商场承包合同

商场承包合同商场承包合同是商业活动中常见的法律文件，它明确了承包方与发包方之间的权利义务关系，对商场的运营管理、收益分配等方面进行详细约定。一份规范、完善的商场承包合同能够有效减少合作双方的纠纷，保障双方的合法权益。一、合同主体条款合同主体条款是商场承包合同的基础，直接关系到合同的法律效力和双方的责任承担。在签订合同前，双方必须对彼此的主体资格进行严格审查。发包方通常是商场的所有权人或合法经营权人，需要提供商场的产权证明、营业执照等相关文件，以证明其对商场享有合法的发包权。承包方则可以是企业法人、个体工商户或其他组织，同样需要提供有效的身份证明和经营资质证明，如营业执照、相关行业的经营许可证等。双方应在合同中明确各自的名称、法定代表人或负责人、住所地、联系方式等基本信息，确保信息的准确性和完整性。如果合同主体存在瑕疵，如发包方无权发包、承包方无相应经营资质等，可能导致合同无效或无法正常履行，给双方带来不必要的损失。二、承包标的与范围条款承包标的与范围条款需要清晰界定承包的具体对象和范围，避免后续产生争议。承包标的即商场本身，应明确商场的具体位置、建筑面积、楼层分布等信息。承包范围则包括商场的经营区域、附属设施设备等，例如商场内的商铺、公共区域、停车场、电梯、空调系统、消防设施等。对于附属设施设备，合同中应详细列明其名称、数量、规格、状况等，并明确承包方在承包期间对这些设施设备的维护、保养责任。此外，还需要明确承包范围是否包括商场的品牌使用权、商标权等无形资产，如果涉及，应另行约定相关的使用条件和费用。三、承包期限与续约条款承包期限是商场承包合同的重要内容，直接影响双方的长期规划和投资回报。合同中应明确约定承包期限的起止时间，一般以年为单位计算。承包期限的长短由双方根据商场的实际情况、经营规划等因素协商确定，通常为3-10年。在承包期限内，发包方不得擅自收回商场，承包方也不得擅自提前终止合同。同时，合同中还应约定续约条款，即承包期限届满后，承包方是否享有优先续约权。如果承包方希望续约，应在承包期限届满前一定期限内（如3-6个月）向发包方提出书面申请，发包方在收到申请后，应在合理期限内予以答复。如果发包方同意续约，双方应另行签订新的承包合同；如果发包方不同意续约，应按照合同约定的方式处理承包方的投资补偿、设施设备交接等事宜。四、承包费用与支付方式条款承包费用是承包方获得商场承包经营权所支付的代价，是合同的核心条款之一。双方应在合同中明确承包费用的金额、计算方式、支付周期和支付方式。承包费用的计算方式多种多样，常见的有固定金额计算法、按营业收入比例计算法、保底金额加比例分成计算法等。固定金额计算法是指双方约定一个固定的承包费用，承包方在每个支付周期内按照固定金额支付；按营业收入比例计算法是指承包方按照商场的营业收入的一定比例向发包方支付承包费用；保底金额加比例分成计算法是指承包方首先支付一个保底的承包费用，当商场的营业收入超过一定金额时，超过部分按照一定比例向发包方支付分成。支付周期可以是月付、季付或年付，支付方式可以是银行转账、支票等。双方应在合同中明确约定支付的时间、账户信息等，确保承包费用的按时足额支付。如果承包方逾期支付承包费用，应承担相应的违约责任，如支付逾期利息、滞纳金等。五、双方权利与义务条款（一）发包方的权利与义务发包方在商场承包合同中享有以下权利：按照合同约定收取承包费用；对承包方的经营活动进行监督检查，确保承包方遵守国家法律法规和商场的规章制度；在承包方违反合同约定时，有权要求承包方承担违约责任，直至解除合同。同时，发包方也应承担相应的义务：保证其对商场享有合法的发包权，向承包方提供商场的相关产权证明和资料；按照合同约定向承包方交付符合约定条件的商场及附属设施设备；协助承包方办理商场经营所需的相关手续，如营业执照、税务登记证等；不得干涉承包方的正常经营管理活动，除非承包方的经营活动违反法律法规或合同约定。（二）承包方的权利与义务承包方在商场承包合同中享有以下权利：在承包期限内对商场享有独立的经营管理权，自主决定商场的经营策略、经营范围、商品种类、价格制定等；按照合同约定使用商场的附属设施设备和无形资产；在承包期限内获得商场的经营收益。承包方的义务主要包括：按照合同约定按时足额支付承包费用；遵守国家法律法规和商场的规章制度，合法经营，不得从事违法违规活动；负责商场的日常运营管理，包括人员招聘、培训、管理，商品采购、销售、库存管理，市场营销策划等；对商场的设施设备进行维护、保养，确保其正常运行，如因承包方原因造成设施设备损坏的，应负责维修或赔偿；承担商场的经营费用，如水电费、物业费、税费、人员工资等；接受发包方的监督检查，配合发包方的工作。六、经营管理与规范条款经营管理与规范条款是保障商场正常运营和维护商场形象的重要依据。合同中应明确承包方在经营管理过程中应遵守的规范和标准，例如商场的营业时间、服务质量标准、商品质量标准、环境卫生标准等。承包方应制定完善的经营管理制度和应急预案，确保商场的安全、有序运营。对于商场内的商户，承包方应进行统一管理，规范商户的经营行为，维护商场的整体形象。