海口市中央区项目前期定位报告40p

项目发展预期挖掘和创造项目更多价值，实现预期利润；进一步扩大发展衍宏在市场上的份额、地位和影响力；进一步推广和宣传衍宏品牌；通过本项目的成功运作，为大同里改造发展奠定良好发展基础和态势；前言市场部分海口市近期相关楼盘情况序号楼盘名称地理位置价格房型面积所余套数备注1海岸一号海口湾目前17000一房到三房50-140剩余60%左右户型差，价格高2海口湾八里银海海口湾封盘三房-五房132-216未售3玉龙湾龙昆南均价7000-8000一房、两房、三房55-139已售完户型赠送较多4学苑公馆经济学院校园内12800两房、三房102---13958套带装修5凤翔星悦凤翔东路8000两房、三房94---116已售完

6滨江帝景琼州大道均价6000-7000，目前9000左右跃层1603套7三林怡和园大园路14000四房1528套

8三菁家苑金盘路无两房、三房、四房80---1403月份销售带装修9名门广场蓝天路13800四房180---19510多套

10锦和广场蓝天路12500两房、三房85---13680多套

11华林广场南宝路均价9300-1000一房、两房居多36㎡、72㎡跃层50多套户型设置小复式12海航国瑞城国兴大道预计15000起两房----四房92----1405月份销售

13盛达景都国兴大道“大润发”12600两房92暂不出售不收定金小结：1、由于国际旅游岛战略出台，近期海口绝大多数楼盘价格相对高企，并且处于有价无市状态，随着时间推移，市场将逐渐进入博弈期，而房源将多、资金压力较大的项目将可能会率先进行市场调整；2、目前海口城市中心在售楼较少且所剩房源大多属于尾盘（且绝大多数尾盘价格都高企）；琼山区后续项目相对较多，而大英山新城区也将会成为新一轮销售热点区域；在产品打造上，随着销售价格的逐渐攀升，更多发展商也已经注重对户型创新、园林景观营造等方面下足功夫，为实现更高价值而打好基础；3、由于价格短时期内上涨较快、幅度较大，近期市场上性价比较高的中小户型相对好销；目前市场成交多以岛外投资客为主；4、对于本项目来说，在户型定位上不仅要考虑后续市场潜在客户需求（在中小户型上布局好),另外也要看到海口城市中心具备一定规模项目已经越来越少，应根据项目区域发展和自身预期发展定位设置一定的中大户型；典型项目调研——玉龙湾位于魅力100旁早期均价7000-7500目前已基本售完户型特点：N+1设计房型面积套数规模面积比3房2厅139218429191142431%3房2厅1356385052房2厅9084847560756021%1房2厅608425250401780848%1房2厅7616812768

