXXX-GC-V1.0-416安全文明施工协议书模板............................-396-

XXXX-GC-V1.0-417装修施工许可证模板.................................-397-

XXXX-GC-V1.0-418工程竣工验收表.....................................-398-

XXXX-GC-V1.0-419装修现场巡视检查记录表............................-399-

附录五工程维修部工作记录表单.......................................-402-

XXXX-GC-V1.0-501工程部值班记录表...................................-402-

XXXX-GC-V1.0-502工程部工作日志.....................................-403-

XXXX-GC-V1.0-503工程部月工作明细表.................................-404-

XXXX-GC-V1.0-504工程部要事记录表...................................-405-

附录六工程维修部资产台账表单.......................................-406-

XXXX-GC-Vl.0-601设备明细清单.......................................-406-

XXXX-GC-V1.0-602设备台账（含标示卡）...............................-407-

XXXX-GC-V1.0-603设备台时统计表.....................................-408-

XXXX-GC-V1.0-604设备资产报废申请表.................................-409-

第三章工程维修部操作指导手册

第一节工程维修部架构与责权

分公司

部IJ名称工程维修部部门负贡人工程维修主管且属领导

经理

部门组织结构图职位编制

工程、维修主管主管级1人

EEEE班长级1人

工程、维修班氏

（视情况而定）

给

供

弱

空

强

万

排

配

电

调

能

电技工

水

电

维

运

维

维

维

运

修

行

修

修（视情况而定）

修

行

岗

岗

岗

岗

岗

岗

部门保障系统设客运行正常，防患于未然、排除潜在风险；实现系统设备增值保值；坚守岗

使命位、操作规范、关爱协助他人、快速响应报修服务，提高维修效率。

1、负责项目范围内的供配电系统运行、维护、保养、检修维修；

2、负责项目范围内的强电综合维修、维护、检修维修：

3、负贵项目范围内的弱电系统维护与应用；

4、负贡项目范围内的空调系统运行、维护、保养、检修维修；

部门5、负贡项目范围内的给排水系统的运行、维护、保养、检修维修：

6、负责项目范围内的土建五金等综合维修工作；

职责7、负责项目范围内的室内二次装修的审批、监管、验收。：

8、负责项目范围内的维修保养工作质量、工作效率、服务创新；

9、负贡项目范围内的工程图纸、设备资料、维保档案的建立与保管;

10、负贡项目范围内的第三方服务采购、应急预案制定并组织实施：

11、领导交办的其他工作。

1、有对分公司运营及本部门实施措施的建议权；

部门2、有对实施服务中服务缺陷、隐患的检查权、追溯、上报、处理建议权；

3、有对服务对象进行服务解释权，告之权：

4、有对系统设备运行指挥、调度权：

权力5、有对部门内部员工的聘任、解胖的建议权：

6、有对部门内部员工的考核权。

1、重大责任事故率为0：2、无脱岗/无缺岗/无串岗：3、不发生无计划停水电；4、服

部门务需求响应即时,大修不超24小时，小修不过夜:5、服务无过错:6、无安全风险盲

关键KPI点；7、无投拆；8、团队互助和谐；

编制人数审核人员批准人员

编制日期审核日期批准日期

第二节工程维修部岗位说明书

一工程维修管理岗位说明书

岗位名称工程维修管理岗所在部门工程维修部职位定位部门主管

N0:3-1N0:3

岗位编号部门编号薪酬等级主管级

直接上级分公司经理直接下级维修技工

负责工程维修部日常管理，落实岗位责任制，对分公司经理负责，管辖工程维修技工.

