写字楼物业设备运行指南

工程制度汇编手册

目录

第一章工程部机构设置及卤位职责..............P3

一、工程部职费----------------------------------P3

二、工程部组织机构图----------------------------P3

三、各岗位职费-----------------------------------P4

（-）工程部经理/主管岗位职责----------------P4

（二）工程主管/值班工程师卤位职费------------P5

（三）强电主管岗位职责........................P5

（四）运行班长及运行维保员岗位职责...........P6

（五）弱电主管岗位职贡.......................P6

（六）弱电（领班）工岗位职责.................P7

（七）暖通主管岗位职责.......................P8

（八）暖通（领班）工岗位职责-----------------P8

（九）锅炉房运行工岗位职费-------------------P9

（+）维修主管岗位职责.......................P9

（+-）维修（领班）及维修员岗位职责..........P10

（十二）装修主管岗位职责......................P10

（十三）内勤（文员兼库管）卤位职责------------P11

第二章工程部管理制度--......................P11

第一节基础管理制度..........................PH

一、客户报修处理程序............................PH

二、紧急事故处理程序----------------------------P13

（-）停电的处理程序-------------------------P14

（二）水浸事件处理程序-----------------------P15

（三）电梯困人的处理程序---------------------P17

（四）火灾应急处理程序.......................P19

三、年汇报、月汇报、周汇报、天反馈制度........P23

四、设备运行汇报制度............................P24

五、能源管理条例...............................P26

六、工程设备档案管理规定........................P27

七、设备综合管理原则作业规程....................P28

八、零件、耗材采购、库存及领用管理制度---------P30

九、工具管理原则作业规程........................P31

十、工程部钥匙管理制度...........................P33

十一、外包项目招标和监督制度......................P34

第二节、设备运行管理制度.......................P34

一、安全运行管理制度--------------------------------P34

二、安全用电管理制度................................P37

三、临时用电管理制度--------------------------------P39

四、给排水管理制度----------------------------------P39

五、值班运行及交接班制度............................P40

（-）安全运行管理制度...........................P40

（二）、供配电运行作业原则管理规程................P41

（三）、柴油发电机运行管理原则作业规程...........P43

（四）、中央空调运行管理原则作业规程.............P45

（五）、电梯运行管理原则作业规程..................P46

（六）、弱电系统维修原则作业规程.................P47

（七）、公共设施安装/维修原则作业规程...........--P49

（八）、住户家庭安装/维修原则作业规程...........——P52

（九）、给排水设备设施运行管理原则作业规程........P56

（十）、二次供水管理原则作业规程...................P58

六、设备操作、保养及巡查制度..........................P59

（一）、值班管理原则作业规程.......................P59

（二）、供配电设备设施安全操作原则作业规程...........P60

（三）、供配电设施设备维修保养原则作业规程...........P61

（四）、柴油发电机操作原则作业规程...................P63

（五）、柴油发电机维修保养原则作业规程..............P65

（六）、电梯故障维修原则作业规程.....................P67

（七）、电梯困人救援原则作业规程.....................P68

（八）、电梯平常维修保养原则作业规程..................P69

（九）、给排水设备设施操作原则作业规程...............P72

（十）、给排水设备设施维修保养原则作业规程.............P73

（十一）、中央空调操作原则作业规程.....................P75

（十二）、中央空调维修保养原则作业规程.................P76

第一章工程部机构设置及岗位职责

一、工程部职责

工程部是实行小区（大厦）工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。

工程部的管理具有严密的科学性和较高B勺技术性，它是为客户发明安全、文明、

舒适、以便叫商住环境8勺基本保证和坚强后盾，是反应大厦服务水准、良好形

象和声誉的重要标志。其职责范围如下：

2.负责小区（大厦）供配电系统、智能自动控制系统、通讯系统、电梯系统、

空调系统、给排水系统的运行管理，维护保养和故障维修。

3.负贵小区（大厦）公共设施、设备的维修保养，

