2012嘉兴名品城营销推广总纲123p

以创建品牌的视角中凰国际．嘉兴名品城营销综合思考市场研判项目解读与思考形象定位推广策略案名建议模式研究与案例目标客户的界定思维导图营销策略导入推售建议项目解读地块/产品地块价值分析位置：新城边缘，南临城市主干道万国路，乍嘉苏高速嘉兴南出口，320国道边，交通四通八达；城市价值：北临嘉兴新客运中心；距乍嘉苏嘉兴南出口1公里；距嘉兴南湖商务区2公里；距商贸商圈4公里；属于规划中的未来商贸物流与交通中心。区位价值：嘉兴西南新区核心，嘉兴现代物流园区、国家级经济开发区、嘉兴国际商务区三区汇集的中心，上海、杭州进入嘉兴的首选落脚点，发展潜力巨大。地块价值分析地块四至：用地南临城市主干道万国路，东靠百公桥路，西接圣堂路，紧临320国道*南临万国路*西接圣堂路*东靠百公桥路本案*北边规划道路地块价值分析项目周边圣堂路，百公桥路，万国路可进出城区；沿320国道，经嘉杭路、城南路直达南湖景区；320国道，也可直通桐乡，海宁、平湖；乍嘉苏高速嘉兴南出口，近在咫尺，可快速到上海、杭州；未来强化客运中心沿线商贸物流向城西南的推进作用；交通动线价值分析:对内对外都有非常便捷的交通连接，商业运营与流通非常便利。地块价值分析未来城市价值分析：秀洲南翼，着重打造成为“长三角地区重要空港，浙江省临空产业发展特色区，嘉兴现代服务业集聚区，集国际化、生态化、现代化于一体的空港新城”。

空港新城组团：空港物流平台规划将整合王店、洪合两镇片区，衔接嘉兴机场、嘉兴经济技术开发区。区域范围北临杭州塘，西南至08省道，东到嘉绍高速、乍嘉苏高速及三环路，总面积110平方公里。空港物流平台，将整合全区供应链资源，基本建立立体化的现代物流网络，形成以现代物流园和空港物流保税区为主的物流区、毗邻机场的商务商贸区、临空先进制造业区和综合配套生活区。区域产业结构：“一城三园二基地”“一城”，即嘉兴空港物流城；“三园”，分别为嘉兴现代物流园、嘉兴综合物流园、嘉兴空港产业园；“二基地”，为中国集成吊顶产业基地、中国毛衫产业基地。地块价值分析周边配套价值分析：靠客运西站，另毗邻国际商务区，嘉兴创意园区，未来将有大量的人口导入；配套价值：项目区域目前正在大力开发，整个区域将打造成嘉兴交通物流商贸区本项目出现，既可尽享汽车站配套资源，是连接机场、汽车客运中心及高铁嘉兴南站的重要商业体。更可填补该区域大型商业的空缺，让嘉兴城西南片区更加的完善和丰富。产品价值分析整体规划概述：项目分二期开发，集大型购物中心、商务写字楼、商务公寓、酒店、商业街等于一体，项目将建设嘉兴首个产业博物馆、长三角服装文化创意展示中心、旅游购物中心，“嘉兴制造”质量体系认证中心、“嘉兴制造”品牌服务中心，项目建成后将成为嘉兴首屈一指的以酒店、购物、休闲娱乐、餐饮、文化娱乐、商务办公、居住等于一体的大型商贸综合体。产品价值分析一期整体规划概述：·总用地面积：80002㎡·总建筑面积：191504㎡·商贸中心：101292㎡·商务酒店：16029㎡

客房区:9851㎡

餐饮娱乐区:6178㎡·办公楼：32064㎡初步规划有专业卖场、星级酒店、商务公寓楼等三大业态，集销售展示、洽谈、电子商务、办公、信息、综合配套等一体化的服务功能于一体一期规划分析：一期规划19万方专业卖场、酒店、商务公寓楼，提供展示、交易休闲娱乐等服务的大型综合商贸物流平台。1.잠재고객三大展贸主题十大服务功能3.潮流名品中心2.嘉兴名品中心1.国际名品中心国际名品中心主要打造以国际名品为主的直销平台

及体验展示中心。

嘉兴名品中心主要打造以嘉兴制造名品为主的直销平台及体验展示中心。皮装新品体验展示馆、

毛纺名品创新展示馆、服装辅料新品展示馆

潮流名品中心主要打造以潮流、时尚为主题的国内知名时尚品牌直销平台及折扣销售中心。新品发布、名品展示、国际贸易、品牌孵化、互助融资、电子商务、人才交流、商务办公、餐饮酒店、旅游购物产品价值分析商业规划分析：以知名品牌展示销售为主力经营业态，三大展贸主题，十大服务功能项目解读小结项目属性：嘉兴城西南形象名片/目前空港新城片区唯一商贸综合体/以精品展示销售为主题地块：嘉兴新城门户，政府打造城西南副中心区域，区域未来成为商贸物流中心

临客运站、依托乍嘉苏高速，接轨上海杭州一小时经济圈区域开发启动中，现有配套不完全，人气淡，偏离城市中心商贸区未来规划前景看好产品：

30万方的城市商贸综合体打造展示、交易、居住休闲娱乐餐饮一体大型多变的商务办公空间，居住、办公两不误奢华市场内部配套，三大交通商贸区唯一商务地标中央景观布局，提供多元化绿化，购物休闲融合

商铺小面积、低总价、投资门槛低市场机会与威胁新政/城市/区域/竞争国家宏观调控国家房产调控逐步取得成效，多轮政策频出力促房地产市场健康平稳国政先行，强力要求地方政府执行，且绝大多数地政强度大于国政房价一反弹，房产投资过热行为稍有抬头，立马会迎来新一轮更严厉调控的监管房产调控政策一定程度抑制了刚需和改善型购房者，纯投资客受到打击住宅市场处于新一轮观望期房企大鳄纷纷进驻商业地产，商业地产未来发展前景看好本地投资客不限贷，不限购，商业地产不受限，商铺投资成热点外地投资客房贷门槛提高房市调控逐步深化，各地观望情绪浓郁，预计未来政策仍将趋紧；住宅限购，而投资渠道缺乏，商业地产投资渐热。商业地产形势：商业地产不限贷、不限购，受近期严厉政策影响小，成为投资新宠。商业地产大环境：①

受国家政策影响，住宅市场受重压，商业地产迎来新的发展机遇。②各大品牌地产商纷纷转向商业地产，预示着商业地产将成为投资新方向。从“国四条”到“国十一条”再到今年的新国8条，政府加强对房产市场的调控，一方面加大对捂盘惜售、囤积房源、囤积土地等投机行为的打击力度；另一方面，鼓励市场投资拉动经济发展，商业地产是一种理性投资行为，得到了各级政府的大力支持。

新政对商业地产不限贷、不限购，大量的资金涌入给了商业地产一个补涨的机会，给行业带来了活力也给开发商带来了动力。万科、中粮、绿地、华润、保利等名企纷纷加大了对商业地产的投入力度,商业地产迎来新的发展春天。新政简析限购令不针对商业地产,商铺投资成焦点限购令或将抑制住宅投资,商业地产机会来了“限购令”开启商业地产一扇门商业地产不限购银行称异地购房放贷暂不设限购买不限贷不限购不限套商业地产变成硬通货限购令下投资方向出现转移商业地产蓄势待发城市解读城市定位嘉兴作为浙北门户，沪杭、杭宁枢纽站”的也是“上海后花园。三圈环抱，

