2023年土地登记代理人之土地登记代理实务模拟考试试卷A卷含答案2

2023年整理土地登记代理人之土地登记

代理实务模拟考试试卷A卷含答案

单选题（共50题）

1、下列各项不属于国有土地租赁权人权利的是（）o

A.承租土地使用权可以转租、转让和抵押

B.国有土地租赁权人有优先受让权

C.承租土地提前收回，可以获得合理补偿

D.可以随意随时终止租约

【答案】D

2、李某欲抵押一宗土地，在办理相关手续的过程中发现土地使用权

不确定，则该宗土地（）o

A.可申请登记和支配

B.无法登记但可支配

C.可登记但无法支配

D.无法登记和支配

【答案】D

3、建筑（）即允许建筑物的最高高度。

A.最高上限

B.高限

C.限高

D.海拔

【答案】C

4、根据国务院有关规定，承包、租赁、拍卖“四荒”土地使用权,

最长不超过（）年。

A.40

B.50

C.60

D.70

【答案】B

5、对由股份有限公司或有限责任公司等公路经营企业经营管理的高

速公路及其他封闭式公路线路用地而言，公路线路用地登记的持证

人是（）。

A.公路经营企业

B.公路行政主管部门

C.国土资源行政主管部门

D.人民政府代表全体人民所有

【答案】A

6、土地等不动产物权变动的公示方式为〔）。

A.交付

B.登记

C.协议

D.协商

【答案】B

7、国有建设用地使用权转移登记，提交的材料不包括：（）

A.买卖的，提交买卖合同；互换的，提交互换合同；赠与的，提交

赠与合同

B.名称变更的材料

C.依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，应当提交缴清土地出

让价款凭证、税费缴纳凭证

D.申请划拨取得国有建设用地使用权转移登记的，应当提交有批准

权的人民政府的批准文件

【答案】B

8、因供役地权利人依法解除地役权合同导致地役权消灭的，注销登

记申请人为（）。

A.地役权人

B.供役地权利人

C.土地使用权人

D.地役权人和供役地权利人

【答案】B

9、下列各项中，不属于土地总登记技术准备工作的内容的是

（）。

A.制定各项工作规定和细则

B.购买仪器

C.收集资料

D.宣传培训

【答案】B

10、下列关于地上建筑物的行为中，不会涉及建设用地使用权转移

的是（）。

A.买卖

B.赠与

C.坍塌

D.交换

【答案】C

11、代理是民法中一项重要的法律制度，下列各项不属于代理范围

的是（）。

A.委托代理

B.法定代理

C.责任代理

D.指定代理

【答案】C

12、下列选项属十异议登记申请内容的是（）o

A.房屋面积及编号

B.所购房产土地使用年限

C.不动产权利归属

D.所在小区土地用途

【答案】C

13、（）是指土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立

了契约，就发生土地权利变动的法律后果，以契约为生效要件。

A.权利意思主义制度

B.采用形式主义立法

C.权利变更意思主义

D.采用意思主义立法

【答案】D

14、一个企业购买其他企业的产权，使其他企业失去法人资格或改

变法人实体的一种行为称为企业的（）o

A.合并

B.兼并

C.分立

D.破产

【答案】B

15、土地等不动产物权变动的公示方式为（）o

A.交付

B.登记

C.协议

D.协商

【答案】B

16、对土地总登记之外设立的土地权利进行的登记是（）o

A.全面登记

B.初始登记

C.设定登记

D.其他登记

【答案】B

17、在土地登记查询中，查询机关对属于不予受理查询范围的，应

在（）个工作日内告知查询人。

A.3

B.5

C.10

D.15

【答案】A

18、土地登记代理人最基本的权利是（）。

A.获取劳务报酬的权利

B.依法开展土地登记代理业务的权利

C.要求委托方提供相关资料的权利

D.对委托方提出建议的权利

【答案】A

19、进行注销异议登记时，对异议登记申清人的起诉不予受理或请

求不予支持的材料应为（）出具。

A.人民政府

B.人民法院

C.土地资源管理部门

D.土地权利人

【答案】B

20、下列关于农民集体内部成员之间宅基地变更的说法错误的是

（）o

A.由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应向所在的村民小组申请,

经村民大会讨论通过，村民委员会审核同意，报乡镇人民政府批准

B.农村村民出卖、出租住房后，不得再申清宅基地

C.农村村民出租、出卖住房后，一般可以再申请宅基地

D.出卖或出租建房用地的，限期将土地退回集体，没收全部所得款

项，并处以罚款

【答案】C

21、因处分抵押财产涉及国有土地使用权转让的，申请人不包括

()o

A.抵押人

B.土地所有者

C.抵押权人

D.受让人

【答案】B

22、土地总登记申请与其他的土地登记申清最大的不同是()。

A.申请方法的不同

B.申请人的不同

C.土地登记通告的发布

D.申请接受单位的不同

【答案】C

23、某企业原属国有企业，经国家划拨取得一宗土地的使用权，后

因企业改制，原划拨土地以作价入股方式重新进入企业，则该宗土