4.负责业主（租户）室内二次装修的）审批、监管、验收工作。

5.负责对业主（租户）室内设施、设备提供有偿维修服务。

6.负责小区（大厦）委外维修工程发包及监管工作

二、工程部组织机构图

1.组织架构

前

值

台

班1

工

仓

程

管

叩>

主

管

三、各卤位职责

（-）工程部经理/主管岗位职责

直接上级：管理处经理、物管中心经理、中心总监

直接下级：工程主管/各专业领班

工程部经理是进行管理、操作、保养、维修、保证设施正常运行的总'负责人,

其重要职责是：

1、在项目经理的）领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面B勺工作方针、政策、规

章和制度。负责本部门工作安排及管理工作。

2、履行与物业服务中心签定的目的协议，完毕物业服务中心下达H勺各项管理目H勺和

经济指标

3、负责组织设备的）使用、维护、更新改造直至报废的整个使用过程的管理工作，使

设备一直处在良好的）技术状态。

4、在“安全、可靠、经济、合埋”8勺前提卜，及时供应各设备所需的能源（水、电、

油、汽等）。做好节省能源工作。

5、组织人力、物力，保证设备8勺正常运转和保养工作。

6、组织编制多种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实行。

7、参与设备、设施和装修装饰材料K）采购评审工作；

8、负责外包工程的施工方案、工程报价B勺审核

9、组织搜集、编制多种设备8勺技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作。

10、组织确定设备管理、操作、维护B勺多种规章制度和技术原则，并监督执行。

11、组织员工开展技术业务学习，不停提高员工的业务技术水平。

12、完毕执行项目经理安排的其他工作

（二）工程主管/值班工程师岗位职责

亘接上级：工程部经理

直接下级：工程部各专业领班/维保员

工程主管负责所属专业设施安全运作以及平常维修、保养工作安排，协助工

程部经理工作。重要职责：

1、协助工程部经理处理工程部事务。

2、负责处理客户对设备的投诉并安排维修。定期做好业主和客户意见调查和分析工

作，提出整改意见。

3、对客户二次装修方案提供所属专业意见，安排及监察施工进展。

4、安排承包商执行外判维修工程,提出施工方案，协调其他部门对工程的施工安排,

及对其工程进行监察及验收。

5、制定有关各工作卤位职责、工作程序、工作原则和有关规章制度。

6、检查、监督本部门员工切实履行各工作岗位职责，遵守各项规章制度和安全操作

规程。

7、安排技师和维修人员平常维修工作。

8、制定巡蛰和维修保养计划，并监督执行。

9、制定损耗性设备之采购计划，控制库存及发放。

10、紧急事故发生时,如火灾、水灾等和重要设备发生故障时，需值班候命处理,

负责组织调度现场抢险和抢修工作。

11、完毕上级安排的其他工作。

（三）强电主管岗位职责

直接上级：工程部经理、工程主管

直接下级：运行（领班）工

强电主管在直接上级的）领导下，负责小区（大厦）的各类供配电设施的运行、

保养和维修。职贲如下：

1、对各级设备运行、维护、记录的督导，应急事故处理及组织，节能降耗执行、各

级运行资料的归档、审查，各级水电表参数的掌握及抄数，各级配电设施的保养

2、负责各设备系统H勺平常运行、维护保养：掌握设备运行状况，发现异常及时处理

3、负责各运行设备系统外委检修、保养的监督、检查、考核工作

4、起草各项设备设施管理制度和技术规程，经审核同意后组织实行

5、组织在中央空调运行结束，晚间进行对空调及各项设备的巡查及监控

6、编制值班运行报表，经审核同意后贯彻使用

7、负责公共设备设施H勺接管验收及资料归档的组织工作

8、制定重点设备部位H勺点检表，并亲自执行检杳

9、负责与有关业务主管部门进行联络

10、负责能耗管理工作，控制运行成本

11、执行工程部经理的统筹工作意图，常务事件逐层反馈，执行周反馈及重大事件

汇报制度

12、服从企业总H勺服务理念、员工管理制度及监督执行专业操作规程

13、执行其他上级交代口勺任务

（四）运行班长及运行维保员闵位职责

直接上级：工程部经理、工程主管、强电主管

直接下级：无

运行班长在直接上级B勺领导下，负责小区（大厦）的各类供配电设施的运行、

保养和维修。

1、严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电设备口勺

正常安全运行。

2、认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量记录记录，发现异常

及时采用措施并立即上报，防止隐患酿成大故障。

3、按照主管H勺安排，根据维修保养制度的内容和规定对变配电设备进行维修保养。

4、严格执行物业管理中心和工程部制定口勺各项规章规程制度，保证人身和设备安

全。保证配电系统的正常运行。

5、严格执行工程部H勺值班制度和交接班制度，保证在阿时不出任何责任事故及安全

事故。

6、每班必须对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据上级安排,

定期进行设备内部清洁。

7、坚守岗位，定期巡查本系统设备，并精确记录多种运行数据，填好运行表格.上报。

8、发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除不

交班，应上下两班合力排除故障，完毕后编写事故汇报，交主管审阅。

9、按规定开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值

及管线走向。

10、执行强电主管口勺统筹工作意图，常务事件逐层反馈，执行天反馈及重大事件

和及时汇报制度。

11、服从企业总H勺服务理念及员工管理制度及专业操作规程执行。

12、执行其他上级交代的任务。

（五）弱电主管岗位职责

直接上级：工程部经理、工程主管

直接下级：弱电（领班）工

弱电主管在直接上级的领导下，负贵小区（大厦）8勺所有弱电系统的运行、

保养和维修。职责如下：

1、负责消防弱电系统、消防联动系统、智能监控系统、背景音乐系统、智能音响及

智能夜景系统、音乐喷泉及广场电子屏系统、BA智能系统、0A智能办公系统口勺运

行、维保。'