工作综述

岗位说明

工作项目序号具体职责

负责熟知有关政策、法律法规，熟知项目工程设备、系统运

1行情况：决行分公司各项规章制度和上级安排的各项任务；

负责工程维修部员工工作布置与调度、口常排班、口常检查、

2

监督管理、档案管理、器材管理、晨夕会工作；

协助分行监保部、行政部、办公室等部门关于工程安全方面

工作；服务热情周到，做到文明执勤，有问必答，有忙必

3

帮；

负责人原室内二次装修的审批、监管、验收；第三方限务采

4

购招评标、契约服务与监督管理：

日常工作负责工程维修部维保计划、生产安全管理、节能降耗、事件

5

处理、应急预案制定并组织实施；

负责现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工作质

量与进度，掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合

理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大

6

改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案。监督施

工，验收施工质量。

负责维修保养工作质量、工作效率、服务创新;以身作则，乐

7于奉献：

8领导交办的其他工作：

9负责工程推修部员工团队建设、文化生活、食宿安排：

10负责工程维修部员工招、录、用、考、绩、辞、记工作：

团队建设

负责工程维修部部员工职业道德、职业素养、职业技能方面

11

培训：

1有对分公司运营及本部门实施措施的建议权；

2有对实施服务中服务缺陷、隐患的检查权、追溯、上报、处理建议权：

有对服务对象进行服务解释权，告之权：

3

管理权力

4有对系统没备运行指挥、调度权：

5有对部门内部员工的聘任、解聘的建议权：

6有对部门内部员工的招录用建议权、日常考核权。

工作协作内分公司经理及分公司各部门

关系外分公司所在项目区域供电局、设备供应商、分行行政部门

项目要求

教育程度大专以上学历

专业（工种）电器工程、自动化控制、机电一体化等

3年以上水电工程相关管理经验，全局观念，有较强的组织、协调能力，

工作经验爱岗敬业，勇于承担责任

物业管理、设备管理、高低压、强弱电、空调系统、给排水、电梯等相关

任职资格知识要求

专业知识

上岗证/资格证高配技工、高技强电技工、高级冷工、高级电梯工等

对身体健康要求健康

技能很强

专业技能级别5

需求程度的级别：很强5,强4,较强3,一股2,无要求1

工作环境分行大原

工作时间周一至周五,7:30-17:30分，周六周日轮休一天，或根据项目设计。

其他

特征

主要工具设备工程设备、机具

二维修班长（助理）岗位说明书

岗位名称工程维修管理岗所在部门工程维修部职位定位维修班长

N0:3-2N0:3

岗位编号部门编号薪酬等级班长级

直接上级工程主管直接下级维修技工

协助工程维修部主管日常管理，落实岗位责任制，对分公司经理负责，管辖工程维修技工。

工作综述

岗位说明

工作项目序号具体职责

负责熟知有关政策、法律法规，熟知项目工程设备、系统运

1行情况：决行分公司各项规章制度和上级安排的各项任务：

协助工程维修部主管对员工工作布置与调度、日常排班、日

2

常检查、监督管理、档案管理、器材管理、是夕会工作：

协助主管对大厦室内二次装修的审批、监管、验收；第三方

3

服务采购招评标、契约服务与监督管理：

协助主管对工程维修部维保计划、生产安全管理、节能降耗、

4

日常工作事件处理、应急预案制定并组织实施；

协助主管对现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制

5工作质量与进度；

负责维修保养工作质量、工作效率、服务创新:以身作则，乐

6于奉献：

7领导交办的其他工作；

8协助主管对部门员工团队建设、文化生活、食宿安排：

9协助主管对部门员工招、录、用、考、绩、辞、记工作：

团队建设