地（）抵押。

A.不允许

B.允许依法

C.要经人民政府批准后方可

D.只能由土地部门决定是否可以

【答案】B

24、在履行合同过程中，因土地登记代理人的故意或过失，给当事

人造成经济损失的，应由（）承担赔，‘尝责任

A.土地登记代理人

B.土地登记代理人所在代理机构

C.土地登记代理行业协会

D.土地行政主管部门

【答案】B

25、权利登记制度发源于（）。

A.法国

B.德国

C.中国

0.澳大利亚

【答案】B

26、下列关于地上建筑物的行为中，不会涉及建设用地使用权转移

的是（）。

A.买卖

B.赠与

C.坍塌

0.交换

【答案】C

27、变更土地登记的基础是（）o

A.注销登记

B.设定土地登记

C.土地总登记

D.初始土地登记

【答案】C

28、在采用形式主义的立法中，甲把一块土地转让给乙，双方已订

立了土地转让合同但并未履行登记手续，当第三人主张该土地权利

变动无效时，法律上认定该项土地权利变动（）。

A.有效

B.无效

C.有可能无效

D.由甲乙两方自行商议解决

【答案】B

29、土地登记代理机构的执业人员的条件，应当由（）进行审

查。

A.地方政府

B.税务管理部门

C.工商管理部门

D.土地行政主管部门

【答案】D

30、脱离土地登记代理工作岗位连续（）年以上的土地登记代

理人应被注销登记C

A.1

B.2

C.3

D.4

【答案】B

31、世界多数国家的地籍资料的发展大体都经历了（）的阶段。

A.法律地籍——税收地籍——多用途地籍

B.产权地籍——税收地籍——现代地籍

C.法律地籍——产权地籍——现代地籍

D.税收地籍——产权地籍——多用途地籍

【答案】D

32、世界多数国家的地籍资料的发展大体都经历了（）的阶段。

A.法律地籍——税收地籍——多用途地籍

B.产权地籍——税收地籍——现代地籍

C.法律地籍——产权地籍——现代地籍

D.税收地籍——产权地籍——多用途地籍

【答案】D

33、关于出让土地使用权的转让，下列说法不正确的是（）o

A.出让合同和登记文件中所载明的义务和权利随之转移

B.未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的,

不得转让

C.转让后用途不得改变

D.其使用期限为出让合同规定的期限减去原使用者已使用的期限后

的剩余年限

【答案】C

34、与土地登记的一般程序相比，下列各项不属于初始土地登记程

序特殊性的是（）o

A.增加了准备工作

B.增加了公告

C.增加了通告

D.增加了登记申请

【答案】D

35、抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，其转让所

得价款（）O

A.由抵押人自行处理

B.向抵押权人提前清偿债务

C.由抵押人和抵押权人进行平分

D.若由于抵押权人的原因无法接受该价款，则可由抵押人自行支配

【答案】B

36、下列关于农民集体内部成员之间宅基地变更的说法错误的是

（）。

A.由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应向所在的村民小组申请,

经村民大会讨论通过，村民委员会审核同意，报乡镇人民政府批准

B.农村村民出卖、出租住房后，不得再申清宅基地

C.农村村民出租、出卖住房后，一般可以再申请宅基地

D.出卖或出租建房用地的，限期将土地退回集体，没收全部所得款

项，并处以罚款

【答案】C

37、按照法律有关规定，国土资源行政主管部门应当自受理土地登

记申请之日起（）日内，办结土地登无审查手续。特殊情况需

要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长10日。

A.10

B.15

C.20

D.30

【答案】C

38、某企业原属国有企业，经国家划拨取得一宗土地的使用权，后

因企业改制，原划拨土地以作价入股方式重新进入企业，则该宗土

地（）抵押。

A.不允许

B.允许依法

C.要经人民政府批准后方可

D.只能由土地部门决定是否可以

【答案】B

39、下列各项中，国土资源行政主管部门不能对已进行异议登记的

内容进行注销的是（）o

A.土地权利人对异议表示反对的

B.异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉的

C.人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的

D.人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的

【答案】A

40、因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移

的，向国土资源部门提出土地变更登记申清后由（）依法进行

土地权利的变更。

A.建设局

B.县级人民政府

C.原土地登记机构

D.接受申请的国土资源部门

【答案】C

4K对由股份有限公司或有限责任公司等公路经营企业经营管理的

高速公路及其他封闭式公路线路用地而言，公路线路用地登记的持

证人是（）。