2、严格遵守本专业的规章制度和操作规程进行操作、维护和检修。负责工作区域内

所有的弱电设备及网络布线系统H勺正常运行，并对发生的事故及时做出判断，指导

各领班并组织专业人员进行及时维修，保证设备的完好。

3、负责贯彻设备操作安全规程，保证多种设备正常运行。

4、督促领班和每位员工作好交接班工作、认真精确填写工作报表。

5、负责并督促员工做好各类会议时音响、灯光配合工作，保证会议顺利进行。

6、负责同市政配套等上级主管部门的工作联络，并及时反馈给工程部经理

7、负责各弱电设备系统外委检修、保养的监督、检查、考核工作

8、执行工程部经理H勺统筹工作意图，常务事件逐层反馈，执行周反馈及重大事件汇

报制度

9、服从企业总口勺服务理念、员工管理制度及监督执行专业操作规程

1（）、执行其他上级交代口勺任务

（六）弱电（领班）工岗位职责

直接上级：工程部经理、工程主管

直接下级：无

弱电领班在直接上级的领导下，负责小区（大厦）的所有弱电系统的运行、

保养和维修。职责如下：

1、负责在弱电主管小J安排下对小区门禁系统，监控系统、对讲系统，背景音响及

音乐喷泉系统，消防报警系统、市政配套系统H勺平常巡检H勺监督、维修/维护工作的

详细实行，并对检查口勺成果汇总上报主管。

2、负责在企业调度中心的统一安排下按照《报修流程》和《入户维修制度》进行

业主家中有关弱电维修及其他特约服务方面的高质量维修工作。

3、负责小区消控机房的J值班管理，并协助国家有关部门对机房设备的检查和验收

工作。

4、负责在主管的统一安排下对本项目新增项目接管验收、外委验收的现场实行、

记录工作。

5、负责在弱电主管的I统一安排下对消防系统和设备定期试运行工作，并做好运行

记录。

6、负责完毕平常使用的专业技术资料H勺搜集、管理工作。

7、负责所有波及本组工作及本专业的技术服务工作质量的达标并承担对应责任。

8、负责配合运行及设备维护主管制定公共区域设备、设施管理的多种规章制度。

9、负责本组员工的平常管理、考核。

10、积极推广新技术，努力减少能耗，节省管理成本。

11、负责任防汛负责人口勺指挥下领导本组员」二进行小区雨季防汛_E作口勺实行。

12、执行弱电主管H勺统筹工作意图，常务事件逐层反馈，执行天反馈及重大事件

和及时汇报制度。

13、服从企业总日勺服务理念及员工管理制度及专业操作规程执行。

14、执行其他上级交代的任务。

（七）暖通主管岗位职责

直接上级：工程部经理、工程主管

直接下级：暖通（领班）工

暖通主管在直接上级的领导下，负责小区（大厦）8勺所有空调系统的运行、

保养和维修°职责如下：

1、负责大厦暖通设备口勺安全运行及管理

2、负责水暖系统、空调系统、供水排水系统、供热通风排风系统的平常维护、检查

管理工作

3、负责指导、管理暖通设备口勺维修及改造工作

4、负责暖通设备运行维护人员的技术指导和培训管理工作

5、负责暖通设备运行维护等规章、规程执行状况的督促检查工作

6、负责商场及写字间业主装修中有关暖通设备的施工图纸的审核及施工监督管理和

验收工作

7、负责暖通设备运行维护中口勺突发事件事故的技术处理工作

8、负责企业新建、扩建改造工程的暖通设备配套技术保障工作和施工监督管理工作

9、负责对委外H勺主机维保及水处理维保进行全程跟踪，保证委外扫协议约定进行

10、执行工程部经理口勺统筹工作意图，常务事件逐层反馈，执行周反馈及重大事件

汇报制度

11、服从企业总的服务理念、员工管理制度及监督执行专业操作规程

12、执行其他上级交代H勺任务

（A）暖通（领班）工岗位职责

直接上级：工程部经理、工程主管、暖通主管

直接下级：无

暖通（领班）工在直接上级的领导下，负贵小区（大厦）8勺所有空调系统B勺

运行、保养和维修c职责如下：

1、空调工应持证上岗，熟悉大楼空调系统的详细状况和重要技术性能指标，能纯

熟操作空调系统设备

2、在暖通主管的领导下负责对空调系统口勺检查、维修和定期保养工作

3、根据业主的规定和环境温度的变化适时启动空调，有效调整制冷温度

4、开、停机及运行调整均应按照空调的安全操作规程进行操作

5、定期巡视主机、冷却K泵、冷却水塔口勺运行状况，并做好记录。发现异常应及

时处理

6、按空调保养规定对空调系统进行定期检查保养

7、定期对现场各功能间进行巡查并进行综合效能测试。

8、处理各功能间因漏水及其他原因引起H勺问题处理及解释

9、配合各委外班组工作并进行监督跟踪

10、配合及交代晚间与配电运行的交接及注意事项

11、坚守岗位，准时上下班，认真交接班，做好值班记录，保管好资料、图表、

工具。

12、积极处理业主和密户投诉，一般投诉24小时内处理。

13、完毕上级交办的其他任务。

（九）锅炉房运行工岗位职责

直接上级：空调维修技师、工程主管、工程部经理

直接下级：无

1、负责锅炉供热系统口勺运行管理和维护保养工作，保证系统正常运行。

2、按规定填写各类登记表格，并定期交资料员存档。

3、遵守安全运行制度、维修保养规程和各类管理制度。

4、严格执行多种设备的安全操作规程和巡回检查制度。

5、坚守T作岗位,仟何时候都不得无人值册或私自离岗.值掰时间内不做与本岗位

无关的事。

6、准时上下班，认真交接班，做好值班记录，保管好资料、图表、工具。

7、每班至少排污一次，并认真做好水质处理和水质分析工作。

8、勤检查，勤调整，保持锅炉燃烧状况的稳定，做好节能工作。

9、完毕上级交办的其他任务。

（+）维修主管岗位职责

直接上级：工程部经理、工程主管、暖通主管

直接下级：维保（领班）员、万能工

维修主管在直接上级B勺领导下，负责小区（大厦）的所有公共维修和有偿服

务维修。职责如下：

1、热悉和遵守国家有关房屋及楼内公共设施管理等方面的法规、规范及安全规程。

2、负责协助项目其他部门处理小区工程维修投诉的解释和处理工作。

3、负责按企业及项目有关规定核定住户维修项目和原则，监督维修人员及时为住户

提供服务，并按维修回访规定对住户进行回访，保证维修质量并采用有效措施改善

服务。

4、负责向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造提议和大、中修计划,

协作工程部经理共同向总企业提交方案并组织、监督实行项目的整改全过程。向

经理提交设备H勺改造、更新前后运行效果的I各方面对比和改造、更新经验总结。

5、负责完毕平常使用日勺专业技术资料的搜集、管理工作。

6、负责所有波及本专业H勺技术服务工作并承担对应责任。

7、负责每月15tl前提交所有电气专业的维修工具、设备、材料采购计划和配合填

写有关表格，并配合合管进行定期盘点，月盘点及较对各材料数量。

8、负责制定公共区域设备、设施管理的多种规章制度，工具设备、设施巡检表。

9、在部门经理的指导下详细负责小区内改建、扩建项目的施工及现场监督管理工

作并全面负责施工现场安全管理工作。

10、负责维修员工口勺平常管理、考核，安全教育和物业知识H勺培训，并对培训效

果进行考核，以增进维修人员业务素质的不停提高,

11、积极推广新技术，努力减少能耗，节省管理成本。

12、负责向经理提出工程管理方面的合理化提议。

13、负责有偿服务H勺流程的管理、审核及监督。

14、执行工程部经理的统筹工作意图，常务事件逐层反馈，执行周反馈及重大

事件汇报制度。

15、服从企业总H勺服务理念、员工管理制度及监督执行专业操作规程。

16、执行其他上级交代的任务。

（十一）维修（领班）及维修员闵位职责

直接上级：工程部经理、工程主管、维修主管

直接下级：无

维修领班/万能工在直接上级的领导下，负责小区（大厦）的所有公共维修和

有偿服务维修。职责如下：

1、执行企业制定的《设备管理手册》和有关技术规范、规定，纯熟掌握设施、设备

的构造、性能、特点和维修保养措施，做一名合格的维修人员

2、准时完毕机电设施、设备的各项维修、保养工作，并认真做好有关记录

3、严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故

4、接到设备故障抢修告知，要在第一时间里赶赴故障现场，合力进行抢修

5、做到准时接单、及时处理、尽快返回反馈及定期汇总归档

6、维修如遇重大维修须主管及时到位指导

7、如出现维修人员不够完毕工作可及时报主管及时协调其他部分进行配合

8、执行维修主管的统筹工作意图，常务事件逐层反馈，执行每天反馈及重大事件

和及时汇报制度

9、服从企业总的服务理念及员工管理制度及专业操作规程执行

10、执行其他上级交代的任务

（十二）装修主管岗位职责

直接上级：工程部经理、工程土管、暖通土管

直接下级：维保（领班）员、万能工

装修主管在直接上级的领导下，负责小区（大厦）H勺所有公共区域的装修改

造、土木构造及业主装修的管理」二作。职责如下:

1、作好业主装修施工图H勺审核工作，对业主所送的装修资料包括装修材料、间隔布

置、空调、电气、消防等进行全面审核。

2、对审核合格口勺图纸进行收图处理，发给装修期间的文献及表格，提醒装修施工单

位有关装修H勺注意事项。

3、对审核不合格H勺图纸作退图处理，并提供整改方案及规定供业主参照。

4、负责业主装修队伍rJ审查工作，包括特种作业人员rJ操作证件和施工队日勺资质审

查。

5、负责协同客户服务部对完毕装修的单元进行检查验收工作。

6、执行工程部经理的J统筹工作意图，常务事件逐层反馈，执行周反馈及重大事件

汇报制度。

7、服从企业总口勺服务理念、员工管理制度及监督执行专业操作规程。

8、执行其他上级交代的任务。

（十三）内勤（文员兼库管）岗位职责

直接上级：工程部经理、工程主管

直接下级：无

1.负责本部门所有文献、图纸及技术资料的整顿、建档和统一管理工作。

2.负责设备台帐、设备卡片管理。

3.负责收发多种告知、文献以及设备运行记录的整顿。

4.负责工程部二级库房帐务管理和物资发放。

5.负责管理一般工具发放，通用工具借用和保管。

6.负责接听、维修单的接受及跟单检查汇报工作。

7.负责部门义献资料的打印、枚核、复印和工作。

8.在工程部经理指导下，负责制定有关工作年、季、月工作计划，整顿会议纪

要。

9.负责部门考勤记录工作，根据企业制度，每月记录部门员工的考勤状况。

第二章工程部管理制度

第一节基础管理制度

一、客户报修处理程序

1.若客户室内设施出现故障需要维修时，客户可以打告知客户服务部。客户

服务部接到客户后，应将客户名称、地点、维修内容和维修时间详细填写

在《维修（收费）单》上，并及时送到工程部。若腐于客户室内和室外临近

区域出现停电、水和有焦糊味这些紧急状况时，客户服务部应立即用告知

工程部。工程部得知发生紧急状况时，按紧急事故处理程序，处理突发事故。

2.当工程内勤接到《维修（收费）单》后，应先将收单时间、单号和维修内容登

记在维修单记录簿上，随即交给对应维修人员。非办公时间的）维修工作由工

程部值班人员负贵，当班所做的］维修应在当日值班日志上记录，过后由工程

内勤补发维修单。

3.工程部维修人员接到《维修（收费）单》后，在维修单记录簿上签收。

4.根据维修内容准备必要的工具和材料，按对应的维修服务承诺时间抵达维修

现场。

5.抵达客户门前后应先敲门或按门铃，客户许可后方能进入室内。

6.当鉴定维修项目属有偿维修时，根据《顾客手册》上的收费原则向客户报维

修价格。

7.客户同意维修，则将收费金额添在维修单对应位置上；客户不一样意该价格,

维修人员在维修单上注明原因，交客户签名。

8.因材料局限性暂不能维修8勺，应向客户解释清晰，预约下次维修时间，并将

有关状况记录在《维修（收费）单》上。

9.因客户自购设备故障无法维修的，应详细向客户阐明原因，由客户联络其设

备的供应商维修，同步将状况记录在《维修（收费）单》上交客户签名。

10.根据故障状况采用对应的维修措施，注意做好现场周围物品的防护和遮盖。

11.故障修复后，客户险收合格，维修人员在《维修（收费）单》上填写维修成

果.请客户签名确认C维修人员在完毕胫I维修单上签名并将维修单第四联留

客户。维修人员清理现场后才可离开。

12.维修人员将完毕8勺《维修（收费）单》（共三联）交工程部工程主管复核签名

后，工程部内勤将维修单录入电脑，并填写维修单记录簿，连同维修单第二

联定期归入维修档案。

13.工程内勤将《维修（收费）单》第三联返给客户服务部告之维修成果，以便

于客户服务部回访客户。若有客户不满意的状况，客户服务部立即告知工

程部，工程值班主管会同客户服务部处理客户投诉，安排补救措施，确属人

为原因的应追究维修员的责任。

14.工程内勤于每月26日前，将有偿维修费用汇总表连同对应的《维修（收费）

单》第一联，上报财务部。

15.每周由工程部工程主管抽取10%已完毕的《维修（收费）单》，检查维修质量。

未完毕维修单

▼备料

虚线为需要到现场看活定料途径工程部库房

携带四联《维修单》、工具及材料入户维修

二、紧急事故处理程序

紧急事故是指：小区（大厦）停电，水浸，电梯困人，煤气泄漏，发生火情,

和工伤事故。

当发生上述状况，工程部所有员工必须服从上级指派，参与处理紧急事故。

根据不一样紧急事故，分别采用处理措施，程序如下：

（-）停电的处理程序

1.目的

对停电作出及时合适的反应，减少也许导致的损失和影响。

2.合用范围

合用于小区（大厦）临时停电。

3.职责

工程部优贯设备的保护和恢复供电H勺工作；其他部门各出其职，维护小区（大

厦）秩序，减少也许导致的不利影响。

4.处理程序

（1）如发生忽然停电，工程部应立即查看配电房双电源指示灯状况，立即供

电部门联络，问题原因与否出在户外供电网络，如是，则等待市网恢复

供电。若问题匕在本小区（大厦）供配电系统，工程主管和所有在卤工程

人员迅速查找故障所在供电支路，停掉该支路，恢复其他部位供电。同

步将状况汇报给执行总经理。

