《前期物业服务合同》范本

前期物业服务合同

甲方：;（建设单位）

法定代表人：;

地址：;

邮编：；联系电话：0

乙方：;（物业服务企业）

法定代表人：;

地址：;

邮编：；联系电话：C

资质等级：；证书编号：O

根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《黑龙江省物

业管理条例》、《黑龙江省物价局、黑龙江省住房和城乡建设厅印发黑

龙江省物价局、黑龙江省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办

法的通知》及相关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的

基础上，就甲方选聘乙方对（物业项目名称）实

施前期物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章物业基本情况

第一条物业基本情况：

物业名称;

物业类型;

座落位置;

建筑面积O

物业管理区域四

至：O

物业服务用房坐落位置：;

物业服务用房面积：0

（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。

第二章服务内容与质量

第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括

以下内容：

物业交付前

1、本合同签订生效后，乙方应前期介入，对工程进行适时跟踪,

乙方提出的合理意见，中方应及时进行解决；

2、甲方在施工过程中如与原设计有变动的，应及时告知乙方。

物业交付后：

1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附

件三）；

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施

设备明细见附件四）；

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及

雨、污水管道的疏通；

4、公共绿化的养护和管理；

5、车辆停放秩序管理；

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

7、装饰装修管理服务；

8、物业档案资料管理。

第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事

项：

K；

2、o

第四条乙方提供的前期物业服务应达到约定的质量标准(附件

五)，前期物业管理服务质量标准以乙方的投标文件为准，详见投标

文件(附件九)。

第五条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养

护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三章物业服务费用

第六条本物业管理区域物业服务收费选择以下第种方

式：

1、包干制

物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积(已刃、理

房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积

或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准)交纳，

包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准如下：

多层住宅：元/月.平方米；

高层住宅：元/月.平方米；(房屋的总层数在七层(含)以

±)

别墅：元/月.平方米；

办公楼：元/月.平方米；

商业物业：元/月.平方米；

物业：元/月.平方米。

会所：元/月.平方米。

物业服务费用主要用于以下开支：

(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

(3)物业管理区域绿化养护费用；

(4)物业管理区域清洁卫生费用；

(5)物业管理区域秩序维护费用；

(4)物业管理区域清洁卫生费用；

(5)物业管理区域秩序维护费用；

(6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

(7)办公费用；

(8)管理费分摊；

(9)物业服务企业固定资产折旧；

(10)经业主同意的其它费用O

乙方采取以下第种方式提取酬金：

(1)乙方按—(每月/每季/每年)元的标准从预

收的物业服务资金中提取。

(2)乙方(每月/每季/每年)按应收的物业服务资

金%的比例提取。

物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度

结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后

不足部分，由全体业主承担。

第七条业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用

(物业服务资金)，甲方不得对业主的物业服务费用(物业服务资金)

作出减免的承诺。

物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物

业，其物业服务费用(物业服务资金)由甲方按照该物业区域同类物

业的标准全额交纳c

业主约定由承租人交纳物业服务费用(物业服务资金)的，从其

约定，业主负连带交纳责任。业主与承租人之间的交费约定，业主应

及时书面告知乙方c物业发生产权或者租赁权转移时，业主或者承租

人应当结清物业服务费用(物业服务资金)。

物业服务费用(物业服务资金)按月交纳，业主或承租人应

在(每次缴费的具体时间)前交纳。

第八条物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业

主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每

年次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。

对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式

解决：

;