A.公路经营企业

B.公路行政主管部门

C.国土资源行政主管部门

D.人民政府代表全体人民所有

【答案】A

42、土地总登记申请与其他的土地登记申清最大的不同是（）。

A.申请方法的不同

B.申请人的不同

C.土地登记通告的发布

D.申请接受单位的不同

【答案】C

43、代理关系的主体不包括（）。

A.代理人

B.被代理人

C.利害关系人

D.相对人

【答案】C

44、房地产抵押权设立的必备要件为（）。

A.抵押双方身份证明

B.抵押权登记证书

C.土地使用权权属证明

D.订立抵押合同

【答案】D

45、地役权变更登记时不需要提交的权属证明文件是（）o

原地役权合同

B.《集体土地所用证》

C.变更后的地役权合同

D.《土地他项权利证明书》

【答案】B

46、若土地上设有抵押权或其他权利，则作为该块土地的负担登记

的登记制度是（）o

A.契约登记制度

B.权利登记制度

C.我国的登记制度

D.托伦斯登记制度

【答案】D

47、土地登记资料按照要求保管在（10

A.档案库

B.人民政府机关

C.所在地的土地登记机关

0.省级国土资源行政主管部门

【答案】C

48、（）是指已经登记完毕的土地权利变动事项，当有第三人主

张其权利时，仍应按照实体法律决定该土地权利的归属。

A.登记无公信力

B.登记既定事实

C.登记公信变更

D.登记本位主义

【答案】A

49、国有建设用地使用权转移登记，提交的材料不包括：（）

A.买卖的，提交买卖合同；互换的，提交互换合同；赠与的，提交

赠与合同

B.名称变更的材料

C.依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，应当提交缴清土地出

让价款凭证、税费缴纳凭证

D.申请划拨取得国有建设用地使用权转移登记的，应当提交有批准

权的人民政府的批准文件

【答案】B

50、下列各项中，不属于土地统计资料主要查询方式的是（）。

A.窗口办文查询

B.触控系统查询

C.远程网络查询

D.资料室阅读查询

【答案】D

多选题（共30题）

1、下列各项属于土地变更登记范畴的有（）o

A.土地使用权的设定登记

B.集体土地所有权总登记

C.土地用途的变更登记

D.注销土地登记

E.土地他项权利的设定登记

【答案】AC

2、下列情形中，可以实行国有土地使用权租赁的有（）o

A.原有建设用地发生土地转让

B.原有建设用地发生企业改制

C.原有建设用地发生用途改变

D.新增建设用地

E.经营性房地产开发用地

【答案】ABC

3、已经登记的抵押权，下列哪种情形中，当事人可以申请抵押权注

销登记：（）

A.主债权消灭的

B.抵押权未实现的

C.抵押权人放弃抵押权的

D.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使抵押权消灭的

E.担保范围发生变化的

【答案】ACD

4、可申请参加土地登记代理人职业资格考试的条件有（）。

A.取得理工、经济、法律类大学专科学历，工作满6年，其中从事

土地登记代理相关工作满3年

B.取得理工、经济、法律类大学本科学历，工作满4年，其中从事

土地昔记代理相关工作满2年

C.取得理工、经济、法律类双学士学位或研究生班毕业，工作满3

年，其中从事土地登记代理相关工作满1年

D.取得理工、经济、法律类硕士学位，工作满2年，其中从事土地

登记代理相关工作满1年

E.取得理工、经济、法律类博士学位，从事土地登记代理相关工作

满1年

【答案】BCD

5、土地用途变更登记的意义有（）。

A.可以使土地用途转变变得更为频繁

B.可以保持土地登记资料的现势性

C.可以在登记过程中发现土地用途变更中出现的问题并及时调整

D.可以通过土地用途变更登记，把土地利用纳入政府的规划和控制

之中

E.使国土资源行政主管部门及时了解和掌握土地利用状况的变化，

方便政府对土地的管理

【答案】BCD

6、下列关于土地登记代理成果的叙述中，正确的有（）。

A.代理办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地权利证书的

成果内容应该是向委托方提供的办理土地登记后规范的分析报告

B.代理收集、整理土地权属来源证明资料等与土地登记相关的资料

的成果应该是对土地权属来源情况的推断分析报告

C.代理查询土地登记资料的成果应该为土地登记资料的查询结果

D.代理查证土地产权的成果为查证土地产权的分析报告及为此收集

的有关权属资料

E.帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续的成果就是为

权利人收集、查询有关资料

【答案】BCD

7、承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经有关部门同

意或根据租赁合同约定，可将承租的国有建设用地使用权（）。

A.出让

B.转租

C.转让

D.处置

E.抵押

【答案】BC

8、申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交哪些

资料()