(2)根据状况告知各户服务部，客户服务部决定与否告知客户和以何种方式

告知客户，工程部同步做好恢复供电的所有隹备。

(3)用紧急照明，保证各重要公共地方及通道的照明。

(4)客户服务部应尽快派员工到小区(大厦)中重要电梯厅、出入口及公共

场所维持秩序，并告知保安部采用必要措施，把住所有出口，严防有人

制造混乱、混水摸鱼或进行偷盗。

(5)如有人被困于电梯中，电梯工或保安应立即进行解救，并由监控中心通

过对讲系统做好被困人员的安抚工作。

(6)如事先接告知将在短时间内停电，工程部应安排电梯工，在停电前10分

钟提前将电梯停在小区(大厦)避难层C

(7)保安部消防中心通过小区(大厦)消防应急广播向客户发出告知，并提

前10分钟派人抵达各重要电梯厅维持秩序，防止客人使用电梯，以免停

电期间有客人在电梯内受困。

(8)处理期间应耐心接待客户的问询，并向客户做好解释

和疏导工作。

(二)水浸事件处理程序

1.目的

及时有效地处理多种水浸事件，保证安全。

2.合用范围

合用于多种水浸事件的处理。

3.职员

企业全体员工均有义务发现问题及时处理。

4.处理程序

(1)员工巡楼时或在岗位上如发现物业范围内水浸，应立即将状况汇报工程值班

主管，同步尽快采用就近的防水器材，保护好受浸楼层重要设施及电梯槽口,

以免电梯受损。

(2)工程值班主管接汇报后应第一时间到现场查看状况，查明原因后应视状况决

定与否立即告知有关部门(如工程部、行政部、保安部、客户服务部等)负责

人，阐明有关出事地点和简要状况，同步积极组织既有的人力物力开展排查、

抢险工作。

(3)组织当值人员采用有效措施，拦截和疏导或吸取积水，防止水浸漫延，减少

水浸所致的损失c

(4)其措施包括：

①招电梯升高离开受浸的范围；

②在水漫延的通道上摆放拦水沙包，防止水浸漫延到其他楼层；

@用布、沙包或其他材料塞住漏洞；

④疏通排水地漏、排水渠；

⑤启动排水泵：

@用吸水机吸水；

⑦其他一切经济有效的措施。

(5)设法查明浸水之来源，并采用有效措施加以截断。

①如水浸来自大厦机管设施的损坏和故障，应当关闭控制有关故障部位

的供水泵。

②如水浸来自小区(大厦)外，应当在小区(大厦)各低于水位的出入口

堵上沙袋，挡住进水处。

③水浸来自市政地下水反溢，应当临时将有关反溢的地下水道通往小区

（大厦）的人口芨闭，并用排水泵将大厦内的枳水抽排出小区（大厦）外。

（6）水源中断后应尽快告知清洁人员清吸积水，清理现场环境；告知工程部修复

受损的设施，尽快恢复小区（大厦）的整洁外貌和正常使用。

（7）事故处理过程中应设法维持好小区（大厦）内的秩序，并耐心做好向客户的

安慰解释工作，尽量为客户处理因水浸所带来的实际困难，并注意维持好小

区（大厦）和企业囱形象，对自己不清晰的状况不要随便作答。

（8）如有客户房内受浸，应尽快告知有关客户回小区（大厦）处理房间内财物。

（9）如有任何公共设施内正常使用受到影响.应在小区（大厦）各重要出入口设

置通告，告知客人；如有任何区域存在危险性，应在该处范圉外设置警示标

识或警告牌（如房屋维修、电梯维修及清洗打腊等）。

（10）常见水浸事故的针对性处理措施。在发生如下状况时，除采用上述一切措施

外，还应采用如下应急措施，以防止事态扩大。

①小区（大厦）8勺供水管道发生破裂，应尽快找到可以控制破裂部位的

前端阀门。

②小区（大厦）的喷淋头受损喷水时，应当尽快关闭该区域的前端信号

阀门及前端泄水阀门，将地面积水引导到卫生间、茶水间8勺排水地漏

排出。如水势太大，地漏无法及时排出时.则可将水从就近走火梯（步

梯）排到街外，或从就近时走火梯将水排到大厦外平台。

③如空调管道、设施出现漏水现象，应当在漏水处摆放水桶接水，同步

用沙包保护好附近也许受影响的）电梯槽匚和客户房间。

④在进行防火喷淋头检修操作前，应先关上6关水节门,并把有关部位积水吸十,

然后才可以对喷淋头进行操作。

水浸事件处理流程图

即时解救被困人员。

(2)合用范围

用于电梯困人的J解救。

(3)职贵

一般状况下由电梯工负责解救，特殊状况下由接受过急救培训的保安(领

班)员负责解救。

(4)处理程序

1.消防监控中心接至」电梯应急或巡查发现电梯故障有人被困，立即汇报当

值主管和部门经理，同步汇报工程部。

2.消防监控中心尽快通过电视监控屏观测电梯内人员状况，使用电梯应急

与被围者联络，做好解释安慰工作。

3.消防监控中心通过电梯控制屏确定电梯停止的所在楼层，迅速告知解救.

由电梯工负责实行解救，保安员跟进配合。如在非办公时间电梯工不能立

即赶回，应由保安员负责解救，用最快的时间将被困人员救出。

4.客户服务部或保安领班应派人到电梯故障所在楼层，协助向解救出来的客

人表达歉意并做好安慰工作。

5.消防监控中心值班人员应在“电梯故障状况登记表”上记录好发现或接报

的时间、救援人员到场时间、被困人员获得解围的时间、电梯恢复正常运

作的时间和事件处理通过。

6.保安部和工程部填写“突发事件总结汇报表”并送交品检部。

电梯困人的处理流程图

<2总控制中心接报：)