4203679236792100%典型项目调研——华林广场户型特点：小复式设计，营造价值提升点；典型项目调研——海航国瑞城简约欧式风格公建+住宅+商业六块区域户型特点：一梯三两房区间面积较大电梯厅不采光户型亮点不多户型特点：一梯三两房区间面积较大电梯厅不采光户型亮点不多利用入户花园可改三房户型特点：一梯二电梯入户空中花园，转角凸窗通透，交通流线简洁户型特点：一梯二三阳台+工人房空中花园，凸窗厨房设置不太合理典型项目调研——正大豪庭简约欧式风格公建+住宅+商业六块区域市场部分小结：海口中心城区在售项目和可发展项目相对较少，本项目在定位上应相应考虑和利用，充分将本项目的稀缺性、独占性、升值潜力等等强势特点综合考量；目前海口甚至整个海南地产的价值预期短时间被发掘和逐渐放大，在新形势下，一方面，建议本项目在产品定位上要充分兼顾和考虑本地客户和岛外客户、投资客和自住客等的需求特点，另一方面，在项目发展定位上也要充分估计本项目对旁边后续项目的奠基作用以及为衍宏品牌新时期注入更多内涵的品牌平台作用；海口地产开发随着更多外地开发商和高水平上下游合作商的进入，房地产运营水平尤其是产品创新上不断深挖，在国际旅游岛新发展形势下，产品创新具有一定的生命力和价值潜力，建议本项目结合地块情况和市场情况适当适度创新，打造溢价增值项目。解析篇SWOT分析优势：1、繁华都市中央，区域优势明显；2、主干道沿线，通达性较好；3、商业区，万商云集，人流聚集较好；4、教育配套齐全，学校资源丰富；5、项目具备一定规模，利于打造成精品项目；6、衍宏品牌优势的持续影响，利于项目销售；7、项目隐居闹市，利于营造良好居住氛围；劣势：1、目前只有一个交通出入口；2、不临主干道，展示面较少；3、周边小区普遍档次较低；机会：1、大同里片区改造发展为项目带来长期利好；2、国际旅游岛持续效应，将会带动项目外销；3、片区竞争项目少，本项目稀缺性凸显；威胁：1、海口其它片区相关项目的竞争；2、2010年市场走势的不确定性；小结：项目具备良好地段和区位竞争力，稀缺性较为明显，建议在产品打造（规划、园林、户型等）上做好内功，并在后期营销推广上下足功夫，为本项目实现价值再造、实现市场溢价打下扎实基础！1、基地较为规整、平整；2、周边建筑以多层为主；3、居住氛围浓厚；4、处闹市，隐于市；基地分析龙华路现有建筑1现有建筑2主出入口项目地块1项目地块2规划区间路规划路目前只有从龙华路一个出入口，其他交通节点尚处在规划阶段定位篇项目印象海口公园一中海医医院龙华路龙华小学九小西湖解放西商业圈东湖大同里缤纷都市龙昆南路城市中心万国都会配套齐全龙华总站宜人尺度大同路商业圈海秀路商业圈市政府成熟街区唯此城市定位策略一园二湖·一都一城衍宏万国中央衍宏万国大都会城市运营商世界岛居·国际主城项目形象国际旅游岛主城人居样板产品部分经济指标占地面积18000容积率3建筑密度18%建筑面积约54000产品策略建议住宅部分面积区间房型面积比例产品亮点设计产品类型55-60一房6%入户花园+双阳台+凸窗，可改两房补充产品，现金牛75-80两房30%入户花园+双阳台+凸窗+户内花园，可改三房现金牛95-100小三房32%入户花园+双阳台+凸窗+户内花园现金牛115-120中三房14%入户花园+双阳台+凸窗+户内花园+搭板赠送溢价产品，明星产品135-140大三房15%入户花园+双阳台+凸窗+户内花园+搭板赠送，部分做成子母房溢价产品，标杆产品160-180顶层别墅3%大露台+挑高客厅+局部跃式+入户花园稀缺产品

合计100%户内花园（送一半）搭板全赠送入户花园（送一半）凸窗（全赠送）136平米三房户型创新—搭板赠送+户内花园赠送，形成多元化居住形态搭板全赠送凸窗（全赠送）入户花园（送一半）115平米三房户型创新—搭板赠送+入户花园+凸窗+阳台户型创新—两代居（城市中心，和谐共居）户型创新—两代居（城市中心，和谐共居），另外此类户型可形成较为实用拆分，做到降低项目风险户型创新—兄弟居（城市中心，共荣共居）园林部分建议项目名称园林风格园林特点玉龙湾东方、中式空中平台园林，规模小，紧凑紫泉手工艺术主题，天然下沉式露天泳池+架空层双重立体园林八里银海滨海风情内部园林景致，外部城市配套园林国瑞城欧式风格景致小品、水系，体现尊贵感和仪式感宝安•江南城三期江南园林融合现代造景手法生态、健康、和谐、经济滨江帝景欧式热带风情生态园林风情水景生态园林、欧式景观小品、围合式园林组团城市海岸巴厘岛热带滨海风情热情奔放，休闲舒适、浪漫诗意的生态园林综合市场上项目园林营造情况，结合本项目区位特点、地块特征以及本项目相关定位，建议本项目园林部分以现代简约艺术风格切入市场，营造具有时代感、城市感、时尚