A.不动产权属证书或土地权属来源资料

B.建设工程符合规划的材料

C.房地产调查或者测绘报告

0.土地出让价款

E.相关税费缴纳凭证

【答案】ABC

9、某自然人甲得到朋友赠与的一套房屋，其应缴纳的税种包括

()。

A.土地增值税

B.契税

C.房产税

D.印花税

E.城镇土地使用税

【答案】BD

10、不能设立土地登记代理机构的情形（）

A.有自己的名称

B.有自己的办公场所，地点不限

C.经费足够

D.人员不用很多，非专业也可以

E.公司结构分明

【答案】BD

11、下列各项属于土地使用条件的有（）o

A.建筑占地

B.建筑限高

C.建筑结构

D.建筑容积率

E.建筑密度

【答案】ABD

12、查封、预查封登记中，人民法院应提交的文件资料有（）o

A.协助执行通知书

B.查封或预查封裁定书

C.人民政府批准查封材料

D.土地登记申请书

E.人民法院执行人员工作证和执行公务证

【答案】AB

13、要做好初始土地登记的技术准备，就要加强对基层登记工作人

员的培训工作，具体的培训内容有（）0

A.资料汇总卡片法

B.土地登记的基本政策

C.技术方法

D.有关表格含义

E.卡证的用法

【答案】BCD

14、关于土地登记代理人的权利和义务，下列表述正确的有（）0

A.土地登记代理人有保护自己的劳动成果和知识产权的权利

B.土地登记代理人有获取劳务报酬的权利

C.土地登记代理人有保障委托人权益的义务

D.土地登记代理人有要求委托人提供与土地登记代理有关的资料的

权利

E.土地登记代理人有按照委托人指示处理一切代理事务的义务

【答案】ABCD

15、下列（）情况发生时，视为土地登记代理机构年度审查不

合格。

A.未按时办理资质有关登记事项变更登记的

B.专业持证人员数量不足的

C.公司注册资本不足1000万元的

D.有严重违法经营行为的

E.逾期未办理年审的

【答案】ABD

16、土地用途变更登记时申请人应当提交的权属文件资料包括

（）o

A.土地登记机关发出的土地证书

B.申请人的身份证明

C.地上建筑物权属证明

D.土地用途变更的批准文件

E.土地调查说明书

【答案】ACD

17、我国土地登记过程中会颁发的权利凭证有（）o

A.《国有土地所有证》

B.《国有土地使用证》

C.《集体土地所有证》

D.《集休土地使用证》

E.《土地他项权利证明书》

【答案】BCD

18、关于初始土地登记，下列表述正确的有（）o

A.初始土地登记又称作总登记

B.初始土地登记是对一定区域内的土地进行的普遍登记

C.初始土地登记是变更土地登记的基础

D.国家政策发生变化时需要对原已登记过的区域进行全面的重新登

记

E.一般在从未进行过土地登记的地区，以及原有登记需要全面更新

的情况下进行初始土地登记

【答案】ABC

19、下列关于土地登记代理合同的叙述中，正确的有（）o

A.土地登记代理合同是双务合同

B.双方当事人之间存在着互为对等的关系

C.土地登记代理合同是有偿合同

0.土地登记代理合同是从合同

E.为更有效地维护双方权益，土地登记代理合同一般采用书面形式

【答案】ABC

20、目前，我国土地登记主要登记的权属类型有（）o

A.国有土地使用权

B.国有土地所有权

C.集体土地所有权

D.集体土地使用权

E.土地使用权抵押权、地役权

【答案】ACD

21、土地初始登记的特点体现为（）。

A.初始登记属于总登记的范畴

B.初始登记具有经常性

C.初始登记具有集中性

D.初始登记具有全域性

E.初始登记具有分散性

【答案】B

22、某市安全机关查询某宗地的原始登记资料，须向土地登记机关

提交的材料有（）o

A.土地权利凭证

B.该市安全机关出具的查询证明

C.土地权利人的身份证明

D.执行查询任务的工作人员工作讦件

E.土地权利人的授权委托书

【答案】BD

23、按照土地权利的不同，土地权属来源可分为（）o

A.土地他物权来源

B.集体土地所有权来源

C.集体土地使用权来源

D.国有土地使用权来源

E.国有土地所有权来源

【答案】BCD

24、下列关于土地登记代理成果的叙述中，正确的有（）。