2>o

第四章物业的经营与管理

第九条停车场收费分别采取以下方式：

1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位_（元

/个•月、元/平方米•月）、车库车位（元/个•月、元/平

方米•月）的标准向乙方交纳停车费。

乙方从停车费中按露天车位（元/个•月、元/平方

米•月）、车库车位（元/个•月、元/平方米•月）的

标准提取物业服务费用。

2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人

有优先使用权，车位使用人应按露天车位（元/个•月、

元/平方米•月）、车库车位（元/个•月、元/平方米・月）

的标准向乙方交纳停车费。

乙方从停车费中按露天车位（元/个•月、元/平方

米•月）、车库车位（元/个•月、元/平方米・月）

的标准提取物业服务费用。

3、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按

露天车位（元/个•月、元/平方米•月）、车库车

位（元/个•月、元/平方米・月）的标准向乙方交纳物业

服务费用。此项物业服务费用具体标准由市、县价格主管部门会同同

级房地产行政主管部门制定。

4、临时停车的收费标准依据价格部门的有关规定确定。

第十条乙方应与停车场车位使用人（临时停车除外）签订书面

的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的

权利义务。

需要进行车辆保管服务的，收费标准由乙方根据相关法律法规规

定确定，并向全体业主公示。

第十一条本物业管理区域内的会所属（甲方或

全体业主）所有。

会所委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或

物业使用人收取使用费用：

___________________________________________________；

2、c

第十二条本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所

及其他物业共用部位、共用设备设施统一委托乙方经营，乙方应单独

立帐，独立核算。经营收入按下列约定分配：

1、所得收益依法归全体.业主共有，主要用于补充物业专项维修

资金；

2、；

3、o

第十三条在满足本物业管理区域业主、物业使用人需要后，建

设单位将停车场出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，其

租赁合同期限不得超过六个月。

第五章物业的承接验收

第十四条乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部

位、共用设施设备进行查验：

_____________________________________________________；

2、o

第十五条甲方应解决物业查验中发现的物业共用部位、共用设

施设备的问题，具体解决办法如下：

___________________________________________________；

2、c

第十六条中乙双方应按照《物业承接查验办法》规定签订物业

承接查验协议（附件十），作为界定各自在开发建设和物业管理方面

承担责任的依据。

第十七条乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

1、物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设

备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资

料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；

5、物业及配套设施的产权清单；

6、物业服务用房的清单；

7、物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

8、o

第十八条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按

照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第十九条业主对由甲方因施工质量等引起的纠纷，甲方要及时

解决，并对相关业主作出解释，乙方要配合甲方做好解释工作。甲方

委托乙方予以解决的，要支付相应的费用。

第六章物业的使用与维护

第二十条业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区

域内的临时管理规约，内容包括物业共用部位和共用设施设备的使

用、公共秩序和环境卫生的维护等。

乙方根据临时管理规约提供管理服务时，甲方、业主和物业使用

人应给予必要配合C

第二十一条乙方可采取规劝、制止、报告有关行政主管部

门、等必要措施，制止业主、物业使用人违反临时管理规约

和物业管理规章制度的行为。

第二十二条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有

关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲

方、业主、物业使用人的监督。

第二十三条因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘本

物业管理区域内道路、场地的，应征得业主委员会和乙方的同意G临

时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复

原状。

第二十四条乙方与装饰装修房屋的业主、物业使用人应签订书

面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、垃圾和余泥渣土清

运费、装修保证金（押金）、装修人员出入证押金（或工本费）等事

项进行约定，并事先书面告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行

为和注意事项。

第二十五条甲方应于（具体时间）按有关规定

向乙方提供能够直接使用的物业服务用房。物业管理用房面积和装修

标准应符合《黑龙江省物业管理条例》第三十八条规定。

第二十六条物业服务用房属全体业主所有，包括物业服务企业

办公用房和业主委员会办公用房，其中物业服务企业用房供乙方在合

同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

第七章住宅专项维修资金

第二十七条住宅专项维修资金实行专户储存、专款专用、业主

决策、政府监督的原则，按政府有关规定交纳、管理和使用。

业主应于一年一月—日前按元/平方米将住宅专项维修

资金交纳至政府在银行开设的住宅维修资金专项帐

户：o

第二十八条住宅专项维修资金属于业主所有，主要用于房屋共

用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他

用。

第二十九条住宅专项维修资金的续

•O

第八章物业保修金

第三十条物业保修由（甲方自行保修或委

托乙方保修）。

第三十一条保修办法按相关规定执行，具体的约定见《物业保

修协议书》（附件六）或《物业保修委托协议书》（附件七）

第九章违约责任

第三十二条甲方违反本合同相关规定，致使乙方的管理服务无

法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由此给业主、物业使用

人造成损失的由甲方赔偿。

第三十三条除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同

约定的服务内容和质量标准，应按标准向甲方支付违

约金。

第三十四条乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高

物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；

乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。

第三十五条甲方违反本合同第十八条的约定，拒绝或拖延履行

保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用

及造成的其他损失由甲方承担。

第三十六条以下情况乙方不承担责任:

1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；

2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损

失的；

3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知

业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成

损失的；

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电

视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

D\o

第十章其他事项

第三十七条本合同期限自年月日

起至年月日止。但在本合同期限内，业主

委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本

合同自行终止。

第三十八条本物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会

应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书

面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，

应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满

一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在

物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。

物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，

原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同

自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

第三十九条物业服务企业退出时，乙方应将《广东省物业管理

条例》第五十一条规定的资料和财务移交给业主委员会，业主委员会

尚未成立的，移交给（居民委员会会、村民委员会）代

管。

第四十条甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当将本合

同作为附件。

第四十一条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约

定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

第四十二条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与合

同具有同等法律效力。

第四十三条本合同未尽事宜，双方可另行签订补充协议，并报

物业所在地房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

第四十四条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商

不成，双方可选择以下第种方式处理：

1、向仲裁委员会申请仲裁；

2、向人民法院提起诉讼。

第四十五条本合同一式份，甲、乙双方各执份,

报物业所在地房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府各一

份（备案）。

第四十六条本项目甲、乙双方前期物业管理招标文件（附件八）

和前期物业管理投标书（附件九），为本合同的附件，具有同等法律

效力。

甲方（签章）乙方（签章）

年月日年月日

附件一

规划平面图

附件二

物业构成明细

建筑面积

类型幢数套（单元）数

（平方米）

高层住宅

多层住宅

别g

商业用房

工业用房

办公楼

车库

会所

学校

幼儿园

—用房

合计

备注

附件三

物业共用部位明细

1、房屋承重结构；

2、房屋主体结构；

3、公共门厅；

4、公共走廊；

5、公共楼梯间；

6、电梯井；

7、户外墙面；

8、屋面;

9、传达室；

10、物业服务用房;

11、

12、

附件四

物业共用设施设备明细

1、绿地_______________—平方米；

2、道路_______________—平方米；

3、化粪池____________________个；

4、污水井____________________个；

5、雨水井____________________个；

6、垃圾中转站________________个；

7、水泵______________________个；

8、水箱______________________个；

9、电梯______________________部；

1()、信报箱___________________个；

11、消防设施__________

12、公共照明设施______

13、监控设施

*

14、避雷设施___________________,

15、共用天线___________________,

16、机动车库________________个_______________平方米；

17、露天停车场______________个________________平方米;

18、非机动车库_______________个_______________平方米;

19、共用设施设备用房—________________________平方米；

20、O

附件五

前期物业管理服务质量标准

一、物业共用部位的维修、养护和管理

［、;

2、；

3、o

二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理

_______________________________________________；

2、；

3、o

三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运

及雨、污水管道的疏通

］、；

2、；

3、o

四、公共绿化的养护和管埋

________________________________________________；

2、；

3、c

五、车辆停放管理

K；

2、；

3、o

六、公共秩序维护、安全防范等事顼的协助管理

八；

2、；

3、o

七、装饰装修管理服务

1>______________________________________________

2、______________________________________________

3、______________________________________________

八、物业档案资料管理

______________________________________________

2、______________________________________________

3、______________________________________________

九、其他服务

［、______________________________________________

2、______________________________________________

3、

附件六

物业保修协议书

附件七

物业保修委托协议书

附件八

甲方前期物业管理招标文件

附件九

乙方前期物业管埋投标书

附件十

物业承接查验协议

（临时）管理规约

第一章总则

第一条为维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环

境和社会秩序，保障物业的安全、合理使用，根据《中华人民共和国

物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律法规,

制定本（临时）管理规约。

第二条（本临时管理规约由建设单位制定，建设单位应当在物

业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。建设单位

与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约

定，应与本临时管理规约一致。物业买受人在与建设单位签订商品房

买卖合同时，应当对遵守临时管埋规约予以书面承诺。）

本管理规约由业主大会通过，全体业主和物业使用人须自觉遵

守。

第二章业主的共有权

第三条本物业小区内物业的基本情况

物业名称：;

物业类型：;

座落位置：;

总建筑面积：;

物业管理区域四至：O

第四条根据有关法律法规和物业买卖合同，业主共同享有以下

物业共用部位、共用设施设备的所有权：

（-）单幢建筑物的全体业主的共用部位，包括该幢建筑物的承

重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、

屋面、、等；

（-）单幢建筑物的全体业主的共用设施设备，包括该幢建筑物

内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、

消防设施、避雷设施、等；

（三）物业管理区域内全体业主的共用部位和共用设施设备，包

括围墙、池井、照明设施、共用设施设备房、物业服务用

房、、、等。

根据《物业承接查验办法》有关规定，全体业主同意授权物业服

务企业代为查验物业共用部委、共用设施设备。

第五条在本物业管理区域内，根据商品房买卖合同，以下部位

和设施设备为建设单位所有：

（-）;