得天独厚地域价值，区位优势明显嘉兴它位于浙江省东北部、长江三角洲杭嘉湖平原腹心地带，是长江三角洲重要城市之一。它上有上海，南接杭州，北通苏州，是长三角中心区域的人流、物流的集聚与发散的中心地区。常住人口为450.17万人，市区人口88万。嘉兴的国内生产总值增速在浙江省和长三角十五个城市中名列前茅。2010年全市国内生产总值855.6亿元，所辖五县(市)均列入全国综合实力百强县前50强，所有县(市、区)均被命名为“浙江省小康县”。嘉兴作为杭州上海一小时都市圈重要城市，也是上海的后花园。南京都市圈，上海经济圈，环杭州湾经济圈，三大经济圈，影响辐射人口达3000万以上城市解读产业定位支强杆弱，下辖县市产业明显强过主城，整个区域服装、箱包、纺织区域品牌优势明显嘉兴市国民经济发展的支柱产业是工业经济，在现有的发展基础之上，未来几年该市的重点发展方向为临港工业、高技术产业、装备制造业和特色优势产业等四大产业集群产业。从嘉兴市未来产业群的发展定位可以看出，一方面城市冀望能够通过与上海、杭州大都市的产业对接，从中受益如化工，汽车零配等；另一方面又瞄准具备较高技术含量的新兴产业如电子、材料等；同时对于本地特色产业如纺织、皮革等也作为阶段性的重要产业。城市解读交通定位沪杭高速公路、乍嘉苏高速公路、沪杭铁路、京杭大运河贯穿嘉兴，使嘉兴和上海、杭州、苏州连成一片，全面联动长三角嘉兴交通价值十分明显。随着沪杭高铁的建成，嘉兴联通杭州、上海的时间大大缩短，这将会提高嘉兴的后花园的价值提升，而以“乌镇”、“西塘”、“南湖”闻名的嘉兴，旅游人口的大量涌入会把嘉兴的城市地位进一步提高。同时，沪杭高速公路、乍嘉苏高速公路、沪杭铁路、京杭大运河贯穿嘉兴，使嘉兴和上海、杭州、苏州连成一片，全面联动长三角。嘉兴城市的交通价值，对于我们来说也是种利好，使得项目更加明晰了连接长三角的交通动线，同时也将项目更好发挥出“走出去、引进来”的战略选择。城市解读经济情况收入价高购买力强人均GDP接近7000美元，这样一个GDP水平在国际水平上为房地产快速上升阶段，但接近于房地产平稳上升阶段的8000美元关卡，未来仍具有一定发展空间2010年：2296亿元

2010年：24755元

2010年：27487元嘉兴区域消费支出占可支配收入比例超过50%，08年达到68%，嘉兴人消费与投资方面具有一定的超前性，随着长三角地区的相互关系以及区域经济共同发展的进一步深入，大批外来投资者或商户到嘉兴来投资，做生意，这同样带动了嘉兴本地人的消费与投资热情。城市解读旅游概况十年间国内旅游人数及收入呈井喷式增长，成为长三角地区不可或缺的旅游目的地之一，旅游经济已经成为嘉兴产业的一大增长点嘉兴区域主要由于乌镇、西塘、钱江潮在国内的知名度及美誉度越来越高，旅游发展及定位越来越被国内所认可，成为长三角地区不可或缺的旅游目的地之一嘉兴市内旅游的快速增长，主要得益于南湖的红色旅游资源，使得嘉兴市内一直以党员的固定客群为主，同时作为长三角地区旅游支线；2010年度全市旅游业接待、收入情况表项目单位数量同比增长%总人数（万人次）3136.5523.10国内旅游人数（万人次）3070.1423.18境外旅游人数（万人次）66.4119.29旅游总收入（亿元）296.0129.26国内旅游收入（亿元）280.6230.00旅游外汇收入（亿美元）2.2618.042010年度市区旅游业接待、收入情况表