此外，合同中还可以约定承包方在承包期间的经营目标，如营业收入指标、利润指标等，如果承包方未达到经营目标，发包方可以采取相应的措施，如调整承包费用、终止合同等。七、费用承担与结算条款在商场承包经营过程中，会产生各种费用，合同中应明确这些费用的承担主体和结算方式。一般来说，承包方应承担商场的日常经营费用，如水电费、燃气费、物业费、暖气费、通讯费、网络费、清洁费、安保费、人员工资、福利费、社会保险费、商品采购成本、广告宣传费、促销费、维修保养费等。发包方可能承担的费用包括商场的房产税、土地使用税等固定税费，以及因商场产权问题产生的相关费用。对于各项费用的结算，双方应约定明确的结算周期和方式，例如水电费按月结算，由承包方直接向相关部门缴纳；人员工资按月结算，由承包方按时足额支付给员工。同时，合同中还应约定费用的票据管理和财务报表的提交要求，承包方应按照约定向发包方提供财务报表，接受发包方的财务监督。八、违约责任条款违约责任条款是保障商场承包合同履行的重要保障，能够约束双方的行为，维护合同的严肃性。合同中应明确约定双方在违反合同约定时应承担的违约责任，包括违约行为的认定、违约金的计算方式、赔偿范围等。发包方的违约行为主要包括擅自收回商场、未按合同约定交付商场或附属设施设备、干涉承包方正常经营管理等；承包方的违约行为主要包括未按时足额支付承包费用、擅自改变商场用途、损坏商场设施设备、违反经营管理规范、从事违法违规活动等。对于违约行为，违约方应向守约方支付违约金，违约金的数额可以根据合同的具体情况约定，一般不超过合同总金额的一定比例（如20%）。如果违约行为给守约方造成了实际损失，违约方还应承担赔偿责任，赔偿范围包括直接损失和间接损失。直接损失是指因违约行为直接造成的财产损失，如设施设备的维修费用、商品损失等；间接损失是指因违约行为导致的可得利益损失，如营业收入的减少等。九、法律风险（一）合同主体风险合同主体风险是商场承包合同中常见的法律风险之一。如果发包方不是商场的合法所有权人或经营权人，其签订的承包合同可能无效，承包方将无法获得合法的承包经营权，从而遭受巨大的经济损失。此外，如果承包方没有相应的经营资质或信用状况不佳，可能导致商场的经营管理出现问题，影响发包方的收益。因此，双方在签订合同前，必须对彼此的主体资格进行严格审查，核实相关的证明文件，必要时可以进行背景调查。（二）合同条款风险合同条款不明确、不完整或存在歧义是导致合同纠纷的主要原因之一。例如，承包范围约定不清可能导致双方对商场附属设施设备的使用和维护责任产生争议；承包费用计算方式不合理可能导致承包方的经营成本过高或发包方的收益过低；违约责任条款不具体可能导致在一方违约时，另一方无法获得有效的赔偿。因此，在签订商场承包合同时，双方应仔细审查合同条款，确保条款的明确性、完整性和合法性。对于重要的条款，如承包费用、支付方式、违约责任等，应进行详细约定，避免使用模糊不清的语言。（三）经营风险商场承包经营过程中面临着各种经营风险，如市场竞争加剧、消费者需求变化、经济形势波动等，这些因素都可能影响商场的经营业绩和收益。如果承包方没有制定有效的经营策略和风险应对措施，可能导致商场经营不善，无法按时支付承包费用，甚至出现亏损。此外，承包方在经营过程中如果违反国家法律法规或商场的规章制度，可能会受到行政处罚，影响商场的声誉和正常运营。因此，承包方应具备较强的市场分析能力和经营管理能力，制定科学合理的经营计划，加强风险管理，确保商场的稳定运营。（四）产权风险如果商场的产权存在瑕疵，如产权不清晰、存在抵押、查封等情况，可能会影响承包合同的履行。发包方在签订合同前，应确保商场的产权清晰，不存在任何权利负担。如果商场的产权存在问题，承包方应谨慎考虑是否签订合同，或要求发包方在合同中提供相应的担保措施。十、履行要点（一）合同签订前的准备工作在签订商场承包合同前，双方应做好充分的准备工作。发包方应准备好商场的产权证明、营业执照、相关设施设备的清单和状况说明等文件，并向承包方提供真实、准确的信息。承包方应对商场的地理位置、市场环境、客流量、竞争对手等情况进行充分的调查和分析，评估商场的经营潜力和风险。同时，双方应就合同的主要条款进行充分的协商和沟通，确保达成一致意见。在签订合同前，建议双方咨询专业的律师，对合同条款进行审查和修改，以确保合同的合法性和有效性。（二）合同履行过程中的管理在合同履行过程中，双方应加强沟通与协作，建立良好的合作关系。发包方应按照合同约定向承包方提供必要的支持和协助，如协助办理相关手续、协调与相关部门的关系等。承包方应严格遵守合同约定，履行自己的义务，按时足额支付承包费用，加强商场的经营管理，确保商场的正常运营。双方应定期对合同的履行情况进行检查和评估，及时发现问题并采取措施解决。对于商场的设施设备，承包方应建立健全维护保养制度，定期进行检查、维修和保养，确保其正常运行。同时，承包方应做好财务核算和管理工作，按照约定向发包方提供财务报表，接受发包方的财务监督。（三）争议解决与合同终止在合同履行过程中，如果双方发生争议，应首先通过友好协商的方式解决。如果协商不成，可以根据合同约定的争议解决方式（如仲裁或诉讼）寻求解决。合同中应明确约定争议解决的方式和管辖机构，例如约定由