A.代理办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地权利证书的

成果内容应该是向委托方提供的办理土地登记后规范的分析报告

B.代理收集、整理土地权属来源证明资料等与土地登记相关的资料

的成果应该是对土地权属来源情况的推断分析报告

C.代理查询土地登记资料的成果应该为土地登记资料的查询结果

D.代理查证土地产权的成果为查证土地产权的分析报告及为此收集

的有关权属资料

E.帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续的成果就是为

权利人收集、查询有关资料

【答案】BCD

25、下列土地变更登记需要报经人民政府审批的有（）o

A.国家授权经营国有土地使用权设定登记

B.土地使用权出租设定登记

C.土地使用权出租权的变更登记

D.划拨国有土地使用权变更登记

E.集体土地使用权抵押权的设定登记

【答案】AD

26、土地登记的原则包括（）。

A.依法的原则

B.公开的原则

C.申请的原则

D.审查的原则

E.属地登记的原则

【答案】ACD

27、下列关于土地权利的说法中，正确的有（）。

A.发生了当事人约定的实现抵押权的情形的，抵押权人可以实现抵

押权

B.债务履行期间届满，债务人不履行债务的，抵押权人可以实现抵

押权

C.住宅建设用地使用权期限届满未提出申请的，国家无偿收回其土

地使用权

D.违反法律规定或者合同约定，滥用地役权的供役地权利人有权解

除地役权合同

E.有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催

告未支付费用的，地役权消灭

【答案】ABD

28、划拨国有土地使用权设定登记的法律特征不包括（）o

A.划拨国有土地使用权是依国家行政行为而获得的权利

B.划拨国有土地使用权的取得没有范围限制

C.划拨国有土地使用权一般都有明确的期限

0.城镇范围内的划拨土地使用权人不用缴纳土地使用税

E.划拨国有土地使用权的处置受法律限制

【答案】BCD

29、下列关于委托人权利和义务的叙述，不正确的有（）o

A.委托人有规定代理权限的权利

B.委托人有监督土地登记代理人代理行为的义务

C.委托人有承担后果的义务

D.委托人有承担处理事务费用的权利

E.委托人有支付代理佣金的义务

【答案】BD

30、下列各项中，属于土地异议登记的法律特征的有（）o

A.异议登记的前提是土地进行了更正登记

B.异议登记必须得到土地权利人的同意

C.异议登记不当造成权利人损害的，异议登记申请人应当赔偿

D.异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，国

土资源行政主管部门不予受理

E.异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的

变更登记或者设定土地抵押权登记

【答案】CD

大题（共10题）

一、王某、李某于2004年与某企业私下签订协议，购得该企业一幢

6层厂房后（厂房土地性质为国有划拨土地）,将厂房擅自改造成20

多套成套住宅对外出售，并申请办理土地变更登记。问题：1,王某、

李某应办理何种登记？

2.国土部门在处理过程中应从哪几个方面进行权属审核？

【答案】L该宗土地的使用者由原来的某企业变为了王某、李某，

用途由原来的工业用地变为居住用地，他们应当申请土地使用权变

更登记和土地用途变更登记。

2.国土部门先进行土地使用权变更登记的审核，权属审核的内容为：

⑴对申请人的审核。申请人应与相关证明文件的土地权利人名称一

致。（2）对转让地块投资情况的审核。出让、国家租赁国有土地使用

人对地块的投资必须达到合同的约定。（3）对使用期限的审核。土地

使用期限小于规定使用期限减去已使用期限。（4）对税费的审核。申

请人应按国家规定缴纳有关税费，如土地增值税等.（5）对土地用途

的审核。土地用途一般不得改变，若改变土地用途应经有关部门的

批准。（6）对房产变更的审核。房产转移应已办理房产登记手续，申

请人领有《房屋所有权证》。王某和李某与企业的地块转让属于非法，