项目单位数量同比增长%总人数（万人次）725.9620.11国内旅游人数（万人次）723.6520.66境外旅游人数（万人次）2.314.35旅游总收入（亿元）70.8924.81国内旅游收入（亿元）70.1425.23旅游外汇收入（万美元）1109.041.32区域解读规划发展北控南移东进西拓；城市功能分区明晰，南扩北控，北区以工业、物流为主；南区以居住商务为中心。项目地块未来机遇明显。北控：北部用地受到北郊河的阻隔，不作为中心城区的发展方向，经济开发区用地以继续完善内部功能，用地开发“填平补齐”为主，适当发展东北区块和城东路沿线地块。南移：以南湖新区开发建设为主动力，以南湖大道为发展轴线，用地向南发展，安排大片居住、公共设施、绿化用地。东进：东部以中环南路为发展轴，安排大片居住、公共设施用地，用地发展延伸至沪杭高速公路附近。西拓：西部以秀洲新区为中心，以中山西路为发展轴，安排居住、公共设施用地，并外延安排工业用地，与秀洲新区总体发展方向相吻合。除了北部区域是受控制区域之外，未来整个嘉兴的城市发展重心将主要体现为东进、西拓和南移。磁悬浮站点——余新镇所在的南湖新区将是嘉兴未来城市发展的主轴线。北控西拓东进南移图1-1-6：主城区规划结构图中心区：为城市商务、行政、文化、休闲设施的集中区域。东南片区：以南湖新区为重点，主要布置居住和区级公共服务设施。西南片区：以秀洲新区为重点，主要布置居住、教育、区级公共服务、工业、市场等用地。北片区：以居住、工业、物流为主。嘉兴名品城嘉兴环球国际中心万达广场中润嘉兴中心四大综合体嘉兴重点建设2012年嘉兴商业综合体扎堆出现未来商业综合体竞争更为激烈已与嘉兴市政府达成入驻协议嘉兴环球国际中心开发商嘉兴德隆置业规模与位置嘉兴市文昌西路总建筑面积17万平方米主题推广语国际视野、点亮城市辉煌功能业态环球国际由一座城市商业广场和四幢现代服务大厦组成。其中城市商业广场引入中国高端家居广场月星家居，四幢大厦为5A级写字楼、高端服务式公寓、精品商务酒店，禾城银行已签约入驻其中一幢近期动态4月12日举行项目奠基仪式区域研判商业体对比中润．嘉兴中心开发商中润控股集团规模与位置项目位于运河国际商务区文昌路北、运河公园南，地块北侧紧邻运河公园。项目总建筑面积约38万平方米主题推广语世界品牌、领航嘉兴功能业态中润•嘉兴中心涵盖了主题公园、世界品牌荟萃的LEFOmall丽丰购物中心、休闲开放式精品商业街、铂金级企业总部、殿堂级LOFT公寓、甲级写字楼、五星级酒店式公寓等七大城市巅峰业态，形成一站式购物休闲城市综合体。近期动态4月26日举行项目奠基仪式区域研判商业体对比商业研判区域商业“一心三翼五极多结点”的部署整体发展，构建嘉兴市区与周边县市的互动商贸发展格局，区域内的商贸项目，共享嘉兴本地的产业基础，形成整体商贸优势。“一心”：即由中山路、勤俭路、禾兴中路和建国中路所形成的“井”字型市级商业中心区块，作为嘉兴市本级辐射整个嘉兴市域乃至周边地区和县（市）的市级商业和现代商务中心。“三翼”：即南湖、秀洲两区商贸发展翼和南湖新区旅游商贸发展翼。从三区的商贸业发展现状来看，市本级的南湖、秀洲商贸业发展情况均呈现快速发展态势，而南湖新区作为嘉兴市新的行政、新闻、休闲中心区域，再加上著名的南湖景区，会不断地聚集人气，旅游商贸业发展潜力极大。“三翼”的发展将成为“一心”的必要补充和有力支撑。“五极”：即嘉善、平湖、海盐、海宁和桐乡五县（市）区域商贸发展极。“五极”将以嘉兴市本级为中心，通过有机整合嘉兴市域范围内的商贸资源，构建嘉兴市本级与周边五县（市）互动的商贸业发展格局。商业研判核心商圈南湖、秀洲两个副商业中心的业态设置原则为：鼓励设置购物中心、专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮、文化娱乐网点；适度设置百货店、综合超市、仓储式商场、生活服务网点；控制设置农贸市场。项目区域主城区南湖区秀洲区南湖区商业副中心位于南湖新区规划范围的西部，外环东路以东部分，总面积7平方公里。辖区内在建大型商业网点主要有万好家居、国际中港城、汽车商贸园等。秀洲区商业副中心指秀洲新区商业副中心。位于秀洲新区规划范围内的秀洲中心区，总面积为9.68平方公里。辖区内在建大型商业设施主要有江南摩尔、永泰广场、国浩广场、财富广场、好一家家居购物广场、嘉兴·国际文体商贸城等。商业研判核心商圈目前以建国中路、中山路、禾兴中路和勤俭路组成的“口”字型区块，和四条路向外延伸所形成的“井”字型商业聚集区，区域内应有10万左右的人口居住，已成为嘉兴市本级辐射整个嘉兴市域乃至周边地区的商贸业聚集区域。商业研判主要商业街从目前嘉兴市市场来看，勤俭路、中山路、禾兴路、少年路和建国路所形成“两横三纵”沿街店铺构成了嘉兴市中区商业，其中勤俭路、禾兴路、建国路是最主要的购物商业核心，涵盖了嘉兴市中高档百货、服饰、餐饮、娱乐、装饰、家居用品等主要市场，吸引着主要的消费群体前往购物。区域主要业态主要经营场所说明禾兴商圈大型商场、超市、精品服饰、银行专卖等江南大厦、戴梦得、梅湾街嘉兴市高档消费集中区，商业（零售）的制高点。建国路商圈（中山路为界）北路段-各类精品服饰、电器卖场，经营面积较大，多为品牌形象店。华庭街道，以品牌服装、手机卖场为主，档次为中档综合物业。嘉兴市最繁华的综合消费场所，汇聚中高档服饰形象店、娱乐休闲场所，是嘉兴市中高阶层钟爱的消费场所。南路段-生活小商品、小吃等业态，经营规模较小、档次差。嘉兴夜市场勤俭路商圈服饰、银行、药品服装、鞋帽、运动、文化用品，嘉兴市最老街道，目前在嘉兴市已有很好口碑和消费群，不过由于城市改造，商业的转移，目前商气并没像以前那样旺盛。勤俭路、中山路、禾兴路、少年路和建国路所形成“两横三纵”构成嘉兴主城区主要商业街商业研判经营竞争嘉兴重点商业项目租金水平统计备注：以上租金均按建筑面积折算后所得。从宏观层面来讲，嘉兴经济发展繁荣，具有扎实的商业基础，人均可支配收入水平较高，这些为商业发展提供了动力源泉。嘉兴距上海、杭州等地交通均在1小时内，因嘉兴地区商业档次有限，部分高端消费转移到附近大都市；且嘉兴商业对下属郊县辐射弱，郊县中档消费集中在当地，高端消费流向上海、杭州等地；嘉兴商业经过了沿街商铺-大厦裙楼-百货商场的发展模式，逐步向购物中心模式发展，开始全面步入商业物业升级阶段；随着城市的发展催生了2个次商圈：秀洲区商圈和中环南路商圈。目前传统的百货、沿街商铺、低档批发市场仍然占据嘉兴商业市场的主流，整体商业档次不高；百货在短期内仍将占据主导地位，以“购物、休闲娱乐”为主题的综合型购物中心的商业形态将逐步增加并将受到消费者的推崇。就商业功能来看，同一商业物业甚至整个商业中心的商业功能均显单一、单调，普遍以零售为主，组合型、关联型消费未得到有效导引，休闲娱乐、高中档\特色餐饮均欠发展，可为本项目提供发展机会点。嘉兴商业市场小结竞争研判经营竞争嘉兴既有商业现状处于粗放(初级)向成熟(中级)发展的阶段,单体式商业为主,消费档次中低端为主；高级形态的综合性商业物业仍属空白(规划领先/档次领先/业态组合领先)。中国嘉兴海德饰博汇

开发商东兴置业有限公司规模与位置嘉兴市桐乡大道、明潭路口占地：3.6万平方米；总建筑面积约为60万平方米，第一期开发建设用地面积约为10万平方米二期20万方，三期30万方

主题推广语60万方专业工程饰品选材基地主推户型17—40平方米之间，主力面积30平方米功能业态一期整体定位为集中心批发、体验式购物、商务配套、物流配送为一体的家居饰品交易平台。销售均价1F反租前均价4.4万∕㎡2F反租前均价3.2万∕㎡3F反租前均价2.2万∕㎡2总价范围：40万—100万之间销售招商政策包租五年，前3年每年8%共24%一次性返还，后两年每年8%逐年返租，5年以后2：8分成的销售策略。商业研判竞争对比国际中港城开发商中成控股规模与位置项目位于嘉兴市南湖新区中环南路。总体量115万平方米。主题推广语主推户型1-4层商铺主力面积28-100平方不等功能业态项目共六层，主要业态构成为：国际品牌服饰，沃尔玛大型超级市场，奥特莱斯品牌直销广场，嘉饰茂品牌家具，全国最大的东方地质博物馆以及金悦王朝国宴中心。商贸城左边是嘉兴最高级娱乐休闲场所---俪都中港大酒店，后面是红色旅游主题乐园。销售均价均价15000元左右。其中一层：4.8万；二层:3.4万；3-四层：2.4万；5-六层（淘宝街）-1.1-1.2万销售招商政策开发商统一包租6年，年回报率分别是7%、7%、8%、8%、9%、9%，贷款五成。商业研判竞争对比中国嘉兴（国际）毛衫城