（-）;

（三）;

（四）O

建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响业主正常

使用物业。

第三章物业的装修

第六条业主、物业使用人需要装饰装修房屋的，应当将装修项

目、装修部位、装修时间等书面告知物业服务企业。同时，物业服务

企业应当将房屋装修的禁止行为和有关装修备案等事项书面告知业

主或物业使用人。物业服务企.业可向.业主或装修人员收取垃圾和余泥

渣土清运费、装修保证金（押金）、装修人员出入证押金（或工本费），

具体标准及其管理办法由各地价格主管部门制定。

第七条业主、物业使用人装修房屋时，应自觉遵守《广东省物

业管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》等有关法律法规规定进

行装修。

第八条在装饰装修中禁止下列行为：

（-）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设

计方案，变动建筑主体和承重结构；

（-）违法搭建建筑物、构筑物;

（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者

将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；

（四）违法改变住宅外立而，在非承重外墙上开门、窗；

（五）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝

土墙体；

（六）违法拆改燃气管道和设施。

（七）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

（八）;

（九）法律法规和管理规约禁止的其他行为。

第九条业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置

的，应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水

的处理Q

第十条为保证业主的正常休息，本物业管理区域的装饰装修施

工时间为,其他时间不得施工。

第十一条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的

正常使用或侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相

应的赔偿责任。

第四章物业的使用

第十二条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分

的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。

第十三条业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、

安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供

电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境

卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

第十四条业主因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在

征得有利害关系的业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告

知物业服务企业C

第十五条业主、物业使用人在物业使用中，不得有下列行为：

（一）《广东省物业管理条例》第五十五条规定的禁止行为；

（-）;

（三）法律法规和管理规约禁止的其他行为。

第十六条业主、物业使用人使用电梯时，应遵守电梯使用管理

规定。

第十七条业主、物业使用人车辆行驶和停放，应遵守以下规定:

1、—吨以上货车（搬家等特殊情况除外）、大型客车以及载有

易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止进入小区；

2、机动车辆在小区内行驶，时速不得超过一公里，禁止鸣笛、

练车；

3、机动车应规定的车位停放，禁止在消防通道、消防井盖、绿

化等场地停放；

4、按规定缴纳停车费；

5、禁止擅自在公共停车位上安装任何设置，车辆停放期间，防

盗报警器应使用静音，防止发生噪音影响他人生活和休息；

6、o

第十八条业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物

业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或

者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主

委员会和物业服务企业。业主出租物业时，要了解承租人的居住人员

信息，防止群租，影响他人的生活和安全。

第十九条业主、物业使用人饲养宠物时，应遵守宠物有关饲养

规定，并应遵守以下约定：

［、;

