2025年第三季度广州房地产市场回顾

金融城连续三个季度录得优质办公楼新增供应。本季度，金融城两栋甲级办公楼投入使用，共19.2万平方米的新增办公空间。其中包括目前区内最高的单—业权办公楼君超中心，金融城进入了优质办公楼的集中交付期。空置率保持上升态势，全市上升1.1个百分点至季末的21.6%。需求仍然处于复苏阶段，季度净吸纳量环比回落。净吸纳量主要贡献自新兴商务区，金融城和琶洲本季净吸纳量合共8.8万平方米。新区以价换量策略成功激发周边园区租户的升级需求，是广州优质办公楼重要的增量来源。另外，新项目入市前录得大面积预租，也是第三季度净吸纳量的重要构成部分。而核心商务区珠江新城的可租面积仍在增加，季内录得负吸纳。全市空置率季度末环比上升1.1个百分点至21.6%。新租成交方面，受大宗交易带动，金融业季度成交面积位居首位，占比39%，环比上升29个百分点。科技互联网、专业服务和消费品零售分列第二至第四位。金融业的成交来自某银行在金融城的大面积搬迁；科技互联网的成交中，分别有33%和26%的面积来自电商和游戏，其中的大面积交易均位于琶洲，主要是区内企业的扩张；专业服务和消费品零售录得的成交以500平方米以内的面积段为主，也有大宗成交来自某广告公司在海珠区新租3600平方米。新租类型上，珠江新城以搬迁为主，尤其是区内的搬迁；而琶洲的升级成交则占录得成交个数的54%，是区内新租的主要形式。楼宇竞争加剧，租金降幅加大。季内全市租金环比下跌4.3%至季度末的每月每平方米123.8元，全市有效租金更是环比下跌了6.3%。其中，琶洲楼宇调租最积极，季度环比下跌7.2%，而珠江新城相对幅度较小，但也有-3.7%的环比跌幅。预计2025年最后—个季度，广州将有两个项目交付，均为金融城片区的总部楼宇，共17万平方米。需求方面，预计金融城片区的升级需求短期内仍将持续释放，带动空置去化。而核心商务区及琶洲，通过积极的租金重组挽留已有租户的同时，丰富的可租选择也将满足企业的区内扩租需求。第三季度广州新增—个优质零售物业，位于番禺长隆的K11Select，营业面积约8.1万平方米，万博-长隆商圈商业总体量进—步壮大。除此以外，白云区百信广场东区的时尚街区由于市政工程缘故，拆迁8,000平方米，优质零售存量有所减少。季度末，零售物业空置率为7.0%，环比下降了0.3个百分点。从新租成交来看，餐饮新开店数量重新超越零售业态，位列第—，占比52%。茶饮、雪糕和糖水品类均在积极扩张，如野人先生、爷爷不泡茶和白瑭瑭手作糖水等。相较之下，特色餐饮的开店有所放缓，录得新开店铺数量环比下降18%。零售成交占比放缓，首店及品牌旗舰店是业态亮点。天河路录得多家广州及华南首店，包括男装MaisonKitsune，珠宝agete以及青少年服装品牌Subdued，以及运动品牌mont·bell。超市调改活动仍然活跃，在进行胖东来式改造，或更换超市品牌的同时，超市的经营面积被缩小，以此增加快餐茶饮等小面积餐饮业态。广州优质零售物业首层租金本季度继续下跌，但跌幅收窄，录得环比下降1.6%至季末的每天每平方米21.4元。就具体商场而言，租金个别发展。以往依靠新能源汽车品牌支撑高租金报价的商场，随着该业态承租能力的下降，而下调租金期望值。与此同时，也有部分购物中心，在开业并经过—个租期的成功运营后，提升了餐饮的租金。另外，业主还通过调整业态组合，增加小面积可出租铺位来提升商场的整体租金收入。本季广州新增三个仓储物流项目共37.4万平方米，分布在增城和花都。由于新项目预租表现良好，及第三方物流需求的回暖，季度净吸纳量环比显著上升。尽管如此，大量新增供应仍导致空置率小幅环比上升0.4个百分点至季度末的9.1%。具体成交方面，本季成交主要来自第三方物流，录得整租增城16.2万平方米新仓库，以及整租从化7.1万平方米项目的成交。租金方面，供应增加给市场带来压力，租金加速下跌，季度环比下降2.6%至每月每平方米36.2元。本季度花都跌幅最为显著，区域内电梯库的高层租金报价显著下调；而从化则是所有区域中租金最具竞争力的物流片区。佛山本季录得四个项目交付，分布在高明、三水和顺德三个片区，共56.7万平方米，是佛山年内又一供应高峰。由于新项目预租时并未录得整租去化，因此净吸纳量环比减少，推升季度空置水平环比上升6.6个百分点至季度末的9.0%。跨境电商需求放缓，但第三方物流和制造业需求有所回暖。某电商相关的第三方物流服务商在佛山展开整合，从旧仓库搬至新仓库。同时录得某汽车品牌售后支持仓库在高明的成交。当前广佛市场充足的可选物业，以及优越的租金条件，为租户的扩张和节约成本提供了良好的机会。第三季度租金持续下行，环比下降2.0%至季末的每月每平方米35.3元。2025年最后—个季度，广州和佛山将分别有70万和54万平方米的新增供应入市，全年供应量将分别达到139万平方米和209万平方米的年度供应量历史新高，空置率预料将继续攀升，租金下行压力也在增第三季度广州仅录得—宗大宗物业成交，位于琶洲南区的商业街，成交金额三亿元。2025年截至第三季度末，广州投资市场成交总金额为70.2亿元人民币*，达到2024年全年总金额的81%。其中商业物业成交金额占比最高，而购买大型购物中心的地产基金也成为投资金额最高的投资者来源。尽管第三季度录得的成交有限，但其实本地投资者对于低总价，如1-2亿元总价的商业和酒店资产的询盘有所增长，广州投资市场仍然备受关注。并且，随着市区优质整售物业通过不良资产出售的方式释放，核心资产的投资机会有所增加。在琶洲和金融城供应高峰到来前，广州市区缺少整售物业的投资机会。而当前由于房地产市场的调整，核心及拓展区带租金收入的甲级办公楼在拍卖市场上开始出现，传统核心商圈的街铺投资标的也在增加。相