北京2025年物业管理师试题及答案

北京2025年物业管理师试题及答案一、单项选择题（共20题，每题1.5分，共30分。每题只有1个正确选项）1.根据《北京市物业管理条例》修订版（2024年），业主大会首次会议筹备组中业主代表人数不得少于筹备组总人数的比例是：A.二分之一B.三分之二C.四分之三D.五分之四答案：B（依据《北京市物业管理条例》第二十五条，筹备组由街道办事处、乡镇人民政府、社区党组织、居民委员会、村民委员会、业主代表等组成，其中业主代表人数不低于总人数的三分之二。）2.某小区物业服务合同约定“物业服务费按建筑面积每月3.5元/㎡收取”，业主李某房屋实测建筑面积为120㎡，但购房合同载明的建筑面积为118㎡。物业公司应按何标准收取费用？A.118㎡B.120㎡C.以产权登记面积为准D.双方协商确定答案：C（根据《北京市物业服务收费管理办法》，物业服务费计费面积以房屋所有权证登记的建筑面积为准；尚未取得产权证的，按购房合同标明的建筑面积计算。）3.北京市某小区电梯需进行重大维修，涉及使用住宅专项维修资金。根据规定，该事项需经专有部分占建筑物总面积一定比例且占总人数一定比例的业主同意，具体比例为：A.过半数；过半数B.三分之二以上；三分之二以上C.四分之三以上；四分之三以上D.全体业主答案：B（《北京市住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定，使用维修资金需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。）4.物业服务企业在小区公共区域设置快递柜，所得收益属于：A.物业服务企业所有B.业主共有C.社区居委会所有D.建设单位所有答案：B（《北京市物业管理条例》第六十三条明确，利用共有部分产生的收入属于业主共有，应单独列账，接受业主监督。）5.某小区发生火灾，消防栓因年久失修无法出水，导致火势扩大。根据《北京市消防条例》，责任主体首先应为：A.消防部门B.物业服务企业C.业主委员会D.建设单位答案：B（《北京市消防条例》第三十二条规定，物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务；因维护不当导致事故的，承担相应责任。）6.业主王某因房屋质量问题（非物业责任）拒交物业费，物业公司的正确处理方式是：A.停止供电供水B.直接起诉要求支付物业费C.扣押王某车辆D.降低服务标准答案：B（《北京市物业管理条例》第七十一条规定，业主不得以物业使用人欠交物业费、对业主共有部分管理不满等为由拒付物业费；物业企业可依法提起诉讼或申请仲裁，不得采取停水停电等方式催缴。）7.北京市推行“物业+养老”服务，某物业公司拟在小区内增设老年日间照料中心。根据规定，该场所应优先利用：A.业主共有房屋B.开发商未售空置房C.社区配套用房D.地下车库改造空间答案：C（《北京市“物业+养老”服务试点工作方案》要求，优先利用社区配套用房、公共服务设施等现有资源，避免新增建设成本。）8.某小区业主大会拟解聘现物业公司，需召开业主大会表决。根据规定，业主大会会议通知应提前多少日以书面形式在物业管理区域内公告？A.5日B.10日C.15日D.30日答案：C（《北京市物业管理条例》第三十九条规定，业主大会会议通知应提前15日公告，内容包括会议时间、地点、议题和表决方式等。）9.物业服务企业应当在每年第一季度公示上一年度的相关信息，不包括：A.物业服务合同履行情况B.业主欠缴物业费名单C.公共收益收支明细D.维修资金使用情况答案：B（《北京市物业管理条例》第六十四条规定，物业企业需公示服务合同履行情况、公共收益收支、维修资金使用等信息，但不得公开业主个人欠费信息。）10.某小区因暴雨导致地下车库积水，物业公司未及时启动应急预案，造成业主车辆被淹。业主索赔时，物业公司的抗辩理由不成立的是：A.暴雨属于不可抗力B.已在车库入口设置“禁止进入”标识C.已通知业主转移车辆但部分业主未配合D.车库排水系统设计存在缺陷答案：A（根据《民法典》第一千二百五十二条，建筑物管理人（物业企业）因管理不善导致建筑物及其附属设施造成损害的，应承担侵权责任；暴雨虽为自然因素，但物业企业未履行排水设施维护、应急处置义务的，不能以不可抗力完全免责。）11.北京市对物业服务企业实行信用评价管理，下列行为中会被扣除信用分的是：A.按约定时间完成电梯年检B.因业主投诉暂停部分公共区域清洁服务C.如实公示公共收益收支D.配合街道开展垃圾分类宣传答案：B（《北京市物业服务企业信用信息管理办法》规定，擅自降低服务标准、中断服务的，扣减信用分；其他选项为正面行为，可加分或不扣分。）12.业主委员会任期届满前多少个月，应当书面报告街道办事处、乡镇人民政府，启动换届选举？