开发商嘉兴欧亚置业有限公司规模与位置嘉兴市秀洲区洪合镇320国道洪合收费站西北侧占地：15万平方米，总建筑面积约为300000平方米主题推广语全球品牌毛衫一站式集散中心主推户型面积范围20—60平方之间功能业态一层为国际毛衫精品区、二层为国际羊绒精品区、三层为国际毛衫贸易区、四层为商户提供新品全球发布、展示、洽谈、电子商务、品牌包装等国际商务区。销售均价当前返租后价格为一层2.5万/平米，二层2万/平米，三层1.3-1.4万/平米，四层不售。销售招商政策采取包租三年，一层按照年回报8%计算，二层按照年回报9%计算，三层按照年回报10%计算，四层不售，三年以后与客户再签订包租合同的销售策略。商业研判竞争对比濮院国际童装城开发商上海火宏投资有限公司规模与位置桐乡市工贸大道333号；项目占地面积24469平方米，建筑面积73745平方米，2300个铺位主题推广语中国毛衫第一市主推户型30平米主力铺型功能业态项目共分六层，负一层为国内精品羊毛衫总汇；一层为国际精品羊毛衫系列韩国馆、欧洲馆；二层为国际精品毛衫系列日本、纽约馆；三层为童装童玩世界；四层为国内精品毛衫连锁拓展部；五层为厂家直销中心。销售均价项目开发商自留童装城30%物业，项目主力铺型为40平米，项目负一层均价32000/㎡；一层均价54000/㎡；二层均价33000/㎡；三层均价22000/㎡；四层均价15000/㎡；五层均价11000/㎡。销售招商政策包租8年，按照前三年8%回报率，后五年托管经营模式。其中前两年抵扣房款，第三年每半年打卡到账，后五年每年盈利10%作为运营商运营费，90%打卡到账（或者自己运营）商业研判竞争对比桐乡国际蚕丝城开发商桐乡长威置业有限公司

规模与位置中国浙江省桐乡市世纪大道（梧振路口、桐乡客运站对面）；项目占地面积102.8亩，总投资超过12亿元，规划总建筑面积约15万平方米，其中，一期7.2万平方米、二期5.1万平方米规划为专业市场，三期3万平方米规划为商务酒店、写字楼和会展中心主题推广语大中华区蚕丝贸易总部基地主推户型15-30平米功能业态一层是品牌蚕丝馆，分家纺品牌区、家饰品牌区、蚕丝品旗舰店。二层是特色蚕丝馆，分蚕丝家纺区、蚕丝被直销区、中华绣品区。三层为蚕丝综合馆，分蚕丝服饰区、蚕丝饰品区和蚕丝化妆品区。四层是商务配套馆。销售均价一层均价37500元/平米，二层均价26800元/平米，三层均价21000元/平米销售招商政策10年包租。前三年24%一次性抵房款，第4,5年每年固定8%回报现金式返还，第6-8年按实际租金9:1分成，第9-10年按实际租金8：2分成。商业研判竞争对比杭州湾轻纺城开发商桐乡锦绣置业有限公司规模与位置杭州湾轻纺城位于桐乡大麻镇与杭州市余杭区，占地32878.71平方米，,约50亩，总建筑面积49298.84平方米，由13幢单体组成，主力面积20-40平方。主题推广语聚合浙江轻纺运作全球市场主推户型主力面积20-40平方。功能业态项目主要业态构成为，一层布艺市场、纺织机械、配套服务区；二层布艺市场。原、辅料市场；三层为家纺成品、蚕丝制品、轻纺成品；四层为家纺成品、国际贸易洽谈区、创意设计加工区。销售均价一层2-2.3万元/平米；二层1.2-1.3万元/平米；三层8000元/平米；四层6000元/平米。销售招商政策按照前3年每年年回报率8%，3年共24%的回报模式。开发商自持50%商铺，实行统一经营、统一招商、统一管理的管理模式。商业研判竞争对比桐乡世贸中心开发商浙商财团（浙江春天实业、飞耀控股、汇鑫控股）携手开发规模与位置位于桐乡世纪大道，去乌镇的必经之路，东面是桐乡客运中心主题推广语世界皮革直营航母主推户型主力：25-80平米功能业态世贸中心二期于2011年11月19日奠基，投资30亿，建筑面积达40万平方，市场部分共六层：负一楼主营大型超市、精品家电、日用百货，一楼主营各式精品鞋类，品牌香水、化妆品、名贵珠宝等；二楼、三楼汇聚高档时装、品牌服饰专卖、奢侈品专柜等；四楼、五楼为市场配套，设豪华4D影院、KTV、美食城、特色餐厅、休闲会所、美容保健、室内游泳场、异域风情温泉等，市场外景为特色风情步行街，重金建造豪华五星级酒店、多功能大型会议厅、梦幻炫丽的文化演艺厅、商务写字楼等。销售均价销售招商政策包租六年：前三年租金24%一次性抵房款，后三年保底每年8%（并且这保底每年8%是以没有扣除24%前的原价8%年回报，超出的部分和开发商“二八”分成；六年后不满意，开发商无条件的原价回购。商业研判竞争对比平湖•中国服装城开发商科来华投资控股集团有限公司规模与位置项目位于平湖市新华路、福臻路以及永兴路交汇处，属于市区主干道商业，且三面环街。一期占地9.25万平米，总建面14.5万平米（其中大型服装箱包展示中心11.6万平米、高层商务综合楼2.9万平米）总共四层，总铺位数3400个左右。主题推广语40万方全球品牌服装集散中心主推户型主力商铺的面积是20、30、40平米左右，面宽均为2.25米，进深分为4.5米、6.75米和9米三种规格；功能业态服装和交易中心、电子商务中心、产业服务中心、国际会展中心、商务配套中心、机件辅料中心

销售均价总价30-50万/套，一层均价28000元/㎡，二层均价约为20000元/㎡；销售招商政策包租十年，年租金按照前三年24%返还，一次性从总房款里扣除，第四年返还10%，第五年返还10.8%，第六至十年按实际租金收入分配，其中开发商占10%，业主占90%。商业研判竞争对比处于城市新片区，人气不旺，市场有待挖掘从地段上看，竞争项目大部分属于城市新片区，周边尚未形成人气，消费需求不旺，对投资客吸引力欠缺。初步业态定位雷同，综合体项目竞争激烈在规划上，很多项目都在打造综合体，不管是餐饮、休闲娱乐，还是酒店式公寓、购物中心等，这使得市场上的产品差异化不强，市场的竞争十分激烈。嘉兴流行商业mall目前嘉兴市区内的知名项目来看，从江南MALL到中港城，再到近期的旭辉广场，基本上形成东、中、西都有此类商业项目。所以，在嘉兴，已经形成以mall为主体的休闲购物模式。以江南MALL及中港城为例，在商业基础存在的情况下，配合增加游乐设施，增加休闲定位，提高消费者停留时间，以增加人气，促成商业项目成。嘉兴市区无一站式旅游购物平台。目前嘉兴市区内无一站式旅游购物平台。面对着嘉兴市区每年近千万的旅游人流，嘉兴市区内项目没有充分挖掘周边县市的商贸发展优点，将其转化为可利用要素，使得旅游购物出市区的习惯养成，同时也将市内市场流向周边；销售竞争小结竞争研判经营竞争客户分析本案客群区域属性向度1：由区域属性导入的客源分析嘉兴西南新城西南副中心乍嘉苏高速三大经济圈约20万方综合体导入类型地段导入型政策导入型交通导入型城际导入型规划导入型客源结构认同地段升值的客户嘉兴主城区及下辖县人群沪苏浙经此旅游者浙沪苏等地投资客市场经营户及投资客客户分析本案客群向度2：由产品属性导入的客源分析商贸中心√长三角区域专业商铺投资者，看好城西南新区未来发展前景。√在城区经营户对此区有较强的地域认同感。√在市区其他地方经营的商家，有一定的资金积累。√嘉兴下辖县城专业商铺投资者，看好城西南新区未来发展前景。商务公寓市场未来经营户，代理品牌管理人员临时办公、居住外来投资者酒店有一定经济条件的本地市民商业经营户企事业单位人员嘉兴旅游经济带来的周边区域客户商业地产的消费者从本质上而言，只分两类：一类是商业运营后所针对的消费人群；另一类是商铺购买者；商铺购买者又可分为自营户和投资客；而自营户本质上也是投资客！嘉兴名品城商铺商业地产投资客私企个体经营者政府国企官员普通市民投资者职业投资客自营性客户名品城经营户