因为原土地属划拨用地，若想进行转让必须先缴纳土地出让金，而

王某和李某又擅自更改了土地的利用类型，因此，国土部门应当对

其提出的土地变更登记申请不予受理，同时查处其违法用地情况。

二、某省W国有机械厂因发展的需要，欲临时取得一宗5000m2的集

体土地使用权，按照《土地登记规则》的要求，王某系机械厂的法

人代表。问题：1.作为申请人，王某应向土地登记机关提交哪些必

要材料？

2.依据申请人类型的不同，申请人所提供的身份证明文件有何区别？

3.若土地申请人委托他人代理申请，需提供哪些文件？

【答案】L作为申请人，王某应向土地登记机关提交如下文件资料：

（1）土地使用权变更登记申请书；（2）W国有机械厂法人证明、土地

登记法定代表人身份证明和王某个人身份证明；（3）原国有土地使用

证；（4）机械厂的房屋所有权证。

2.申请人身份证明一项因申请人类型的不同而不同，具体如下：（1）

申请人是法人的，提交单位法人证明，但有的法人（如机关法人）

不需提交，此外还有《土地登记法定代表人身份证明书》、法定代表

人的个人身份证或户籍簿；（2）申请人是自然人的，提交个人身份证

或户籍证明，个体工商户也视为自然人对待；（3）不具备法人条件的

其他组织提交的身份讦明文件参照法人03.土地登记申请人（包括自

然人、法人和其他组织）凡是委托他人代理申请的，均须同时提交

《土地登记委托书》和委托代理人的个人身份证。代理人为法定代

理人的，不需签署《土地登记委托书》，但须提交村委会或居委会开

具的监护人证明。

三、2006年，M企业在工业区内已依法登无拥有一宗工业用地的出

让国有土地使用权，面积为13300m2,地籍号为5—20—30,使用年

限为50年，登记时间为2006年3月5日。为抵押贷款，2009年企

业经批准将其中北边一厂区土地使用权设定了抵押权。现因抵押权

的实现，被法院判处拍卖，最后由Y企业由卖取得位于该厂北边的

7000平方米的土地使用权。问题：如何办理该宗地的变更登记手续？

【答案】办理该宗地的变更登记手续的步骤为：（l）M企业和设定抵

押权的银行应向原土地登记机关提出注销土地他项权利（抵押权）登

记申请，土地登记机关按土地登记程序办理注销登记手续。（2）Y企

业和M企业应分别申请土地使用权变更登无。申请时限为Y企业与

M企业办理房产变更登记后15日内。应当提交的证明文件主要有：

①土地使用权变更登记申请表；②Y企业和M企业的法人证明、土

地登记法定代表人身份证明和法定代表人个人身份证明；③转让全

同；④原土地使用证；⑤变更后的房屋所有权证；⑥税费交纳证明；

⑦委托代理的应提交土地登记委托书及代理人身份证明等。（3）土地

使用权变更登记的基本程序为：申请一变更地籍调查一权属审核一

注册登记一核发土地证书。具体如下：①对Y企业和M企业提交的

土地使用权变更登记申请资料讲行审杳，符合规定要求的，予以受

理；②进行地籍调查。因本宗地系分割转让，涉及界址的变更，必

须进行变更地籍调查，包括权属调查和变更测量，宗地号变更为

30-1和30-2；③进行权属审核，重点应对土地使用期限、土地面

积等进行审核，分别填写《土地使用权变更登记审批表》；④注册登

记，分别新建《土地登记卡》，在新土地登记卡上进行登记；⑤核发

证书，收回并注销原土地证书，分别填制新的国有土地使用证。

四、某省W国有机械厂因发展的需要，欲临时取得一宗5000m2的集

体土地使用权，按照《土地登记规则》的要求，王某系机械厂的法

人代表。问题：1.作为申请人，王某应向土地登记机关提交哪些必

要材料？

2.依据申请人类型的不同，申请人所提供的身份证明文件有何区别？

3.若土地申请人委托他人代理申请，需提供哪些文件？

【答案】L作为申请人，王某应向土地登记机关提交如下文件资料：

（1）土地使用权变更登记申请书；（2）W国有机械厂法人证明、土地

登记法定代表人身份证明和王某个人身份证明；（3）原国有土地使用

证；（4）机械厂的房屋所有权证。

2.申请人身份证明一项因申请人类型的不同而不同，具体如下：（1）

申请人是法人的，提交单位法人证明，但有的法人（如机关法人）

不需提交，此外还有《土地登记法定代表人身份证明书》、法定代表

人的个人身份证或户籍簿；（2）申请人是自然人的，提交个人身份证