2、o

第五章物业的维修养护

第二十条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他

业主的合法权益。

第二十一条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部

分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予支

持和配合。

相关业主阻挠维修养护的，造成物业损坏及其他损失的，应承担

相应的赔偿责任。

第二十二条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情

况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的，

物业服务企业应向相邻业主说明情况，并在第三方（如所在地居委会

或派出所或）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进

行抢修，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关

费用由责任人承担C

第二十三条因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占

用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应告

知业主委员会、物业服务企业，在征得相关业主同意和相关职能部门

的审批后实施，并按约定期限恢复原状。

第二十四条物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法

权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

第二十五条全体业主应按规定缴存和使用物业专项维修资金。

第六章业主的共同利益

第二十六条为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理

活动中授予物业服务企业以下权利：

1、根据物业管理法律法规和本（临时）管理规约的规定，由物

业服务企业制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环

境卫生的维护等各项规章制度；

2、以告知、规劝、公示、等必要措施制止业主、物业

使用人违反物业管理法律法规和临时管理规约的行为；

3、；

4、o

第二十七条建设单位应在物业管理区域内显著位置设置公告

栏，用于张贴通知、公告以及物.业管理规章制度。

第二十八条本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制（或

酬金制）方式。

第二|九条物业服务费用关系到物业管理工作正常开展和全

体业主的共同利益,业主在办理物业交付手续后,均应积极履行义务,

自觉交纳物业服务费用。业主委托物业服务企业提供特约服务的，其

费用由双方当事人另行约定。

第三十条业主出租物业时，约定由承租人交纳物业服务费用

的，业主负连带责任。转让物业的，业主应自觉与物业服务企业结清

各项物业服务费用C

第三十一条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应

当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办

理有关手续C所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照

业主大会的决定使用。

第七章违约责任

第三十二条业主、物业使用人应自觉遵守本（临时）管理规约,

对违反（临时）管理规约，造成其他业主物业损害或导致全休业主共

同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依据本（临

时）管理规约向人民法院提起诉讼。

业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业

主共同权益行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中

对其如下共同管理权的行使予以限制：O

第八章附则

第三十三条本（临时）管理规约所称物业的专有部分，是指由

业主独立使用、能够产权登记并具有排他性的房屋、车位、摊位等特

定空间。

第三十四条本（临时）管理规约所称物业的共用部位、共用设

施设备，是指物业管理区域内属于多个或全体业主共同所有或使用的

房屋、空间、场地及相关设施设备。

第三十五条业主转让物业时，应提前通知物业服务企业，并要

求物业继受人签署本（临时）管理规约承诺书。出租物业时，承租人

应在租赁合同中承诺遵守本（临时）管理规约。

第三十六条本（临时）管理规约每位业主各执一份，（建设单

位）、物业服务企业各留存一份。

第二十七条（本临时管理规约自首位物业买受人承诺之日起生

效，至业主大会制定的管理规约生效之日终止。）

本管理规约自首次业主大会表决生效之日生效。

业主大会议事规则

第一章总则

第一条为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，

规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《中华人民共

和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、

住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等有

关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则。

第二条（一）业主大会名称：

业主委员会办公地址：_______________________

（-）物业管理区域范围（四至及附图）：

（三）物业类型：

（四）物业管理区域总占地面积：平

方米，房屋总建筑面积：平方米。

第三条业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代

表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行

职责。

业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会委员绛-

专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数

的业主同意产生。业主委员会接受业主的监督，根据物业服

务合同，监督和协助物业服务企业履行义务，规范服务行为。

第四条业主大会、业主委员会接受物业所在地街道办

事处（乡镇人民政府）、居民委员会的监督和指导，积极配

合居民委员会共同做好宜居社区建设工作。

第五条业主大会于年月

日的首次业主大会会议召开之日成立。业主大会及业主委员

会于成立之日起30日内将《黑龙江省物业管理条例》第二十

七条规定的材料送到物业所在地区、县人民政府房地产行政

主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。

第二章业主大会

第六条业主大会决定以下事项：

（-）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）利用共有部分从事经营性活动，以及所得收益的

分配与使用；

（A）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

（九）o

第七条本物业管理区域内业主人数人,建筑物总

面积平方米，车位、摊位等特定空间（计入、不计

入）用于确定业主投票权数的专有部分面积。参加业主大会

会议的形式为以下第种形式：

（一）全体业主参加业主大会会议；

（-）以—（幢、单元、楼层等）为单位，推选业主

代表参加业主大会会议；

（三）书面征求意见的形式；

（四）O

第八条召开业主大会会议，业主委员会应于会议召开

15日前，将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的

显著位置公告，并书面通知全体业主。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参

加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面

征求其所代表的业主意见；需耍投票表决的，业主的赞同、

反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大

会投票时如实反映。

业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托他人参

加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、