A.1个月B.2个月C.3个月D.6个月答案：C（《北京市物业管理条例》第三十四条规定，业委会任期届满前3个月，应报告街道办启动换届，逾期未启动的，由街道办组织。）13.某小区规划建设时未配建非机动车棚，业主多次要求增设。根据《北京市物业管理条例》，责任主体应为：A.物业服务企业B.业主委员会C.建设单位D.街道办事处答案：C（《北京市物业管理条例》第八十八条规定，建设单位未按规划配建共用设施设备的，由区住房和城乡建设部门责令限期改正；逾期不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款。）14.物业服务企业将电梯维修保养业务委托给具备资质的第三方公司，若因维保不当导致事故，责任由：A.第三方公司承担全部责任B.物业服务企业承担全部责任C.双方按合同约定分担责任D.业主自行承担答案：C（《民法典》第九百四十一条规定，物业服务企业将部分服务委托给第三方的，不免除其对业主的责任；第三方造成损害的，由物业企业与第三方按约定承担连带责任。）15.业主大会决定采用电子投票方式表决事项，需满足的条件不包括：A.业主同意使用电子投票B.电子投票系统通过备案C.投票结果可追溯查询D.所有业主必须参与投票答案：D（《北京市业主大会和业主委员会指导规则》规定，电子投票需经业主同意、系统备案、结果可查，但不要求全体参与，达到法定表决比例即可。）16.某小区物业服务费实行酬金制，下列费用中应从酬金中列支的是：A.物业人员工资B.公共区域电费C.项目经理奖金D.第三方审计费答案：C（酬金制下，物业企业按约定比例提取酬金（用于企业利润、管理成本等），公共服务成本（人员工资、公共能耗等）由业主共有资金支付；第三方审计费属于业主共有资金支出。）17.北京市推动“红色物业”建设，核心要求是：A.物业企业由国有企业控股B.社区党组织领导物业企业C.业委会成员必须是党员D.物业企业建立党组织并参与基层治理答案：D（《北京市关于加强“红色物业”建设的指导意见》明确，推动物业企业建立党组织，强化社区党组织对物业工作的引领，促进党建与物业服务融合。）18.业主对物业服务质量不满意，向区住建委投诉。住建委应自收到投诉之日起多少个工作日内完成调查处理？A.5日B.10日C.15日D.30日答案：C（《北京市物业管理投诉处理办法》规定，投诉处理部门应在15个工作日内调查核实，情况复杂的可延长10个工作日。）19.某小区公共区域树木因虫害倒伏，砸伤业主李某。物业公司的免责条件是：A.已定期喷洒杀虫剂B.树木倒伏前无明显安全隐患C.已设置警示标识D.已购买公众责任险答案：B（《民法典》第一千二百五十七条规定，因林木折断等造成他人损害，林木的管理人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任；若能证明已尽到合理管理职责（如定期检查、无明显隐患），可免责。）20.物业服务合同终止后，原物业企业拒不退出小区，新物业企业无法进场。根据规定，可采取的措施是：A.新物业企业强行接管B.业主自行组织管理C.向街道办申请行政强制退出D.向法院申请强制执行答案：D（《北京市物业管理条例》第七十九条规定，原物业企业拒不退出的，业主委员会或业主可向法院起诉，要求退出并赔偿损失；法院判决后仍不执行的，申请强制执行。）二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分。每题有2个或2个以上正确选项，错选、漏选均不得分）1.下列属于《北京市物业管理条例》规定的业主权利的有：A.选举业主委员会成员B.监督物业企业履行合同C.决定解聘物业企业D.要求物业企业公开公共收益明细答案：ABD（C项“决定解聘物业企业”属于业主大会职权，单个业主无此权利。）2.物业服务企业在疫情防控期间应履行的义务包括：A.对公共区域定期消毒B.配合社区开展人员排查C.限制业主出入小区D.为隔离业主提供生活物资代购答案：ABD（C项“限制出入”需依法实施，物业企业无权自行限制。）3.某小区电梯出现异常声响，物业企业应采取的正确措施有：A.立即停用电梯并设置警示标识B.联系电梯维保单位2小时内到场检修C.向业主公告故障情况及预计修复时间D.未修复前使用备用电梯（如有）答案：ABCD（《特种设备安全法》规定，电梯使用单位发现异常应立即停用，联系维保单位及时处理，并告知业主。）4.下列情形中，业主可以拒交物业费的有：A.物业企业未按合同约定提供保洁服务B.房屋质量问题导致漏水（建设单位责任）C.物业企业擅自提高收费标准D.业主长期未居住房屋答案：AC（B项房屋质量问题由建设单位负责，不影响物业费缴纳；D项“未居住”非法定拒交理由。）5.北京市鼓励物业服务企业参与的社区治理工作包括：A.协助开展垃圾分类B.组织业主参与议事协商C.维护社区治安秩序D.代收水电费并收取手续费答案：ABC（D项“代收水电费”需业主自愿，物业企业不得强制或收取额外费用。）6.