或户籍证明，个体工商户也视为自然人对待；（3）不具备法人条件的

其他组织提交的身份讦明文件参照法人03.土地登记申请人（包括自

然人、法人和其他组织）凡是委托他人代理申请的，均须同时提交

《土地登记委托书》和委托代理人的个人身份证。代理人为法定代

理人的，不需签署《土地登记委托书》，但须提交村委会或居委会开

具的监护人证明。

五、某宗土地属兴旺村集体所有土地，张某于2003年8月1日经兴

旺村同意，市人民政府批准，以批准拨用方式与李某共同取得该宗

土地集体土地使用权。批准用途为宅基地。批准土地面积为200m2,

张某、李某各拥有90nl2,根据地籍调查并经初步审查，该宗地实际

界址清楚，土地面积与批准面积一致，为200m2,集体土地使用权

批准拨用手续符合法律规定。根据土地登无有关规定，建议为张某

办理集体土地使用权登记。问题：1.该宗土地在审核批准后的土地

登记卡上登记的权属性质是什么？权利人是谁？

2.什么是集体土地所有权、集体土地使用权？3.集体土地使用权主

体一般为本集体经济组织成员，具体包括哪些？

【答案】1.该宗土地在审核批准后的土地登记卡上登记的权属性质

为集体土地使用权c权利人为张某和李某。

2.（1）集体土地所有权是指中国农村劳动集体在法律规定的范围内占

有、使用、收益、处分自己所有土地的权利。（2）农民集体土地使用

权是指从集体土地所有权中派生出来的一种用益物权，根据使用类

型可划分为农业用地的使用权、非农业建设用地使用权和“四荒”

土地使用权。3.集体土地使用权主体一般为本集体经济组织成员具

体包括：（1）集体非农业建设用地使用权的主体一般要求为农村集体

经济组织和农村居民。此外，回乡落户的离休、退休、退职的职工

和军人，回乡定居的华侨也可以申请宅基地。（2）集体农用土地使用

权的主体一般为本集体经济组织的成员，如为本集体经济组织以外

的单位或者个人，则必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村

民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。（3）集体所有的“四荒”

土地使用权主体可以为本集体组织成员，也可以为其他社会单位和

个人。在同等条件下，本集体经济组织内的农民享有优先权。如果

“四荒”土地使用权承包、租赁或拍卖的对象是本集体经济组织以

外的单位和个人，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上的村

民代表的同意。

六、王某、李某于2004年与某企业私下签订协议，购得该企业一幢

6层厂房后（厂房土地性质为国有划拨土地）,将厂房擅自改造成20

多套成套住宅对外出售，并申请办理土地变更登记。问题：1.王某、

李某应办理何种登记？

2.国土部门在处理过程中应从哪几个方面进行权属审核？

【答案】L该宗土地的使用者由原来的某企业变为了王某、李某，

用途由原来的工业用地变为居住用地，他们应当申请土地使用权变

更登记和土地用途变更登记。

2.国土部门先进行土地使用权变更登记的审核，权属审核的内容为：

⑴对申请人的审核。申请人应与相关证明文件的土地权利人名称一

致。（2）对转让地块投资情况的审核。出让、国家租赁国有土地使用

人对地块的投资必须达到合同的约定.（3）对使用期限的审核°土地

使用期限小于规定使用期限减去已使用期限。（4）对税费的审核。申

请人应按国家规定缴纳有关税费，如土地增值税等。（5）对土地用途

的审核。土地用途一般不得改变，若改变土地用途应经有关部门的

批准。（6）对房产变更的审核。房产转移应已办理房产登记手续，申

请人领有《房屋所有权证》。王某和李某与企业的地块转让属于非法，

因为原土地属划拨用地，若想进行转让必须先缴纳土地出让金，而

王某和李某又擅自更改了土地的利用类型，因此，国土部门应当对

其提出的土地变更登记申请不予受理，同时查处其违法用地情况。

七、X市A公司原是国有企业，使用的土地是由国家无偿划拨的，

2004年企业进行股份制改造，改制时国家以土地使用权作价出资

（入股）。近几年由于经营管理不善，企业正准备宣告破产。问题：1.

