国家开放大学电大专科《物业管理法规》2025年期末试题及答案

国家开放大学电大专科《物业管理法规》2025年期末试题及答案一、单项选择题（每小题2分，共20分）1.根据《物业管理条例》修订版（2023年），下列哪项不属于物业管理的基本目标？（）A.维护物业区域内的环境卫生B.保障物业共用设施设备的正常运行C.提升业主的投资回报率D.维护公共秩序答案：C2.某小区首次业主大会召开时，专有部分占建筑物总面积50%且占总人数50%的业主参与表决，需通过“选聘物业服务企业”的决议，至少需要（）同意。A.参与表决业主中1/2B.参与表决业主中2/3C.全体业主中1/2D.全体业主中2/3答案：A（注：根据《民法典》第278条，此类事项需参与表决业主过半数同意）3.物业服务企业将电梯维修服务委托给具备资质的专业公司，下列表述正确的是（）。A.委托后电梯安全责任由专业公司承担B.物业服务企业需对委托服务质量承担连带责任C.委托无需告知业主D.委托后物业服务企业可不再履行电梯巡查义务答案：B4.业主王某未按约定缴纳物业费，物业服务企业拟通过诉讼追讨。根据《民事诉讼法》及相关司法解释，诉讼时效期间为（）。A.1年B.2年C.3年D.5年答案：C5.某小区规划时未明确物业管理区域，需重新划分。根据《物业管理条例》，划分的最终决定主体是（）。A.业主大会B.街道办事处C.县级房地产行政主管部门D.建设单位与业主协商答案：C6.下列哪项不属于业主的共同决定事项？（）A.制定和修改管理规约B.选举业主委员会成员C.决定物业服务企业的薪酬标准D.使用建筑物及其附属设施的维修资金答案：C7.前期物业服务合同终止的法定情形是（）。A.建设单位与物业服务企业协商一致B.业主委员会与新物业服务企业签订合同C.半数以上业主对服务不满D.物业服务企业提出解除合同答案：B8.业主将住宅改为经营性用房，需满足的法定条件是（）。A.取得物业服务企业同意B.经有利害关系的业主一致同意C.向社区备案D.缴纳经营保证金答案：B9.专项维修资金的使用需经（）同意。A.专有部分占建筑物总面积1/2以上且占总人数1/2以上的业主B.专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主C.参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主D.参与表决专有部分面积2/3以上且参与表决人数2/3以上的业主答案：D（注：根据《民法典》第278条，使用维修资金需参与表决双2/3同意）10.物业服务企业在疫情防控期间未按要求对公共区域消毒，导致业主感染病毒。业主起诉索赔时，关键举证内容是（）。A.物业服务合同中关于防疫义务的约定B.业主感染的具体时间C.物业服务企业的消毒记录D.其他业主未感染的证明答案：A二、多项选择题（每小题3分，共15分。多选、少选、错选均不得分）1.下列属于《物业管理条例》规定的业主权利的有（）。A.监督业主委员会的工作B.提议召开业主大会会议C.决定解聘物业服务企业D.查阅物业服务合同及相关收支明细答案：ABD2.物业服务合同终止时，物业服务企业应履行的义务包括（）。A.移交物业共用设施设备B.公布预收物业费的清算情况C.配合新企业完成交接D.销毁业主个人信息记录答案：ABC3.下列行为中，属于物业使用禁止行为的有（）。A.在阳台搭建防雨棚（未超出规划范围）B.将废弃电池投入生活垃圾桶C.占用消防通道堆放杂物D.装修时拆除承重墙答案：CD4.专项维修资金的来源包括（）。A.业主初始缴存的资金B.维修资金的银行利息C.共用部位经营所得收益D.建设单位的额外捐赠答案：ABC5.前期物业管理的特点包括（）。A.合同主体是建设单位与物业服务企业B.服务内容以设施设备调试为主C.服务期限具有临时性D.业主参与度较高答案：AC三、判断题（每小题1分，共10分。正确填“√”，错误填“×”）1.业主大会的成立必须经房地产行政主管部门批准。（）答案：×（注：只需向街道办事处备案）2.物业服务合同可以采用口头形式。（）答案：×（注：需书面形式）3.业主以未享受物业服务为由拒交物业费，法院应支持。（）答案：×（注：除非物业服务企业未提供基本服务）4.专项维修资金属于业主共有，物业服务企业不得擅自使用。