A/嘉兴名品城商铺目标客户群定位商业地产投资客他们希望短时间内投资品种拥有比较大升值空间；项目的品牌知名度、地段及人流是他们投资考虑的方向；投资有稳定的回报，项目的升值潜力、良好的市场出租率；投资更安全、更可靠。自营性客户他们对市场了解透彻，清楚市场行情；对市场的热点区域和市场极为清楚和敏感，投资欲望较强；比较关注市场的商业氛围和财富增值气质。客户分析本案客群本案核心客群定位两类核心客群A嘉兴市及下辖县镇区的私营业主、个体经营户、政府公务员和市场经营户B苏南、上海、浙北、浙中区域等地投资客（以上是对各业态客群的总体概况，具体客群当依据产品类型再作细分。）次级客群外地投资客、城区投资客、企业中层管理人员、教师群体、城南、城西南拆迁户、中小公司，青年置业群体等47SWOT优势-----Strength劣势-----Weak1、临城市主干道万国路，紧接320国道，处于乍嘉苏高速出口，交通四通八达；2、国际商务区、空港新城、现代物流园区三区汇集的中心，3、30万方超大规模商业综合体，区域商业地标；3、政府重点支持项目，嘉兴城西南最大的形象工程;4、浙商资本，中凰投资，资金运作能力强，投资实务能达到区域投资者认可。5、商铺小面积、低总价、投资门槛低；1、项目所处区域，为新城边缘，目前区域成熟度不高，无商业氛围2、众多开发项目多处于规划建设阶段，区域人气短时间内难以聚集；3、距离周边繁华区域较远，基本无配，影响生活的便利性；4、规模处于中等，无法从一站式或影响区域产业结构上带动整片发展，独立产业，无论在招商与运营都有难度。机会-----OpportunitySO战略（发挥优势，抢占机会）WO战略（利用机会，克服劣势）1、嘉兴城西南新城规划,新客运西站未来商贸规划，未来发展潜力向好：2、新政对住宅市场加大打压抑制，商业地产投资受追捧；3、新客运站即将投入运营，将提供日常2.2万人次的消费人群；4、打造城西南副中心，契合本案规划发展条件，顺此借力。1、结合项目自身优势，充分借势嘉兴新城的规划，交通物流优势，强化竞争优势；2、运用本案大体量的商业规划，描述未来商业综合运营前景；1、借势区域规划前景及新客运西站运营后优势，项目自身多功能规划，提升项目功能运营能力，体现未来升值潜力；2、以项目自身商业优势，补缺区域商业氛围不足，抢占市场先机；威胁-----ThreatenST战略（发挥优势，转化威胁）WT战略（减少劣势，避免威胁）1、嘉兴人口不足，消费外流现象严重，现有商贸处于饱和，需求不足，成为最大风险；2、区域内商业体项目呈现井喷现象，竞争激烈；3、宏观调控对房地产市场的打压，观望氛围浓郁；4、城区内多个商业项目经营不善，影响投资者信心；1、发挥项目交通优势，以自身业态，辐射浙北浙中以至华东区域，拓展客户群；2、加强展示、现场包装、服务配套和区位的借势提升项目知名度；3、产业互补，区域共赢，突出自我；1、低开高走，通过产品优势及价格杠杆实现快速去化；2、强化销售渠道，加大客户群圈定以量实现快速销售；3、提供竞争力的销售模式，实现区域同类产品绝以竞争力。模式研究与案例综合体/万象城/万达/月星10年来,商业地产经历社区商业、大卖场、MALL时代,向发展的最高阶段城市综合体时代进发。城市综合体概念诠释城市综合体城市活动空间建筑生活空间交通枢纽公共文化设施零售商务酒店居住城市综合体功能框架城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等；中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等；城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。什么是HOPSCA？HOPSCA，于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体HOPSCA六大业态：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大综合体与单功能物业的比较城市综合体比较与分类城市聚集的产物：现代都市;快节奏;方便/快捷/经济；多种功能;综合空间;高效率的生活和工作。城市综合体的分类综合体分类核心特征代表物业城市综合体是经济发展的必然要求，依地段不同而价值相异。城市CBD中心的城市综合体如北京万达广场城市副中心城市综合体如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等城郊结合部城市综合体如世茂•蝶湖湾城市综合体最大的优势是人流的聚合优势；其价值体现从根本上来说在于其特殊的功能复合性。城市综合体城市价值巨大辐射力极大的潜在升值价值整体功能复合性高可达性便利性高密度集约型整体一致性土地使用均衡性空间连续性内外部功能联系完整性城市综合体城市价值价值归纳：城市综合体是对分散的城市功能一种整合，以往功能单一的时候，各个物业功能相对独立，之间关联度较弱，作为目前商业地产开发的主流模式和选择之一；城市综合体城市价值的主要表现集中在以下两点：商业价值与社会价值。特征归纳：根据城市综合体所处的区位、功能和与周边的关系进行归纳，即九大特征。综合体模式模式1均衡发展的模式模式3以酒店为核心功能的发展模式模式4以商业为核心功能的发展模式Complex=hotel+office+shopping+apartment+……