(四)火灾应急处理程序

(1)目的

在发生火灾时迅速作出及时、有效的反应，保护生命、财产安全，把损失

降到最低。

(2)合用范围

合用于发生火灾时的应急处理。

(3)BR35

1、消防中心启动设备灭火或报警。

2、保安部迅速组织灭火战斗队投入灭火抢险。

3、工程部保证设备的安全及切断电源。

4、其他部门负责疏散人员、维护秩序，保证安全。

(4)工作程序

1、火情报警

任何人在大厦内发现焦味、烟火、不正常热度等火情，均有责任及时报警C

其火情报警按如下措施处理：

(a)发现火情打小区(大厦)内消防。一定要讲情起火详细地点、

燃烧何物、火势大小，以及报警人姓名、身份、所有部门和部位。

(b)如有也许应先灭火，然后报消防中心，并保护好现场；如火势较大,

状况不容许，应立即打碎墙上的报警装置报警，同步用就近的轻便

灭火器进行自救灭火。

(c)发现火情时绝对不能高喊“着火了”，以免引起恐慌，应迅速汇报小

区(大厦)消控中心，由消防负责人决定处理方式。

2、火情确认

(a)消防中心接到报警器报警或报警后，应立即告知保安主管携带万

能钥匙赶到现场，同步保安消防员应携带对讲机赶到现场，确认火

情与否存在，同步应携带近处可取的轻便灭火器，作好灭火准备。

(b)确认火情回应注意：不要草率开门，先试一下门体，如温度不高可

开门查看：如温度较高，已可确认内有火情。此时如店间内有客人,

应先设法救人；如没有人，应做好灭火准备后再开门扑救。开门时

不要将脸正对开门处。

3、火情通报

(a)火情确认后来，消防中心应立即汇报有关人员，另一人携带对讲机、

应急灯赶到现场协助现场指挥人员工隹。

(b)汇报人员E勺次序如下：保安部、工程部、副总经理或总经理或值班

经理、客户服务部及其他部门。

4、领导指挥机构

发生火灾时应迅速构成领导小组.免责组织指挥灭火自救T作°小组组员

由总、经理、值班经理、保安主管、工程经理、行政主管和客户服务经理等

构成，其重要任务如下：

(a)组织指挥救火。根据火情，决定与否向市消防局“119”报警。

(b)根据火势，决定与否关闭送风机组或回风机组，与否切断电源和气

源。

(c)根据火情决定与否公布疏散命令。

5、义务消防队行动

火情确认后，迅速告知大厦义务消防队。义务消防队队员接到告知后应立

即到指定地点集合待命，其行动内容如下：

(a)义务消防队负责人向队员简朴简介火情，分派任务。

(b)队员推消防车或其他灭火器材，乘消陵电梯赶赴火灾现场，在着火

层的)下一层下电梯。

(c)迅速派两名队员沿疏散楼梯小心上楼，观测状况，如认为安全，5J

使用消防电梯将灭火器材送到出事楼层,然后将消防电梯送回一层,

供消防队员和其他人使用。

(d)迅速组织队员按救火程序实行灭火，并将工作进展状况随时报指挥

部。

6、各部门应采用的对应行动

(a)保安部行动：

①保安部主管携带对讲机、迅速到消防中心，接受救险总指挥部的指

令。

②消防人员及办公室人员除一人留守外,其他人员均携带手电筒、对

讲机，迅速赶到现场。

③保安领班带领保安员维持秩序，控制大厦大门，制止外人进入大厦,

以防不测C

(b)工程部行动：

①工程部经理迅速到消防中心接受指令。

②工程部各岗位员工坚守工作岗位，作好多种工作准备。

③其他主管和员工立即赶到现场，按指令救火。

(c)客户服务部行动；

①部门经理赶到消防中心接受指令。

②管理员带方能钥匙赶到现场，做好疏荀人员的准备。

③服务中心留一人值班，并向救险总指挥部汇报失火楼层客人人数。

(d)其他部门行动:

