最高院 租赁合同

最高院租赁合同最高人民法院在租赁合同纠纷案件的审理中，始终以《中华人民共和国民法典》等相关法律法规为基础，结合司法实践，通过司法解释等形式不断明确裁判标准，为维护租赁市场秩序和当事人合法权益提供了有力保障。在合同订立阶段，租赁物的合法性是合同效力的基础。对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，以及未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，相关租赁合同原则上无效。但为了促进交易稳定性，在一审法庭辩论终结前取得相应许可或批准的，合同效力可得到补正。此外，当事人以房屋租赁合同未办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，人民法院不予支持，除非当事人另有约定以登记备案为合同生效条件，不过若一方已经履行主要义务且对方接受，合同依然有效。合同条款的设置直接关系到双方权利义务的平衡与实现。租赁期限方面，需明确约定具体的起止时间，租赁期届满后，承租人如需续租，应在合理期限内提出书面申请，在同等条件下享有优先承租权。租金及支付方式是合同的核心条款之一，租金标准应清晰明确，支付方式可选择按月、季度或年等方式，同时要约定逾期支付的违约责任，通常逾期支付租金需按日支付一定比例的违约金，逾期超过一定天数，出租人有权解除合同并要求赔偿损失。押金作为保障出租人权益的重要手段，其金额、退还条件及使用规则也应详细规定，租赁期届满且承租人无违约行为时，出租人应无息退还押金，若承租人存在违约，出租人可从押金中扣除相应损失。双方的权利义务在合同履行过程中至关重要。出租人应按约定交付符合用途的租赁物，并有权监督检查租赁物的使用情况，但不得随意提高租金或改变租赁条款。承租人则需按时支付租金及相关费用，合理使用租赁物，不得擅自改变结构或用途，租赁期满按时归还租赁物。租赁物的维修与维护责任划分也需明确，日常维修一般由承租人负责，费用自行承担，若因承租人使用不当导致较大损坏或安全事故，承租人需承担赔偿责任。转租行为受到严格限制，未经出租人书面同意，承租人不得转租，擅自转租的，出租人有权解除合同并追责，经同意转租的，承租人需对第三方行为承担连带责任。在合同的变更与解除环节，任何变更都需双方协商一致并签署书面补充协议。合同解除的情形包括一方严重违约导致合同无法履行，以及因不可抗力致使合同目的不能实现等。违约责任方面，除另有约定外，违约方应支付违约金并赔偿守约方的实际损失。争议解决方式通常约定为协商优先，协商不成的，由租赁物所在地人民法院管辖。纠纷处理是租赁合同履行过程中的关键环节，最高院相关司法解释对此作出了细致规定。在合同无效的情况下，对于房屋占有使用费，一般参照合同约定的租金标准支付，当事人因合同无效受到的损失，需根据双方过错进行分担。装饰装修物的处理需区分是否形成附合，未形成附合的，出租人同意利用可折价归其所有，不同意则由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的需恢复原状；已形成附合的，同样根据出租人是否同意利用，分别采取折价归并或按过错分担现值损失的方式处理。转租纠纷中，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分无效，但出租人与承租人另有约定的除外。出租人知道或应当知道承租人转租，在六个月内未提出异议的，不得以未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效。因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人可请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权，超出应付租金数额的部分可折抵租金或向承租人追偿。房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，出租人可请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费。优先购买权的保护是承租人的重要权益之一。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害优先购买权情形的，承租人有权请求出租人承担赔偿责任，但不得请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。在特定情况下，如房屋共有人行使优先购买权、出租人将房屋出卖给近亲属等，承租人的优先购买权主张将不被支持。此外，出租人委托拍卖租赁房屋时，应在拍卖五日前通知承租人，承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，承租人通常有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同，但存在房屋在出租前已设立抵押权且因抵押权人实现抵押权发生所有权变动，或房屋在出租前已被人民法院依法查封等情形的除外。因承租人拖欠租金导致出租人解除合同，以及因租赁房屋被司法机关或行政机关依法查封、权属有争议、具有违反法律行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况等导致租赁房屋无法使用的，承租人均有权请求解除合同。在司法实践中，对于承租人租赁房屋用于个体工商户或个人合伙经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或宣告死亡的，其共同经营人或其他合伙人有权请求按照原租赁合同租赁该房屋。同时，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的，出租人有权解除合同并要求赔偿损失。随着租赁市场的发展，一些新问题不断涌现，如“甲醛房”“群租房”等危害租客健康和安全的情况。相关法律法规明确规定，用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的强制性标准，不得危及人身安全和健康。租客在遇到此类问题时，有权要求解除合同并退还相应费用。最高人民法院通过