Complex=office(主)+apartment(次)+……HotelShoppingComplex=hotel(主)+apartment(次)+……OfficeShoppingComplex=shopping(主)+OfficeHotel……Shopping模式2以写字楼为核心功能的发展模式城市综合体的四种模式案例1香港太古广场模式1：各项功能均衡发展太古广场位于香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点；太古广场总占地三十二万平方呎，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。太古广场定位为：香港最顶级的综合体物业甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓香港太古广场案例1香港太古广场甲级写字楼部分：太古广场一座、二座、三座顶级购物中心部分：国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店；除百货店外，全部采用室内街；优越的共享空间；五星级酒店部分：港丽酒店、港岛香格里拉酒店、万豪酒店；顶级公寓部分：2栋共约400套单位。商业—太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心太古购物广场汇集国际名流会议展览中心使Tri—Me成为香港时尚发布场金钟电影院引领港岛娱乐文化高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧。酒店—通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆多家五星级商务酒店+高级酒店式公寓使Tri—Me成为夜间中环的活力中心各功能空间相互连通/延展了共享空间统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享酒店式公寓—星级物管+多产品组合提供24小时房间餐饮服务/洗衣服/中央冷气调节可使用港丽酒店的游泳池/健体中心及商务中心海景套房面积定位56平米/110平米/245平米高层单位面海景的酒店式公寓适当加大公寓面积（315平米）关键驱动因素——香港太古广场案例1香港太古广场案例2广州中信广场模式2：以写字楼为核心功能位于广州南北向的城市新中轴线上/南向天河体育中心及珠江新城区/北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁2号线总站定位为——广州最顶级的超高层写字楼超高层写字楼+公寓+小型购物商场写字楼利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖写字楼所需大堂的昭示性/各部分功能独立，各有出入口，互不干扰利用超高层写字楼的顶级形象，扩大第一高楼知名度IT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群公寓实用率约80%6部进口“三菱”客用升降机公寓的单元面积由113—237平米不等/适合不同人士的需求单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全关键驱动因素——广州中信广场案例2广州中信广场案例3上海商城模式3：以酒店为核心功能上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。总建筑面积18.5万平方米。由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商场定位为——上海顶级国际化综合体"citywithinacity"关键驱动因素——上海商城案例3上海商城五星级大酒店模式3：PortmanRitz-Carlton酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享豪华公寓共472间豪华服务式公寓公寓只租不卖，租金较办公楼略高面积从47到267平方米，以中大面积为主写字楼+商场酒店：公寓：写字楼：商业约为45%：30%：15%：10%国际水准的办公大楼25000平方米世界知名品牌的购物商场外因：处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围内因：定位准确，五星级酒店带动其它功能酒店及公寓入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚案例4深圳华润中心模式4：以商业为核心功能深圳罗湖金融商业中心区/深南大道沿线/紧邻深圳地铁一号线深圳大剧院站（地下商业与地铁相通）。华润中心

深圳规模最大的标志性、综合体商业建筑群集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体案例4深圳华润中心外因：优越的地理位置，良好的交通可达性；区域成熟后发展受限/需要新的亮点激发活力区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象内因：超强的实力与品牌号召力集购物、娱乐等为一体的体验式项目立意高，与深圳人内心的价值观相符一流的精英团队首期规划

北区写字楼+中区购物及娱乐中心总建筑面积达23万平方米

1000个车位华润大厦：4.2万平方米的甲级写字楼高度为139米1-3层为高档国际时装旗舰店4层为开放式屋顶花园5-28层为写字楼顶层为多功能厅万象城18.8万平方米的购物及娱乐中心零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场各类餐饮二期规划

占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个车位一座超五星级商务大酒店一座5A智能化甲级写字楼三座酒店式服务公寓一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场关键驱动因素——深圳华润中心模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式外因优越的地理位置―——CBD/城市中心便利的交通条件——主干道沿线/地铁口较大的规模――建筑面积20万㎡以上客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区地理位置——不远离城市核心区交通可达性——主干道沿线客户支持――商务客户地理位置——城市核心区交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛人流及商业气氛内因强制性的视觉冲击——超高层/建筑群高水准规划设计——各功能共融不互扰功能化体系——星级酒店/甲级写字楼/高档/中高档购物中心/顶级酒店式/服务式公寓开发商强劲的实力和丰富的经验专业的管理团队——物业管理/经营管理强制性的视觉冲击——超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善——商场、公寓定位差异化——通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次开发商有足够的经济实力配套设施——顶级商场明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…功能化体系——商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队规划设计/经营管理综合体模式四种模式的内外因驱动研究案例

万象城万象城品牌故事源起:HOPSCA集酒店(Hotel)/写字楼(Office)/生态公园(Park)/购物中心(Shopping)/会所(Convention)/城市超级寓所(Apartment)为一体多功能/现代化/综合性城市多维空间，世界最先进地产开发模式。都市综合体，将之前分割零散的不同建筑有机重组，赋予新的意义；“从城市进化到都市”的必需品；城市的象征和图腾，如巴黎拉•德方斯广场\纽约洛克菲勒中心\东京六本木新城。MIXC华润万象城，携手高档购物中心/国际超甲级写字楼/星级酒店/高档住宅群及服务式公寓，凭依高端硬件配套设施、业态的多重组合、品牌集群的完善链条，及国际化运营理念，国内首屈一指都市综合体。深圳华润中心•万象城：18.8万平米，目前深圳最大、华南最好、全国最具示范效应的超大型室内购物中心，HERMES、LV、GUCCI、PRADA、FENDI、DIOR、ARMANI、Zegna、MaxMara、HUGOBOSS、VERSACE……从深圳万象城内的顶级品牌你一定看出了万象城的档次和规格，另外深圳万象城内还包括Ole’超市、嘉禾影城、真冰场等主力店。现在深圳万象城几乎已经成为整个城市的商业代表，外地人来到深圳不可能不去逛万象城，这就是万象城对于一个城市的地位。研究案例

万象城深圳万象城规划概念国际排名第三、商业建筑设计国际排名第一RTKL设计师事务所担纲；单独建筑，购物中心上方无常见的住宅塔楼或写字楼，最大限度保证购物空间的灵活性和舒适性。同时缩短商业的开发周期，利于招商。拥有如米兰大道、阳光大道、幻彩天顶、浑圆天顶、空中花园、下沉广场等特色景观；整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动线两边，无死角；

层高高（5.6米至6.8米不等）、实用率高（达60%），方正实用；88部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便。深圳万象城楼层规划与地铁接驳、入口接驳地铁站地下一层平面图一层平面图万象城拥有近300个独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等于一身，是目前深圳最大的“一站式”消费中心。在租户组合方面采取了主力店＋次主力店＋专门店的形式。购物中心包括地下一层，地上五层，其中地下层与地铁相贯通。在整体规划布局方面体现典型购物中心规划布局形态，即两个把头为主力店，形成横向人流对流格局，在高楼层通过设置电影院，地下设置下沉广场形成上下对流。研究案例

万象城深圳万象城四大主力店RéEL芮欧时尚生活百货,中国第一家外资女性专门大店,挟台北、伦敦、汉城、纽约的时尚之风而来；专为18~35岁年轻女性打造的时尚生活馆。芮欧,法文“真实”之意，寓意现代女性内心的自由、自信、缤纷、个性。Olé超级市场：华润万家旗下的第一家新概念超市，以“时尚、健康、快乐”为经营理念。嘉禾深圳影城：目前深圳最大的电影城，为电影爱好者提供最好的视听享受。冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场，下设“冰纷会”滑冰俱乐部，教练团队实力雄厚。研究案例

万象城缤纷万象潮·流不息体验深圳万象城永不落幕的时尚舞台

华润︱万象城，中国购物中心行业的领跑者，倡导国际化的消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，引领全新的生活方式与消费潮流。在这个18.8万平方米的时尚殿堂，品牌零售、特色餐饮交相辉映，娱乐休闲、文化风情异彩纷呈。前沿魅力、和谐体验，尽在华润︱万象城。应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心，是市民和游客均向往的好去处。研究案例

万象城9座城市，9座万象城研究案例

万象城杭州深圳沈阳成都南宁郑州重庆青岛合肥万达集团业务简介大连万达集团创立于1988年，已形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假五大产业；以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）四大核心业务板块;企业资产1400亿元，年销售额800亿元，年纳税95亿元。计划到2012年，企业资产2000亿元，年销售额1200亿元，年纳税200亿元，成为世界级的企业。研究案例