①接告知后，各部门留足卤位人员后，其他人员在岗待命。

②积极、有条不紊地整顿帐目、文献、资料等，该上锁8勺锁好，能随

身携带的;隹备好疏散。

7、必要时的客人疏散

根据火情决定与否需要全面疏散客人，疏散命令由总指挥下达。详细实行

措施如下：

(a)消防控制中心负费用消防广播逐层告知：先告知着火层上面一层，另

一方面是火层下面一层，第三是着火层以上逐层。广播告知时千万不

得将紧急广播同步打开。

(b)客户服务部经理负费组织管理人员引导客户疏散°

(c)保安部主管负责组织人员将疏散下来的客人安排在安全地点。

8、与专业消防队配合

假如已向消防局119台报警，各部门应亲密配合专业消防队行动。详细措

施如下：

(a)各部门接到火情告知后，除按指定任务执行外，其他人均应原地待命,

等待指示。

(b)保安部：负责维持好门前秩序，根据状况疏导门前车辆，以便消防队

顺利到位。

(c)行政部：应派人到门前引导消防队到出事现场。

(d)工程部：派人到门前，在消防队到场后，简介消防水源和消防系统状

况，并视状况或按总指挥的命令决定断电。

(e)专业消防队到场后，现场指挥要将指挥权交出，并积极简介火灾状况,

根据其规定协助做好疏散和扑救工作。

9、善后处理工作

(a)全面疏散后，各部门要清点自己的人员，看与否所有撤出危险区域。

客户服务部要清点客户，防止遗漏。

(b)行政部视状况与自来水企业、医院等单位联络。

(c)工程部在火灾扑灭后，应及时关闭自动喷淋阀门，更换损坏B勺喷头或

其他消防设备，并使所有的消防设施恢复正常。

(d)保安部负责保护现场，并重新配置轻便灭火器。

10、实行中的)注意事项

(a)注火情由小区(大厦)自己组织力量可以扑救时.勿须惊动消防机关°

(b)总、指挥部设在消控中心，总指挥由总经理或值班经理担任，所有命令

由其下达。

(c)火情发生后，所有对讲机应处在待命状态，当总指挥呼喊时，要用简

要的语言精f角汇报状况。

(d)客户服务部、保安部在实行疏散计划时，要将客户按一路纵队排列从

放火梯疏散，绝对不要等电梯。电梯只供消防队员使用。要防止不知

火情危险的客人再回到他们的房间，疏散中不能停留、堵塞通道。

(e)客户服务部工作人员负责指导、检查疏散状况，检查内容包括：桌下

等地与否有未听到疏散告知的人；与否留有行动不便B勺客人；与否留

有未熄灭和未关闭的灯；重要出入口与否关闭。

三、年汇报、月汇报、周汇报、天反馈制度

(-)目的

及时反应工程部的工作进度，以便上级更好地理解工程进度；作出工作计划,

根据计划有条不紊地开展各项工作，加紧工作进程

（二）合用范围

工程部全体员工

（三）职贵

1、工程部领班及各维保运行人员每天须向主和进行口头汇报，重要体目前交接

班时间

2、工程部各主管必须每周向工程经理提交周汇报，周汇报必须按《工程部周工

作汇报》格式填写，字迹工整，简要精确，内容详实

3、工程部月度工作汇报由工程部绎悻负贵编写：名专业主任负贵编写本专业月

度工作汇报，提交工程部经理

4、工程部年度工作汇报由工程部经理负责编写

（四）内容

天反馈重要内容：

当日所发生有事故及处理事项，交接班运行及维修细节、应注意事项，当日工作完

毕状况，各运行维保人员值班体现及明天工作计划执行发排及备用材料备品状况、

上级交代的其他任务完毕状况。

周汇报的）重要内容：

本周计划维修工作完毕状况，工作进度，未完毕工作项目及未完毕原因，估计完毕

时间，本周《客户服务告知单》完毕状况，接单数量、完毕数量、完毕质量、未完

毕数量和项目、未完毕原因、估计完毕时间、本周返华率，下周工作计划，计划工

作项目、计划完毕时间、执行人等

月汇报的重要内容：

1、人员变动状况，

2、本系统各设备设施的运行状况，

3、本月《维修（收费）单》B勺数量、故障原因、维修成果及完毕率，

4、零配件的更换及使用状况，库存状况，操作规程与否存在改善意见，维修计划

完毕状况，如有未完毕事项，必须写明未完毕原因，

5、人员工作的服务态度、劳动纪律、工作原则及积极性

6、能源的使用状况

7、尤其事故

8、与否有明显须改善的丁程事助

9、整体意见

年汇报应包括的内容：

1、在整体上对一年来物业的设备/系统功能进行评估，评价其操作性、有效性

2、制定下一年度的工作目的。目的应详细详细且通过努力确实可以到达

3、设备设施运行方案之改善意见

4、设备设施功能的加强、设备设施运行的稳定性、可靠性的提高措施

5、重大维修保养、改造工程的）进行及维修保养计划

6、环境保护节能管理计划

7、人员管理、服务态度、服务原则方面的改善

（五）需提交汇报的人员

工程部经理、工程主管、领班、内勤和各专业主管。

（六）汇报送达处和送达时间

所自工作汇报由内勤或物业前台汇总、后统一存档备蛰，报送时间根据各管理

处现实状况规定对应时间。

四、设备运行汇报制度

（-）目的

规范设施设备管理，延长其使用寿命，保障设施设备正常运行

（二）合用范围

合用于工程部全体人员

（三）职责

1、各系统操作人员及维修人员做好运行记录与值班记录

2、各专业主管检查记录状况,发现问题及时组织处理

3、专业主管不能处理的问题或重大问题须及时书面汇报工程经理

（四）内容：

I、各系统操作运行人员在下列状况下须在运行记录或值班记录中书面汇报上级领

班

•所辖设备设施非正常操作8勺开停及开停时间

•所辖设备设施除正常操作外的调整

•所辖设备设施发生故障或停台检修

•零部件更新、代换、或加工修理

•运行人员因公离岗，须汇报离岗时间及去向

•运行人员请假、换班、加班、倒休等

•执行维修保养计划时，发现设备设施存在重大故障隐患

重要零部件的更换、替代或加工修理

•系统巡检时发现时隐患或故障，必须在巡检记录之备注栏中加以阐明

•维修人员请假、加班、倒休等

2、各系统领班，在下列状况下必须书面汇报本专业主管

•重点设备设施除正常操作外8勺调整

•变更运行方式

•重要设备设施发生故障或停台检修

•系统故障或正常检修

•零部件更新、改造、或加工修理

•领用工具、备件、材料、文具及劳保用品

・所属人员的加朗、换班、倒休、病假、事假等

•须与外专业或外部门、外单位联络

3、专业主管在下列状况下必须以书面形式汇报工程部经理

•重点设备设施发生故障或停台检修

•因正常检修必须停止系统正常运行而影响顾客使用

•应急抢修及正常检修后的维修总结

•系统运行方式变化

•影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停等）之任何施工及检修

•设备零部件的更新、代换或加工维修

­系统及设备设施的）技术改造、移位安装、增改工程及外部施工

•人员调度及专业重大组织构造调整

•所属人员请假、换班、倒休、加班

对外部门、外单位联络、协调

•领用工具、备件、材料、义具及劳保用品等

•维修保养计划及工作计划8勺变更或调整

•每周工作小结及月度工作汇报

4、越级汇报

•除以上各项外，所有有关工作事项必须口头汇报上级人员。遇有紧急事件发

生或发现重大故障及隐患，必须立即向上级人具汇报，不能及时联络到上级

人员时，可以越级汇报

•如遇恶意越级汇报或诋毁上级，按警告、记过、直接开除并按对应程度进行