协助主管对部门员工职业道德、职业素养、职业技能方面培

10

训；

1有对分公司运营及本部门实施措施的建议权：

2有对实施服务中服务缺陷、隐患的检查权、追溯、上报、处理建议权：

有对服务对象进行服务解释权，告之权；

3

管理权力

4有对系统没备运行指挥、调度权：

5有.对部门内部员工的聘任、解聘的建议权：

6有对部门内部员工的招录用建议权、日常考核权。

工作协作内分公司经理及分公司各部门

关系外分公司所在项目区域供电局、设备供应商、分行行政部门

项目要求

教育程度大专以上学历

专业（工种）电器工程、自动化控制、机电一体化等

3年以上水电工程相关管理经验，全局观念，有较强的组织、协调能力，

工作经验爱岗敬业，勇于承担责任

物业管理、设备管理、高低压、强弱电、空调系统、给排水、电梯等相关

任职资格知识要求

专业知识

上岗证/资格证高配技工、高技强电技工、高级冷工、高级电梯工等

对身体健康要求健康

技能很强

专业技能级别5

需求程度的级别：很强-5,强-4,较强-3,一般-2,无要求T

工作环境分行大限

工作时间周一至周五，7:30-17:30分，周六周日轮休一天，或根据项目设计。

其他

特征

主要工具设备工程设备、机具

三供配电运行操作岗位说明书

岗位名称供配电运行岗所在部门工程维修部职位定位技工

NO:3-3N0:3

岗位编号部门编号薪酬等级技工

直接上级工程维修主管直接下级

负责大厦供配电系统运行、保养、检修维修，对工程维修主管负责。

工作综述

岗位说明

工作项目序号具体职寄

熟练掌握所辖项目内的供电方式状态、线路走向及所管辖设

1备的原理、技术性能及实际操作。严格遵守公司员工守则和

各项规章制度。

负贡系统没备的运行、维修保养工作，做好防范小动物，确

2保安全运行。

负责巡视机电设备及水泵房，密切监视各类仪表的工作情

3况。正确沙泉各项数据并填好报表。

日常工作

负责与供电局的业务联系，并做好登记。

4

负责对来人来电报修及时登记，按操作规程及时排除故障。

5

6负责机房、值班室内外清洁工作。

服务热情周到，做到文明执勤，有问必答；有忙必帮：

7

8负贡本岗位的运行记录、作业记录与交接记录：

协助空调工水箱、井管巡视检查与维保，协助工程维修、抢

9险应急工作；

协助工作

10上级领导交办的其他工作；

1有对分公司运营及本部门实施措施的建议权；

2有对实施服务中服务缺陷、隐患的检查权、上报、处理建议权；

有对服务对象进行服务解释权，告之权；

岗位权力3

4有对异常人员出入设备层的警告、制止、劝解、清出权：

5有对部门内部员工的招录用建议权。

工作协作内分公司经理、上级主管、及分公司各部门

关系外分公司所在项目单位行政部、供电局、机电设备供应商等

项目要求

教育程度高中以上学历

专业（工种）电器工程、自动化控制、机电一体化等

3年以上供配电操作管理经验，全局观念，有较强的组织、协调能力，爱

工作经验岗敬业，勇于承担责任

任职资格知识要求设备管理、高低压、空调系统、给排水、电梯等相关专业知识

上岗证/资格证高配电工操作证

对身体健康要求健康

技能很强

专业技能级别5

需求程度的级别：很强-5,强-4,较强-3,一股-2,无要求T

工作环境分行大限

工作时间周一至周五，7:3077:30分，周八周日轮休一天，或根据项目设计。

其他

特征

主要工具设备工程设备、机具

四强电维修操作岗位说明书

岗位名称强电维修岗所在部门工程维修部职位定位技工

N0:3-4N0:3

岗位编号部门编号薪酬等级技工

直接上级工程维修主管直接下级

负责人原强电设备设施维护、保养、检修维修，对工程维修主管负贲。

工作综述

岗位说明

工作项目序号具体职责

熟练掌握所辖项目内的电气设备的原理及实际操作与维修，

线路走向、技术性能及实际操作。严格遵守公司员工守则和

1

各项规章制度。

负贡所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好

日常工作2记录表格.