（）答案：√5.物业使用人（如承租人）不享有业主权利。（）答案：×（注：可约定部分权利，但重大事项仍由业主决定）6.业主委员会可以自己名义提起诉讼。（）答案：√（注：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》赋予其诉讼主体资格）7.物业承接查验仅需对物业共用设施设备进行现场检查。（）答案：×（注：还需查验相关资料，如规划图纸、验收合格证明等）8.物业管理区域调整需经原区域内全体业主同意。（）答案：×（注：需专有部分占比2/3以上且人数2/3以上的业主参与表决，经参与表决双过半同意）9.物业服务企业可以将全部物业服务转委托给其他企业。（）答案：×（注：禁止全部转委托，部分专项服务可委托）10.业主大会的决议对所有业主具有约束力，包括未参与表决的业主。（）答案：√四、简答题（每小题6分，共30分）1.简述《物业管理条例》的立法原则。答案：①保护业主和物业服务企业合法权益原则；②权责一致原则（谁受益谁担责）；③公开透明原则（如收支公示）；④政府监管与自治结合原则（街道指导、业主自治）；⑤维护公共利益原则（禁止损害共用部位）。2.简述业主大会的成立程序。答案：①建设单位或10%以上业主向街道办事处提出成立申请；②街道办组织成立筹备组（业主代表、社区代表等）；③筹备组公示业主身份、投票权数，制定议事规则；④召开首次业主大会，表决通过管理规约、选举业委会；⑤向街道办和房地产行政主管部门备案。3.物业服务合同应包含哪些主要内容？答案：①服务事项（安保、保洁、绿化等）；②服务质量标准（如垃圾清运频次）；③服务费用（收费标准、缴纳方式）；④双方权利义务（如业主缴费、企业维护设施）；⑤合同期限；⑥合同终止条件（如业主大会解聘）；⑦违约责任（如逾期缴费的滞纳金）。4.列举物业使用中禁止的5类行为。答案：①损坏房屋承重结构；②占用、堵塞消防通道；③违规饲养烈性犬或大型犬；④擅自改变房屋用途（如住改商未获同意）；⑤高空抛物；⑥违反规定堆放易燃、易爆物品（任选5项）。5.简述专项维修资金的使用程序。答案：①物业服务企业或业委会提出使用建议（列明项目、预算）；②召开业主大会表决（需参与表决双2/3业主同意）；③公示表决结果（不少于7日）；④委托有资质的单位施工；⑤施工完成后验收，公示费用明细；⑥从维修资金专户中列支费用。五、案例分析题（共25分）案例1（8分）：2024年3月，某小区建设单位与甲物业服务企业签订《前期物业服务合同》，约定服务期至业主大会成立。2025年1月，小区业主大会成立并选聘乙企业。甲企业以“合同未到期”为由拒绝交接，且扣留业主档案资料。问题：甲企业的行为是否合法？说明理由及业主大会的救济途径。答案：不合法。根据《物业管理条例》第26条，前期物业服务合同可因业主大会选聘新企业而终止。甲企业拒绝交接违反法定义务（第38条：合同终止应移交资料和设施）。业主大会可向县级房地产行政主管部门投诉，由其责令限期交接；逾期不移交的，处110万元罚款；造成损失的，甲企业需赔偿。案例2（9分）：业主李某将房屋出租给张某，张某在未告知任何人的情况下，将阳台扩建0.5平方米用于堆放货物。物业服务企业发现后要求整改，张某以“房屋实际使用人”为由拒绝。李某称“已出租，责任由张某承担”。问题：扩建行为是否违法？责任主体是谁？物业服务企业应如何处理？答案：违法。根据《住宅室内装饰装修管理办法》第5条，扩建阳台需经规划部门批准，否则属违规改造。责任主体是李某（业主）和张某（使用人），因《民法典》第286条规定，业主需对使用人的行为承担连带责任。物业服务企业应：①立即制止；②向规划部门报告；③若拒不整改，可向法院起诉要求恢复原状；④同时告知李某履行管理义务。案例3（8分）：2023年5月，业主王某以“物业服务不达标（垃圾清运不及时、绿化枯死）”为由，拒交2023年1月至2025年3月的物业费。物业服务企业起诉追讨。庭审中，企业提交了2023年1月至2024年12月的催缴通知（EMS邮寄记录），但无法提供2025年13月的催缴证据。王某提交了小区垃圾堆积、绿化照片（拍摄于2024年10月）。问题：法院应如何认定物业费缴纳责任？说明理由。答案：①2023年1月至2024年12月的物业费：王某需缴纳。因物业服务企业已履行催缴