委托权限及期限。

第九条业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建

或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物

总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业

主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应

当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过

半数的业主同意。

第十条业主大会采用以下第一种形式进行表决：

(-)设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主

自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会统计汇总，公

布表决结果。

(-)专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人

员逐户送发和回收业主意见，经业主委员会统计汇总，公布

表决结果。

(三)网上投票：由业主通过密码、秘钥等确认身份后

在网上进行投票，由业主委员会或者自动汇总统计，公布表

决结果。

（四）O

业主在规定的时间内不提出同意、反对、弃权意见的，

按以下第种形式进行计算：

L票数计入已表决的多数票；

2.视为弃权。

第十一条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业

主大会每一个月召开一次定期会议。

有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会

临时会议：

（一）百分之二十以上的业主提议；

（二）经业主委员会决定的；

（三）-

第十二条业主大会会议按下列程序召开：

（一）会议筹备。业主委员会做好开会前的准备工作。

根据业主的提议，草拟会议议题，确定会议召开形式、时间、

地点、议程，制定征询意见表或选票，核实业主人数、专有

部分面积、建筑物总面积等情况。

（二）发布公告。业主大会召开会议前15日，由业主委

员会将会议的召开形式、时间、地点、议题和议程以书面形

式在物业管理区域显著位置公告，并书面通知全体业主。

本物业管理区域公告发布地点为：o

（三）征询意见。采用书面征求意见形式的，业主委员会

应发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物

业管理区域内业主意见，并将书面征求意见的结果在物业管

理区域内公示三十日以上。

（四）回收统计意见。业主委员会回收业主意见，进行

意见汇总或者票数统计。

（五）通报大会议事决定。业主委员会以书面形式在公

告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监

督。业主委员会应当做好业主大会会议书面记录并存档。

第十三条业主委托代理人参加业主大会会议的，应符

合下列约定：

（-）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内

的业主代表、其他业主、物业使用人或者—参加，但受托

人代理份额不能超过物业管理区域内总投票权的_%。

（二）业主是单位法人的，可以书面委托代理人参加业

主大会会议或者业主委员会。

（三）业主代表需委托代理人参加业主（代表）大会会

议的，其委托行为应符合下列约定：

1、受委托的代理人必须是所代表业主中的业主；

2、有书面委托书；

3、o

业主委员会委员需委托代理人参加业主大会会议的，其

委托行为应符合下列约定：

1、有书面委托书；

2、受委托的代理人必须是本物业管理区域内的业主代

表或业主；

3、o

第十四条业主大会对所提议案已经作出决定的，业主

在一个月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行

表决。

第十五条对共用部分收益的用途规定如下：

（-）利用共用部位作为停车场的停车费：

口补充专项维修资金口业主大会表决使用

（二）共用部位、共用设施设备经营收入：

口补充专项维修资金口业主大会表决使用

（三）:

口划入专项维修资金口业主大会表决使用

第三章业主委员会

第十六条业主委员会履行以下职责：

（-）召集业主大会会议，向业主大会报告工作；

（-）代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服

务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督

和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）督促业主、物业使用人遵守管理规约，协调处理

物业管理活动中的相关问题；

（五）配合街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会做

好物业管理区域的社区建设工作；

（六）法律法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

第十七条业主委员会委员应当从具备以下条件的业

主中选举产生：

（-）具有完全民事行为能力；

（-）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强

的公信力和组织能力；

（三）遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳住宅专

项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为；

（四）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业

服务的企业及其下属单位任职。

（五）O

第十八条本物业管理区域业主委员会设委员一名

（五至十五人的单数），其中n

业主委员会设主任1名，副主任一名。主任、副主任在

业主委员会委员中推选产生。业主委员会每届任期不超过五

年，委员可以连选连任。

业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员

得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主

委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。

候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

分期开发的项目如需增补业主委员会委员的，召开后期

开发部分的业主大会进行选举，选举后产生的业主委员会委

员任期和先期成立的业主委员会任期同时结束，当期不参加

业主委员会主任和副主任的竞选。

第十九条业主委员会每一月召开一次定期会议，并在

以下情形发生时在开临时业主委员会会议：

（一）业主大会决定召开业主委员会会议的；

（-）经三分之一以上业主委员会委员提议；

（三）业主委员会主任认为有必要的。

第二十条业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故

不能召集和主持的，可以委托副主任负责。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须

经全体委员过半数同意，并在物业管理区域的显著位置公

布。

业主委员会委员不能委托代理人参加业主委员会会议。

第二十一条业主委员会应当于会议召开7日前，在物业

管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的

意见和建议。

业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会

会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决

定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告。

第二十二条业主委员会委员（含主任、副主任）缺员,

由候补委员递补后仍不足五人，或者后期物业的业主入住后

需增补业主委员会委员的，业主委员会应当组织召开业主大

会会议补选业主委员会委员。

业主委员会委员集体辞职的，应当召开业主大会会议重

新选举业主委员会。业主可以向物业所在地街道办事处、乡

镇人民政府提出协助要求。

业主委员会应对重新选出人员在三十日内，向物业所在

地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡

镇人民政府备案。

第二十三条业主委员会委员应当遵守法律法规和管

理规约，不得有下列行为：

（-）挪用、侵占业主共有财产；