积极配合配电工的工作，出现事故时无条件地迅速返回机

3房，听从值班指挥。

4每月进行一次分管设备的维修保养、设备资产管理工作。

负责所有电梯运行的监督管理，电梯的照明及内选外呼的

巡查和修理。每天按要求准时开启和关闭电梯，确保电梯正

5

常运行。

及时处理应急停机故障，接到应急故障后应迅速奔赴现场，

6先将电梯中被困客人救出，然后排除电梯故障。

配合电梯专业公司完成周、月和年度的电梯保养任务，并检

7查保养质量，经确认后将记录存档保管。

负责做好电梯、电梯间和电梯机房的清洁工作，做到无污

8迹、无灰尘、无垃圾。

服务热情周到，做到文明执勤，有问必答；有忙必帮：

9

10负贡本岗位的运行记录、作业记录与交接记录：

协助工程其他技工的维修、抢险应急、消防应急、会场布置

11

协助工作工作：

12上级领导交办的其他工作：

1有对分公司运营及本部门实施措施的建议权：

2有对实施服务中服务缺陷、隐患的检查权、上报、处理建议权；

有对服务对象进行服务解释权，告之权；

岗位权力3

4有对异常人员出入设备层的警告、制止、劝解、清出权：

5有对部门内部员工的招录用建议权。

工作协作内分公司经理、上级主管、及分公司各部门

关系外分公司所在项目单位行政部、供电局、机电设备供应商等

项目要求

教育程度高中以上学历

专业（工种）电器工程、自动化控制、机电一体化等

3年以上强电操作管理经验，全局观念，有较强的组织、协调能力，爱岗

工作经验敬业，勇于承担责任

任职资格知识要求设备管理、高低压、空调系统、给排水、电梯等相关专业知识

上岗证/资格证高级电工操作证

对身体健康要求健康

技能很强

专业技能级别5

需求程度的级别：很强-5,强-4,较强-3,-•股-2,无要求T

工作环境分行大限

其他

工作时间周一至周五，7:30-17:30分，周六周日轮休一天，或根据项目设计。

特征

万用表、测电笔、嘴钳、斜口钳、电工绝缘刀、钳形电流表、500V遥表、

绝缘把手锲丝刀、内六方扳手、锤子、绝缘胶布、扳手、绝缘鞋、高压绝

主要工具设备缘手套，高压设备倒闸操作扳手，高低压验电器，绝缘杆，绝缘板，接

地线：手枪钻，冲击钻等

五弱电维修操作岗位说明书

岗位名称弱电维修岗所在部门工程维修部职位定位技工

NO:3-5NO:3

岗位编号部门编号薪酬等级技工

直接上级工程维修主管直接下级

负责大厦弱电设备设施维护、保养、检修维修，对工程维修主管负责。

工作综述

岗位说明

T作项目序号具体职奇

熟练掌握所辖项目内的会议、通讯、消防、楼宇自控设备的

原理及实际操作与维修，线路走向、技术性能及实际操作。

1

严格遵守公司员工守则和各项规章制度。

负责所管装系统设备机房、弱电井的设备设施的检修保养、

2设备资产管理，按时按质按量地完成，并填好记录表格。

负责会议室设施设备、音响系统、视频系统的应用与调试，

3保证会议系统正常使用。

日常工作负费电话调线，检查消防设备，网络调试安装等，及熟悉

4相关电子原理图，排除一般故障；

5负贡广播系统、卫星系统、楼宇自控系统的维护维修。

6负责保持与设备供应商及相关技术人员的沟道与联系。

负责做好弱电操作间和操作台的清洁工作，做到无污迹、无

7灰尘、无垃圾。

服务热情周到，做到文明执勤,有问必答:有忙必都:

8

9负贡本岗位的运行记录、作业记录与交接记录：

协助工程其他技工的维修、抢险应急、消防应急、会场布置

10

协助工作工作：

11上级领导交办的其他工作；

1有对分公司运营及本部门实施措施的建议权；

2有对实施服务中服务缺陷、隐患的检查权、上报、处理建议权：

岗位权力

有对服务对象进行服务解料权，告之权；

3

4有对异常人员出入设备间的警告、制止、劝解、清出权；

5有对部门内部员工的招录用建议权。

工作协作内分公司经理、上级主管、及分公司各部门

关系外分公司所在项目单位行政部、通讯局、机电设备供应商等

项目要求

教育程度高中以上学历

专业（工种）电器工程、自动化控制、机电一体化等

3年以上会议系统、楼宇自控系统等操作与管理经验，全局观念，有较强

工作经验的组织、协调能力，爱岗敬业，勇于承担责任

任职资格知识要求设备管理、高低压、空调系统、给排水、电梯等相关专业知识

上岗证/资格证高级弱电操作证

对身体健康要求健康

技能很强

专业技能级别5

需求程度的级别：很强-5,强-4,较强-3,一般-2,无要求-1

工作环境分行大厦

工作时间周一至周五,7:30-17:30分,周六周日轮休一天,或根据项目设计.

特征

其他工具包、平口钳、尖嘴钳、斜口钳、电工绝缘刀、网线钳、绝缘把手镶丝

刀（一字、十字、大、小、长、短各一把）、绝缘胶布、扳手，网线测试

主要工具设备

仪，万用表，便携式小电话，消防用编码器。

六空调运行岗操作岗位说明书

岗位名称空调运行岗所在部门工程维修部职位定位技工

N0:3-5N0:3

岗位编号部门编号薪酬等级技工

直接上级工程维修主管直接下级

负责大厦空调运行、设备设施维护、保养、检修维修，对工程维修主管负责。

工作综述

岗位说明

工作项目序号具体职贡

熟悉中央空