万达广场大连万达商业地产股份有限公司——全国已开业33个万达广场，2012年将达70多个万达广场。万达酒店建设有限公司——

全国已开业15家五星酒店，2012年将达38家五星酒店。万达电影院线股份有限公司——拥有600块银幕，71座影城，2012年将达1100块银幕，120家影城。万千百货股份有限公司——

目前已开业26家百货店，2012年将达60家。万达旗下四大子品牌研究案例

万达广场万达商业地产是中国商业地产行业的龙头企业，万达广场是中国商业地产第一品牌。万达商业管理公司+万达商业规划研究院+万达学院万达集团2007年成立的万千百货，目前已在北京、上海、南京、成都、武汉等地开业26家百货店，计划到2012年开业60家店，建筑面积200万平方米，年销售额超过100亿元，成为中国一流的连锁百货企业。中国五星级酒店投资规模最大的企业，已开业15家五星和超五星级酒店，与凯悦、希尔顿、雅高、喜达屋、洲际等一批世界顶级酒店管理集团建立了战略合作关系；2012营业面积170万平方米，成为全球最大的五星级酒店投资企业之一。万达电影院线是亚洲排名第一的院线，拥有五星级影城71家，600块银幕，占有全国16%的票房份额。计划到2012年开业120家影城，拥有银幕1100块，年收入35亿元，占有全国20%以上的市场份额，成为排名全球前列的电影院线。万达的战略合作伙伴研究案例

万达广场战略商家万达目前与近30家国际和国内知名的品牌商家结成战略发展伙伴，其中12家是世界500强企业。另外万达与10多家不同业态的主力店，结成“紧密型合作伙伴”，跟进万达开发的每家购物中心。具有战略合作关系的商家：沃尔玛、家乐福、欧倍德、百安居、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦、国美电器、一兆韦德、神采飞扬、运动100、大歌星KTV、百盛购物广场、灿坤3C数码广场、红星美凯龙国际家居广场、新加坡大食代美食广场……三个标准万达“订单地产”选择战略合作伙伴有三个标准：①具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业。②社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业。③国内相关行业的前三名。“订单地产”商业品牌对万达商业地产开发的支持：①抬高了万达与所在地政府在圈地、商务谈判等方面的身价；②扩张了购物广场知名度，而提升了商铺无形资产附加值；③转嫁了投资开发购物广场可能存在的资金、租售风险；④提高销售部分商铺、写字楼、住宅价格，短期即可实现巨额回报；⑤具有战略伙伴关系的主力店消化万达购物中心70%的商业面积，对剩余30%商业的招商，产生极大的促进作用；⑥缩短了商业项目的孵化期。六大支持万达广场租售模式万达的自持/销售比例、租售组合模式为：第一代产品的单体商业中，20%的商业散售，散售部分为一层商铺。第二代产品大体量商业，真正的“只租不售”。后采取整体销售缓解资金压力。第二代产品中，核心商业购物中心“只租不售”。销售部分为项目整体比例40%-60%的住宅、写字楼和社区商业。研究案例

万达广场备注：万达集团的三代产品，对应不同的商业模式。在第三代产品，万达非常强调“只租不售”，而“只租不售”针对的是购物中心部分。在第三代产品中，住宅、写字楼等销售部分的比例，相对以往显著提高，也是万达商业模式进入“通路”的开始。在万达第一代和第二代产品中，有11个项目是出售，而这11个项目中，有7个项目出了问题，长春、沈阳、长沙、济南等地的万达购物广场与业主的纠纷引人注目。这部分的销售金额，销售面积9万平方米，单价在3万左右。任何一个商业项目，都需要二到三年的市场培育期，但小业主没有培育市场的心态和能力，在客户较少的情况下，万达和投资的小业主前前后后打了十几场官司。这使万达不得不反思运营模式的问题所在，认识到分割小产权出售的模式绝不是商业地产的出路。万达从而调整经营战略，将“只租不售”作为运营商业地产基本原则。万达广场第三代产品研究案例

万达广场万达第三代产品建筑规划设计特征（1）多功能的城市开发。万达广场第三代产品将多功能综合集中开发，包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强。如总建面达78万平米重庆万达广场，商业及公建面积达33万平米，建成后显著增强南坪商圈作为重庆五大商圈之一的作用（2）街坊式的街区布局。万达在城市综合体设计中较多的采用了街坊式街区布局的规划布局，在内部保留了项目基地内具有历史价值的文化建筑，如在济南万达广场中，对基地中的历史保护建筑，布置了社区文化广场，形成了街坊式街区布局。（3）大型市民广场。在规划设计中另一大特点是创造大型的市民广场，如太原、沈阳铁西、无锡万达广场均规划了2～2.5万平方米的市民广场，以满足市民公共开放式活动的需要。（4）地标式的城市建筑一个显著特点就是在所在区域矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场180米高五星级酒店（建成后将是济南第一高楼），又如高层地标式双塔：无锡万达广场五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。第三代产品=大型商业中心（万千百货/银泰百货）+高级酒店（万达索菲特酒店）+写字楼/公寓/住宅（48克拉）+商业街+公共空间（市民广场）+院线（万达影院）+KTV（大歌星KTV）+超市（沃尔玛/乐购）+品牌店人气店（特力屋/国美电器/百脑汇/肯德基/必胜客/书城等）一座万达广场一个城市中心万达的核心产品——第三代城市综合体，主要汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、SOHO和公共空间等多种建筑功能、业态，是满足消费者休闲、购物、娱乐、办公及居住一体的大型综合性建筑群。一、二代万达广场更多的要依靠于城市‘焦点’地带，借助商圈的力量来发展。发展到第三代，万达广场已经能够依靠自己的商业模式，独立创造出城市新中心、新的商圈。五大社会效益：带动产业结构调整；有效拉动消费需求；完善城市区域功能；创造大量就业岗位；创造持续巨额税源。万达广场在中国77个项目36个已建41个在建研究案例

万达广场北京石景山万达广场成都锦华路万达广场哈尔滨香坊万达广场洛阳万达广场宁波万达广场上海五角场万达广场上海周浦万达广场苏州平江万达广场西安李家村万达广场西安民乐园万达广场重庆南坪万达广场南京建邺万达广场青岛CBD万达广场天津万达商业广场南昌万达广场长春重庆路万达广场沈阳太原街万达广场北京CBD万达广场包头青山万达广场（在建）长春红旗街万达广场（在建）大连万达中心（在建）大庆万达广场（在建）福州金融街万达广场（在建）合肥包河万达广场（在建）呼和浩特万达广场（在建）淮安万达广场（在建）济南魏家庄万达广场（在建）南京河西美食天地（在建）宁波江北万达广场（在建）上海江桥万达广场（在建）绍兴柯桥万达广场（在建）沈阳铁西万达广场（在建）石家庄裕华万达广场（在建）太原龙湖万达广场（在建）唐山路南万达广场（在建）天津河东万达广场（在建）无锡滨湖万达广场（在建）武昌积玉桥万达广场（在建）武汉菱角湖万达广场（在建）襄樊万达广场（在建）宜昌万达广场（在建）镇江万达广场（在建）广州白云万达广场（在建）银川金凤万达广场（在建）西安东新街项目（在建）西安东大街项目（在建）厦门湖里万达广场（在建）武汉经开万达广场（在建）廊坊金光道万达广场（在建）福州仓山万达广场（在建）重庆万州万达广场(在建)万象城VS万达广场研究案例