如何理解国有土地使用权作价出资？

2.可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的行业、企业有哪些？

3.A公司改制时，国有土地使用权作价出资（入股）前是如何进行地

价评估的？4.国有土地使用权出资（入股）有什么法律特征？

【答案】1.国有土地使用权作价出资（入股）是国家为了支持国有企

业改革和发展，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系,

盘活和显化土地资产，对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进

行资产处置的一种方式。它是指国家以一定年期的国有土地使用权

作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业

持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转

让、出租、抵押c土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，

按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委

托有资格的国有股权持股单位统一持有。

2.国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业

类型和改革的需要，采取不同的土地资产处置方式和管理政策。其

中可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的行业、企业有：（1）自

然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业以及支柱产业和高

新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展需要，主要采

取授权经营和国家出资入股的方式，向集团公司或企业注入土地资

产。（2）对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。

当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土

地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让

变现。（3）对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨

土地可以继续以划拨方式使用，也可以作价出资（入股）方式向企业

注入土地资产。3.根据《中华人民共和国公司法》第二十七条、《企

业国有资产法》第四十二条规定，公司设立时，股东以土地使用权

作价出资的必须进行评估作价，核实财产，并折合为股份。不得高

估或者低估作价。国有企业改建为股份有限公司时，不得将财产低

价折股或者有其他损害出资人权益的行为。采用国有土地使用权作

价出资（入股）方式进行资产处置的，在改制企业拟订的土地资产处

置总体方案核准后，企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构

进行评估，并依据土地状况和评价结果，拟订土地资产处置的具体

方案。土地估价报告经企业所在市、县土地行政主管部门初审后，

应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。1.

国有土地使用权出资（入股）的法律特征包括：（1）国有土地使用权出

资（入股）必须依法审批；（2）国有土地使用权出资（入股）方式受范围

限制；（3）国有土地使用权出资（入股）前必须进行地价评估，作价结

果要备案；（4）作价出资（入股）取得的土地使用权可以依法转让、作

价出资、租赁或抵押；（5）土地行政主管部门应与国有股权持股单位

签订委托持股合同C

八、B县第一机械厂，1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗

地国有土地使用权，面积为18000m2,用途为工业，使用年限为50

年，未办理土地登记。1998年8月该厂进行技术改造，又在原宗地

附近购置了8000m2工业用地，使用年限50年。现为抵押贷款之需

要，该厂急需办理土地登记。问题：LB县第一机械厂应当如何申

请土地登记？

2.如何确定土地使用期限？3.出让土地使用权设定登记权属的审核

要点是什么？

【答案】1.应当按以下规则申请土地登记：（DB县第一机械厂应该

分别申请两宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法

人及法人代表。（2）申请时限的规定是：①按出让合同约定，受让方

一次支付全部土地使用权出让金的，应该在支付出让金30日内提出

申请；②成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土

地使用权的，应该在每期付款后30日内申请国有土地使用权设定登

记°本题中，B县第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行

处理后再予以办理出让土地使用权设定登无。（3）应该提交的材料包

括：①土地使用权登记申请表；②B县第一机械厂法人证明、法人

代表身份证明和个人身份证明；③B县人民政府关于第一机械厂建

设用地批准书；④《国有土地使用权出让合同》；⑤出让金支付凭证；

⑥委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身份证明等。

2.土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期，而不能

从现在土地登记之日起按50年计算。即土地使用权年限从土地使用

者与国家土地主管部门签订《土地使用权出让合同书》之日起计算。

3.出让土地使用权设定登记权属审核要点是：（1）对申请人的审核。

要注意土地登记申请人与国有土地使用权出让合同中受让人是否一

致；（2）对土地权属来源资料的审核。一是国有土地使用权出让合同

的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；二是出让合同出

让的只能是经依法批准的国有土地使用权；（3）对使用期限的审核。

要注意出让年限是台符合最高出让年限；（4）对土地面积的审核。要

注意地籍调查结果是否与出让合同中的面积一致；（5）对出让金支付

情况的审核等。

九、2006年，M企业在工业区内已依法登无拥有一宗工业用地的出

让国有土地使用权，面积为13300m2,地籍号为5—20—30,使用年

限为50年，登记时间为2006年3月5日。为抵押贷款，2009年企

业经批准将其中北边一厂