住宅专项维修资金的使用范围包括：A.屋顶防水工程B.业主室内墙面翻新C.电梯控制系统更换D.小区围墙加固答案：ACD（B项属于业主专有部分，由业主自行承担。）7.业主委员会的职责包括：A.召集业主大会会议B.与物业企业签订物业服务合同C.决定物业服务费调整方案D.监督物业企业履行合同答案：ABD（C项“调整物业费”需经业主大会表决，业委会无此职权。）8.物业服务企业应当保存的档案资料包括：A.业主信息登记表B.公共设施设备维修记录C.业主大会会议记录D.物业服务费收支凭证答案：ABCD（《北京市物业管理档案管理规范》要求，物业企业需长期保存业主信息、设施维修、会议记录、财务凭证等档案。）9.某小区发生高空抛物致人受伤，物业企业应履行的义务有：A.立即调查并公布责任人信息B.协助公安机关调查C.在可能抛掷的楼层安装监控D.对业主进行安全教育答案：BCD（A项“公布责任人信息”需依法进行，物业企业无调查和公布个人信息的权力。）10.下列关于物业服务合同的说法，正确的有：A.可以采用口头形式订立B.需明确服务事项、标准、费用等内容C.期限一般不超过5年D.终止前60日应书面通知对方答案：BCD（《北京市物业管理条例》规定，物业服务合同必须采用书面形式，期限一般不超过5年，终止需提前60日通知。）三、案例分析题（共3题，每题20分，共60分）案例一：电梯困人事件处理2025年3月15日晚20:15，北京市朝阳区某小区2号楼3单元电梯突发故障，3名业主（张某、李某、王某）被困轿厢内。监控室值班人员陈某接到报警后，未立即联系电梯维保单位，而是先向项目经理汇报，导致维保人员20:45到达现场，21:00完成救援。张某因被困期间情绪激动引发心悸，到医院检查花费医疗费800元；李某手机在拍打电梯时损坏，维修费用500元；王某提出精神损害赔偿3000元。问题：1.分析物业企业在本次事件中的责任及违规点。（8分）2.业主提出的各项赔偿是否合理？说明法律依据。（12分）答案：1.物业企业存在以下责任及违规点：（1）未履行电梯安全管理义务。根据《特种设备安全法》第三十九条，电梯使用单位（物业企业）应在电梯显著位置标明维保单位联系方式，发生故障时应立即通知维保单位。值班人员陈某未第一时间联系维保单位，延误救援，属于管理失职。（2）违反应急处置流程。《北京市电梯安全监督管理办法》第二十条规定，电梯使用单位应制定应急救援预案，接到困人报警后，应在30分钟内完成救援（专业救援时间）。本次事件中，从20:15报警到21:00救援完成，超过30分钟，物业企业未有效启动应急程序。2.各项赔偿合理性分析：（1）张某的医疗费800元：合理。根据《民法典》第一千一百七十九条，因物业企业未尽管理义务导致张某人身损害，应赔偿医疗费等合理费用。（2）李某的手机维修费500元：需区分责任。若李某因不当拍打电梯导致手机损坏，属于自身过错，物业企业不承担；若手机损坏是电梯故障直接导致（如轿厢剧烈晃动），则物业企业应赔偿。（3）王某的精神损害赔偿3000元：一般不支持。根据《民法典》第一千一百八十三条，精神损害赔偿适用于严重人身损害或故意侵权；本次事件未造成严重后果（如伤残），法院通常不予支持。案例二：公共区域漏水纠纷某小区6号楼顶层业主刘某因房屋天花板漏水，多次向物业企业反映。物业企业检查后认定为屋顶防水层老化，属于公共区域，需使用维修资金维修。但该楼50%业主（专有面积占比45%）不同意使用维修资金，理由是“漏水仅影响刘某一家，应由其自行承担”。物业企业因此未组织维修，导致刘某房屋墙面大面积脱落，家具受潮损坏，损失约1.2万元。问题：1.屋顶防水层是否属于业主共有部分？说明依据。（6分）2.维修资金使用的表决要求是否满足？为什么？（7分）3.刘某的损失应由谁承担？说明理由。（7分）答案：1.屋顶防水层属于业主共有部分。根据《民法典》第二百七十一条，建筑物的基础、承重结构、屋顶等基本结构部分属于业主共有。《北京市物业管理条例》第二十一条也明确，共用部位包括屋顶、外墙等。2.未满足表决要求。根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》第二十二条，使用维修资金需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意。本案例中，同意业主的专有面积占比仅45%（不足三分之二），未达到法定比例，因此维修资金使用未通过。3.刘某的损失应由物业企业承担主要责任。虽然维修资金使用未通过，但物业企业未履行临时应急处置义务。根据《北京市物业管理条例》第五十五条，物业企业对共用部位负有日常维护责任；屋顶漏水可能扩大损失时，应先行采取临时防水措施（如铺设雨布），避免损失扩大。物业企业未及时采取措施导致损失扩大，应承担赔偿责任。案例三：业主拒交物业费诉讼业主赵某以“小区绿化养护不达标、公共区域卫生清洁频率不足”为由，拒交2023