华润VS万达比较万象城万达广场战略用零售经营的角度来做地产华润在运作时，零售物业的规划是按照零售业的需求来做的，用整个租金的成长系数来测算零售商场这部分。尽管资金回笼不会特别快，但是在运营上确实非常稳定和主动的。用做地产的手法发展商业开发一个项目，需要多大的资金规模，需要回笼多少资金，哪些面积可以卖，哪些是持有的，持有的部分做什么，万达完全按照功能在切割，把写字楼、公寓卖掉，来支撑零售业。（订单地产模式）城市布局一线或一点五线城市一线或二三四线城市背景国字号背景民营企业定位定位高端、精品、奢侈品牌多；购物型shoppingmall，做精品购物中心定位中端略高，大众化；独创城市综合体模式，打造城市新中心，做大众化购物中心速度不可快速复制可快速复制全国9城50城自主品牌Olé超级市场万达商管+万千百货+万达酒店+万达影院月星简介：月星集团创立于1988年，已发展成为多元经营、多元投资的大型企业集团，核心业务包括环球商业、家居广场、家品连锁、月星制造、商业地产等，海外业务遍及世界38个国家和地区，员工超6000人。其中月星制造拥有上海嘉定、江苏常州等多处现代化家具制造基地，家居广场已遍布上海、江苏、浙江、辽宁、吉林、黑龙江、甘肃、宁夏、青海等地，总营业面积超过200万㎡。月星荣誉：中国民营500强企业，成为中国最大的千家企业集团之一。月星是中国家具行业首获“中国名牌产品”称号的企业；2007年，月星集团主商标被认定为“中国驰名商标”，雄居中国家居行业的前列。月星品牌：月星集团旗下拥有服务和产品两大类共七个品牌。服务类：月星环球商业、月星家居、家得乐家品连锁、美龄宫大酒店；

产品类：帝国艺匠、梵思·豪宅、爱舍。月星集团研究案例

月星家居月星集团六大核心业务及品牌核心业务品牌环球商业家居广场家居连锁海外业务月星制造美龄宫大酒店月星环球商业中心月星家居家得乐家品连锁美国高点/家具展览中心梵思·豪宅/

帝国艺匠/爱舍美龄宫大酒店业务介绍由家居产业向大型百货零售行业进军的重大战略规划，将打造成集星级酒店、高级办公、高档百货、品牌服饰、家居家饰、大型餐饮、主题超市、运动休闲、欢乐嘉年华等于一体的超级体验式购物中心，配有对外展览、旅游观光、豪华影院、商务会所等业态的大型摩尔。月星家居是以海内外品牌家具集成为主体，同时集购物、休闲、服务、鉴赏等多功能于一体的巨型经营综合体，总营业面积超过260万㎡，成为广大高中档家居消费者的首选之地。以经营各种高品位、时尚、个性化与人性化的家饰，家具配套用品，居家百货等为主秉持“多而全”的经营理念。1999年，月星进驻美国高点家具展览中心，并设常年展厅，这是国内第一家，也是唯一的一家展示民族品牌的家具展厅。月星以此作为展示自有品牌，沟通世界的窗口。坚持品牌高端化、国际化的战略，组建起强大的研发、生产和销售产业链，主要生产高档民用家具、四及五星级酒店家具、系列沙发等产品，拥有上海和江苏常州和南通三大生产基地。座落在上海百联中环购物广场C座，经营面积逾6000平方米。以经典淮扬菜、精品粤菜、新派上海菜为经营主流，并在融会贯通中不断创新，自2006年落户上海后，酒店先后推出了长寿菜、节令风尚菜等特品菜系。研究案例

月星家居月星家居是以海内外品牌家具集成为主体，同时集购物、休闲、服务、鉴赏等多功能于一体的巨型经营综合体，在上海、江苏、浙江、辽宁、吉林、黑龙江、甘肃、宁夏、青海等地拥有近20家大型连锁家居广场，总营业面积超过260万㎡，成为广大高中档家居消费者的首选之地。经营的家具材质函盖了板式、实木、藤制、玻璃、纤维、大理石家具等，既有中国的古典与现代风格，又有意大利、法国、美国、西班牙、丹麦等各国的异域风情。其中，卢浮宫国际馆更是汇集世界各个国家和地区的顶级家具品牌，深受社会精英的青睐。月星家居月星家居发展思路作为“中国驰名商标”“中国名牌”，月星集团下属的月星家居商场已成为国内顶级的精品家居连锁商业.月星家居坚持精品路线，以品牌影响力、号召力担当业界先锋；商业连锁化的发展战略，倡导品牌领先、效益制胜的商业趋势，营造浓郁的商业氛围，提升当地居家生活品质，并将带动当地商业地产和房地产的增值，从而促进当地经济发展、增加就业机会等。抢占长三角，谋划全中国。上海月星辐射到杭州等周边地区；南京月星辐射到徐州、安徽、山东等地；常州则连接无锡、南通、镇江、扬州、泰州等省内市场。从2008年开始，月星集团迅速进行了一系列低成本扩张，投入资金达几十亿元，开始了从家居领域到商业地产领域的激情跨越。在“渠道为王”的商业格局下，超前规划建设世界级卖场，是月星战略性投资的重要一环。如果说企业过去从制造业进入商业，主要是保证产品的销售通道，那么现在则更强调对市场的控制力。月星家居全国分布图研究案例

月星家居月星家居代表性案例常州月星环球商业中心常州月星环球商业中心位于常州市新北区，主体商业裙房、星级酒店、高级办公楼和地下部分组成，总建筑面积达60万m2，其中商业面积近38万m2，星级酒店、高级办公楼面积约16万m2。通过引进诸多世界著名品牌极大地提升SHOPPINGMALL品位，项目定位为集星级酒店、高级办公、高档百货、品牌服饰、家居家饰、大型餐饮、主题超市、运动休闲、欢乐嘉年华等于一体的超级体验式购物中心，配有对外展览、旅游观光、豪华影院、商务会所等业态的大型SHOPPINGMALL。上海月星环球商业中心上海月星环球商业中心位于上海普陀区130地块，西临中山北路，东接凯旋路，北临绿洲广场和长城大厦。拥有规模达12万平方米的甲级商务楼宇，项目建成后将打造成全方位的集区域总部、专业展示、国际名品、运动休闲于一体的超级体验购物中心。同时，通过引进世界500强等大型企业，引进诸多世界顶级品牌，将商业定位为以高档百货、品牌服饰、家居家饰、大型餐饮、健身中心为主，配有、精品超市、豪华影院、儿童娱乐、商务会所等业态的大型SHOPPINGMALL。裙房屋顶花园除用作停车外，尚有部分面积用于网球场、游泳池及休闲咖吧功能。杭州月星国际家居生活广场杭州月星国际家居生活广场，位于杭州城北经济圈、汽车城商圈、城西商圈合围处。东立面正临贯穿杭州市南北走向的主干道莫干山路，与人潮涌动的杭州汽车北站隔路相迎，区位优势得天独厚。广场总营业面积达16万平方米，为现代ShoppingMall大商业业态。广场以常年家居展厅为主题，以家居超市等商贸产业及娱乐