惩罚及罚款，报企业后执行

•如遇拉郡结派，不服从领导及上级，工程部经理可召集工程例会讨论后，直

接开除并针对对应程度进行惩罚，报企业后执行

五、能源管理条例

为保障能源供应，控制能源消耗，减少能源挥霍，特制定本条例。

（-）本条例中能源概念包括：天燃气、电、热水、冷冻水，因部分地区是缺水都

市，因此自来水也列入其中。

（二）楼宇自动控制系统（BA）功能之一是节省能源，因此要保证该系统正常运行,

使之定期开关盘管风机和新风机组，精确地控制出风温度。工程主管应通过

日运行计划，指导弱电主管根据季节变化，及时调整自动开关机时间和温度

设定，以减少能耗C

（三）锅炉房、冷冻机房值班员，要根据室外温度变化，调整空调用热水、冷冻水

出水温度，以减少能耗。

（四）工程部所属新风机店和竖井，必须做到人走灯灭。

（五）对职工餐厅、快餐厅、咖啡厅、美容美发厅、桑拿店以及需要营业用水的具

他租户，安装自来水表计量收费，加大宣传力度，增强客户节省用水意识。

（六）职工洗浴间，淋浴采用脚踏水阀，以控制生活用水。

（七）工程部要常常巡视、检查、维修多种阀门、水嘴和马桶水箱节门，减少跑、

冒、滴、漏。

（八）使设备、设施常常保持良好机能和状态。

（九）更新耗能大的设备c某些过于陈旧B勺设备，应下决心更新。最有效8勺更新措

施是考虑购进的设备能省多少钱，而不是重考虑买设备花多少钱、应重结算

时盈亏，而不是初次投入成本。

（十）保持建筑物完好.昉止不必要的渗漏°常有些坡璃破损了.不能及时进行修

补，这无疑是能源极大挥霍，只要保持外墙完好或加以统一管理单元顾客开

窗工作，减少冷或热能损失。

（+-）保证保温层完好。冷冻水管、热水管如保温不好、将会导致能源向非空

调区域泄漏而导致挥霍。冷冻水管露出还会形成冷凝水，浸湿天花、地面、

地毯、锈蚀管道设备等，成不必要的损失。此外，合理的选择热水度，将生

活热水控制60匕至65C,也有助于保温，从而节省能源。

（十二）准时抄表，监视能源消耗。有些漏水状况，如水池漏水，炉内漏水、空

调机盘漏水，因此，要定期抄录水、电、煤气、燃油的消耗量，积累数据，

轻易发现不正常。

（十三）尽量让机器满负荷工作。教育员工及顾客，在电器设备上节能，如洗衣

脱水机、烘干机、洗碗机等。，这些设备在满负荷H勺状况下工作，最省电、省

水、省时、效率也最高。在低负荷下是绝对不经济的。

（十四）采用先进的技能管理设备。如楼宇智能管理系统、力能开天、定期开关、

感光开关、节能灯、节水龙头，能源回收装置等。

六、工程设备档案管理规定

（-）目的

加强设备档案的管理工作，到达标识清晰、案卷齐全、保管符合规定，为园区8勺运

行和维修提供可靠的资料

（二）范围

工程部所辖设备设施档案

（三）职责

1、档案员负责园区十建、机械、电器及其所有原始图纸、资料、阐明书及其他材料

的搜集、整顿、归类工作

2、工程部负责提供对应专业8勺维修、改造后的图纸、资料、绘制工作。

3、工程部经理负责检查档案管理规定的内容执行状况

（四）设备台账

1、本设备台账，包括小区所有设备，寄存于工程部。

2、内容包括：序号、设备编号、设备名称、型号、制造厂家、出厂编号、出厂日期、

技术特性、安装时间、工作状况、使用地点、备注（设备编号参照集团物业管理中

心下发的《小区设备与机房编码措施》）。

3、使用U盘记录和硬盘拷贝记录两种方式进行存储。

（五）设备档案

1、重要设备（大中型设备）应建立设备档案

2、设备档案内容有：档案封面、卷内目录、设备主页、设备有关使用阐明、维修保

养手册、设备安装图纸、检查汇报及合格证、检修记录等

3、设备档案应使用U记录和硬盘拷贝记录两种方式进行存储

（六）设备大中修计划

1、工程部应建立设备大中修计划

2、设备大中修计划包括序号、设备编号、设备名称、型号、制造厂家、安装时间、

使用地点、大中修年份等

3、设备大中修计划根据设备使用频次、工作环境和常规维修规律确定，虽然用频次

高、工作环境差的设备维修周期应缩短，使用频次低、工作环境好的设备应延长大

中修时间

4、设备应严格按照大中修计划实行维修,如需变化维修时间.应得到管理者代表的

同意，以保证小区（大厦）设备B勺完好率和使用寿命

（七）维修记录

1、设备大中修应在填写《设备维修保养记录》的同步填写《设备档案》，《设备维修

保养记录》应与《设备保养计划》、《设备档案》相对应

2、《设备维修保养记录》内容包括维修时间、设备编号、设备名称、维修内容、更

换部件、设备状态、维修人、检查人、备注等

3、《设备维修保养记录》由部门经理审核签字

（八）监视测量器具

I、建立监视、测量器具校验计划表，该计划表起到器具台账、校验计划、校验实行

三种功能

2、监视测量器具校验计划内容包括：序号、编号、名称、型号、规格、精度、出厂

编号、安装位置用途以及检查计划、备注

3、监视、测量器具校验计划表中的检查计划应送检

（九）其他资料的管理

1、设备图纸、使用阐明书、维修保养阐明书、出厂合格证等资料以附件的形式订录

在《设备档案》附页内

2、设备档案应装订成册进行保管

3、上述资料在使用时应使用复印件，以保证资料的完整和使用寿命

七、设备综合管理原则作业规程

（一）目的

从总体上确立物业管理企业各类设备8勺管理规定，保证各类设备管理工作的统一、

完整和完善

（二）合用范围

合用于物业管理企业管理内各类设备8勺综合管理工作

（三）职贵

1、工程部负责所辖小区的各类设备8勺平常管理工作

2、企业行政人事部负费各类设备档案8勺管理工作

3、企业物业管理部负责各物管处工程部的技术支持

（四）内容

1、设备档案的建立规定

1、工程部在接管物业后一周内应将管辖范围内的所有设备建立台账，并在建档后8勺

3个工作日内将台账移交综合部、企业行政人事部存档

2、工程部应在接管物业后一周内将所辖物业内的所有设备进行设备标识及设备编

3、所自设备应单机单台或按功能系统进行“设备标识”；

4、“设备标识”用标牌形式予以实行，标牌应有下列内容：设备名称；设备编号

5、所有设备应按单机单如或功能系统建立《设备卡》

6、设备台账应保持与设备现行状态一致，为此，设备管理人员应将诸如设备封存停

用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修状况及时分别在设备台账或设

备卡片上予以登录

7、《设备台账》和设备出厂原件（合格证、阐明书、保修协议等）统一由企业办公

室保留。管理处保留复印件

2、设备的平常操作、运行、维修保养管理

详见：T程部各类设备操陀、运行、维修保养管悻原则作业规程0

3、设备的购置管理

1、设备的购置包括原有设备8勺更新和新添设备的购置

2、设备购置应遵照满足服务提供需要的原则

3、设备购置的资金来源按有关法规或规定执行

4、设备更新需在原设备办理了报废手续后进行

5、新添设备由工程部提出服务用途或配套功能以及重要技术指标的需求

6、采购设备应遵照《采购管理原则作业规程》的有关规定进行采购

7、采购设备抵达企业后，由工程部进行清点查对，接受有关资料，并组织安装调试

或试运行。符合规定的，办理验罢手续；不符合规定的，按协议